Sentencia CIVIL Nº 198/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 897/2021 de 09 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.080.00.2-2020/0004726

Recurso de Apelación 897/2021

Órgano Judicial de Origen: Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda

Autos de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidad nº 400/2020

APELANTE: DON Horacio

PROCURADOR DON FELIPE BERMEJO VALIENTE

APELADOS: CORVILL MOTOR, SL. Y DON Isidro

PROCURADORA DOÑA CRISTINA GRAMAGE LÓPEZ

APELADA: DANISPORT SIGLO XXI SIGLO XXI S.L.

PROCURADORA DOÑA MARÍA DEL CARMEN GÓMEZ GARCÉS

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES/SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a nueve de mayo del dos mil veintidós.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidad nº 400/2020 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda, en los que aparece como parte apelante DON Horacio, representado por el Procurador DON FELIPE BERMEJO VALIENTE y defendido por el Letrado DON LUIS EGIDO VALTUEÑA, como apelados CORVILL MOTOR, SL. Y DON Isidro, representados por la Procuradora DOÑA CRISTINA GRAMAGE LÓPEZ, asistidos del Letrado DON MIGUEL ÁNGEL SANTOS CANDELARIO, y como apelada DANISPORT SIGLO XXI SIGLO XXI S.L., representada por la Procuradora DOÑA MARÍA DEL CARMEN GÓMEZ GARCÉS, asistida del letrado DON JUAN CARLOS BREY ABALO todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22 de julio del 2021.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 22 de julio del 2021, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Don Horacio frente a CORVILL MOTORS S.L, Don Isidro y DANISPORT SIGLO XXI, S.L, debo absolver a los demandados de todas las pretensiones formuladas por la parte actora. Se imponen las costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, formulándose oposición y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el 3 de mayo de 2022.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Sentencia de primera instancia

La parte demandante alegó en su demanda que es propietario de una nave industrial sita en el polígono Európolis en las Rozas de Madrid, calle cabo Rufino Lázaro número ocho, que el 5 de junio 2017 suscribió un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con la mercantil demandada, CORVILL MOTORS S.L, que el contrato se pactó por una duración de 15 años y una renta que comenzó siendo de 9.000 euros mensuales y a partir de septiembre de 2018, de 11.000 euros mensuales, que el día 1 de julio de 2019 se modificó temporalmente por acuerdo de ambas partes la cuantía de la renta de forma que desde esa fecha y hasta la finalización del mes de junio de 2020, la renta mensual que se devengaría se reduciría a 9.000 euros. El 10 de febrero de 2020 presentó demanda por las mensualidades de noviembre y diciembre de 2019 y enero de 2020 más la cuota de IVA y menos la retención por IRPF, lo que arrojaba un saldo líquido de 27.540,00 euros, que correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Majadahonda, autos de juicio verbal 130/2020, al haberse ejecutado el aval bancario que la parte arrendataria había presentado al contratar, el señor Horacio recibió la cantidad de 36.000,00 euros que se aplicó al importe de las mensualidades reclamadas en ese segundo procedimiento, esto es, octubre y noviembre de 2019 y enero de 2020, por el importe líquido ya indicado de 27.540,00 euros. El sobrante, es decir 8.460,00 euros se aplicaría al pago parcial de la mensualidad de febrero de 2020, por lo que solicitó el archivo del mismo por satisfacción extraprocesal.

La demandante mencionó que mediante burofax de fecha 25 de octubre de 2019, CORVILL MOTORS S.L. le notificó su voluntad de resolver -por desistimiento- el contrato de arrendamiento con efectos de 28 de febrero de 2020 pero la realidad, según la actora, es que la demandada no devolvió la posesión del inmueble hasta marzo de 2021.

La parte demandada en representación de CORVILL MOTORS S.L y Don Isidro, admitió la existencia de los contratos de 5 de junio de 2017 y de 1 de julio de 2019, que desistió del contrato con cuatro meses de antelación cumpliendo con el preaviso señalado en el contrato, que entregó la posesión de la nave industrial en febrero de 2020, que el demandante ya ejecutó el aval bancario de 36.000 euros y que, por ello, no debe cantidad alguna.

La parte demandada en representación de DANISPORT SIGLO XXI, S.L manifestó en su contestación que conocen que la codemandada era inquilina de la nave, que es consciente de que en febrero de 2020 la sociedad codemandada, CORVILL MOTORS S.L, abandonó la nave haciendo entrega de la misma al actor, que ocupó parte de la nave, en concreto la planta sótano, con pleno conocimiento y autorización de la propiedad.

La pretensión de la parte actora no puede prosperar.

Al tiempo de la celebración del juicio los demandados ya habían abandonado la nave industrial, por ello, la acción de desahucio decae por sí misma.

Respecto de DANISPORT SIGLO XXI ha de estarse al desistimiento de la parte actora en el acto del juicio.

Respecto de CORVILL MOTORS S.L y Don Isidro, la presente litis se centraría en determinar si éstos adeudan a la actora las cantidades que les reclama por rentas presuntamente impagadas y otros conceptos que constan en el suplico.

No es controvertido el contrato de arrendamiento de 5 de junio de 2017 ni la novación 1 de julio de 2019, así como la ejecución del aval (cláusula 14ª contrato de arrendamiento) por 36.000 euros y que se entregó en el acto.

Resulta controvertido, sin embargo, el momento de toma de posesión de la nave por parte de la actora. El demandante mantiene que se produjo en marzo de 2021; la parte demandada fija como fecha febrero de 2020. Ello, supone, además, que también resulte controvertido si el arrendatario, CORVILL, se ajustó al contrato de arrendamiento en cuanto al desistimiento aludido en su contestación.

En el contrato de 5 de junio de 2017 (documento 2 de la demanda) refiere lo siguiente sobre las cláusulas que resultan aquí controvertidas:

QUINTA: RENTA.Se pacta un período de carencia hasta el día 1 de septiembre de 2017, de forma que la renta comenzará a abonarse en el mes de septiembre de 2017 a razón de 9.000,00.- euros (NUEVE MIL EUROS) mensuales hasta la mensualidad de agosto de 2018 inclusive. A partir de septiembre de 2018 y hasta agosto de 2019 inclusive, se devengarán 11.000,00.- euros (ONCE MIL EUROS) al mes.

DECIMOCUARTA.-FIANZA Y GARANTÍALa arrendataria transfiere electrónicamente en este acto el importe de 18.000,00.- euros (DIECIOCHO M IL EUROS) equivalentes a dos mensualidades de renta, en concepto de fianza, cuyo destino será el determinado por la Ley, y que en ningún caso será aplicable al pago de la renta.

Asimismo, se establece una garantía adicional por importe de cuatro mensualidades de la renta inicial, es decir, 36.000,00.- euros (TREINTA Y SEIS MIL EUROS).

Por último, D. Isidro, afianza a la entidad arrendataria de forma solidaria respondiendo frente al arrendador de todas las obligaciones que se deriven del presente contrato con renuncia a los beneficios de excusión, división y orden, incluso en el supuesto de prórroga, cesión o transmisión de la posición contractual de la arrendataria.

DECIMOQUINTA.-RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO. (...) El desistimiento de la arrendataria producido antes de que hubieran transcurrido dos años desde la firma del presente contrato obligará a dicha parte a pagar al arrendador la cantidad equivalente a las rentas que quedaren por vencer hasta el mencionado transcurso de dos años. Si la arrendataria desistiera transcurridos los primeros dos años desde la fecha del presente contrato deberá indemnizar al arrendador con un mes de renta en vigor por cada año que reste desde el desistimiento hasta la finalización del plazo contractual, prorrateándose por meses los períodos inferiores a un año. No obstante lo anterior, y sólo para el supuesto de desistimientos ocurridos después de dos años de vigencia del contrato, la arrendataria podrá evitar el pago de la indemnización siempre que avise de su voluntad de desistir con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha efectiva de desistimiento.

En el contrato novatorio de 1 de julio de 2019 (documento 3 de la demanda), la parte actora y CORVILL se ratificaban en todos los extremos del contrato de 5 de junio de 2017, salvo en lo aquí modificado: pactaron una reducción condicional y limitada de la renta a 9.000 euros desde la fecha del presente contrato (5 de julio de 2019) hasta junio de 2020, importe al que se aplicaría la cuota de IVA y retención que en cada caso corresponda.

El apartado IV del contrato novatorio decía lo siguiente: el importe total de las reducciones de la renta pactada en el presente contrato no será abonado con posterioridad a Don Horacio, salvo el supuesto de que por cualquier circunstancia el contrato de arrendamiento no se mantenga durante todo el plazo de quince años pactado en el contrato primigenio. En tal caso, la parte arrendataria deberá abonar la suma actualizada de todas las reducciones.

El apartado V dice: en todo lo no modificado en el presente acuerdo continuará rigiendo el contrato de 5 de junio de 2017.

Por tanto, el contrato posterior de julio de 2019 solo sustituía al de junio de 2017 en la parte que expresamente se acordó modificar (el importe de la renta en un plazo concreto) pero mantenía la vigencia del anterior en lo no modificado.

Asimismo, y de especial importancia, es el BUROFAX DE 25 de octubre del 2019 (documento 8 de la demanda). Este documento enviado por la arrendataria a la parte actora (copia certificada con acuse de recibo y cuya recepción no ha sido negada por la demandante) reza lo siguiente: Por medio de la presente, me pongo en contacto con Ud., a los efectos de comunicarle nuestra voluntad de instar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el día 5 de junio de 2017 (...)Continúa diciendo: pues bien, transcurrido los dos primeros años de vigencia del contrato (se firmó el 5 de junio de 2017) esta parte manifiesta por este medio su voluntad de instar la resolución del contrato con efectos de 28 de febrero de 2020. Lo que se preavisa a los efectos oportunos.

La parte demandada en representación de CORVILL y de Don Isidro, aporta como documental, sucesivas comunicaciones con el arrendador de fecha 25 de agosto, 24 de septiembre de 2020 y febrero y marzo de 2021. En ellas contestan a la demandante que desistieron del contrato, transcurridos más de dos años desde su celebración, con más de cuatro meses de antelación para que tenga efecto el día el día 28 de febrero de 2020 y advierten que ya se entregó posesión del inmueble al demandante y que se ejecutó aval bancario por importe de 36.000 euros correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2019 y enero y febrero de 2020.

En cuanto a la prueba practicada en juicio, el representante legal de Isidro y Corvill- Don Amadeo - manifestó en juicio que recuerda el burofax de desistimiento del contrato, que para la entrega de llaves llamó a Anselmo, que en la nave se quedó gente trabajando, que la gente que trabajaba en la nave cuando entregó la llave eran de Danisport, que no se presentó nadie para recoger las llaves, que en la nave hay más de 150.000 euros invertidos, que dejó de trabajar en la empresa en noviembre, que desde su teléfono personal llamó para decirle que entregaban las llaves, que desconoce si se reclamó la fianza, que era apoderado de Corvill hasta noviembre, que como gerente pactó con Horacio la reducción de renta.

Alegó que en octubre de 2019 remitieron un burofax para resolver contrato en febrero de 2020, que se hizo para cumplir con el preaviso de cuatro meses, que su interlocutor fue Anselmo que era nieto del arrendador, que es cierto que dejan la nave en febrero de 2020, que a través de Don Anselmo sabían que se iban en febrero de 2020, que él llamó para decir que se iban, que sabe que el arrendador y Danisport estaban en tratos para la continuidad del contrato, que no sabe si la fianza ha sido devuelta, que sabe que cuando estaban preparando la salida de la empresa había líquido suficiente para responder de la cuota.

Expresó en juicio que desde que mandaron el burofax hasta que se fueron nadie se puso en contacto con ellos, que la nave tiene una primera planta y abajo el sótano donde está el taller, que la parte de arriba es la que tiene exposición y cristalera, que ellos desalojan la parte de arriba, que desde el 28 de febrero ya estaba vacío, que abajo solo quedaba Danisport.

El representante legal de Danisport- Cesareo - alegó en juicio que Corvill abandonó la nave en febrero de 2020.

Manifestó que no llegaron a firmar nada con el arrendador, que una semana antes de que Corvill se marchara les dijo el arrendador que no le alquilaba la nave, que ellos se marcharon a finales de julio de 2020.

Refirió en juicio que solo ocupaban la parte de debajo de la nave, que desde febrero hasta julio ningún representante de la nave ha pasado por allí, que no ha conocido al propietario de la nave, que cuando negociaba lo hacía con el nieto del propietario, que se quedaron más tiempo para continuar con su actividad empresarial de taller de reparación, que eso lo negociaron, que se pusieron de acuerdo sobre la renta pero una semana antes le dijeron que no se lo alquilaban.

Ambos corroboraron lo dispuesto en el BUROFAX del 25 de octubre de 2019: CORVILL abandonó la nave en febrero de 2020. Llama la atención a quien resuelve que ambos representantes mantuvieran en juicio que ni la parte actora, ni ningún representante nombrado por ella (pese a haber recibido el burofax advirtiendo del desistimiento) acudieran a la nave para comprobar que estaba vacía y expedita, a su disposición para volver a arrendarla. La realidad es que la parte demandante era conocedora de que cuando CORVILL abandonó la nave en febrero de 2020, y así consta de la documental y de las declaraciones de los representantes de los demandados, Danisport Siglo XXI continuaba ocupándola.

El actor, en su declaración en juicio incurrió en importantes contradicciones. Mantuvo que no le consta que Corvill enviara burofax de desistimiento ni que se ejecutara el aval bancario. Pues bien, la notificación de dicho burofax está reconocido por la actora en el HECHO TERCERO de su demanda y, de hecho, se aporta por ellos mismos como documental. Sobre la ejecución del aval, queda admitido por la demandante en el HECHO SEGUNDO. También dijo que él encargó a su esposa que se pasara por la nave después de que CORVILL abandonara la vivienda y hasta marzo de 2021. Sin embargo, no se ha aportado prueba gráfica alguna o comunicación que verifique este hecho.

El demandante se mostró en juicio disperso, confuso, impreciso, contradictorio y poco creíble. El burofax llegó a sus manos y el aval bancario se ejecutó, tal y como admite la parte actora en los HECHOS de la demanda, y no son precisamente datos menores, sino aspectos troncales de los hechos controvertidos.

El burofax cumple con todos los requisitos para que el desistimiento al que alude la cláusula DECIMOQUINTAtenga plenos efectos: se emitió por escrito, se le notificó al demandante y tiene acuse de recibo, se activó transcurridos más de dos años después de la celebración del contrato (5 de junio de 2017 - 25 de octubre de 2019) y advirtió de su intención de desistir con cuatro meses de antelación, el 25 de octubre de 2019 para que se hiciera efectivo el 28 de febrero de 2020.

Además, he de recordar lo que disponía dicha cláusula in fine para el supuesto en que el desistimiento se produjera dos años después de la celebración del contrato: (...) la arrendataria podrá evitar el pago de la indemnización siempre que avise de su voluntad de desistir con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha efectiva de desistimiento.

Es cierto que el contrato novatorio de julio de 2019 introducía una variación en la indemnización, pero la cláusula V mantenía el contrato de 2017 en lo no modificado. Es decir, las condiciones de exoneración de indemnización del demandado, si preavisaba con cuatro meses de antelación y transcurrido más de dos años de vigencia del contrato, tal y como es el caso aquí discutido, no resultó modificado y surte todos sus efectos.

El acta notarial, de 15 de marzo de 2021, aportado como más documental en juicio por la actora, certifica que ESE DÍA el inmueble ya estaba vacío, pero no DESDE CUANDO. Lo que es contrario a toda lógica es que el demandado envíe un burofax de desistimiento a la actora el 25 de octubre de 2019, con efectos desde el 28 de febrero de 2020, y que la actora se persone con un Notario un año y un mes más tarde.

Por tanto, a la vista de la documental obrante en autos y de las pruebas practicadas en juicio resulta que el desistimiento emitido por la demandada, CORVILL, cumplía todos los requisitos contractuales, se notificó fehacientemente y que la nave se encontraba a disposición de la actora en fecha de 28 de febrero de 2020.

Reclamación de rentas a CORVILL. Al haberse entregado la posesión tras el preaviso de desistimiento notificado conforme al contrato de arrendamiento (con 4 meses de antelación), no cabe reclamar por el actor rentas posteriores.

Tal y como reconoce expresamente en la demanda, la actora ejecutó el aval bancario de 36.000 euros aportado por la demandada en el acto de firma del contrato para el pago de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2019, y enero y febrero de 2020. (9.000 euros de renta al mes). Por tanto, a partir de la entrega de la posesión (finales de 2020) no se devengan rentas, por lo que no procede la reclamación de las posteriores.

Los documentos que aporta DANISPORT en su contestación a la demanda son rotundos y acreditativos del conocimiento que tenía la actora respecto de la citada codemandada, no solo de su existencia sino de que estaba haciendo uso del inmueble con posterioridad a la salida de CORVILL, esto es, desde finales de febrero de 2020. De hecho, el documento aportado por DANISPORT, consistente en correos electrónicos cruzados entre dicha empresa y la parte demandante, de ENERO DE 2020, acreditan los términos y condiciones para el futuro arrendamiento entre ambas entidades, y en el que ya se indica, por lo demás, el nombre y denominación de DANISPORT (DANISPORT SIGLO XXI SL).

Por tanto, ni la entidad demandada CORVILL ni el garante, Don Isidro, adeudan, después de que la actora haya ejecutado el aval bancario por importe de 36.000 euros, deben cantidad alguna en concepto de renta a la actora.

Nada que decir de DANISPORT SIGLO XXI, pues frente a ellos solo se ejercitaba acción de desahucio de la que desistió la parte demandante en juicio al estar, en esa fecha, ya desocupada la nave.

No procede la devolución de fianza a la parte demandada en representación de CORVILL y Don Isidro toda vez que en el suplico y a lo largo de su demanda lo solicitaba solo de manera subsidiaria y para el caso que tuviera que abonar alguna de las cuantías reclamadas por ésta. No es el caso aquí. Por lo tanto, procede desestimar la demanda.

2.- El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.- La omisión en el razonamiento de la sentencia de la deuda existente hasta febrero de 2020

Podemos observar que, con la ejecución de los 36.000,00 € del aval, quedó satisfecha la pretensión deducida en el juicio verbal 130/2020 ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Majadahonda, que se refería a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2019 y enero de 2020. Quedaba, pues, la mensualidad de febrero de 2020 respecto de la que recordemos, la propia sentencia indica que el sobrante, es decir, 8.460,00 € se aplicaría al pago parcial de la mensualidad de febrero de 2020. Si el pago de la mensualidad de febrero de 2020 ascendía a 9.000,00 €, el pago líquido debía ascender a 9.180,00 euros al incrementarse con la cuota de IVA y minorarse con la retención por IRPF. Sin embargo, el mencionado sobrante de 8.460,00 euros es lo que solamente se aplicó al pago parcial de dicha mensualidad, por lo que CORVILL MOTORS continuaba adeudando la cantidad de 720,00 euros de la mensualidad de febrero tal como se indicaba en la primera fila del cuadro de deuda que aparece en la página 5 de nuestra demanda.

2.2.- La errónea interpretación que hace la sentencia del documento novatorio de fecha 1 de julio de 2019 aportado como documento número 3 de la demanda. La responsabilidad del avalista.

2.3.- Las consecuencias jurídicas de que Corvill Motors S.L, hubiera desistido del contrato sin devolver al arrendador la posesión del inmueble arrendado.

3.- Por la representación de la apelada se opone a los motivos formulados de contrario.

SEGUNDO:Vistos los motivos del recurso de apelación, en primer lugar, aunque no de manera expresa, se alega incongruencia, a los efectos del artículo 218 LEC, al entenderse que la sentencia apelada no se pronuncia sobre la deuda existente respecto a la renta de febrero del 2020, que solo fue pagada en parte como consecuencia de la ejecución del aval.

A tales efectos, y al tratarse de un supuesto de incongruencia omisiva (se alega la omisión de un pronunciamiento), no procedería resolverla en el presente recurso, pues por la parte (ahora apelante) no se solicitó el complemento de la sentencia, a los efectos del artículo 215.2 LEC, por lo que no puede alegarse en apelación, tal y como ha entendido la jurisprudencia, por todas STS 21 de junio 2021 Recurso: 4126/2018 ' Por lo demás, si la recurrente creía que se había omitido el pronunciamiento sobre su pretensión debió pedir el complemento de sentencia previsto en el art. 215.2 LEC , vía que permite instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y cuyo planteamiento es requisito necesario para denunciar la incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC ), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC ), tal como recuerda, sintetizando la doctrina de la sala, la sentencia 230/2021, de 27 de abril '.

Por lo tanto, el motivo no puede prosperar, sin perjuicio de lo que podamos resolver sobre la liquidación del contrato de arrendamiento.

TERCERO:Entendemos que debemos resolver sobre el tercer motivo del recurso (las consecuencias del desistimiento), pues según lo que acordemos sobre este extremo se podrán determinar las consecuencias del apartado cuarto del documento de 1 de julio de 2019 y la responsabilidad del avalista.

Debemos corroborar lo alegado en el recurso en cuanto a la obligación del arrendatario de abonar las rentas hasta el momento de la entrega de la posesión al arrendador. Sin embargo, no podemos obviar las especialidades del presente supuesto, pues no es controvertido el burofax de la arrendataria a la arrendadora el 25 de octubre de 2019, a los efectos de la estipulación 15ª del contrato de arrendamiento, con efectos del 28 de febrero de 2020 (folio 54), con el preaviso de cuatro meses conforme a lo pactado; con base al precitado desistimiento el arrendador comienza a buscar un nuevo arrendatario para continuar en la nave, en concreto, con la entidad Danisport Siglo XXI, tal y como se constata con los correos electrónicos aportados con la contestación (folios 118 y ss.) que se inician en enero del 2020, llegando a confeccionar un borrador de contrato (folios 122 y ss.), e incluso la entidad que iba formalizar el contrato de arrendamiento (Danisport), ocupa la nave, en la planta sótano, por lo que debemos de entender (a partir de la prueba practicada) que tal utilización lo fue con la aquiescencia del arrendador, y sin objeción alguna por su parte. Los interrogatorios de los representantes de los codemandados son esclarecedores en este aspecto y así se corrobora por la sentencia apelada, como hemos recogido en el primer fundamento. Por el contrario, no podemos tener en cuenta el interrogatorio del demandante, máxime cuando desconoce todos los hechos sobre los que se le pregunta, e incluso llega a negar hechos incontrovertidos, así el burofax de 2019 y la ejecución del aval (minuto 41 del soporte audiovisual).

Por lo tanto, de la valoración del conjunto de la prueba practicada, debemos de llegar a la misma conclusión que el juzgador de instancia, es decir, a partir de febrero de 2020 la arrendataria dejó de ocupar la nave, con entrega de la posesión al arrendador, entrega que no podía llevarse a efecto como pretende el demandante-apelante, al permanecer en la nave (aunque fuera en su planta baja) la entidad con la que se estaban llevando a cabo las negociaciones para formalizar un nuevo contrato de arrendamiento. No podemos tener en cuenta el documento 9 de la demanda (folios 55 y 56) pues la demandante tenía conocimiento del desistimiento y, a su vez, conocía que en la nave permanecía un tercero con el que se estaba negociando el nuevo contrato de arrendamiento; en el mismo sentido la comunicación de 2 de marzo 2020 (folios 57 y 58) pues no podía haber la entrega de llaves cuando permanecía en el inmueble arrendado (en la planta baja) la que previsiblemente iba a continuar como arrendataria. No podemos tener en cuenta la comunicación de 6 de mayo 2020, pues se refiere a rentas (así las de enero y febrero) ya reclamadas en el procedimiento nº 130/2020 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda, que finalizó por satisfacción extraprocesal al ejecutarse el aval (folio 52). Los documentos aportados en el acto del juicio no pueden tenerse en cuenta, pues que la nave se encontraba vacía, al menos por Corvill, pudieron corroborarlo con anterioridad a la interposición de la demanda, con una mera visita.

En definitiva, debemos corroborar la valoración de la prueba realizada en la sentencia apelada, y entender que el contrato de arrendamiento de 5 de junio de 2017 se resolvió con efectos del 28 de febrero del 2020, por desistimiento de la arrendataria y de conformidad a lo pactado, sin que a partir de la citada fecha se devenguen rentas, pues el inmueble arrendado se encontraba a disposición del arrendador y permanecía ocupado por un tercero con la aquiescencia de éste.

CUARTO:Si de conformidad al anterior fundamento hemos concluido que no se devengan rentas a partir de marzo 2020, inclusive, debemos de examinar, los efectos de lo acordado en el apartado IV del documento de fecha 1 de julio de 2019 (folios 45 y 46).

En este documento se fija la renta en 9000 €/mes, hasta junio de 2020 (apartado primero), y en el apartado cuarto se recoge: ' El importe total de las reducciones de la renta pactada en el presente contrato no será abonado con posterioridad a Don Horacio, salvo el supuesto de que por cualquier circunstancia el contrato de arrendamiento no se mantenga durante todo el plazo de quince años pactado en el contrato primigenio. En tal caso, la parte arrendataria deberá abonar la suma actualizada de todas las reducciones. El pago de dicha cantidad se efectuará dentro del plazo de treinta días desde que se extinga el contrato por cualquier causa antes de la fecha de finalización pactada'(folio 46).

De los términos de este documento, a partir de lo establecido en el artículo 1281 CC, hemos de entender que al haberse resuelto el contrato con efectos del 28 de febrero de 2020, no se cumplió el pacto de duración de 15 años de la estipulación cuarta del contrato de fecha 5 de junio de 2017 (folios 40 vuelto y 41) y, en consecuencia conforme a lo pactado, la arrendataria debía de reintegrar al arrendador (en el plazo de treinta días desde la extinción por desistimiento) las cantidades por las que se redujo la renta en las mensualidades de julio 2019 hasta febrero de 2020, es decir, 8 mensualidades, por 2.000 € cada una, en total 16.000 €.

Sin embargo, no procederá la condena a la arrendataria por esta cantidad, pues a los efectos de la estipulación decimocuarta el arrendador tiene en su poder la fianza de 18.000 € (folio 43), pues no ha procedido a su devolución, a los efectos del artículo 36 LAU, ni se determinó desde la resolución por desistimiento (y dentro del plazo que este precepto establece) la existencia de daños en la nave arrendada.

Por lo tanto, procede la compensación, que de manera subsidiaria se solicitaba en la contestación de la codemandada Corvill, máxime cuando para apreciarla no se precisaría formular reconvención, tal como se reitera por el Tribunal Supremo, así en su sentencia número 427/2013 de 13 de junio de 2013 (número de recurso 657/2011), encontrándonos ante un supuesto de compensación judicial (por todas STS 17 de julio 2014 Recurso: 2275/2012).

En consecuencia, aunque entendiéramos que procede la diferencia por la mensualidad de febrero de 2020 por 720 € (por no haber sido suficiente el aval) y los 16.000 € con base a lo pactado el 1 de julio de 2019, no procedería la condena por esta cantidad, como consecuencia de la compensación por la fianza de 18.000 €.

Por lo tanto, no procede pronunciarnos sobre la responsabilidad del avalista, al no ser deudora la arrendataria.

En conclusión, debemos confirmar la sentencia apelada, al desestimar la demanda en su integridad.

QUINTO:En cuanto a las costas de primera instancia, a los efectos del artículo 394.1 LEC, y conforme al criterio de vencimiento, debemos imponerlas a la demandante, pues aunque hayamos establecido que existía una deuda a favor de la arrendadora hemos aplicado la compensación judicial, por lo que no nos encontramos ante una estimación parcial a los efectos del artículo 394.2 LEC. De igual modo, en cuanto a la codemandada Danisport aunque se haya desistido de la misma en el acto del juicio, a los efectos del artículo 20 LEC, pues debemos de estar a las peculiaridades del presente supuesto, al haber permanecido en el inmueble con aquiescencia del demandante-apelante y sin que conste que a la fecha de la demanda permaneciera ocupando el inmueble.

Al desestimarse el recurso, de conformidad al artículo 398.1 LEC, procede imponer las costas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por DON Horacio, representado por el Procurador DON FELIPE BERMEJO VALIENTE, contra la sentencia dictada en fecha 22 de julio del 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda en el procedimiento de juicio de desahucio con reclamación de cantidad registrado con el número 400/2020, debemos CONFIRMAR la citada resolución, con condena al apelante respecto de las costas de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid,con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274,que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0897-21' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.