Sentencia Civil Nº 199/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 137/2007 de 25 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00199/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 137 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JOSE ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a veinticinco de abril de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID , ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO

VERBAL 1324 /2005 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante

D. Elsa ,D. Abelardo ,Dª Regina ,Dª

Blanca ,Dª Maite ,representados por el Procurador Sr. Venturini Medina,y de

otra, como apelado Juana ,representada por el Procurador Sr. Hurtado Cejas, sobre desahucio por

expiración de contrato.

Antecedentes

La Sala acepta los antecedentes de hecho de la resolución apelada.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número treinta y seis de Madrid, en fecha 26 de Septiembre de 2.006 , en el juicio verbal de referencia, se dictó sentencia con el siguiente FALLO: "Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Venturini Medina, en nombre y representación de Dª Elsa, D.Abelardo,Dª Regina,Dª Blanca Y Dª Maite contra Dª Juana, representada por el Procurador Sr.Hurtado Cejar, debo absolver y absuelvo a la demandada de la pretensión ejercitada en su contra con imposición de costas a los demandantes".

SEGUNDO.- Notificada anterior resolución, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación el Procurador Sr. Venturini Medina, en la representación acreditada de DOÑA Elsa, DON Abelardo, DOÑA Regina, DOÑA Blanca y DOÑA Maite, dándose al mismo el trámite correspondiente, en el que el Procurador Sr. Hurtado Cejas, en la representación acreditada de DOÑA Juana, a la vez de oponerse al recurso, impugnó la sentencia de instancia, turnándose posteriormente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Recibidos los autos se formó el correspondiente rollo de sala con el nº 137/2.007 y no considerándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la correspondiente deliberación, votación y fallo del recurso, cuando por turno le correspondía y celebrada la misma, quedó concluso para sentencia.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia que no la sido por acumulación de asuntos.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D.FELIX ALMAZAN LAFUENTE .

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en todo aquello que no sean contradichos por los siguientes. Y

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por EL Procurador Sr. Venturini Medina, en la representación acreditada de DOÑA Elsa, DON Abelardo, DOÑA Regina, DOÑA Blanca y DOÑA Maite, contra DOÑA Juana, mediante la que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 -NUM001 NUM002, Escalera NUM000, de esta capital, por expiración del plazo, ordenando el desahucio de la demandada, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, pretensión a la que se opuso la demandada, aduciendo la falta de legitimación de los actores, la ineficacia del requerimiento llevada a cabo el 21 de Febrero de 1.995 y la vigencia del contrato en aplicación de la tácita reconducción.

Frente a la sentencia de instancia, que desestima íntegramente la demanda, se alza el Procurador Sr. Venturini Medina, en la representación acreditada de DOÑA Elsa, DON Abelardo, DOÑA Regina, DOÑA Blanca y DOÑA Maite, quien mantiene en su primer motivo de apelación, la validez del requerimiento de 21 de Febrero de 1.995, acudiendo a la doctrina de los actos propios y a la cosa juzgada al haber sido tratada la cuestión en el juicio verbal 848/97, validez que, a juicio de los apelantes, comporta la extinción del contrato el 21 de Febrero de 2.003, sin necesidad de nuevo requerimiento, entendiendo que, de operar la tácita reconducción, esta sería por meses, estando ya resuelto el contrato en atención a los procesos seguidos entre las partes y los requerimientos formulados al efecto, negando la aplicación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el segundo motivo de apelación, se examinan las consecuencias jurídicas de la validez del requerimiento de 3 de Febrero de 1.996, lo que supondría que el contrato se hubiera extinguido el 3 de Febrero de 2.004, aplicando los mismos criterios que en el caso anterior llegando a la conclusión de que el contrato estaría extinguido por expiración del plazo, interesando, en definitiva, la estimación del recurso y la revocación de la sentencia apelada, dictándose otra por la que se estime la demanda.

Por su parte, la demandada DOÑA Juana, representada en esta segunda instancia por el Procurador Sr. Hurtado Cejas, no solo se opuso al recurso, sino que impugnó la sentencia dictada en la instancia, en cuanto a la afirmación contenida en el fundamento de derecho segundo de la sentencia, en el sentido de que el contrato se extinguió el 3 de Febrero de 2.004 , solicitando se declare que el requerimiento o comunicación de 3 de Febrero de 1.996, no es válido ni eficaz o, subsidiariamente, se declare que no es procedente incluir referencia alguna a esta cuestión, que se debatirá en el proceso correspondiente.

SEGUNDO.- Entrando en el examen del recurso formulado por el Procurador Sr. Venturini Medina, en la representación acreditada de DOÑA Elsa, DON Abelardo, DOÑA Regina, DOÑA Blanca y DOÑA Maite, ha de indicarse que el mismo se circunscribe, fundamentalmente, a determinar, la duración del contrato cuya resolución se pretende y la aplicación, al caso, del artículo 10 de la LAU de 1.994 , una vez desestimada la excepción de falta de legitimación activa, pronunciamiento que ha sido consentido por la parte demandada.

Consta en autos, la suscripción de un contrato de arrendamiento el primero de Junio de 1.970 sobre el inmueble litigioso, suscrito por personas de las que traen causa los litigantes, contrato en el que se fijó una renta de 108.000 pesetas, cada año, pagadera por meses adelantados.

También figura en autos que, con fecha 21 de Febrero de 1.995, la propiedad se dirigió a la Sra. Juana, haciéndola saber que conforme al apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos , la renta, en su momento puede ser actualizada, solicitándola los datos precisos para llevar a cabo dicha actualización, contestando la arrendataria mediante carta de 28 del mismo mes y año, remitida por conducto notarial, en la que aparte de otras consideraciones, en relación con la actualización niega su procedencia, por considerar que no es de aplicación al caso la Disposición Transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos, procediendo la revisión anual conforme al IPC., tal y como se ha venido haciendo en aplicación de la cláusula quinta del contrato. Por conducto notarial, la propiedad remitió carta fechada el 29 de Marzo de 1.995 , en la que señalaba, en síntesis, que al no aceptarse la actualización de la renta, el contrato se extinguirá en el plazo máximo de ocho años a contar desde el 17 de Marzo de 1.995. En fecha 3 de Febrero de 1.996, la propiedad remitió nuevo comunicado a la arrendataria, en el que se hacía constar que de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en los supuestos en que no proceda la actualización de la renta, como es el caso, se procedía a la actualización conforme al IPC.

Por último en el capítulo de hechos relevantes a efectos de este punto, hemos de indicar que seguido un procedimiento sobre legitimación de actualización de rentas, a instancia de la propiedad, -juicio verbal civil 848/1.997 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Madrid-, el mismo concluyó por sentencia de fecha 17 de Marzo de 1.998 , resolución que desestimó la demanda, señalando en su fundamento de derecho segundo el siguiente párrafo: "De la prueba obrante ha de destacarse que el contrato que vincula a las partes es de 1 de Junio de 1.970, y que a los efectos de determinación de renta optó el demandado en su día por lo establecido en el apartado 11, regla 6, Disposición Transitoria 2 de la Ley 29/1.994 ".

De los hechos expuestos, se ha de considerar, sin ningún género de dudas, que la arrendataria, en su día rechazó la actualización de la renta, siendo de aplicación al contrato, la Regla 6ª del apartado D) 11 de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece su extinción en un plazo de ocho años, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento, siendo la aplicación de tal régimen indiscutible, habida cuenta de que así lo ha asumido la arrendataria mediante claros actos propios concluyentes y así se ha recogido en una resolución judicial que tenía por objeto la actualización de las rentas, consecuencia de la Regla indicada. Por tanto, discutir ahora la aplicación al caso de la Regla 6ª en cuestión, es tarea condenada al fracaso. El único problema que se platea sobre este punto es el de determinar el día a partir del cual se ha de computar el plazo de ocho años de duración del arriendo y ello porque conforme establece la citada Disposición Transitoria 2ª D) 11 , el requerimiento de actualización podrá realizarse en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, circunstancia que, en este caso, se produjo el primero de Junio de 1.994. Del examen de las actuaciones se puede comprobar que los demandantes han ido citando distintas fechas al respecto y ello muy posiblemente porque, si se toma en consideración la comunicación de 21 de Febrero de 1.995, la misma se encuentra con el problema de anticiparse a las previsiones temporales que la Ley fija. Ahora bien, si examinamos tan citada comunicación, habrá de convenirse que la misma es plenamente ajustada a derecho en cuanto su contenido y en modo alguna vulnera el régimen legal transitorio, ya que no se está pretendiendo con ella una actualización de la renta a fecha Febrero de 1.995, sino que se está requiriendo a la inquilina para que aporte los datos necesarios para que, "en su momento" pueda ser actualizada la renta, tratándose en definitiva, de un acto preparatorio de la actualización, la que se vio truncada en origen, ante la oposición de la arrendataria a que se llevara a cabo -carta de 28 de Febrero de 1.995-, acto éste fundamental a los efectos de esta litis, disipando cualquier duda sobre la postura de las partes, la comunicación notarial de 7 de Abril de 1.995, en la que se exponen a DOÑA Juana, las consecuencias de su proceder, siendo el colofón de este episodio, la notificación de 3 de Febrero de 1.996, definitiva a la hora de establecer las pautas del contrato. Así las cosas, entiende este Tribunal que cumplida una anualidad del contrato el 1 de Junio de 1.995, es el 3 de Febrero de 1.996, la fecha la que ha de considerarse como inicio del plazo de ocho años tantas veces citado y ello porque se cumplen con el mismo todas las previsiones establecidas en la Disposición Transitoria 2ª D), para que se aplique la Regla 6ª , siendo buena prueba de esta afirmación, la asunción por ambas partes, de forma continuada, de las consecuencias de esta actuación, a lo largo de los ocho años citados. Por tanto, el contrato litigioso quedó extinguido el 3 de Febrero de 2.004, como recoge la sentencia apelada.

TERCERO.- Llegados a este punto, hemos de examinar las consecuencias jurídicas de la prolongación de la situación arrendaticia.

Como ya pusimos de manifiesto en nuestra sentencia de 27 de Abril de 2.001 -citada por la apelada-, en supuestos como el presente: "La DT. Primera 1, parte de una duración mínima obligatoria de 3 años del contrato renovado surgido de la tácita reconducción, abocando a la aplicación del artículo 10 al contrato renovado al darse el supuesto de hecho que el mismo prevé, cual es el vencimiento del contrato por el transcurso del plazo legal obligatorio mínimo, en cuyo supuesto, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se renovará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Aplicando el artículo 10 de la LAU , al caso de autos, es evidente, que el contrato en cuestión, finalizado el 3 de Febrero de 2.004, se prorrogó anualmente hasta el 3 de Febrero de 2.007, fecha en que quedó extinguido, sin que el requerimiento de 5 de Febrero de 2.003 tenga trascendencia a efectos de la citada prórroga, porque siendo cierto que conmina al desalojo del inmueble y da por extinguido el contrato -si bien con una fecha errónea-, aparece con posterioridad nueva comunicación a la arrendataria, de fecha 30 de Noviembre de 2.004, en el que se comunica a la Sra. Juana, el lugar en que debe de hacer "los ingresos que efectúa en concepto de renta y otros, con relación a la vivienda que ocupa en concepto de arrendamiento en la DIRECCION000, nº NUM000, escalera NUM000 -NUM000 NUM002 (NUM000 NUM002 según el contrato de 1 de junio de 1970)", comunicación que invalida cualquier requerimiento impeditivo de la prolongación anual citada, conclusión que es avalada por la propia interposición, el 19 de Junio de 2.003, de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta.

Como quiera que no existe ningún otro requerimiento posterior practicado antes de la fecha de interposición de la demanda, que lo fue el 17 de Octubre de 2.005, es lo cierto que la misma se anticipó, pues solo a partir del 3 de Febrero de 2.007, se podría haber planteado la resolución del contrato por expiración del plazo, razón por la cual la sentencia apelada, dictada vigente el contrato, es correcta y debe de ser confirmada, con las precisiones a que se ha hecho mención en el cuerpo de este escrito, debiendo señalar que, como establece el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es la fecha de la interposición de la demanda la que produce la litispendencia, y ha de estarse a las circunstancias allí existentes a la hora de dictar sentencia; razones todas ellas que comportan la desestimación del presente recurso de apelación.

CUARTO.- De cuanto se ha expuesto, fácil es colegir que el recurso presentado por la demandada DOÑA Juana, está también condenado al fracaso y ello porque, además de lo dicho, es difícil aceptar un recurso formulado por el demandado contra una sentencia que, desestimando la demanda, le es plenamente favorable, centrando la impugnación en un fundamento jurídico que no es determinante del fallo.

En todo caso, hemos de añadir que el juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, es marco procesal adecuado para, en un caso como el presente, examinar la duración del contrato, pues en otro caso, el proceso carecería de razón de ser por su inoperancia, significando que ninguna complejidad fáctica existe a la hora de su determinación, que impida dejar fijada la fecha de extinción del arriendo, por lo que, reiterando lo dicho sobre el particular en anteriores fundamentos jurídicos, procede desestimar el presente recurso de apelación, sin ser precisas mas consideraciones al efecto.

QUINTO.- La desestimación de los dos recursos obliga a imponer a cada apelante las costas causadas en esta alzada por sus respectivas apelaciones, tal y como establece el artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Sr. Venturini Medina, en la representación acreditada de DOÑA Elsa, DON Abelardo, DOÑA Regina, DOÑA Blanca y DOÑA Maite, y por el Procurador Sr. Hurtado Cejas, en nombre de DOÑA Juana, ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid, en fecha 26 de Septiembre de 2.006, en el juicio verbal civil de desahucio por expiración del término, a que estos autos se contraen, debemos confirmar y confirmamos referida resolución; todo ello con imposición, a cada una de las partes apelantes, de las costas causadas por sus respectivos recursos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, que no es susceptible de recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.