Sentencia Civil Nº 2/2004, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 25/2003 de 08 de Enero de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00002/2004

Rollo Núm. .................... 25/03.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 2 de Talavera de la Reina.-

J. Retracto Núm. 287/2000.-

SENTENCIA NÚM. 2

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MANUEL GUTIÉRREZ SÁNCHEZ CARO

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

En la Ciudad de Toledo, a ocho de enero de dos mil cuatro.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 25 de 2003, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Talavera de la Reina, en el juicio de Retracto núm. 287/00, en el que han actuado, como apelante Ricardo , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Delgado y defendido por el Letrado Sr. Granado González; y como apelados Juan Francisco , Concepción , Marco Antonio Y Inés , defendido por la Letrada Sra. Ballesteros Jiménez.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Talavera de la Reina, con fecha 18 de Octubre de 2002, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Jiménez Pérez, en nombre y representación de D. Ricardo contra D. Juan Francisco , Doña Inés , D. Marco Antonio , Doña Concepción , representados por el Procurador Sr. Ballesteros Jiménez, debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones hechas en su contra, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Ricardo , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: La representación procesal de Ricardo , recurre la sentencia dictada en primera instancia alegando como primer motivo que las fincas objeto de la compraventa de 2002 (sic) fueron dos y cada una de ellas tiene una superficie inferior a una hectárea, aduciendo un error en la valoración de la prueba practicada.

La sentencia de instancia manifiesta que las fincas objeto de retracto es una sola , cuya cabida es superior a una hectárea, basándose en la certificación catastral aportada así como la escritura de compraventa que la describe. Basa la parte recurrente su alegación en la aparente contradicción de Catastro aportando documentos del mismo del año 1998. Pero lo cierto es que la venta se produce en el año 2000, y en ese momento tales fincas eran en realidad una sola, constituyendo una unidad de explotación con una superficie superior a una hectárea. Tales datos quedaron debidamente acreditados por la escritura de compraventa (folio 61 de la causa) a la que se une la correspondiente certificación catastral (folios 63 vuelto, 64 y 65 de la causa) de la que se deduce que en el año 1998 se inició expediente de alteración catastral de rústica que terminó mediante expediente en el cual las fincas sobre las que se ejercía el retracto formaban una sola con una extensión superficial de 1,0076 hectáreas, esto es , dos años antes de la transmisión de la finca. Tal hecho queda igualmente corroborado con la certificación catastral de la Gerencia Territorial de Toledo, por lo que el motivo debe ser desestimado.

Igualmente se alega como motivo de recurso que la sentencia es contraria a lo dispuesto en el art.38 de la Ley Hipotecaria, ya que en el Registro figuran dos fincas registrales que son las que se vendieron y dicha presunción de veracidad del Registro no ha sido destruida. El motivo debe ser igualmente desestimado. Es evidente que la fe pública del Registro asegura la existencia de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de la finca, de forma que la fe pública registral no cubre los datos de hecho que consten en la inscripción o que sirven de soporte material al derecho inscrito. Por ello , el art.38 de la LH lo que consagra es una presunción "iuris tamtum" de posesión a favor de quien haya inscrito el título de su dominio en el Registro, presunción que puede ser desvirtuada por prueba en contrario. Acreditado en autos el hecho de que las fincas sobre las que se ejercita la acción de retracto son una sola finca y supera la hectárea exigida como requisito legal, no procede tal acción ejercitada. Por otra parte, para ajustar el Registro a la realidad jurídica existente basta realizar una agrupación de ambas fincas para hacer coincidir la realidad extrarregistral con la realidad jurídica, sin que sea por ello necesario solicitar la nulidad o cancelación de algún asiento registral.

Como siguiente motivo de apelación, alegan los recurrentes que los demandados-apelados en ningún momento han acreditado su condición de agricultores o ganaderos. Tal motivo constituye un hecho nuevo que no ha sido objeto de debate en la instancia por lo que es improcedente su estudio en esta segunda instancia.

Igualmente aduce la parte apelante a otro error en la valoración de la prueba en cuanto considera acreditado que su representado se dedica profesionalmente a la agricultura. La Sala valorando de nuevo la prueba practicada coincide en este extremo con la sentencia de instancia, no solamente por el hecho de que no queda claro cual es la actividad principal de la finca del recurrente , dados los documentos que presenta en referencia a los ingresos por actividades agrícolas , ganaderas o forestal , sino que también se debe tener en cuenta el certificado expedido por la Delegación Provincial de Agricultura y Medio Ambiente de Toledo ( folios 496 y 497 de la causa) en la que se expone que las parcelas del recurrente se encuentran dentro del acotado TO-11.324, esto es un coto de caza llamado " Cañaditas" del término municipal de Parrillas y el contrato privado de cesión de aprovechamiento de pastos ( folios 94 y siguientes de la causa) , por los que se constata la no explotación directa de la finca por parte del recurrente, al ceder el único aprovechamiento de que es susceptible y hacer constar en la cláusula segunda que en la citada finca existe aprovechamiento cinegético. Por todo ello el motivo debe ser desestimado.

Como último motivo se alega la doctrina de los actos propios y seguridad jurídica, realizando una interpretación subjetiva de las manifestaciones realizadas por los ahora apelados en al escritura de compraventa citada. A juicio de la parte , tales compradores ponen de manifiesto que compran dos fincas distintas , no dando, por otro lado, ningún valor a la manifestación que tales fincas se encuentran refundidas, de forma que habiéndose realizado , a su juicio , expresamente la compraventa de dos fincas diferentes, no cabe posteriormente alegar que en realidad lo que se vendía era una sola. Lo cierto es que tales manifestaciones deben ser valoradas en su contexto, de forma que vienen a expresar , al objeto de que no haya confusión, que las fincas al tiempo de la venta aparecen refundidas en una sola, la cual se describe y se une a la citada escritura, como ya se dijo, el certificado de la Gerencia Territorial del Catastro de Toledo, por lo que tal motivo debe ser igualmente desestimado.

SEGUNDO: Por su parte la representación procesal de Juan Francisco , Concepción , Marco Antonio y Inés impugnan la sentencia de instancia en cuanto en la misma no se han admitido las excepciones planteadas por dicha parte de caducidad de la acción y la falta de legitimación pasiva. La sentencia de instancia resuelve la excepción de caducidad al exponer al comienzo del fundamento tercero que de la prueba acreditada en autos entiende que la demanda ha sido presentada dentro de plazo.

Los recurrentes exponen que cuando el retrayente formuló demanda contra la esposa del comprador había pasado en exceso el plazo establecido en el Código Civil para el ejercicio del retracto. Evidentemente, en el presente caso no se estaría ante un supuesto de caducidad de la acción sino ante un supuesto de falta de litisconsorcio pasivo necesario susceptible de ser evitado una vez iniciado el proceso, como así se hizo en el caso de autos. Lo que se debe tener en cuenta, como bien expone al sentencia de instancia, es que el actor interpuso la demanda el día 19 de julio de 2000, después de haber obtenido nota simple del Registro con fecha 12 de julio, por lo que se considera presentada en plazo, con independencia de la ampliación aducida y factible en derecho. Por ello el motivo de impugnación debe ser desestimado.

Como segundo motivo aduce a la falta de legitimación pasiva de los vendedores, entendiendo que solamente se debió dirigir contra los compradores. El motivo debe ser estimado. Efectivamente, el sujeto especialmente afectado por los derechos de tanteo y retracto es el propietario del objeto sobre el que recae el derecho del inquilino, que en este caso es el comprador, que es quien va a sufrir la subrogación en su posición de parte a favor del retrayente, no siendo preciso demandar a los vendedores para que la relación quede válidamente constituida, no existiendo situación litisconsorcial alguna entre comprador y vendedor, ya que a este último en nada le afecta la sentencia que pueda recaer.

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil dada la desestimación total y parcial, respectivamente, de ambos recursos.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Ricardo , y ESTIMANDO PARCIALMENTE la impugnación que ha sido interpuesta por la representación procesal de Juan Francisco , Concepción , Marco Antonio y Inés , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Talavera de la Reina, con fecha 18 de octubre de 2002 en el procedimiento núm. 287/2000, de que dimana este rollo, sin que proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS, en audiencia pública. Doy fe.- En Toledo, a catorce de enero de dos mil cuatro.