Sentencia Civil Nº 2/2016, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 117/2015 de 10 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00002/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Telf : 947259950

Fax : 947259952

Modelo : SEN000

N.I.G.: 09903 41 1 2013 0001255

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000117 /2015

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VILLARCAYO MERINDAD CASTILLA L

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000466 /2013

RECURRENTE : Ángel , Daniel

Procurador/a : ELIAS GUTIERREZ BENITO, ELIAS GUTIERREZ BENITO

Abogado/a : LUIS FERNANDEZ GARCIA, LUIS FERNANDEZ GARCIA

RECURRIDO/A : RIMERIN 2007 SLU

Procurador/a : ANTONIO INFANTE OTAMENDI

Abogado/a : ANGEL VILLANUEVA LOPEZ

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA Y DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 2

En Burgos a cinco de Enero de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de BURGOS, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000466 /2013, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VILLARCAYO MERINDAD CASTILLA LEON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000117 /2015, en los que aparece como parte demandante apelante, don Ángel y don Daniel , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. ELIAS GUTIERREZ BENITO, asistidos por el Abogado Sr. LUIS FERNANDEZ GARCIA, y como parte demandada apelada, RIMERIN 2007 SLU, representada por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO INFANTE OTAMENDI, asistido por el Abogado Sr. ANGEL VILLANUEVA LOPEZ, sobre Acción de resolución contractual. Siendo Magistrada Ponente, la Ilma. Sra. Doña MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que ESTIMANDO parcialmente la demanda principal interpuesta por la representación de Ángel Y Daniel frente a RIMERÍN 2007, S.L. bajo la representación legal de Ricardo Gutiérrez Solana - Sainz de la Maza debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa formalizado por las partes con fecha 4/05/2004 y los anexos integrantes del mismo de fecha 12/04/2005 y 3/05/2006, lo que nos lleva a la ESTIMACION ÍNTEGRA de la demanda reconvencional interpuesta por la representación de RIMERÍN 2007, S.L. bajo la representación legal de Ricardo Gutiérrez Solana- Sainz de la Maza frente a Ángel y Daniel con la consecuencia inherente a tal resolución contractual consistente en la pérdida de la cantidad entregada por los actores/reconvenidos y que asciende a 360.000 euros a favor de los demandados/reconvincentes, y la restitución a estos del pleno dominio de los inmuebles objeto del contrato resuelto, es decir las fincas Registrales NUM000 ; NUM001 ; NUM002 ; NUM003 ; NUM004 ; NUM005 de las del Registro de la Propiedad núm. 2 de Fuengirola, Málaga. Con expresa imposición de las costas tanto de la demanda como de la reconvención a la parte demandante y reconvenida'.

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de don Ángel y don Daniel , se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º:Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 21-5- 2015 en que tuvo lugar.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Son hechos básicos para la resolución del presente asunto:

1.- El 4.5.2004 el codemandante d. Ángel suscribe en Bilbao, un contrato de compraventa de cinco fincas sitas en Fuengirola, libres de cargas, gravámenes inquilinos y ocupantes, propiedad de la mercantil BUSTRULAMA SL. Se pacta un precio de 1.920.000 € y se abona a la firma del contrato la suma de 360.000 € y el resto a la firma de la escritura publica a celebrar el 4.5.2005.

2.- El 12 abril de 2005, se nova parcialmente, incluyendo también como comprador al otro codemandante D. Daniel , incrementando el precio a 2.100.000 €, como consecuencia de posponer la fecha del otorgamiento de la escritura al 4.5.2006.

3.- El 3.5.2006 se modifica el contrato y se introduce una condición suspensiva en el sentido de que la firma de la escritura publica no se realizaran como venia acordado para el 4.5.2006 sino a la aprobación definitiva del PGOU de Fuengirola (Málaga).

4.- Con fecha 18.3.2007 la entidad Bustrulama SL aporta las fincas objeto de compraventa a la entidad RIMERIN 2007 SL y , con fecha 6.3.2008 se disuelve Bustrulama SL, adjudicándose a su socio único D. Isidro , el total del capital social representado por las 2.000 participaciones de Rimerin SL.

5.- Con fecha 19 de mayo de 2011, el Abogado de Rimerin 2007 SL comunica mediante burofax a los compradores la subrogación de la mercantil Rimerin SL en el contrato de compraventa en el lugar de Bustrulama SL , y asi como que habiendo sido aprobado definitivamente, con fecha 22 de febrero 2011, el PGOU de Fuengirola, les requiere para que designe notaria y fecha para otorgar la escritura publica de compraventa y pago del resto del precio . Advirtiendo que en caso contrario, daría por resuelto el contrato de compraventa haciendo suya la cantidad entregada a cuenta, y considerándose dueña a todos lo efectos de las propiedades, procediendo a su venta a terceros (doc. 11 de la demanda).

SE niegan los compradores argumentando la imposibilidad de atender el requerimiento por la dudosa legitimidad de Rimerin SL, pendiente de enjuiciamiento, así como la prohibición judicial que pesa sobre los inmuebles.

Con ello se referían a la querella criminal que los compradores interpusieron contra Cirilo y su padre Isidro ( el primero como administrador de Bustrulama SL y el segundo como firmante del contrato de compraventa ) . Querella que dio lugar a las diligencias previas 519/2008 del JUZDO de instrucción n º 2 de Villarcayo y luego al procedimiento abreviado 5/2011 del JZDO de lo Penal nº 2 de Burgos, en el curso de las cuales, a instancia de los compradores, se dictó Auto de 17.6.2008 por el que se acordaba la prohibición de enajenar las fincas objeto de la compraventa.

6.- Con fecha 27.5.2011, RIMERIN 2007 SL , nuevamente requiriere notarialmente a los compradores para que el día 23 de junio se personen en la Notaria del Medina de Pomar para proceder a la firma de las escrituras de compraventa y pago del resto del precio convenido.

Los compradores no se personaron al otorgamiento de la escritura pública requerida, según Acta levantada por el SR. Notario. (doc. 12).

El rechazo de los demandantes se basa, fundamentalmente, en la falta de legitimación de Rimerin 2007 SL al estar su titulo de propiedad sobre las fincas objeto de compraventa sometido a la pretensión de nulidad en el procedimiento abreviado 5/2011 y haberse acordado como medida cautelar la prohibición de enajenar, así como la imposibilidad de los vendedores de entregar las fincas libres de arrendatarios.

Por Sentencia del JZDO de lo Penal n º 2 de fecha 21.3.2012 se absolvió a los querellados D Cirilo y su padre d. Isidro del delito de estafa inmobiliaria del que venían siendo acusados por los compradores demandantes, quienes interpusieron recurso de apelación que la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial desestimó en sentencia de fecha 11 de febrero de 2013.

Por lo que levantada la medida cautelar, los demandantes con fecha 18 de abril de 2013 , efectuaron requerimiento por conducto notarial a la demandada Rimerin 2007 SL para que compareciera en la Notaria de D. Carlos Bianchi Ruiz del Portal , el día 3 de mayo de 2013, a otorgar la escritura de compraventa y percibir el resto del precio; negándose a comparecer la demandada al entender que el contrato había quedado previamente resuelto a virtud de los distintos requerimientos efectuados a los compradores con fecha 19/11/2010, 19/5/2011, 27/5/2011 y acta de 12/7/2011.

7.- Con fecha 7 de noviembre de 2013 por los compradores D. Ángel y D. Daniel se promueve contra Rimerin 2007 SL la demanda que ha dado origen a estos autos, por la que solicitan la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora por imposibilidad de entregar los inmuebles libres de inquilinos y ocupantes , y solicitando la condena de la demandada a la devolución de las cantidades en su día percibidas mas los correspondientes intereses desde la fecha del pago, como especifica indemnización de daños y perjuicios .

Asimismo fundamenta la pretensión resolutoria en el mutuo disenso de las partes , dado que la vendedora no puede cumplir el contrato y a los compradores no les interesa tampoco el cumplimiento dado que deviene imposible al haberse frustrado sus expectativas urbanísticas que fueron la causa fundamental rectora de la voluntad de los compradores, ante las nuevas circunstancias del mercado y la calificación de los terrenos en el PGOU de Fuengirola como zona verde.

8.- la entidad demandada se opone a la demanda alegando de un lado que los actores elaboraron una estrategia para adquirir los locales propiedad de la familia Isidro Cirilo , por un precio inferior al que realmente tenían o iban a tener, una vez que el PGOU de Fuengirola ( en aquel entonces en revisión) diera una nueva calificación a dichos locales ( destinados a bares y abiertos al publico) que permitiera levantar varias plantas. Los vendedores desconocían que los locales iban a ser recalificados y que los compradores ultimaban con el Ayuntamiento de Fuengirola los detalles del convenio de modificación urbanística, y prueba de ello es que es que los demandantes , en diciembre de 2005, venden por un importe de 5.674.400 e ( casi tres veces mas que el precio pactado con Bustrulama SL) los locales comerciales . Asimismo que, aun cuando en el contrato de compraventa, se establecía las ventas libres de cargas, era claro que los compradores conocían perfectamente que los locales estaban arrendados, pues en ellos se desarrollaban negocios de hostelería abiertos al público.

Aprobado definitivamente el PGOU se requiere a los compradores para el cumplimiento del contrato, negándose de forma injustificada poniendo como excusas la legitimación dudosa de Rimerin SL , asi como la prohibición de enajenar decretada por el auto del juzgado de instrucción de Villarcayo y la existencia de arrendatarios y ocupantes, cuando realmente los compradores se niegan a consumar el contrato de compraventa al perder los locales comerciales las expectativas urbanísticas al no recalificarse en el definitivo PGOU, y por el contrario otorgarles la calificación de zona verde.

Además formula reconvención para que se decrete la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento imputable a los compradores y, consecuentemente, se acuerde la perdida de la cantidad inicial de 360.000 € al interpretar que se pactó su entrega en el contrato como arras penitenciales o, en caso contrario, se considere como indemnización en concepto de daños y perjuicios por la resolución imputable a los compradores.

SEGUNDO .- Como acertadamente analiza la sentencia cuando, con fecha 18 de abril de 2013 , por conducto notarial, los compradores requieren a D. Saturnino , como representante legal de la mercantil Rimerin 2007 SL para otorgar a escritura publica del compraventa y el pago del resto del precio (doc. 18 de la demanda), el contrato de compraventa otorgado el día 4.5.2004 y sucesivamente novado en 12.4.2005 y 3.5.2006, había quedado resuelto a instancia de la parte vendedora, es decir , a instancia de la mercantil de Rimerin 2007 SL - que se había adjudicado todos los inmuebles objeto del contrato tras la disolución de la mercantil Bustrulama y , que asumió expresamente cuantos derechos y obligaciones pudieran derivarse del citado contrato y sus anexos en virtud de acuerdo social autorizado por el notario de Medina de Pomar , D. Javier Gómez Martínez , el día 3 de abril de 2009, con el numero 511 de su protocolo - en virtud de requerimiento practicado vía burofax de fecha 19 de mayo de 2011 ( doc. 11 de la demanda).

En efecto, cumplida la condición suspensiva de la que pendía la eficacia del contrato de compraventa de los cinco locales consistente en la aprobación definitiva del PGOU de Fuengirola, lo que se produjo con fecha 19 de febrero de 2011, los compradores fueron requeridos en debida forma para el otorgamiento de la escritura publica y pago del resto del precio , negándose injustificadamente alegando:

- de un lado la indebida falta de legitimación de Rimerin SL pese a que el requerimiento se formulaba por D. Saturnino , en nombre propio y en el de la mercantil Rimerin SL, y en representación de D. Cirilo ( firmante del contrato nombre de la vendedora ) y su padre D. Isidro , actuando en su propio nombre y debido a sus vinculaciones pasadas con la mercantil Bustrulama SL

- y de otro , la prohibición judicial de disponer sobre los inmuebles acordada por Auto del Juzgado de instrucción que instruía las Diligencia previas núm. 519/2008 incoadas mediante querella presentada por los demandantes por un presunto delito de estafa inmobiliaria con la que no se perseguía otra finalidad que la de criminalizar unas relaciones puramente contractuales existentes entre querellantes y querellada, con desconocimiento de las efectos meramente obligacionales del contrato de compraventa ( artículo 1091 , 1101 , 1454 del código civil ) y de la doctrina del titulo y modo ( artículo 609 y 1095 y 1442 del Código civil ) doctrina que , finalmente, tras un arduo procedimiento penal, se impuso por sentencia del juzgado de lo penal, confirmada por la Audiencia provincial de Burgos.

La prohibición de disponer acordada en el seno de las diligencias previas 519/2008, como expresamente se contiene en el auto dictado por el juzgado de Instrucción de Villarcayo ( doc. 9 de la demanda), no buscaba otro propósito que el de impedir a la entidad Rimerin SL , como propietaria de las fincas, su transmisión a terceros adquirentes de aparente o real buena fe , que en virtud del artículo 34 de la LH , hicieren irreivindicables dichos inmuebles para los compradores querellantes. Pero en modo alguno quedaba anulada la facultad de disponer de Rimerin a favor de los propios querellantes mediante la consumación del contrato y la transmisión de los bienes a los compradores, con el otorgamiento de la escritura publica de venta.

Con la aprobación definitiva del PGOU de Fuengirola, los locales objeto de compraventa no fueron recalificados, manteniendo su carácter de zona verde, por lo que las expectativas urbanísticas que fueron la causa del contrato para los compradores demandantes quedaron anuladas y con ello su interés por consumar la compraventa concertada con la entidad Bustrulama SL, y por sucesión, con la demandante Rimerin 2007 SL. En consecuencia, la resolución del contrato de compraventa debe imputarse expresamente a la parte compradora constituida por D. Ángel y D. Daniel , con los consiguientes efectos derivados del artículo 1124 del Código Civil que seguidamente analizamos.

TERCERO .- En similares términos se pronuncia el Fundamento jurídico Quinto de la sentencia de instancia al señalar que : ' la resolución del contrato por incumplimiento imputable a la compradora esta justificada, ya que no otorgó la escritura publica de compraventa cuando sucedió el evento al que había quedado sujeto el pago del resto del precio, funcionado dicho pacto a modo de condición suspensiva o inicial, alegando la actora la existencia de la tramitación del procedimiento penal, que en modo alguno incidía o impedía la celebración de dicho contrato y sin que se hubiera podido constatar tal como alegó la actora, la imposibilidad de cumplimiento por la demandada de la formalización de dicho contrato, habida cuenta que no se presentó la actora a otorgar dicha escritura, momento en el que en su caso debía haber constatado la imposibilidad alegada por ésta relativa a encontrarse los locales alquilados. Lo que frustró el negocio en perjuicio de la vendedora y ésta exigió al menos por dos veces a la compradora el otorgamiento y por tanto la consumación del referido contrato, luego dio por resuelto el contrato haciendo suyas las cantidades entregadas a cuenta de forma correcta ' .

Confirmar la decisión de la juzgadora de que no se está ante un supuesto de arras peniténciales como pretendía la reconviniente, sino que según los términos del contrato se trata de arras confirmatorias puras, es decir solo queda acreditada la entrega de una cantidad a cuenta del precio final.

Sin embargo, discrepamos cuando el juzgador a quo, considera justo y proporcionado, en atención a la existencia de daños y perjuicios derivados de la indisponibilidad de los bienes inmuebles, que la actora reconvenida pierda a favor de la demandada reconviniente la cantidad de 360.000 € entregadas como parte del precio en el momento de la firma del contrato de compraventa.

Mas al contrario, entendemos que nada se ha probado en orden a la realidad y cuantía de los daños y perjuicios a la vendedora. La indisponibilidad de los locales vendidos por la mercantil demandada durante los diez años que ha estado vigente el contrato de compraventa es una pura hipótesis que no se ha materializado en ningún momento , ni se acredita, al menos , indiciariamente la existencia de posibles compradores interesados en adquirir todos o algunos de los locales objeto de la compraventa, haciendo una oferta en firme a la demandada que, por otra parte, ha seguido en la posesión y tenencia de los mismos y, consecuentemente, percibiendo las rentas derivadas del arrendamiento de los locales para bares y similares sitos en Paseo marítimo, Carvajal de la localidad de Fuengirola. La facultad de disposición de los cinco locales como un todo, aun se plantea mas inverosímil en atención a la configuración y la calificación como zona verde que finalmente, se mantuvo con la aprobación del PGOU aprobado el 22 de febrero de 2011 (BO Junta Andalucía de 19 de abril de 2011).

Por todo lo cual, procede el reintegro de la cantidad de 360.000 € a la parte actora consecuencia de la resolución contractual que se decreta, volviendo las cosas a sus estado anterior, al no haberse acreditado los posibles y daños y perjuicios derivados de dicha resolución (artículo 1124 del Ccivil).

En consecuencia, procede la estimación parcial del recurso en el único sentido de estimar parcialmente la reconvención en cuanto que no procede que la demandada reconviniente retenga la cantidad de 360.000 € en concepto de daños y perjuicios causados por la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento imputable a los compradores demandantes, y sin imposición de las costas devengadas en la reconvención ( artículo 394.2 de la LEC ).

CUARTO .- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto no se hace expresa imposición de las costas procesales de esta alzada ( artículo 398.2 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Ángel y don Daniel , frente a la sentencia de fecha 12 de enero de 2015 del JPI n º 1 de Villarcayo en el juicio ordinario 466/2013, procede su revocación parcial en el sentido de que se estima parcialmente la reconvención declarando únicamente la resolución del contrato de compraventa de 4/5/2004 y sus anexos de 12/4/20105 y 3/5/206 por causa imputable a la actora reconvenida D. Ángel y don Daniel , sin expresa imposición de las costas devengadas por la reconvención parcial. En todo lo demás se confirma la resolución recurrida. No se hace expresa imposición de las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.