Sentencia Civil Nº 20/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 779/2009 de 18 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 779/2009

Procedimiento Ordinario nº 1312/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia

SENTENCIA Nº 20

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a dieciocho de enero de dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 21 de Julio de 2.009 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante Las Alcublas S.L. representada por el Procurador D. Rafael Francisco Alario Mont y asistida por la Letrada Dña. Carmen Sanchis Vercet, y, como apelado la parte demandada D. Pedro Antonio , representada por el Procurador D. Miguel Castelló Merino y asistida por el Letrado D. Sergio Soria Velázquez.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "Que desestimando la demanda deducida por la mercantil LAS ALCUBLAS S.L., representada por el Procurador D. ONOFRE MARMANEU LAGUÍA, contra D. Pedro Antonio , representado por el Procurador D. MIGUEL JAVIER CASTELLÓ MERINO, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de las peticiones contra el mismo planteadas. Se imponen a la parte actora las costas del procedimiento".

Con fecha veintisiete de julio de dos mil nueve se dicto Auto de rectificación de sentencia cuya parte dispositiva dice: "SE RECTIFICA la SENTENCI dicta en 21 de Julio de 2009 en el presente juicio ordinario en el siguiente sentido: 1) Se rectifica el encabezamiento y el fallo de la sentencia en el sentido de que donde se indica que el Procurador de la parte actora es D. ONOFRE MARMANEU LAGUIA, debe decir que el Procurador de la parte actora es D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT.

2) Se rectifica el Fundamento de derecho cuarto, línea sexta, en el sentido de que donde dice "dejó la vivienda en abril de 2004" debe decir "dejó la vivienda en abril de 2007".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante que en esencia alegó infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en orden a la distribución de la carga de la prueba y error en la valoración de la misma porque no hay prueba alguna de la restitución de la posesión a la arrendadora.

Vulneración de los artículos 1256 y 1561 del Código Civil porque no ha habido resolución consentida del contrato y el demandado viene obligado a pagar las sumas reclamadas.

Incongruencia por omisión de pronunciamiento sobre determinadas pretensiones de las partes.

Vulneración de los artículos 14 y 29 de la LAU . Sostiene que el propietario es nuevo arrendador porque se subroga en todos los derechos y obligaciones del anterior arrendador. Por ello la mercantil actora está legitimada.

Alegó también que la conducta de la jugadora de instancia ha menoscabado su derecho de defensa y la tutela judicial efectiva al no mantener el principio de igualdad entre las partes y por prejugar el litigio.

Pidió que se estime el recurso y se estime íntegramente la demanda.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 11 de Enero de 2.010 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO.- Tal y como consta con el documento 1 de la demanda, en fecha 1 de Julio de 2.006, Dña. Ruth como usufructuaria de la vivienda sita en Valencia C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 suscribió un contrato de arrendamiento con D. Iván y D. Pedro Antonio , cuya duración era de un año pudiendo prorrogarse obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente por el arrendatario por cuatro años más salvo que este manifestare su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato.

El 26 de agosto de 2.007 falleció la arrendadora y el 1 de Octubre de 2.007 Dña. Almudena , nuda propietaria hasta entonces, comunicó al arrendatario el fallecimiento de la arrendadora y la extinción del contrato.

Al fallecimiento del arrendatario Sr. Iván el otro arrendatario y ahora apelante, sostiene que abandonó la vivienda en el mes de abril de 2.007 y devolvió las llaves de la vivienda.

SEGUNDO.- Sostiene la apelante que no existe prueba de que se restituyera la posesión de la vivienda a la arrendadora.

A la vista de la prueba que se ha practicado en el juicio, la Sala no puede sino entender que no se ha probado que el demandado entregara las llaves de la vivienda a la propietaria ni a la empresa administradora de la vivienda, ni que de otra forma pusiera a disposición de la propietaria la vivienda.

Como regla general, la extinción del usufructo comporta la resolución de todos los contratos que haya celebrado el usufructuario, como tal, respecto a la cosa usufructuada (art. 480 CC ), con entrega de ésta al propietario (art. 522 CC ); dicha norma presenta una excepción en la legislación especial arrendaticia urbana (de finalidad esencialmente protectora para el arrendatario), al disponer el último inciso del artículo 57 TRLAU 1964 , que establece la prorroga legal forzosa, la extensión de dicho régimen de prórroga forzosa a los casos de extinción de usufructo , -sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12 -con lo que este precepto se constituye como una salvedad a dicho régimen de excepcional protección-, que prevé como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano a instancias del arrendador "en los casos de extinción del usufructo , cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad". Así pues, la causa de resolución prevenida en el apartado 12ª esta directamente vinculada con la prorroga forzosa prevenida en el art. 57 TRLAU , al configurarse como una excepción a la misma, por tanto sólo será aplicable a aquellos contratos que se encuentren sometidos a ésta, de ello que se deba afirmar la exclusión del "régimen de prórroga forzosa establecido por el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ", que implica la inaplicación, no sólo de la facultad de permanencia del contrato a voluntad del arrendatario, sino de todo el régimen legal derivado de la prórroga forzosa.

Por tanto, al fallecer la arrendadora que era usufructuaria de la vivienda arrendada, el contrato de arrendamiento quedó extinguido.

TERCERO.- Una vez se extinguió el contrato, la arrendataria no puso a disposición de la dueña, entonces la Sra. Almudena , la vivienda que fue objeto del contrato, pues no ha acreditado el demandado tal y como hemos señalado, que entregara las llaves de la vivienda en las oficinas de la administración tal y como afirmaba, ni ha acreditado el efectivo abandono de la vivienda, pues como consta debidamente acreditado en autos, en el mes de julio de 2.007 recibió la carta fechada el 17 de julio de 2.007 en su domicilio y a través de su esposa que firmó el acuse de recibo, y consta también que en el mes de Octubre, el día 30 en el año 2.008 recibió personalmente y en el domicilio de la DIRECCION000 NUM000 , NUM001 el emplaamiento para contestar a la demanda tal y como el funcionario del SCAC certificó con el demandado.

El arrendatario está obligado a pagar las rentas hasta el desalojo o lanzamiento, se trate de rentas en sentido propio o impropio, pues es la consecuencia de la obligaciones contraídas en su día sobre pago del precio y devolución de la finca tal como la recibió (arts. 1555-1º y 1561 del Código Civil ).

La jurisprudencia lo confirma al considerar el pago posterior a la extinción de la relación arrendaticia como una contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida (STS 12/2/1999 con cita de las de 18/2/1960, 28/6/1979 , y 2/3/1993, que a su vez se remite a la de 27/5/1968 ). En palabras de la STS de 17/3/1992 , arreglada a la legislación de entonces: "el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyos artículos 1.566 y 1.567 obligan a los recurrentes a acreditar que han satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia, y en parecidos términos el artículo 148 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El pago, pues, es en contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia". A la misma conclusión llega la llamada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales por las mismas o parecidas razones, poniendo el acento en unas u otras, se trate de rentas en sentido estricto o amplio, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento (art. 1101 CC ) o por enriquecimiento injusto (ocupación sin contraprestación), abuso o incluso como abono de frutos por el poseedor de mala fe (art. 455 CC ) y, en todo caso, cuantificándolo según las rentas y demás cantidades exigibles que se habrían tenido que abonar de continuar vigente el arriendo (a fin de cuentas, los propios interesados así lo valoraron de mutuo acuerdo cuando concertaron el contrato). A título de ejemplo se pueden citar las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid (13ª) de 19/1 y 20/4//1998, 5/5/2005, Vizcaya (3ª) de 25/4/2001, Alicante (5ª) de 7/2/2002, 23/7/2007, y Barcelona (13ª) de 4/2/2003, 11/11/2004, 7/3 y 2/5/2006, 17/5/2007 . Y también reiterada doctrina del Tribunal Supremo mantenida, por ejemplo, entre otras en la Sentencia de 12 de febrero de 1999 , según la cual "el que se sigan pagando rentas después de extinguida la relación arrendaticia no es más que una nueva contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida (Sentencias de 18 de febrero de 1960, 28 de junio de 1979 y 2 de marzo de 1993 , entre otras)."

CUARTO.- Interpone la demanda en este pleito la mercantil Las Alcublas, la cual ha devenido propietaria de la finca en fecha 28 de Noviembre de 2.007 al incorporar Dña. Almudena tras fallecer la usufructuaria-arrendadora, dicho inmueble a la mercantil referida.

El contrato de arrendamiento del que deriva la obligación del pago de rentas se celebró con Dña. Ruth , y como hemos señalado, quedó extinguido cuando esta falleció.

A partir de ese momento, el demandado ha venido ocupando la vivienda sin título alguno, y tiene acción la demandante para recuperar la posesión de la finca, por el hecho de ser su propietaria y por la misma razón tiene derecho a ser indemnizada por la persistencia en esa ocupación indebida a la que nos hemos referido y tal indemniación no es otra que la suma reclamada en la demanda ya que ha acreditado la actora el devengo y el importe de las rentas así como de las cantidades que la demandada se obligó a pagar en el contrato. Procede la condena al demandado a pagar la suma reclamada en la demanda y hasta el momento en que se produzca y acredite la puesta a disposición a la actora de la vivienda, el demandado deberá pagar la suma mensual que corresponda al arrendamiento tal y como señala en el contrato, lo que deberá acreditarse en fase de ejecución de esta sentencia.

QUINTO.- El recurso ha de ser estimado y conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso y, en cuanto a las de la primera instancia, deben imponerse a la parte demandada.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Las Alcublas S.L.

2. Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

A) Estimamos la demanda formulada por Las Alcublas S.L. contra D. Pedro Antonio .

B) Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 NUM000 NUM001 de Valencia y condenamos al demandado a su desalojo y puesta a disposición de la actora de la vivienda.

C) Condenamos al demandado a pagar a la actora la cantidad de 7.854,49 euros más la suma que se devengue mensualmente desde la fecha de la demanda hasta el desalojo.

E) Condenamos al demandado al pago de las costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.