Sentencia Civil Nº 20/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 1156/2010 de 18 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE FUENGIROLA

JUICIO ORDINARIO N.º 1.860/08

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 1.156/10

SENTENCIA N.º 20/12

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ JAVIER DÍEZ NÚÑEZ

Magistradas:

D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO

D.ª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ

En la ciudad de Málaga a dieciocho de enero de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de JUICIO ORDINARIO N.º 1.860/08 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA número TRES de FUENGIROLA, sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguidos a instancia de D. Arsenio , D. Florentino y D. Florentino POR SU MADRE FALLECIDA, representados en el recurso por el Procurador D. Juan García Sánchez-Biezma y defendidos por la Letrada D.ª Rocío Fernández Texeira, contra THE PHONE HOUSE SPAIN, S. L., representada en la instancia por el Procurador D. José Luís Rey Val y defendida por el Letrado D. José D. Mariño Castelao González, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Fuengirola dictó Sentencia de fecha 25 de febrero de 2010 en el Juicio Ordinario N.º 1.860/08, del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: " Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Del Moral Chaneta en nombre y representación de D. Arsenio con los siguientes pronunciamientos:

1.- No ha lugar a condenar al demandado a cumplir con el contrato de 1 de julio de 2006 al haber desistido del mismo el 24 de julio de 2008 y con efectos desde uno de septiembre de 2008.

2.- Condenar al demandado The Phone House Spain, S. L al pago en concepto de indemnización por desistimiento de contrato de la cantidad de 60.000 euros más intereses legales.

3.- No ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes debiendo cada una de ellas correr con las causadas a su instancia y las comunes por mitad. "

SEGUNDO .- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte actora, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 18 de enero de 2012, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda rectora de la presente litis, la parte actora, en su condición de arrendadora del local de negocio que se describe en el hecho primero de la demanda, en virtud del contrato de arrendamiento concertado en 1 de julio de 2006 con la demandada, The House Spain, S. L , como arrendataria, con una duración pactada de diez años, ejercitaba dos acciones acumuladas, la primera, amparada en el artículo 1.124 del Código Civil , en virtud de la cual suplicaba la condena de la demandada al cumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio en su día concertado, en los términos pactados, oponiéndose al desistimiento unilateral del contrato que de forma injustificada y extrajudicial pretendía la demandada, y una acción de reclamación de cantidad, por la que suplicaba la condena de la demandada a abonarle la suma de 8.103,39 euros, importe de las mensualidades de renta pactada y cantidades asimiladas, desde julio de 2008 hasta la fecha de presentación de la demanda (9 de octubre de 2008), así como al abono de las mensualidades de renta y cantidades asimiladas que se devenguen durante la tramitación del procedimiento y de las que durante el plazo de duración pactado se devenguen tras el dictado de Sentencia. La parte demanda en la contestación reconoció el contrato, así como las condiciones en él estipuladas, si bien se opuso a la demanda alegando que su voluntad de resolver el contrato antes de su finalización era absolutamente legítima, dada la mala racha económica sufrida por el negocio que en el local objeto del contrato se desarrollaba, habiéndose comunicado la voluntad de resolución, sin mencionar causa, porque esta ya era conocida por los arrendadores, con dos meses de antelación, es decir , con un mes más al que señala la LAU para renovaciones de contrato y que el que señala la cláusula tercera del contrato para su posible renovación, habiendo ofrecido a la parte arrendadora, como indemnización por la resolución anticipada, los 20.000 euros entregados en su día como fianza, por lo que se solicitaba el dictado de Sentencia desestimatoria de la demanda. El juzgador a quo dictó Sentencia en 10 de febrero de 2010 , en cuya resolución, tras exponer que la parte actora ejercitaba una acción fundada en exigencia de responsabilidad contractual frente al demandado, el contenido del artículo 1.124 del Código Civil , doctrina jurisprudencial existente en torno a dicho precepto, cita de los artículos 1.258 y 1556 del Código Civil , así como el contenido del artículo 217 de la LEC , analiza las pruebas obrantes en los autos y termina fallando la estimación parcial de la demanda, declarando no haber lugar a condenar al demandado a cumplir el contrato de 1 de julio de 2006,al haber desistido del mismo el 24 de julio de 2008 y con efectos 1 de septiembre de 2008, condenando a la parte demandada al pago, en concepto de indemnización por desistimiento del contrato, a la parte actora de la suma de 60.000 euros, más intereses legales, y todo ello sin especial imposición de costas, frente a cuyos pronunciamientos se ha alzado en apelación la parte actora a través de su representación procesal.

SEGUNDO .- Alega el recurrente que la Sentencia dictada en la instancia adolece de incongruencia, en la medida que, pese a reconocer en su fundamentación jurídica la inexistencia de derecho a desistir unilateralmente en el contrato de arrendamiento de local de negocio, ya que dicha facultad ni ha sido pactada por las partes en el contrato, ni está legalmente prevista, no obstante, en el Fallo, se viene a reconocer el derecho de la parte demandada, a la sazón arrendataria, a desistir unilateralmente del contrato al declararse expresamente en el mismo "no ha lugar a condenar al demandado a cumplir con el contrato de 1 de julio de 2006 ....". Pues bien, la alegación de la infracción procesal que se afirma cometida en la Sentencia, aun de concurrir, carecería de toda trascendencia procesal en la alzada, en la medida que ni se alega indefensión, ni se suplica la declaración de nulidad a que la trasgresión procesal que se afirma cometida podría haber abocado, lo cual veta a la Sala de todo tipo de pronunciamiento en tal sentido ex artículo 227 LEC . Pero es que, además, la incongruencia no es sino una muestra de desajuste entre el Fallo o Parte Dispositiva de las resoluciones judiciales y lo pedido por las partes, y aunque, ciertamente, en el caso concreto enjuiciado ese desajuste existe, por lo que más tarde se razonará, lo que alega el recurrente no es ciertamente incongruencia, sino una suerte de contradicción entre los razonamientos de la Sentencia y su parte dispositiva, contradicción que solo autorizaría la revocación de la resolución si resultara evidente el desajuste entre la parte dispositiva y las pretensiones de las partes. Ello aclarado, es lo cierto que el juzgador a quo , al resolver la cuestión litigiosa, parte de una base equivocada, pues entiende que la acción que se ejercita en la demanda es una acción de exigencia de responsabilidad contractual del demandado, acción que solo podría encontrar amparo legal en el artículo 1.101 del Código Civil , y cuya estimación, de considerarse incumplimiento contractual por parte del demandado, llevaría anudado como efecto jurídico necesario, como se desprende de la literalidad del precepto, la indemnización al contratante cumplidor de los daños y perjuicios que el incumplimiento de la contraparte le hubiere irrogado, error que explica el sentido del Fallo; pero si analizamos con detenimiento la demanda podemos colegir que en la misma no se ejercita una acción tendente a conseguir una indemnización por parte del demandado como consecuencia jurídica inherente al incumplimiento por parte del mismo de sus compromisos contractuales, sino una acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento de local de negocio, cuya duración se pactó para diez años, en cuyo seno el demandado ha dejado de cumplir su obligación fundamental, cual era el pago de la renta y cantidades asimiladas, pretendiendo una resolución unilateral, no pactada, acción de cumplimiento amparada en el artículo 1.124 del Código Civil , que en el seno de obligaciones recíprocas, se otorga al contratante cumplidor de sus obligaciones, a la que se anuda una acción de reclamación de cantidad, en la que se pide la condena al demandado a abonar todas las rentas y cantidades asimiladas que el mismo dejó de pagar desde el mes de agosto de 2008 hasta la fecha de presentación de la demanda (9 de octubre de 2008), que importan 8.103,93 euros, más las que se vayan devengando durante la tramitación del procedimiento, y lógicamente las posteriores a una eventual Sentencia estimatoria de la demanda, durante la vigencia del contrato pactado por las partes. Como la parte arrendadora ha cumplido con sus compromisos contractuales en la medida que puso al arrendatario en el goce del local arrendado, en el cual lo ha mantenido, pues ello no ha sido cuestión controvertida, y lo mantiene hasta la fecha, pues no otra cosa se ha acreditado, dada la acción ejercitada, la cuestión litigiosa se centraba en determinar si el demandado había incumplido sus obligaciones contractuales, fundamentalmente el pago de la renta pactada y cantidades asimiladas, a lo que se había comprometido en el contrato, y el plazo de duración pactado en el contrato, que era de diez años y, por ende, si existe una facultad de desistimiento unilateral del contrato que justificase o amparase el incumplimiento por parte del mismo del plazo de duración pactado, y con ello la inviabilidad de las acciones ejercitadas en la demanda.

TERCERO .- A la vista de las consideraciones expuestas en el presente fundamento, ha de partirse del contenido del artículo 1.256 del Código Civil , que dispone que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Es decir, que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes , de tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente, y, si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con el contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante , determinante de incumplimiento ( artículos 1.101 y 1124 del Código Civil ) . Esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá no solo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ), es decir, el daño emergente ("damnum emergens"), por el que se entiende la privación por el acreedor del incremento que en su patrimonio se debería haber producido, representado por el valor de la prestación que falta o en lo que falte si es defectuosa, y el lucro cesante ("lucrum cessans"), esto es la ventaja patrimonial cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente, por el incumplimiento: el incremento patrimonial neto que el dañado habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida. La reseñada doctrina general encuentra tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de una de las partes contratantes si produce la extinción o resolución de la relación jurídica nacida del contrato. Las tres excepciones son las siguientes: 1ª) Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral . En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes. 2ª) Cuando la propia ley expresamente atribuye "ex lege" a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral . En este caso, el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga atribuida, produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse, en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización), a lo dispuesto en la propia ley que atribuye la facultad de desistimiento. Dentro del Código Civil se atribuye esta facultad de desistimiento unilateral en el artículo 1.594 (permite que el "dominus operis" pueda desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra contratada), los artículos 1.700 número 4 º y 1.705 (en materia de contrato de sociedad permiten que la disolución de la sociedad se produzca por la voluntad o por la renuncia de uno de los socios) y el artículo 1.732 números 1 º y 2º (considera posible que la relación entre mandante y mandatario se extinga a virtud de la decisión de revocación del mandante o de la renuncia del mandatario). En el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que lleva por rúbrica "desistimiento del contrato", se concede la facultad de desistimiento unilateral al arrendatario en los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a viviendas siempre que se hubiera pactado una duración superior a cinco años y además la relación arrendaticia ya hubiere durado al menos cinco años. 3ª) Cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. En este caso el principio de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes choca frontalmente con la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua, y la imposibilidad de mantener vigente una relación jurídica fundada en la recíproca confianza cuando ésta ha desaparecido. Por lo que en este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar la eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, siendo, en ausencia de acuerdo entre las partes, los Tribunales de Justicia los que decidirán si procede una indemnización y su cuantía". Pues bien, en el caso concreto que no ocupa, es claro que no concurre ninguna de esas tres excepciones, en la medida que el contrato, con duración pactada obligatoria para ambas partes de diez años, no contempla facultad alguna de desistimiento unilateral para las partes contratantes; la LAU, que en su artículo 11 sí contempla tal facultad a favor del arrendatario de fincas urbanas destinadas a viviendas, siempre que se hubiere pactado una duración de la relación arrendaticia superior a cinco años y, además, siempre que esa relación hubiere durado al menos cinco años, no contempla tal facultad para los arrendamientos de locales de negocio, como es el contrato que nos ocupa, lo que nos conduce, conforme al artículo 4.3 de la LAU , a lo pactado por las partes, que, como ya hemos dicho, nada acordaron al respecto y sí solo de forma libre y voluntaria, una duración de 10 años para la relación arrendaticia; y al Código Civil, cuya normativa, como ya se ha expuesto, tampoco regula tal facultad para los arrendamientos como el que nos ocupa, de local de negocio; tampoco se trata de una relación duradera que carezca de plazo contractual y que esté basada en la recíproca confianza de las partes; de donde resulta que ni por ley, ni por voluntad de las partes expresada en el contrato, el arrendatario está facultado para desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento que suscribió con la parte actora antes de la finalización del plazo contractual, que era de diez años, por lo que nos encontramos ante un incumplimiento contractual del mismo que faculta a la parte actora, a la sazón arrendadora, que ha cumplido los compromisos contractuales asumidos, para el ejercicio de la acción de cumplimiento, amparada en el artículo 1.124 del Código Civil , habiendo reiterado la parte actora, tras la comunicación recibida de la demandada de su voluntad de desistir del contrato, su voluntad contraria a tal desistimiento, exigiendo el cumplimiento de las condiciones pactadas. Es absolutamente inviable que la parte demandada pretenda justificar su incumplimiento, amparada en su voluntad unilateral de desistimiento del contrato, que ni siquiera ha hecho valer por medio de reconvención, no pactada en el contrato y no amparada legalmente, y rechazada por la parte compradora , al hilo de un mal rendimiento económico del negocio que se desarrollaba en el local, que, en ningún caso, puede hacerse recaer en perjuicio de la parte arrendadora, y que la parte arrendataria debió prever, como todo ordenado comerciante, antes de proceder a asumir la relación contractual que le vincula con la actora, avatares económicos no subsumibles en el contenido del artículo 1.105 CC , siendo absolutamente inaceptable que el cumplimiento del contrato quede al arbitrio de la sola voluntad de la parte arrendataria y en función de las decisiones comerciales que a la misma convengan, porque ello, ante la ausencia de pacto y de facultad de desistimiento unilateral legalmente contemplada, sería tanto como ir en contra del contenido del artículo 1.256 del Código Civil , y del artículo 1.565 del mismo cuerpo legal , que con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, así como del 1.561, que dispone que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , que faculta al perjudicado para escoger entre la acción de cumplimiento, que es la entablada en el supuesto que nos ocupa, o la de resolución; y, por último, de los artículos 1.091 y 1.258 y concordantes del mismo cuerpo legal , que nos recuerdan la fuerza obligatoria que para los contratantes tienen los pactos libremente estipulados. Siendo ello así, no cabe sino concluir que la petición principal de la demanda ha de ser acogida y, por ende, revocada la Sentencia, en la medida que no cabe el desistimiento unilateral del arrendatario sin consentimiento del arrendador, que aquí no se ha producido, sin estar pactada dicha facultad en el contrato, ni contemplada legalmente, de modo que se ha de estimar la acción de cumplimiento deducida en la demanda.

CUARTO .- La acción de reclamación de cantidad por impago de rentas y cantidades asimiladas, desde el mes de agosto de 2008 a la fecha de la demanda, 9 de octubre de 2008, ascendentes a 8.103,39 euros, así como de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento, resulta de indudable procedencia en la medida en que el demandado no solo no ha negado la falta de pago, sino que no ha practicado prueba alguna sobre pagos que pudiese haber llevado a cabo, y por aplicación del contenido 220 LEC. El pago de las mensualidades de renta y cantidades asimiladas que se devenguen durante la vigencia del arrendamiento, a cuyo cumplimiento se condena a la parte demandada, no es sino una consecuencia que se deriva del propio contrato a cuyo cumplimiento se condena al demandado.

QUINTO .- La estimación del recurso conlleva la estimación de la demanda, y ello el cambio de pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en la instancia, que por imperativo del artículo 394 de la LEC han de ser impuestas a la parte demandada, no haciéndose especial imposición a ninguno de los litigantes, conforme al artículo 398.2 de la LEC , respecto de las devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Arsenio , D. Florentino y D.ª Violeta (estos últimos herederos de D.ª Erica ) frente a la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número Tres de Fuengirola , en los autos de Juicio Ordinario N.º 1.860/08, a que este rollo se refiere, y, en su virtud, con revocación de dicha resolución, estimamos la demanda deducida por la representación procesal de los citados apelantes frente a The Phone House Spain, S. L, condenando a la citada demandada al cumplimiento de las obligaciones asumidas por la misma en virtud del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito con los actores, en los términos establecidos en el mismo, e igualmente a que abone a la parte actora la suma de 8.103,31 euros, más las mensualidades de renta y de cantidades asimiladas devengadas durante la tramitación del procedimiento que hayan resultado impagadas y lógicamente a las que devenguen durante la vigencia del contrato de arrendamiento, a cuyo cumplimiento se condena a la demandada, a la que se han de imponer, igualmente, las costas procesales devengadas en la instancia, no haciéndose especial imposición a ninguno de los litigantes de las devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/