Sentencia Civil Nº 20/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 128/2012 de 25 de Enero de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 20/13
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. ANGEL VILLANUEVA CALLEJA
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En la Ciudad de Almería a 25 de enero de 2013.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto y oído en grado de apelación, rollo nº
128/12 , los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia de Purchena, seguidos con
el nº 980/10, entre partes, de una como actora- apelante la entidad mercantil CONSTRUCCIONES MATEO
HINOJO, SL, representada por la Procuradora Dª. María José Andreu Martínez y dirigida por la Letrada Dª.
Araceli Tudela Jiménez y de otra como demandados apelados Dª. Asunción , Dª. Eloisa , D. Gabino , Dª.
Juana , Dª. Piedad y Dª. Zaira , representados por la Procuradora Dª. Isabel Martínez Quiles y dirigidos
por el Letrado D. Antonio Segura Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia de Purchena, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 24 de octubre de 2011 , cuyo Fallo dispone: 'Se desestima la demanda promovida por la representación de Construcciones Mateo Hinojo, SL, contra Dª. Eloisa , D. Gabino , Dª. Juana , Dª. Piedad , Dª. Asunción y Dª. Zaira , absolviendo a los demandados de todos los pedimentos de la misma, contra ellos ejercitados, con imposición de las costas causadas en la presente'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación fundado en los motivos que posteriormente se analizarán, el cual fue admitido en ambos efectos, a la que se opuso la parte apelada, elevándose los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para deliberación, votación y fallo, que tuvo lugar el 22 de enero de 2013.



CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE.

Fundamentos

PRIMERO .- La pretensión actora se articula sobre lo siguiente, con fecha 26 de marzo de 2006 la demandante suscribo con los demandados un contrato privado, que denominaron contrato privado de segregación, compraventa y promesa bilateral de compraventa, convenio, que comprendía tres negocios jurídicos perfectamente diferenciados. En primer lugar, los demandados vendedores, propietarios de la finca registral nº NUM000 , debían segregar de la finca anterior una parcela de terreno, la finca descrita en el apartado segundo de la exposición, que los actores adquieren en las condiciones fijadas en la estipulación segunda, este sería el segundo de los actos jurídicos del contrato, y, el tercero, la concesión de una opción de compra de los vendedores en favor de la entidad compradora del resto de la finca matriz, descrita en el apartado tercero de la exposición, con las siguientes condiciones, el precio de la opción se estipulo en 2.000 euros, que los optantes entregaron a la firma del contrato, después se fijaron las condiciones de la venta futura, señalando un plazo de 24 meses desde el otorgamiento del contrato -26/3/2006- para el ejercicio de la opción de compra. Los compradores dejaron pasar el plazo fijado sin ejercitar la opción de compra sobre el resto de la finca matriz.

Esto es precisamente el objeto de la presente litis, en la que la sociedad demandante reclama determinadas cantidades, sobre la base de que, la opción de compra no se pudo ejercitar debido o por causa del incumplimiento de los demandados, que hizo imposible su ejercicio. Esto es así, por cuanto el contrato dispone que, estipulación tercera, los gastos de urbanización serian a cargo de los compradores, tanto de la finca que adquirían como las resto de la finca matriz, sobre la que tenían una opción de compra, así como de los correspondientes a la parcela NUM001 , del proyecto de compensación del plan parcial del polígono NUM002 del sector SAU-1 de las Normas Subsidiarias de Macael hasta un máximo de 362.530,50 euros, IVA incluido. Por lo tanto, los gastos de urbanización eran de cargo de los compradores, hasta la suma señalada.

Pues bien, según la actora la suma citada ya fue satisfecha para abonar los gastos de urbanización de la finca segregada donde se construyeron 14 dúplex. Se alega por la parte actora, que en virtud del contrato firmado, una vez se llegaba al límite fijado, el coste para urbanizar la finca sobre la que pendía la opción de compra correspondía a los vendedores, los hoy demandados, que al no hacer frente a los mismos, dejaban la finca sin los servicios necesarios para obtener licencia de primera ocupación, fundamentalmente luz y agua, esto hacía imposible la promoción de 18 viviendas proyectadas y por lo tanto inviable la opción de compra concedida. En consecuencia, la acción ejercitada pretende que se declara resuelta la opción de compra y que los demandados reintegren a la actora los 2.000 euros que se entregaron como precio de la opción de compra y se le abonen, como daños y perjuicios, los 38.562,80 euros que pago por movimiento de rebajes y excavaciones de tierra de la finca en cuestión, según factura de 1 de febrero de 2007. Los demandados se oponen a la demanda, alegando en primer lugar las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario, falta de competencia y falta de legitimación activa de la actora por cuanto no goza de la titularidad del derecho subjetivo que reclama, que fueron desestimadas en la instancia no siendo esto cuestionado en esta alzada, en cuanto al fondo del asunto, los demandados alegan que la demanda no puede prosperar por cuanto el derecho de opción se extinguió por su no ejercicio en el plazo que se dio, por lo que no ha lugar a resolver un contrato inexistente.

La sentencia de instancia desestima la demanda, en una exposición que adolece de cierta claridad, viene a decir que a los demandados no se les puede imputar incumplimiento alguno que hiciera ineficaz o inviable la opción de compra, por lo que no se les puede reclamar los 2000 euros, precio de la opción, ya que la actora dejo pasar el plazo y que los gastos de urbanización eran a cargo de la constructora, y en relación a los gastos ya devengados, no resulta acreditado que hayan repercutido en beneficio de la finca. Frente a ella se interpone recurso de apelación por el demandante a fin de que se revoque la citada resolución y, en su lugar, se estimen los pedimentos de su demanda. Los demandados apelados, en trámite de oposición al recurso, interesan la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- El primero de los motivos alegados por la recurrente está referido a que la sentencia apelada infringe los principios de justicia rogada y de congruencia, respectivamente consagrados en los art.

216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En este punto resulta interesante por ilustrativa la STS de 30-3-2010 : ' A) Como declara la STS 25-06-2009, RC n.º 978/2004 , el principio de justicia rogada determina a quién corresponde la iniciativa de la incoación del proceso y se la otorga a las partes en su totalidad. La regla de aportación de parte, en cambio, precisa a quién corresponde la tarea de presentar los hechos al juicio, para delimitar el objeto del mismo, y la de procurar su acreditación mediante la actividad probatoria. No se contradicen los principios de justicia rogada y de aportación de parte cuando la Audiencia ha decidido el asunto, cuya incoación ha sido a iniciativa de parte, dentro del ámbito fáctico y jurídico en que le fue planteado, con respeto a la causa petendi [causa de pedir], a la sustancia de lo interesado y sobre los elementos probatorios aportados por las partes( SSTS de 30 de marzo de 2009, RC n.º 1436/2004 , y 8 de abril de 2002, RC n.º 3400/1996 ). B) El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre fallo y las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir], es decir, el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora, tal como aparecen formulados en la demanda( SSTS de 7 de noviembre de 2007, RC n.º 5781/2000 y 14 de mayo de 2008, RC n.º 948/2001 ), y no resulta vulnerado si se utilizan con carácter complementario o auxiliar argumentaciones sobre cuestiones no planteadas por las partes( SSTS de 24 de julio de 2007, RC n.º 3425/2000 , 13 de diciembre de 2007, RC n.º 4578/2000 , 6 de mayo de 2008, RC n.º 1589/2001 , 13 de febrero de 2007, RC n.º 1154/2000 , STS 23 de julio de 2007, RC n.º 3624/2000 , 18 de junio de 2008, RC n.º 599/2001 ). C) La máxima iura novit curia[el tribunal conoce el Derecho] permite al tribunal fundar su decisión en preceptos jurídicos distintos de los invocados cuando no se alteren sustancialmente los hechos que fundamentan la pretensión( SSTS de 6 de marzo de 2007, RC n.º 717/2000 , 18 de junio de 2007, RC n.º 4408/2000 , 8 de noviembre de 2007, RC n.º 4341/2000 , 5 de diciembre de 2007, RC n.º 2748/2000 , 22 de enero de 2008, RC n.º. 5501/2000 ) y solo puede entenderse vulnerado el principio iuxta allegata et probata [según lo alegado y probado] y excedido el principio iura novit curia [el tribunal conoce el Derecho] cuando se estima la demanda apoyándose en fundamentos -siempre que sean determinantes del fallo- diversos de los alegados( STS de 29/05/2006, RC n.º 3678/1999 ). '. Asimismo, la STS de 26-10-2011 : ' También se ha declarado que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruentes, al entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito ( SSTS de 18 de marzo de 2010, RC n.º 1816/2008 , con cita de las de 7 de febrero de 2006 y 20 de mayo 2009 , entre muchas más). '. Pues bien, en cuanto a los principios infringidos según la apelante, reiterando que la sentencia esta falta de precisión jurídica en algunos párrafos, no se puede afirmar que la resolución declare la vigencia del acuerdo de opción de compra, como afirma la recurrente, la expresión del fundamento cuarto recogida en el recurso debe entenderse, o por lo menos así lo percibe la sala, que los demandados cumplieron con las condiciones pactadas en el contrato de opción de compra y a las que estaban obligados, y que había determinados aspectos, con indudable influencia en el contrato, que no estaba o no dependían de los demandados su cumplimiento, por lo que su omisión no se les puede imputar. Conforme a la doctrina expuesta de nuestro Alto Tribunal, el principio de congruencia en las sentencias, subordinado al derecho a obtener la tutela judicial efectiva, obliga a que exista concordancia entre lo pedido por los litigantes y lo resuelto por la sentencia, armonizando sus decisiones con las cuestiones de hecho que los litigantes hayan sometido al conocimiento del Juzgador, ello sin alterar la causa de pedir. Y si bien es cierto que el principio jurídico-procesal de la congruencia, puede verse afectado por la falta de concordancia entre los elementos fácticos aducidos por los litigantes en apoyo de sus pretensiones y los acogidos por los Tribunales cuando les sirvan de fundamento esencial para emitir el fallo, no lo es menos que, cabe apreciar su realidad y existencia de acuerdo con el resultado de la prueba practicada, cosa que no puede provocar una incongruencia, ya que, la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia, no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensivo a aquellos extremos que lo complementen y precisen, o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en su probanza, porque lo perseguido no es otra cosa que el Tribunal se atenga a la sustancia de lo pedido y no a su literalidad. Finalmente, la jurisprudencia del Alto Tribunal viene sosteniendo que no se produce incongruencia por el cambio de punto de vista del Tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del Juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas ( ss. TS 26-12-1997 , 9-11-2001 , 18-3-2002 ). Por otra parte, resulta evidente que una desestimación completa de la demanda no puede conducir a tacharla de incongruente, ya que desestima todas las peticiones de la parte, sino en todo caso de falta de motivación, y la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate ( STC de 25 de junio de 1992 ), al margen de que pueda ser sea escueta y concisa, de manera que solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución . En el caso que nos ocupa la apelante podrá no estar de acuerdo con la motivación de la sentencia, pero no afirmar que carece de motivación suficiente. Es por ello que el motivo debe decaer.



TERCERO.- Sentado lo anterior, el segundo motivo alegado por la actora apelante para combatir la resolución apelada, es la errónea valoración de la prueba. No estamos de acuerdo, es evidente que el apelante trata, con los mismos elementos de prueba tenidos en cuenta por la Juez ' a quo ', de imponer a la sala su interesada interpretación de la prueba, sustituyendo la mas que razonada y lógica valoración realizada por la Juez de Instancia.

En principio conviene puntualizar que la valoración de la prueba es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza conforme a los principios dispositivos y de rogación, pero en modo alguno tratar de imponerla a los Juzgados. Cabe añadir que el Juez que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal ' ad quem ' el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez ' a quo ' de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta realizada por el mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En consecuencia, cuando de valoraciones probatorias se trata, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y, que las conclusiones fácticas a las que así llegue no denoten un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio objetivo del Juez por el personal e interesado de la parte apelante.

La aplicación de la anterior doctrina al supuesto específico que se examina en esta alzada, permite alcanzar a esta Sala una conclusión plenamente coincidente con la sostenida por la Juez de Instancia, al declarar que, a la vista de la actividad probatoria desarrollada en la litis, no es posible declarar la resolución de la promesa bilateral de compraventa -opción de compra- cuando ya se ha transcurrido el plazo concedido para ejercitarla, dado que no habiendo sido ejercitada la opción de compra de forma correcta, la misma ha quedado extinguida.

Dicho esto, por el contrato de opción de compra una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En relación con la figura jurídica de la opción de compra se realiza un amplio estudio en la reciente Sentencia dictada por la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 7 de diciembre de 2011 , con remisión a los razonamientos contenidos en la de 27 de noviembre de 2007, que ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos: ' I. La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II. Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 ( arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ('La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato'), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, La laguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945 , rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo De 17 de mayo de 1993 y 14 de mayo de 1991 .

La opción de compra es un contrato atípico, carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil ('Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público'), y, para cuya concreta reglamentación, debe estarse, en primer lugar a lo que las partes hubieran pactado ( arts. 1.091 y 1.258 del C.c .), y, en su defecto, a las disposiciones generales de las obligaciones y contratos contenidas en el Titulo I y II del Libro Cuarto del Código Civil. Cobrando especial relevancia una consolidada doctrina jurisprudencial que, en su función complementadora del ordenamiento jurídico ( número 6 del art. 1 del C.c .), ha ido perfilando la figura jurídica del contrato de opción de compra.

En el exclusivo aspecto registral y para el caso de que la opción de compra recaiga sobre bienes inmuebles, al contrato de opción de compra se refiere expresamente, dándole carta de naturaleza, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 ('Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento'). Y, en cuanto a los efectos que la inscripción registral despliega respecto de la opción de compra, las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 823/1998, de 10 de septiembre de 1998 , y 118/1997, de 13 de febrero de 1997 .

III. Una vez ejercitada la opción por el optante, mediante su unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996 y 16 de abril de 1979 . Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006, de 5 de julio de 2006 , 813/2006, de 18 de julio de 2006 , 394/2006, de 3 de abril de 2006 , 580/2005, de 15 de julio de 2005 , 380/2005, de 20 de mayo de 2005 , 1023/2003, de 28 de octubre de 2003 , 559/2003, de 5 de junio de 2003 , 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002 , 482/2001, de 21 de mayo de 2001 , 118/1997, de 13 de febrero de 1997 , 112/1997, de 14 de febrero de 1997 , 706/1996, de 31 de julio de 1996 , 441/1996, de 29 de mayo de 1996 , 53/1994, de 4 de febrero de 1994 , 5 de julio de 1989 , 24 de mayo de 1985 , 9 de febrero de 1985 , 10 de diciembre de 1982 , 19 de septiembre de 1981 , 16 de abril de 1979 , 28 de mayo de 1976 , 7 de noviembre de 1967 , 22 de junio de 1966 , 10 de julio de 1946 , 23 de marzo de 1945 ).

IV. Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio, de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 927/2002, de 11 de octubre de 2002 , 712/2001, de 6 de julio de 2001 , 42/1995 de 4 de febrero de 1995 , 1 de diciembre de 1992 , 9 de octubre de 1989 , 23 de junio de 1988 , 6 de abril de 1987. Añadiéndose, en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 380/2005, de 20 de mayo de 2005 , que tiene que pactarse con claridad, pues, de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

V. En principio, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 752/2006, de 5 de julio de 2006 y 112/1997, de 14 de febrero de 1997 . Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2006 y 395/2000, de 11 de abril de 2000 .

Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 376/2001, de 18 de abril de 2001 . En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 103/1999, de 12 de febrero de 1999 ).

La posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil al contrato de opción de compra ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 580/2005, de 15 de julio de 2005 y 467/2003, de 19 de mayo de 2003 .

VI. El contrato de opción de compra es principal, por razón de su sustantividad y causa, y único, por no estar acoplado a ningún otro. Pero el supuesto habitual es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento recayendo el derecho de opción sobre el objeto arrendado. Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante (arrendamiento con opción de compra ) se pronuncian las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 467/2003, de 19 de mayo de 2003 , 1199/2002 de 17 de diciembre de 2003 , 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 y 441/1996 de 29 de mayo de 1996 . Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 245/2001, de 19 de marzo de 2001 . Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1949 .

VII. Característica definidora de la opción de compra es la de la temporalidad, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia. De ahí que, la doctrina jurisprudencial, haya reseñado hasta la saciedad que el plazo es un requisito esencial de la opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 988/2005, de 22 de diciembre de 2005 , 370/2005, de 18 de mayo de 2005 , 1190/2003, de 5 de diciembre de 2003 , 440/2000, de 28 de abril de 2000 , 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 . Y, en cuanto a la consecuencia jurídica que se deriva de no haberse fijado en el contrato un plazo para ejercitar el derecho de opción, son varias las respuestas que se han dado. Así se ha entendido que el contrato de opción de compra es nulo por faltar uno de sus elementos esenciales o principales. Diciéndose, por el contrario, que el contrato de opción de compra no es nulo sino válido y la omisión de ese elemento negocial será suplida por el Juez quien, en base al párrafo primero del artículo 1.128 del Código Civil , fijará la duración que debería haber tenido o al que debería estar sometido el ejercicio del derecho de opción (aclarando la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 559/2004, de 15 de junio de 2004 , que la facultad que a los tribunales se otorga de fijar plazo a las obligaciones que no lo tengan no puede ejercerse de oficio sin que medie petición de parte). Llegándose incluso a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1956 , 16 de enero de 1959 y 22 de junio de 1978 ).

Por lo demás, el plazo pactado es de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado.

VIII. La declaración del optante no sólo tiene carácter unilateral, sino que además tiene el carácter de recepticia ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967 : 'en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido'. En el mismo sentido las sentencias de 22 de junio de 1966 , 21 de noviembre de 1977 y 5 de julio de 1989 . Si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, sin más, no siendo preciso, en absoluto, que muestre su conformidad, sino que, por el contrario, aún en el supuesto de oponerse y rechazar categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta '.

Sólo cabe añadir a lo anterior, que la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 , considera que la declaración de voluntad relativa al ejercicio de la opción, debe emitirse dentro del plazo establecido, dirigida al concedente de la opción, sin que tenga trascendencia que éste la reciba y conozca después de transcurrido el plazo. Igualmente, con relación a la interpretación de los contratos el artículo 1281.1 del Código Civil , impone el criterio de la interpretación conforme a la literalidad de lo expresado siempre que no se revele claramente como contraria a la intención.

La estipulación sexta del contrato, que recoge la opción de compra, fija con claridad meridiana dos condiciones, aparte de señalar la finca y precio de la futura compra, el precio de la opción -2.000 euros que son entregados- y el tiempo para ejercerla, 24 meses desde la fecha del contrato. Ninguna condición mas, bien podían las partes haber dispuesto que, en todo caso, la opción estaba supeditada a que los vendedores urbanizaran la parcela. Esto no se hizo por lo que habrá que estar a lo verdaderamente estipulado, ninguna obligación era contraída por los vendedores concedentes, excepto la de tener a disposición del optante la finca del expositivo III durante el plazo fijado. Cuestión distinta es la estipulación tercera, por la que la compradora asumía los gastos de urbanización de la propiedad que adquirían, es decir, los de la finca segregada, sino también la del resto de la finca matriz, habrá que entender para el caso de que ejercitaran en su momento la opción de compra, además de los correspondientes a la parcela NUM001 , del proyecto de compensación del plan parcial del polígono NUM002 del sector SAU-1 de las normas subsidiarias de Macael. Si bien fijaban un límite en la asunción de los gastos de urbanización, 362.530,50 euros. Pero nada dice la estipulación que los gastos que excedieran de dicho límite tenían que ser asumidos por los hoy demandados, en todo caso sería la Junta de Compensación que aquí no ha sido demandada, ni por supuesto limitaba la opción de compra.

Esta fue concedida, se fijo un precio por ello 2000 euros y un plazo, 24 meses, transcurrido el mismo no se ejercito por el optante, nada se puede imputar a los concedentes, que en relación a la misma no asumían mas obligaciones, minuto 40 de la declaración prestada por el testigo que redacto el contrato. El optante actor, entendió que si el resto de partes -junta de compensación- no urbanizaban, el no iba hacerlo, mas de lo que ya había asumido, y voluntariamente desistió de la operación no ejercitándola en plazo, mas no se puede hablar de que los demandados obstaculizaran la opción de compra o que no cumplieran las condiciones en las que se otorgo, por lo que no es procedente la devolución del precio de la opción de compra, los 2.000 euros reclamados por el actor, dado que, además, no resolvemos contrato alguno. En cuanto a la suma de 38.562,80 euros que como daños y perjuicios se reclama, con lo ya expuesto bastaría para rechazar dicha petición, pero es que a mayor abundamiento, la referida suma se corresponde con unos gastos que realizo el actor, de rebajes y excavaciones en la finca, durante el periodo que estaba vigente la opción de compra, que en absoluto acredita fueran autorizados por los vendedores o encargados por ellos, por lo que ningún coste deben asumir. Y como apunta la resolución combatida, tampoco es posible analizar un posible enriquecimiento injusto, por dos razones, sería una cuestión nueva no planteada en la instancia y por lo tanto vedada en esta alzada conforme al principio ' pendente apellatione, nihil innovetur ' y, como se encarga de matizar la Juez ' a quo ' no se demuestra que haya constituido un beneficio en favor de los demandados.



CUARTO .- Por cuanto se ha argumentado el recurso ha de sucumbir, manteniéndose, por tanto, la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en la presente alzada, dada la total desestimación del recurso ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 2011, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Purchena , en autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.