Sentencia Civil Nº 20/2015, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 17/2015 de 06 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 17/2015

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 10/2014

PONENTE: SR. ENRIQUE PINAZO TOBES

S E N T E N C I A N º 20

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a seis de febrero de 2015.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 17/2015- los autos de Juicio Verbal nº 10/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Dª Valle representada por la procuradora Dª Ana Mª Espigares Huete y defendida por la letrada Dª Begoña León Ruiz contra Dª Berta representada por la procuradora Dª Mª José Sánchez-León Fernández y defendida por el letrado D. Carlos López Luzón.

Antecedentes

PRIMERO:Que por el mencionado juzgado se dictó sentencia en fecha 8 de mayo 2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Valle , representada por la Procuradora Sra. Espigares Huete, contra Berta ,. Representada por el Procurador Sr. Sánchez León, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio solicitado, declarando la resolución del contrato de arrendamiento que unía a las partes; y debo condenar y condeno a dicha demandada a dejar el local sito en camino de Ronda núm. 154, bajo y planta lª de Granada, libre, vacío y expedito, a disposición del demandante. Y que debo condenar y condeno a Berta a abonar a Valle la suma de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos cincuenta y dos euros con treinta y seis céntimos de euro (134.452,6 €) en concepto de cantidad adeudada al tiempo de la interposición de la demanda, más las rentas y gastos posteriores a ese momento que se devenguen hasta el lanzamiento o entrega de la posesión a la entidad arrendadora; sin imposición de costas'.

SEGUNDO:Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 22 de enero 2015, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO:Que por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

PRIMERO:Resuelta la cuestión de la admisibilidad del recurso, por Auto de esta sección de 1 de septiembre de 2014 , resolutorio de recurso de queja, estableciendo que, no resulta de aplicación el art. 449.1 LEC , en atención a que solo se apelaba la estimación de la reclamación de cantidad realizada en la sentencia apelada, hemos de centrarnos a continuación en el examen de los motivos del recurso.

La recurrente, además de otros ingresos, alegó el pago de 3.000 euros el 4 de octubre de 2010, en la contestación en la vista del juicio de desahucio, y pese a lo alegado por la parte apelada, no estamos ante la invocación de un hecho nuevo. Por tanto, indicando solo la demandante, que tal pago esta computado, sin ser cierto, tal y como resulta del documento 15 de los de la demanda, folio 13, al fijar el saldo debido de 2008, procede reducir el importe de la condena en tal importe.

Al margen de las consideraciones de la sentencia apelada, en la fijación de la cantidad que se estima debida, en su cálculo, apreciamos la existencia de errores y omisiones que, debidamente corregidos, provocan que apreciemos que es inferior la cantidad debida a la fecha de interposición de la demanda, debiendo aclarar también que, fijándose en la sentencia apelada la cantidad debida al tiempo antes indicado, en 134.452,36 euros, en ella no se reduce los 6.000 euros que se admiten pagados después por la demandada, que tampoco se acuerda que se descuenten respecto de las rentas y gastos generales posteriores a la interposición de la demanda, a cuyo pago también es condenada la apelante, hasta el momento del lanzamiento o entrega de la posesión a la demandante.

Por ello, corrigiendo los errores aritméticos y las omisiones de la sentencia recurrida, sin perjuicio de las cantidades adeudadas después de la interposición de la demanda hasta el momento del lanzamiento o entrega de la posesión del inmueble objeto de arrendamiento a la demandante, inicialmente procede fijar en 119.452,36 euros la cifra adeudada por la demandada, es decir rentas de 2008 a 2013, fijadas en el hecho tercero de la demanda, más los gastos comunes reclamados, 135.452,36 euros, menos 13.000 euros de los pagos reconocidos por la demandante en el acto de la vista, menos 3.000 euros, por el pago de tal importe el 4 de octubre de 2010, admitido en esta resolución.

SEGUNDO:Llevándose a cabo ahora la liquidación del contrato de arrendamiento, firme su resolución, por impago de las rentas debidas, alegándose la procedencia de la reducción del importe a pagar por la arrendataria, en atención a la suma de las obras realizadas por la arrendataria, incluidas las necesarias, excluyendo la apelante de este examen las que por importe de 145.116 euros se recogen en los documentos 1 a 9 aportados por ella en el acto de la vista, reiterándose que deben descontarse las incluidas en los documentos 3 a 5 del escrito de oposición y 10 a 12 incorporados a su instancia en el acto del juicio, debemos reseñar, en primer lugar, que firme el pronunciamiento de desahucio por falta de pago, resulta difícilmente entendible que vuelva a invocarse que nada se debe porque se pactó que las rentas se pagarían al finalizar el contrato, y dado que además tal alegato resulta incompatible con la prescripción apreciada de las rentas reclamadas de 2004 a 2007, por estimarse exigibles cinco años antes de la interrupción de la prescripción, debemos rechazar el recurso, en el aspecto relativo a no ser debidas las cantidades reclamadas, solo exigibles tras una liquidación final.

Sin embargo, ello no impide que debamos tomar en consideración la procedencia del descuento solicitado por las obras realizadas, reiterado en dos motivos distintos del recurso.

La arrendataria no tiene derecho a recibir indemnización alguna por las obras de mejora, artículo 1573 en relación con el 487 ambos del CC , y dada que como tal solo pueden tildarse las descritas en los documentos tres a cinco del escrito de oposición, teniendo en cuenta la nula explicación ofrecida al respecto por la prueba testifical, nada hay que reducir por la obra que reflejan tales documentos.

No podemos compartir la aplicación extensiva realizada en la sentencia apelada del contenido del párrafo primero del artículo 444.1 LEC , en relación con la acción acumulada de reclamación de rentas, menos aun cuando para reducir el importe adeudado se toma en cuenta otras circunstancias distintas del pago como la prescripción, pudiendo en consecuencia también examinarse otras de idéntica naturaleza extintiva, como en este caso la compensación. El único problema que podría suscitarse, es el del incumplimiento del plazo mínimo de notificación contemplado en el artículo 438.2 LEC , en cuanto a la compensación por el pago de las obras a que se refieren los documentos 10 a 12 mencionados en el primer párrafo de este fundamento, pero se admite su alegación en la instancia, sin invocarse ninguna infracción procesal, teniendo en cuenta que tampoco había sido advertida la parte demandada del cumplimiento de tal plazo, no aduciendo indefensión la demandante.

En cuanto a las obras que reflejan los documentos 10 y 11 aportados en el acto de la vista, expedidos en el año 2006 y 2007, ratificados por terceros en el acto del juicio, tratándose de obras necesarias para la conservación del inmueble, no existiendo prueba que permita atribuirlo a un uso negligente por la arrendataria o por las personas de su casa, podemos establecer que incumbía en aquel momento su pago a la arrendadora. Sin embargo también resulta acreditado que la arrendataria no pagaba regularmente desde 2004, consintiéndolo la arrendadora, y según su tesis solo debía realizarlo en el momento de la correspondiente liquidación, descontando entonces las obras necesarias afrontadas por ella. Obviamente tal alegato, para resultar compatible con la prescripción alegada y estimada, respecto de la acción dirigida al cobro de las rentas adeudadas de los años 2004 a 2007, por transcurso del plazo previsto en el artículo 1966.2 CC , obliga a entender que al tiempo de ser exigible tales rentas, procediendo su liquidación, ya debía de haberse descontado de ellas el importe de las obras que debía afrontar la arrendadora, y en consecuencia alcanzando las rentas impagadas de aquel periodo una cantidad superior, dado que esta es la parte que verdaderamente debe estimarse prescrita, nada en consecuencia debía estimarse debido por la arrendadora por tales facturas, de modo que deba descontarse o compensarse de la cantidad reclamada, al quedar absorbida por la renta entonces debida, al tiempo de su liquidación, descontadas las obras cuyo pago debía afrontar la arrendadora.

La factura, documento 12 de los de la vista aportados por la demandada, por reparaciones en la cocina, sin detalle que permita determinar en que consistieron, con cambio de calderín, sin ofrecer ninguna explicación sobre la necesidad de llevar a cabo tal sustitución, sin justificar la situación anterior y la necesidad del cambió reflejado, así como las reparaciones llevadas a cabo, dada la exigua prueba practicada, no permite concluir que estemos ante obras necesarias e indispensables para conservar la cosa en estado de servir al uso que se destinó, y tampoco por tanto, cabe aquí estimar cumplidos los requisitos para que proceda su compensación.

TERCERO:El régimen jurídico de los arrendamientos para uso destinado a vivienda no es igual que el establecido para un uso distinto al de vivienda. Esta pactado en el contrato la revisión automática de la renta llegada la fecha de actualización, sin necesidad de preaviso a la arrendataria. Admite la apelante, sin constar comunicación alguna, la actualización de la renta en el año 2007, y se ha probado que los pagos irregulares posteriores a ese año, realizados por la demandada, eran superiores a tal renta. No se ha alegado que la actualización por cada periodo de renta reclamado sea otra o inferior.

Como establece la Sentencia de la AP de Huesca, sección 1ª, de 16 de mayo de 2014 , 'la cláusula de actualización automática de la renta con arreglo al índice de precios al consumo tiene plena validez al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes en la contratación, como permite el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como ocurre en este caso, de modo que no era aplicable la notificación con una antelación de un mes regulada en el artículo 18.3 de la misma Ley (ahora, artículo 18.2), como con acierto resalta la sentencia objeto de recurso.' No es admisible la invocación del art. 18 LAU , en el que se sustenta la apelación y las sentencias en ella citadas, máxime a la vista de la STS 20 de julio de 2012 , de la que cabe deducir la improcedencia de su aplicación analógica en este caso, expresándose en idéntico sentido la SAP Zaragoza, sección 5ª de 3 de octubre de 2005 . En consecuencia, no parece exigible como requisito sine qua non para que la renta se actualice, que haya notificación previa del porcentaje por parte de la arrendadora, y dado que tampoco consta que expidiese recibo alguno, del que resulte que renunciaba a la aplicación del incremento, deduciéndose del propio desarrollo del contrato, como hemos señalado al inicio de este apartado, la aceptación del incremento por la parte arrendataria, que perfectamente podía examinar la procedencia de la modificación, no puede dejarse sin efecto el contenido del contrato en ese punto, y por tanto no puede tampoco prosperar el recurso dirigido a la reducción en las rentas reclamadas del incremento automático y sin necesidad de notificación pactado, que contractualmente se contemplaba respecto de la renta a pagar por la arrendataria.

CUARTO:En cuanto a la prescripción de las rentas de 2008, dado que la cantidad reclamada no supera el importe de las rentas de octubre a diciembre de ese año, que en principio serían exigibles a la fecha de su devengo al principio de cada mes, no pudiendo estimar totalmente pagadas las rentas de ese año, al tiempo de realizarse los pagos de ese año entre octubre y diciembre, efectuados claramente a cuenta por la demandada como ella misma señalo, adeudándose entonces rentas por meses anteriores de ese año, en modo alguno pueden tenerse por pagadas íntegramente las tres últimas rentas de ese año no prescritas, y en consecuencia la prescripción alegada por la demandada no puede tener mayor alcance que el reconocido en la sentencia apelada y extenderse al importe reclamado en concepto de rentas del año 2008, máxime cuando, pese a lo establecido en el recurso, no puede establecerse que en los apuntes de la actora, los pagos, incluso por cuantía superior a la renta del mes en que se hacen, se imputasen a la renta de esa mensualidad.

Limitado el recurso, respecto de los gastos de comunidad del año 2005, reconocidos como adeudados por la arrendataria en la sentencia apelada, a la invocación de la prescripción, que también fue alegada en el acto de la vista en la contestación a la demanda, debemos al respecto precisar, inicialmente, que la STS 22 de abril de 2013 , entiende aplicable a la obligación de pagar el IBI, el plazo de prescripción del artículo 1966.3ª CC , no el previsto en el apartado segundo del mismo precepto, por ser tal importe un pago periódico, no el precio del arriendo. Conforme a la doctrina mayoritaria, esta Audiencia, como muestra la sentencia de 19 de marzo de 2008 de esta sección, estima aplicable el plazo de prescripción de quince años a la obligación de pago de cuotas de la comunidad, sin que se cuestione por la demandada en esta segunda instancia que merezca esta calificación la deuda con la comunidad de propietarios del año 2005. Este criterio, entendemos que es también de aplicación a la obligación contractualmente asumida por la arrendataria de pago de los gastos de la comunidad, distinta de la del pago de la renta y añadida a ella. Como en el IBI, la obligación sigue manteniendo su naturaleza y características propias en cuanto a la aplicación de los distintos plazos prescriptivos, sin que podamos aplicar el más reducido, máxime cuando nos encontramos ante materia en la que, según jurisprudencia reiterada de ociosa cita, no cabe una interpretación extensiva, por no responder la prescripción a razones de estricta justicia. Este criterio, en idéntica cuestión, es mantenido por otras Audiencias Provinciales como la de Ourense sección 1ª 21 de marzo de 2014, con cita a su vez de la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sección 5ª de 26 de mayo de 2005, en el mismo sentido. Por tanto, partiendo del plazo de quince años, procede el rechazo de la prescripción planteada en este punto en el recurso.

En cuanto al pago de los restantes gastos comunes, sin que aquí podamos apreciar nuevamente que en el recurso se alegue ningún hecho nuevo, necesariamente de la deuda contraída deben descontarse 1.800 euros, por pagos realizados después de la emisión del certificado aportado como documento cuatro de los de la demanda, que aparecen reflejados en los documentos 17 y 18 de los aportados por la demandada en el acto de la vista, siendo anteriores los restantes pagos documentados. En cuanto al acuerdo de pago periódico de la comunidad con la arrendataria, aunque se reconoce su existencia por la administradora de la comunidad, también al mismo tiempo señala que se ha acordado demandar a la propietario por la deuda pendiente, demostrando así que la admisión de tales pagos periódicos, por otra parte incumplidos, no exoneraban de la deuda a la arrendadora, que por tanto puede exigirlos a la arrendataria, conforme a lo pactado en el contrato.

Por último, respecto de la suspensión del contrato, por obras en el curso 2012/2013, debe rechazarse también en este extremo el recurso. No hay ninguna prueba que acredite que se alcanzó tal pacto entre las partes, sin que sea suficiente el impago del IVA o su no declaración por la arrendataria, cuando además no existió en ese periodo pago de renta alguna por la demandada, que tampoco reanudo su pago, a partir de septiembre de 2013, sin que por tanto el impago de las rentas obedeciese realmente a la hipotética suspensión alegada y no acreditada.

En definitiva, sin resultar, en atención a lo expuesto, procedentes los cálculos realizados como conclusión del recurso, a tenor del último pago que hemos reconocido en este fundamento, debe reducirse a 117.652,36 euros la cantidad debida por la arrendataria, en los términos reseñados en el primer fundamento jurídico de esta Resolución, con aplicación de los intereses previstos en el artículo 576 LEC , desde la sentencia de primera instancia, respecto de la cantidad que resultaba ya entonces exigible y fundada.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , no procede imponer las costas de la apelación parcialmente estimada.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto, en nombre y representación de D.ª Berta , con devolución del depósito constituido para recurrir, debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de 8 de mayo de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Granada , en el procedimiento verbal 10/14 de que dimana este rollo, en cuanto procede dejar sin efecto su pronunciamiento sobre el pago a que debe ser condenada la demanda, acordando en su lugar que D.ª Berta pague a la actora, D.ª Valle , 117.652,36 euros, aplicando sobre tal cantidad los intereses del articulo 576 LEC , desde la fecha de la sentencia de primera instancia, más las rentas y gastos posteriores a la fecha de interposición de la demanda, derivados del contrato de arrendamiento a que se contrae el litigio que se devenguen hasta el lanzamiento o entrega de la posesión a la demandante del inmueble arrendado, confirmando sus restantes pronunciamientos, y sin que proceda imponer las costas devengadas en esta segunda instancia.

Frente a esta resolución, cabe recurso de casación, ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.