Sentencia Civil Nº 20/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 160/2013 de 22 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECISIETE DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 160/2013.

SENTENCIA NÚM. 20

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 22 de enero de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Málaga, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Don Plácido contra Don Virgilio ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Málaga dictó sentencia de fecha 14 de noviembre de 2012 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Gómez Robles en nombre y representación de Plácido contra Virgilio , debo condenar y condeno a éste a abonar al actor la suma de 12.020 euros más 463'67 euros de intereses desde el uno de febrero de 2010 hasta demanda más intereses legales desde la demanda (26 de enero de 2.011), todo ello con condena en costas para la demandada.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandado, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 7 de enero de 2015.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que desestimase íntegramente la demanda o, subsidiariamente, la estimase parcialmente respecto de la compensación formulada, con costas a la contraparte. En su opinión la sentencia estima la demanda al entender que la fianza se pactó en el contrato, ya que, en la cláusula del mismo que se refiere a la fianza, se habla de la entrega al arrendador de 12.020 euros de la recaudación de las máquinas expendedoras, y que no procede aminorar su devolución por el estado de entrega del local, ya que no se hizo salvedad alguna en la entrega del mismo. Alega el apelante frente a ello error en la apreciación de la prueba, discrepando de lo afirmado en la sentencia recurrida, ya que no se ha realizado un análisis pormenorizado de toda la prueba documental y testifical practicada, basándose el fallo en meras presunciones o suposiciones. Mientras que los hechos que han sido demostrados de manera indubitada a juicio de esta parte son los siguientes: el día 31 de enero de 2010 se entregaron las llaves del local, sin que por parte del arrendatario se exigiera la devolución de fianza alguna; no es hasta el 24 de mayo de 2010, es decir, cuatro meses después de la entrega del local, cuando el arrendatario reclama el reintegro de lo que denomina fianza/depósito; en el escrito de contestación a la demanda se solicitaba la compensación de la supuesta fianza con los daños habidos en el local que fue dejado en pésimas condiciones y que esta parte valora en 8.674'66 euros a razón del trabajo invertido en su reparación que se cuantifica en 86'74 euros por persona/día; y no consta que el demandante hubiera denunciado o requerido alguna vez a la propiedad para la reparación de deficiencia alguna en el local arrendado. Alegó en segundo lugar la inexistencia de fianza en el sentido de que, para que la cantidad reclamada por el demandante pueda ser objeto de restitución, la misma debe ser calificada como de fianza, y expresamente en el contrato se establece en la cláusula cuarta que de mutuo acuerdo no se entrega 'ninguna cantidad en concepto de fianza'. Tal posibilidad de renuncia del arrendador a la fianza está aceptada por nuestros Tribunales desde antiguo. Solo si existiera fianza podría darse lugar a la restitución, ya que como determina el artículo 36.4 de la LAU el objeto de la restitución es el saldo de la fianza en metálico que corresponda. Las partes acordaron en el contrato la entrega de una cantidad por la recaudación de las máquinas expendedoras, pero no puede decirse, como hace la sentencia, que dicha cantidad suple la fianza cuando las partes niegan expresamente que se haya acordado la constitución de dicho depósito. A mayor abundamiento, cuando se entregan las llaves no existe por parte del arrendatario ninguna reclamación al respecto, cuando es lo cierto que hace expresa mención de lo que le interesa, y es solo cuatro meses después cuando ejercita dicha reclamación. Respecto a la naturaleza jurídica de la compensación por daños en caso de estimar que las partes pactaron fianza, como se deduce del precepto citado la finalidad de la fianza es garantizar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que puedan tener traducción pecunaria; por tanto, como regla general, el pago de rentas no satisfechas o la restitución de desperfectos en el inmueble. Ahora bien, como recuerda la jurisprudencia, esa condición garantista de la fianza permite su 'retención' por parte del arrendador, en tanto no se liquide la relación definitiva entre las partes. Así, pues, solicitada la restitución de la fianza por el arrendatario, deberá de ser devuelta por el arrendador, salvo que deba de ser aplicada total o parcialmente al ejercicio de la cobertura de deudas pendientes del solicitante, y la mayoría de la jurisprudencia califica esta situación como de 'compensación', en el estricto sentido del artículo 1195 y siguientes del Código Civil . También resulta prácticamente unánime el tratamiento procesal de la oposición del arrendador a la devolución de la fianza por créditos no satisfechos por el arrendatario: la compensación puede alegarse en la contestación a la demanda, en el juicio ordinario, y es el actor el que 'podrá', si quiere, contestarla explícitamente. Por último alegó infracción de Ley por inaplicación del artículo 1563 del Código Civil que establece una presunción legal de responsabilidad del arrendatario sobre deterioros o pérdidas que tuviera la cosa arrendada a su conclusión, salvo prueba en contrario, con obligación de devolución de lo arrendado en el estado en que se recibiera, y en atención a las propias condiciones pactadas en el contrato. Y, acorde con la doctrina jurisprudencial al efecto, procede atribuir la responsabilidad de los desperfectos o deficiencias del local arrendado a la parte arrendataria, resultando procedente la totalidad de la reclamación interesada por esta parte, o al menos la acreditada en el acto del juicio y consistente en los gastos de personal de 20 días de trabajo ascendente a 8.674'66 euros, al tratarse no de una inicial o sobrevenida falta de condiciones del local, sino de una mala, deficiente y descuidada utilización y conservación del local, tal como manifestaron los testigos propuestos por esta parte.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con condena en costas, añadiendo que, en cuanto al error en la valoración de la prueba alegado de contrario, la parte recurrente,viene a tratar de nuevo de confundir al juzgador en este asunto, negando el acertado uso de la sana crítica que ha de regir en la valoración de las pruebas y que entendemos correctamente realizado por el Juez en su sentencia. En tal sentido, viene a mutilar la prueba expuesta en el acto de la vista y obrante mediante documental, cuando da por sentado que en ningún momento hasta mayo de 2010 se procedió por el demandante a reclamar la fianza prestada en su momento, fianza derivada del contrato firmado entre el apelante y el demandante. Quiere ignorar el Documento aportado con la demanda y que fue objeto de prueba documental consistente en el burofax de fecha 27 de noviembre de 2009 en el que expresamente el Sr. Plácido manifiesta no desear prorrogar el contrato e invita a realizar la entrega de llaves e indica expresamente 'así como por la suya [la del apelante] a la devolución de la fianza prestada en su momento, ascendente a 12.020'00 euros'. En la entrega del local, efectuada el 31 de enero, a la cual concurrieron los testigos Sres. Basilio y Emiliano propuestos por esta parte, manifestaron que el documento aportado con la demanda venía confeccionado por el Sr. Virgilio y que firmaron la disconformidad con el punto 3 del mismo, reconociendo las firmas como suyas, y que no pudo hacerse nada más, pues no se permitió más que la entrega de las llaves. Ante esta situación, el demandante tuvo que requerir el pago de la fianza prestada en mayo, pues voluntariamente no se devolvía la misma. En el escrito de contestación a la demanda se solicitaba la compensación de la supuesta fianza con los daños habidos en el local, limpieza, pintado, etc. Y esta parte no está de acuerdo con tal afirmación porque se manifiesta que, en el supuesto de entender que efectivamente existió una entrega de fianza, la misma debe minorarse como consecuencia del pago por el Sr. Plácido de una factura en contraprestación a las reparaciones efectuadas en las maquinarias existentes en el local y que se entregaron en un pésimo estado. De hecho, en el suplico de la demanda no hay petición subsidiaria ni, como hubiera sido necesario en este caso, demanda reconvencional por esos gastos que se dicen como compensación y que no se acreditan documentalmente en ningún momento pues los partes de trabajo no aclaran si se trata de arreglos de desperfectos causados o bien son simples reparaciones necesarias por el uso, máxime cuando no se hizo salvedad alguna en la entrega de las llaves y posesión del local. Es correcta, por tanto, la sentencia dictada en cuanto a lo recogido en ella expresamente sobre la no salvedad por parte de la propiedad en la entrega de llaves y posesión del local y no identificación de las facturas aportadas. Sobre la prohibición de incluir mediante recurso de apelación nuevas circunstancias no reclamadas en primera instancia, es clara la prohibición en este punto y es pacífica la jurisprudencia. En cuanto a la presunta inexistencia de fianza, no puede esta parte estar de acuerdo con las manifestaciones vertidas por el apelante y ello porque la sentencia dictada es clara precisa y concisa sobre ese punto y no deja lugar a interpretaciones. La sentencia determina claramente la necesidad de la fianza en los contratos de arrendamiento, su función en el seno de los contratos de arrendamiento y la interpretación que ha de hacerse de los contratos, concluyendo que la cantidad referida a la recaudación de las máquinas expendedoras y recreativas del negocio cedido es evidente que es realmente la fianza, cumple la función de depósito en garantía, ya que no otro sentido puede tener que el arrendatario entregue una cantidad tan elevada sin especificarse en qué concepto lo realiza y que se acuerde en la cláusula contractual dedicada a la fianza. El intento de explicación del demandado - como compensación por las favorables condiciones establecidas en beneficio del arrendatario - aparte de no dar razón de la misma, no resulta creíble. Respecto a la presunta infracción por daños y a la presunta infracción del artículo 1563 del Código Civil , es correcta la sentencia sobre la no salvedad por parte de la propiedad en la entrega de llaves y posesión del local y no identificación de las facturas aportadas. El Juez hace un detallado análisis de la prueba practicada en ese punto, tras determinar la existencia de la fianza, señalando que en el juicio declararon testigos a instancia del demandado que parecían introducir unos hechos que no fueron alegados en la contestación y para acreditarlos se acompañan unas 'ordenes de trabajo' que por sí solas no prueban lo pretendido. En definitiva, es ajustada a derecho la sentencia dictada por el Juez que condena al demandado al pago de lo reclamado, incluyendo las costas.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', se reclama por el actor en la demanda determinada cantidad al demandado alegando en esencia que, en fecha 1 de febrero de 2004 concertó como arrendatario con el demandado, éste como arrendador, un contrato de arrendamiento del local de negocio y actividad comercial sito en Calle Antígona nº 2, denominado 'Café Bar Sala de Espera'; pactándose en la estipulación Cuarta del contrato que 'el arrendatario no entrega en este acto y de mutuo acuerdo a la parte arrendadora ninguna cantidad en concepto de fianza, acordando la entrega de 12.020 euros de la recaudación de las máquinas expendedoras y recreativas del negocio cedido'. Añade el actor que esta cantidad suplía a la fianza o depósito en garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales y fue entrega al demandado al tiempo del contrato; y que el día 31 de enero de 2010 el arrendatario-demandante hizo entrega de la posesión y llaves del local al arrendador-demandado sin reclamación alguna por parte de éste; sin que le fuera devuelta la referida cantidad, que es la que se reclama en la demanda. A ello se opone el demandado manifestando la certeza de la existencia del contrato de arrendamiento; pero alegando que la cantidad señalada no se entregó como fianza, sino como compensación por las favorables condiciones establecidas en beneficio del arrendatario. Y que, aun en el supuesto de que se entendiera como fianza, sería necesario minorarla en la suma de 3.345'34 euros por las reparaciones realizadas en las maquinarias existentes en el local tras su devolución. El juzgador, con cita del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de octubre de 1994, entiende que la fianza depositada en el seno de un contrato de arrendamiento 'está llamada a cumplir una función de garantía de la correcta ejecución del contrato y, en especial, del adecuado cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, por lo que, mientras subsista el contrato, su importe no puede ser aplicado a otro fin que no sea el de responder de aquellas obligaciones y, finalizado el contrato, deberá estarse para su aplicación a la fijación, en su caso, de la concreta valoración de las pérdidas, daños y menoscabos si existieran, de manera que sin realizarse dicha operación no puede compensarse el importe de la fianza con las rentas adeudadas'. Analiza seguidamente si en el contrato se pactó o no la entrega de fianza interpretando el documento que lo contiene a la luz de los artículos 1281 y 1282 del CC , y observa que la referencia a la entrega de los 12.020 euros 'se incardina en la estipulación de la fianza, concretamente en la Cuarta; en ella las partes acuerdan no entregar en ese acto fianza alguna, pero sí 12.020 euros de la recaudación de las máquinas expendedoras y recreativas del negocio cedido'; y entiende evidente que los 12.020 euros son realmente la fianza y cumplen la función de depósito en garantía, 'ya que no otro sentido puede tener que el arrendatario entregue una cantidad tan elevada como 12.000 euros sin especificarse en qué concepto lo realiza y que se acuerde en la cláusula contractual dedicada a la fianza'. Desestima, en este sentido, la explicación del demandado, es decir, el argumento de que era 'como compensación por las favorables condiciones establecidas en beneficio del arrendatario' y, manteniendo que no resulta creíble, establece que 'dicha suma realmente tiene la consideración de fianza', por lo que seguidamente procede a determinar si la misma tiene que ser disminuida o aminorada por los posibles daños existentes en unas máquinas sitas en el local. Rechaza, en relación con los testimonios vertidos en el acto del juicio, la declaración de los testigos comparecientes a instancia del demandado porque se refirieron a hechos que no fueron alegados en la contestación a la demanda - que 'el local estaba en muy mal estado' - cuando solo se opuso la existencia a la devolución de unos posibles daños en unas maquinarias. Y concluye el juzgador que, siendo fianza la cantidad entregada al tiempo del contrato por el arrendatario y no devuelta a su finalización por el arrendador, su derecho a retener dicha cantidad pasa por probar en todo o en parte los daños que alega y no otros; y así no estima probados los referidos a la maquinaria - sin perjuicio de haber considerado extemporánea la indicación de los relatados por los testigos en el local - ya que solo se sustentan en unas 'órdenes de trabajo' que por sí solas no prueban lo pretendido, pues no aclaran 'si se trata de arreglos de desperfectos causados, o bien son simples reparaciones necesarias por el uso, máxime cuando no se hizo salvedad alguna en la entrega de las llaves y posesión del local'. Y estima la demanda íntegramente, con condena en costas al demandado.

CUARTO.-Considerando que ciertamente el artículo 36 de la vigente LAU establece respecto de la Fianza que: a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda; así como que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. Sigue estableciendo el precepto que la actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. Concluye la norma en lo que aquí interesa que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución; y que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Bajo este prisma es evidente, como con claridad meridiana observa el Juez, que lo que pactaron las partes en el contrato fue una fianza a la que, en la cláusula a ella destinada, se le quiso dar más amplitud a fin de que cubriera, no solo en local en sí, sino también la maquinaria depositada en el mismo para su uso. Y partiendo de esta base, entiende la Sala que la cuestión que queda por dilucidar en esta apelación es si procede deducir del total reclamado el importe correspondiente a las extemporáneas y no suficientemente probadas alegaciones sobre los daños 'sobrevenidos' en el local y en la maquinaria, teniendo en cuenta que al momento de la entrega del local nada consta que se dijera, que en la contestación a la demanda solo se hizo referencia a las reparaciones de las máquinas expendedoras y que en los testimonios es cuando surgen los supuestos daños en el local. En relación con la norma ya transcrita (el artículo 36 de la LAU ) y su antecedente en la Ley de 1964, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también de otros derechos del arrendador, pero también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En este sentido la fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales, sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada, de modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda. Además, habrá de estarse a lo pactado y, en este sentido, la claridad del pacto no ofrece duda: en la cláusula Cuarta del contrato se recogen dos condiciones para la devolución de la fianza, cuales son la finalización del contrato, que no ha sido puesta en duda por las partes, y también la inexistencia de las responsabilidades a que dicha fianza queda afecta, que son, sin duda, la conservación del inmueble arrendado y de la maquinaria depositada en el mismo para su uso en el negocio establecido. Por tanto, habrá de estarse a los hechos probados y ello implica, como señala el Juez y también ha anticipado la Sala, que el arrendador demandado, al recibir del arrendatario demandante las llaves y la posesión del local arrendado, nada consta que expusiera sobre los daños que pudiese apreciar a simple vista, ni sobre que, una vez comprobado el estado en que hubiesen quedado el local y las máquinas, se liquidaría por desperfectos o reparaciones, en cuyo caso se reduciría la cantidad a devolver. En su lugar, el arrendador, incluso tras los requerimientos efectuados de contrario antes de la interposición de la demanda, mantuvo en su poder la totalidad del dinero en su día depositado por el arrendatario. Sin embargo, pudo comprobar de inmediato cuál era el estado en que se le devolvió el local y lo en él contenido, o reservarse para más adelante dicha comprobación, pero, lejos de liquidar la fianza en un plazo razonable, dejó transcurrir el tiempo 'sine die' y sin desvelar al arrendatario la existencia de ninguna clase de desperfectos, reparaciones o gastos deducibles, de manera que no realizó esa liquidación en el tiempo que transcurrió hasta el juicio donde, como se ha dicho, realizó alegaciones sin apoyo probatorio fehaciente. Pasividad ésta de la que razonablemente cabe extraer que no había nada que liquidar de dicha fianza y que, por tanto, debía ser devuelta en su integridad al arrendatario. De todo ello se deriva que debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia íntegramente, incluso en lo que dispone sobre costas ya que, por la estimación plena de la demanda procede imponerlas al demandado, según lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Virgilio contra la sentencia dictada en fecha catorce de noviembre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de los de Málaga en sus autos civiles 213e/2011, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.