Sentencia CIVIL Nº 20/2020, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 126/2019 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

CEUTA

SENTENCIA: 00020/2020

Modelo: N10250

C/PADILLA S/N. EDIFICIO CEUTA CENTER 2ª PLANTA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Teléfono:956510905 Fax:956514970

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ENB

N.I.G.51001 41 1 2018 0001937

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000126 /2019

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CEUTA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000296 /2018

Recurrente: CONSTRUCCIONES PUNTA ALMINA SL

Procurador: NICOLAS RODRIGUEZ ESTEVEZ

Abogado: JUAN JESUS BARROSO CALDERON

Recurrido: Vicenta

Procurador: MARIA INGRID HERRERO JIMENEZ

Abogado: ISABEL VALRIBERAS ACEVEDO

SENTENCIA

PRESIDENTE:Ilmo. Sr. don Fernando Tesón Martín.

MAGISTRADOS:Ilmos. Srs. doña Rosa María de Castro Martín y don Emilio José Martín Salinas.

PONENTE:Ilmo. Sr. don Emilio José Martín Salinas.

En Ceuta, a treinta de junio de dos mil veinte.

La sección sexta de esta Audiencia Provincial, constituida por los magistrados más arriba señalados a los efectos del citado rollo de apelación, ha examinado sus actuaciones, dimanantes del recurso interpuesto por Construcciones Punta Almina S.L.contra la sentencia que, condenándole a abonar las costas procesales, desestimó íntegramente la demanda dirigida a que se ordenase haber lugar al desahucio de un inmueble destinado a vivienda que formuló contra Vicenta, al objeto de que se revoque y se estime aquella íntegramente, ' ...con expresa imposición de costas a la parte contraria si se opusiese...'.

La presente resolución se dicta, EN EL NOMBRE DE S.M. EL REY, teniendo en cuenta lo siguiente:

Antecedentes

PRIMERO. -Peticiones formuladas en una demanda de juicio verbal y alegaciones esenciales en la que se fundaron las mismas:El procurador Nicolás Rodríguez Estévez presentó el día 23/07/2018 en representación de Construcciones Punta Almina S.L. una demanda de juicio verbal contra Vicenta, cuyo contenido esencial fue el siguiente:

a) Peticiones de la demanda:'...Primero.- Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por EXPIRACION DEL PLAZO CONTMCTUAL, suscrito el día uno de junio de 1986, sobre la vivienda sita en Ceuta, CALLE000 NUM001, NUM000.

Segundo,- Condene a la demandada a dejar libres y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero.-Sean impuestas las costas de del presente procedimiento al demandado...'.

b) Alegaciones en las que se fundaron las peticiones antes indicadas:

b.1) Era la copropietaria del inmueble sito en la CALLE000 número NUM001, bajo de Ceuta.

b.2) Sobre dicho inmueble se '... concertó contrato de arrendamiento en fecha uno de julio de 1986 con la hoy demandada...ocupando la vivienda ese mismo día...', fijándose la renta anual en 144.000 pesetas, que debía abonarse por meses a razón de 12.000 pesetas cada uno.

b.3) ' ...En el contrato se estipuló que el arrendamiento lo era por un año, sin derecho expreso del inquilino a la prórroga forzosa...'.

b.4) ' ...Los propietarios, por medio del administrador de la finca efectuaron una comunicación expresa a la demandada, el pasado día 14 de junio de 2017, en el que le comunicaba que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado una vez llegas[e] el 30 de junio de 2017, comunicación que recibió la sra. Vicenta el día 20 de junio de 2017...'.

SEGUNDO.-Oposición a la demanda y alegaciones esenciales en las que se fundó:La procuradora María Ingrid Herrero Jiménez presentó un escrito el día 26/09/2018 en representación de Vicenta, en la que se opuso a la demanda, alegando en apoyo de ello, en síntesis, lo siguiente:

a) Era cierto que la demandante era copropietaria de la vivienda referida en la demanda, aunque nunca se le había comunicado que se hubiera producido la adquisición por la titular actual.

b) ' ...El contrato se formalizó en el año 1.983, siendo ese año cuando se hizo entrega de las llaves de la vivienda a mi representada por el anterior administrador, y se comenzó a abonar el alquiler con carácter mensual. Como quiera que la vivienda carecía de las condiciones de habitabilidad, mi representada y su entonces pareja D. Marcos iniciaron un proceso de obras y reformas para acondicionar el inmueble, quedando el administrador en entregarle el contrato escrito cuando finalizaran las obras....'.

c) ' ...Por error al redactar el contrato, el anterior administrador Sr. Narciso, lo fechó en 1986 cuando tenía que haberle puesto la fecha real del contrato de 1983...', sometiéndose, por lo tanto, al régimen de prórroga forzosa de la anterior ley de arrendamientos urbanos.

d) ' ...Otro dato a tener en cuenta es que en el contrato de arrendamiento aportado con la demanda, mi representada figura con 22 años, cuando en el año 1986 tendría 24 años ya que nació el NUM002/1962; de lo que se infiere que el contrato ya estaba redactado mucho antes del 1 de julio de 1.986...'.

e) '... El primero que habitó la vivienda en 1985 fue el Sr. Marcos, entonces pareja de Dª. Vicenta, y todavía no estaba la vivienda totalmente arreglada...'.

f) Contrajo matrimonio posteriormente con la persona antes citada, divorciándose en 2009.

g) La renta que se fijó en 1983 era la que se indicó en la demanda.

h) Era cierto el requerimiento que se afirmó en la demanda que se le efectuó, sin perjuicio de que no se hubiera efectuado de forma que, en cualquier caso, impidiera la tácita reconducción que sería posible si se considerase que el contrato se celebró el 01/07/1986. Se hizo fuera del plazo establecido legalmente en 217 y no se reiteró en 2018, habiendo ingresado en la cuenta correspondientes todas las rentas hasta el momento.

TERCERO.-Acontecimientos esenciales acecidos en la vista:

a) Tanto la demandante como la demandada ratificaron el contenido de su demanda y contestación.

b) La demandante no impugnó documento alguno de los aportados por la demandada, no así esta última, quien reseñó que el contrato adjuntado con la demanda era incompleto, faltando lo que figuraba en el reverso del mismo, además de remitirse a lo ' ...alegado respecto de la fecha del contrato...'.

c) A instancia del juzgador, con el asentimiento de las partes, se fijó como único hecho controvertido ' ...si el contrato es de 1986 o de 1983...'.

d) La demandante aportó en el acto de la vista dos documentos atribuidos a la demandada, lo cuales se admitieron. Al formularse recurso de reposición por la esta última sobre tal decisión, se indicó que no había tenido ocasión de pronunciarse sobre los mismos con anterioridad y que los mismos eran falsos, sin que ninguna de las declaraciones contenidas en ellos se hubiera suscrito por la misma. Dicho recurso se inadmitió ' ...porque no se había alegado ningún trámite procesal infringido...'.

CUARTO.- Sentencia dictada en primera instancia: El día 19/07/2019 se dictó una sentencia, cuyo contenido esencial es el siguiente:

a) Fallo:'... Desestimo la demanda de desahucio presentada por Construcciones Punta Almina, SLfrente a doña Vicenta.

Construcciones Punta Almina, SL correrá con el pago de las costas procesales...'.

b) Fundamentos principales en los que se fundó el fallo:

b.1) Para probar que el contrato empezó antes del 01/07/1985 ' ...la defensa como segundo documento 2 las facturas de los materiales suministrados por Carlos Daniel entre 1983 y 1986 para la reforma acometida en la vivienda por ' Marcos'. Comparecieron en la vista el hijo de empresario, Juan Miguel, y Marcos: el primero para atestiguar que aquellas facturas eran de ellos y que se suministraban al inquilino, Marcos, marido de la señora (documento 4 de la contestación); el segundo, para corroborar que era entonces el marido de Vicenta y que comenzaron las obras en la casa en 1979 con objeto de obtener la declaración de su habitabilidad. Finalmente, estas obras emprendidas en la casa fueron igualmente atestiguadas por Ambrosio. El hecho central que contradice el documento del actor es la versión ofrecida por la locataria - corroborada por su entonces marido en la vista-: que antes de 1985 fue convenido el arrendamiento por 12.000 Ptas. (de 9.000 habló él) verbalmente y con la condición de acondicionar la vivienda hasta obtener su habitabilidad. Preguntada la propia demandada, señaló que fue firmado precisamente en 1984, pues entonces ella tenía los '22 años' que refleja el contrato, lo que está probado con la partida de matrimonio de la demandada (documento 4). En efecto, si Vicenta nació en 1962, ella tenía ya los 22 años cuando se celebró el contrato, lo que prueba que el contrato no fue celebrado en 1986...sino en 1984, y este detalle es el que coadyuva a las versiones ofrecidas en su propio interrogatorio y en el testimonio de su entonces esposo de que el contrato fue firmado antes de 1985 y fijaron la fecha cuando ya terminaron las reformas de habitación. Sobre lo cual también se ha de tener por confeso a Construcciones Punta Almina, SL, pues se propuso su interrogatorio y no compareció a pesar de la advertencia expresa contenida en la diligencia de ordenación de treinta de enero de 2019...'.

b.2) ' ...Comentario aparte merecen los dos documentos presentados por Construcciones Punta Almina, SL en la vista. Son sendas cartas mandadas por la inquilina a su nuevo casero en las que asegura que su arrendamiento es de 1986, con objeto de argüir contra la pretensión de su casero de repercutirle unos gastos. Nada hay que permita empañar la validez del documento, pues en el recurso frente a su admisión no fue mentado precepto alguno que impidiera su consideración. No obstante, sí que entiendo que aquel documento tendría por objeto evitar la repercusión de unos gastos con una alegación contradictoria con la presente. Pero no tiene otra eficacia, pues esa declaración no fue vertida en el ámbito de este proceso de desahucio y por tanto no se le podrá contar a Vicenta como reconocimiento de los hechos. Por eso prevalecerá frente a esta evidencia indiciaria y la de la fecha plasmada en el contrato la apreciación en conjunto de la prueba, pues estos indicios palidecen frente...' a lo antes expuesto.

QUINTO.-Recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia:El procurador Nicolás Rodríguez Estévez interpuso el día 09/09/2019 en representación de Construcciones Punta Almina S.L. un recurso de apelación contra la sentencia anteriormente indicada. Solicitó en él que se revocara y se estimara su demanda '...con expresa imposición de costas a la parte contraria si se opusiese...'. Alegó en apoyo de ello, en líneas generales, lo siguiente:

a) Este Tribunal podía revisar con total amplitud la valoración de las pruebas realizada por el juzgador de instancia.

b) Conforme con la partida de matrimonio aportada por la demandada se extraía que el celebrado '...entre la Sra, Vicenta y Don Marcos se produjo en la fecha del 31 de marzo de 1989, por lo que ni en 1983, ni en 1984 ambos estaban casados y por lo tanto, el sr. Marcos no era el marido de la Sra. Vicenta a la fecha de celebración del contrato litigioso como así ha considerado erróneamente acreditado el Juzgador 'a quo'...Si como dice la demandada y corroboran los documentos ( facturas ) aportados junto con la contestación, antes del año 1986, el sr. Marcos tenía algún acuerdo o contrato con la propietaria de la finca la Sra. Inés, ese acuerdo, que le permitió realizar en el inmueble obras tendentes a obtener la necesaria y suficientes... solo pudo afectar al sr. Marcos y a la Sra. propietaria Doña Inés, pero no produjo efecto alguno, ni en contra, ni a favor, de Doña Vicenta... '.

c) ' ...Por lo tanto y tal y como consta en el contrato privado de arrendamiento obrante en autos, el cual no ha sido declarado nulo, la sra. Vicenta, solo a la firma del citado contrato adquirió la condición de arrendataria, lo que no pudo producirse antes de la fecha que aparece en el citado contrato, es decir el 1 de julio de 1986...'.

d) Estaba probado que había adquirido una cuota en la propiedad del inmuebles en virtud de una escritura pública de compraventa de 02/03/2005. ' ...Este hecho probado ha de ser expuesto por el juzgador en la sentencia de autos y al no haberse manifestado así, y siendo pertinente a los efectos interesados por las partes, se considera oportuna su alegación en este recurso a los efectos que luego explicaremos a la hora de la aplicación/infracción de derecho que a nuestro juicio se ha producido...'.

e) No podía aplicarse la ' ficta confessio' en los términos que se plasmó en la sentencia recurrida por el sólo hecho de no haber acudido su representante a la vista y admitirse su interrogatorio, en tanto que, además de solicitarse sorpresivamente de contrario, no se trataba de hechos en los que hubiera intervenido personalmente, sino que acontecieron antes de que adquiriera la propiedad en 2005.

f) Como se extraía de las pruebas practicadas, el inmueble no era una vivienda habitable antes de febrero de 1986, hecho que debía constar como probado necesariamente y que se interesaba que así se hiciera por este Tribunal.

g) Al no tener un carácter habitable la vivienda no podía entenderse que antes de ese momento pudiera celebrarse un contrato de arrendamiento sobre la misma regido por la normativa especial de arrendamientos urbanos.

h) Se había infringido la doctrina de los actos propios en la sentencia apelada, ' ...pues la sra. Vicenta y la Sra. Inés concertaron un contrato de arrendamientos urbanos de vivienda en fecha 1 de julio de 1986, tal y como figura expresamente en el documento que recoge dicho acuerdo de voluntades, y no es hasta el año 2005 cuando Construcciones Punta Almina S.L. adquiere un porcentaje de propiedad de la finca objeto del arrendamiento, es decir diecinueve años después de concertarse el contrato de arrendamientos aludido... sin que hasta esa fecha la arrendataria hubiese alegado o discutido por cauce alguno la supuesta anomalía de la fecha del contrato, lo que evidentemente fue un elemento o circunstancia más que influyo para que la citada mercantil adquiriese, por compraventa, la misma.

La arrendataria había dejado pasar diecinueve años sin manifestar nada en contra de la fecha del contrato que le vinculaba con la propiedad de la finca. Lo que hacía más que lógico entender que estaba conforme con ello y que no pretendía actúan en contra de dicha circunstancia...'. Por lo demás, era algo objetivamente valorable respecto de lo expuesto la mera redacción del documento de 01/07/1986.

SEXTO.-Oposición al recurso de apelación:La procuradora María Ingrid Herrero Jiménez presentó un escrito el día 23/10/2019 en representación de Vicenta, en el que se opuso al recurso de apelación alegando, en lo esencial, lo que sigue:

a) La valoración de las pruebas que se plasmó en la sentencia ' ...debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador de instancia incurrió en: error de hecho, que sus valoraciones resultan ilógicas, que sus valoraciones son opuestas a las máximas de la experiencia, o por último, opuestas a las reglas de la sana crítica...'.

b) Nunca había alegado en su contestación que estuviera casado con Marcos ' ...en el momento de la firma del contrato, sino que en esa fecha eran pareja...El hecho de que el matrimonio se celebrara en 1989 no supone óbice alguno para que el contrato de arrendamiento se formalizara varios años antes.

No resulta extraño que una pareja que quiere iniciar su convivencia alquile una vivienda y realice obras de reforma en la misma para adecuarla a sus necesidades...El hecho de que las facturas por compra de materiales para realizar las obras en la vivienda estén a nombre del señor Marcos y que el contrato se firmara por la señora Vicenta, corrobora que Dª. Vicenta lo arrendó para que constituyera el hogar de la pareja, como así fue hasta que disolvió el matrimonio en el año 2009; siendo después, tras el divorcio y hasta la fecha, el hogar de ella y sus hijos...'.

d) ' ...El contrato se formalizó en el año 1.983 (en 1984 dice la sentencia), siendo ese año cuando se hizo entrega de las llaves de la vivienda a mi representada por el anterior administrador, y se comenzó a abonar el alquiler con carácter mensual...', aunque se documentara por escrito años después.

e) ' ...En el acto del juicio el testigo D. Ambrosio, que vive en la casa colindante con la de Dª. Vicenta desde el año 1974, recordaba perfectamente la fecha en que Dª. Vicenta arrendó la vivienda (1983) y realizó las obras de reforma de la misma, tomando como referencia sus propias circunstancias familiares y el hecho de que él también aprovechó para realizar obras en su vivienda...'.

f) ' ...No consideramos que exista ningún error en la valoración de la prueba, ya que no es necesario que se fije como hecho declarado probado que Construcciones Punta Almina S.L. adquirió una participación de la vivienda en litigio mediante compraventa autorizada el 2 de marzo de 2005, ya que en ningún momento ha sido un hecho controvertido, ni esta parte ha impugnado el título de propiedad que esgrime la sociedad demandante para ejercitar la acción de resolución de contrato de arrendamiento contra mi mandante...'.

g) La aplicación de la ' ficta confessio' era discrecional del juzgador de instancia y cabía hacerse uso de la misma en el presente caso. '...Punta Almina S.L. ejercita la acción de resolución del contrato como propietaria de la vivienda arrendada a Dª. Vicenta, y, aunque su representante legal no haya suscrito dicho contrato, desde el momento en que compró la participación de la vivienda conociendo que estaba arrendada se subrogó en los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento, desde la fecha en que se concertó; por tanto, en su condición de propietaria/arrendadora puede ser interrogada respecto del citado contrato...'.

h) ' ...negamos que se haya producido el error denunciado, considerando innecesario que se haga constar en la sentencia que la vivienda arrendada se encontraba en muy mal estado antes del año 1986.

Este hecho introducido por esta parte en la contestación a la demanda es lo que justifica que el contrato no se formalizara por escrito hasta el año 1.986, ya que el administrador de la vivienda manifestó a mi representada que no le entregaría el contrato hasta que no terminara las obras en la vivienda...'.

i) ' ...Como se puede observar de las fotografías aportadas con el escrito de contestación a la demanda, es evidente que lo que mi representada alquila es una vivienda, que ya en el año 1983 era una edificación antigua, pero tenía paredes, ventanas, techo, y todos los elementos necesarios para ser calificada de vivienda...El hecho de que el contrato de suministro de agua no se hiciera hasta febrero de 1986 no significa que la vivienda no contara con suministro de agua y electricidad a nombre de su propietaria. Y es evidente que lo tenía por cuanto dichos suministros eran necesarios para la realización de las obras, y el Sr. Marcos manifestó que él la habitó mucho antes de que le entregara a Dª. Vicenta el contrato escrito...'.

j) No podía aplicarse la doctrina de los actos propios, como se postulaba de contrario, dado que desconocía que la demandante hubiera adquirido la vivienda, nunca había tenido contacto directo con los propietarios, sino sólo a través de administradores, y jamás había tenido necesidad de hacer valer previamente frente a nadie que la fecha del arrendamiento fuera anterior a lo documentado por escrito, sin que, por lo demás, hiciera ' ...acto alguno que le vincula al de 2 de julio de 1986...'.

k) Aunque el contrato se hubiera celebrado a fecha 01/07/1986, no se había comunicado la voluntad de poner fin a la relación con los 30 días de antelación necesarios para evitar la tácita reconducción con la comunicación que se le remitió en 2017. Además de ello, se continuó cobrando la renta posteriormente por el plazo de un año, lo que, a ojos de la misma, le hacía pensar que había cambiado de idea la arrendadora, no reiterándose posteriormente la oposición a que se produjera aquélla en 2018.

Fundamentos

PRIMERO.-Dictado de una sentencia desestimatoria de la demanda y alegación en el recurso formulado contra aquélla de omisiones en ella de hechos probados: Como se extrae de lo indicado en los antecedentes de hecho de la presente resolución, se dictó una sentencia en la que se desestimó una demanda en la que se ejercitó lo que tradicionalmente viene denominándose como ' acción de desahucio de una vivienda' que se afirmó estar arrendada por la demandada, formulándose un recurso contra la misma por la entidad demandante, que aspira a que se revoque y se ordene haber lugar a lo interesado. Si nos centramos en lo indicado en el antecedente quinto, en el que se han extractado las alegaciones de la recurrente, se apreciará que se critica la resolución atacada por no hacer referencia en la misma, como hechos probados, a dos extremos concretos, que eran que ella había adquirido el inmueble mediante una escritura pública de compraventa otorgada el 27/07/2006 y que '...la vivienda litigiosa era inhabitable antes de 1986...'. Se trata de dos extremos a los que se les dio especial importancia pues constituían la base para el desarrollo posterior de ciertos argumentos jurídicos. A ese respecto debemos tomar en consideración lo siguiente:

a) No se encauzó como una infracción procesal cometida al dictarse la sentencia susceptible de propiciar la revocación con efectos más bien anulatorios que en tales supuestos prevé el artículo 465.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se alegó sin esgrimir fundamento técnico alguno de la crítica y con la finalidad de que se hicieran constar expresamente por este Tribunal en su sentencia.

b) En general, no existe un deber específico de hacer un relato concreto de hechos probados en las sentencias civiles. Cuando el artículo 209.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las resoluciones que adopten tal forma consignen ' ...En los antecedentes de hecho...en párrafos separados y numerados...los hechos probados...', indica a continuación, lo que es muy significativo, '...en su caso...'. La razón de ser de tal indicación radica en que dicho cuerpo legal nació con la vocación de ser una norma procesal común para todos los órdenes jurisdiccionales en algunos aspectos, como se indica en el apartado III de su exposición de motivos y justifica el carácter supletorio respecto de '...las leyes que regulan los procesos penales, contencioso-administrativos, laborales y militares...' que se establece en su artículo 4. Es más, se trata de algo que casa mal con la estructura tradicional de las demandas civiles y lo dispuesto en su artículo 399 sobre la redacción de las mismas.

c) Ni siquiera cuando el artículo 209.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que ' En los fundamentos de derecho se expresarán, en párrafos separados y numerados, los puntos de hecho y de derecho fijados por las partes y los que ofrezcan las cuestiones controvertidas, dando las razones y fundamentos legales del fallo que haya de dictarse, con expresión concreta de las normas jurídicas aplicables al casos', puede entenderse que se exija una referencia pormenorizada a todos los extremos fácticos y jurídicos alegados. Nótese que la norma se refiera a 'puntos', como lo hace el artículo 465.5 del mismo cuerpo legal junto con las ' cuestiones', para referirse al ámbito de conocimiento del Tribunal en apelación. Se refiere claramente a lo que vendrían a ser, según la terminología empleada por el Tribunal Constitucional en sentencias como las de número 144/2007 o 25/2012, las denominadas ' alegaciones sustanciales'. Éstas se conciben como los razonamientos que exceden de lo meramente secundario o instrumental de cara a la decisión que se aspira que se adopte, conteniendo los hechos o alegaciones jurídicas básicas y fundamentales en los que se sustenten las posiciones de las partes, las cuales habrían de analizarse de una manera específica en el cuerpo de la resolución.

d) Lo interesado carece, en cualquier caso, de todo sentido y virtualidad práctica. Lo importante de cara a lo que pretendía el recurrente es que este Tribunal tomara en cuenta esos extremos de hecho para resolver el recurso, pues para eso y no otra cosa se plasman en ellas las alegaciones de las partes al interponerlo u oponerse a él que prevén los artículos 458 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dando así respuesta esas ' alegaciones esenciales' que pudieran formularse por las partes, no que se tuviera que hacer una mención expresa a lo que se hubiera considerado probado, lo que, además, no dejaba de ser una apreciación personal, que podría no ser compartida por la otra parte y por el órgano encargado de resolver la apelación.

SEGUNDO.-Hechos que deben entenderse controvertidos desde la vista:No obstante lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, cuanto más clara y completa sea la exposición de los hechos alegados por las partes más fácil será que las sentencias no sólo sean motivadas, como les exige el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino, además, profundamente ilustrativas para cualquier persona, ajena o no al procedimiento, que tenga acceso a las mismas. Dentro de ese sustrato fáctico, ocupan un lugar especialmente relevante aquéllos en los que no existiera controversia entre las partes. La razón de tal importancia se encuentra en que el 281.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil les exime de la necesidad de que sean probados. Para su delimitación se prevén los trámites de sus artículos 427, 428 y 4443.3. Si se vuelve sobre el antecedente tercero de la presente resolución se apreciará que se aplicaron con muy buena voluntad por el juzgador, aunque finalmente no resultase tan eficaz como seguramente pudieron pensar en ese momento el mismo y las partes. Se pretendió simplificar en exceso, acabándose por confundirse, además, lo que era una cuestión con más connotaciones jurídicas ('...si el contrato...' de arrendamiento '...es de 1986 o de 1983...') que de hecho. No obstante, partiendo de los documentos en los que se fundaron gran parte de las alegaciones que se hicieron en la demanda y su contestación, es evidente que los litigantes entendieron que no existía discusión, cuando menos y desde la más absoluta prudencia ante tal situación, sobre los siguientes extremos:

a) El día 02/03/2005, 17/05/2005 y 17/07/2006 se otorgaron diversas escrituras públicas de compraventa a favor de la demandante de varias cuotas del ' ...pleno dominio...' del inmueble destinado a vivienda situado en la CALLE000, número NUM001 de Ceuta.

b) El que la demandada firmara un documento, denominado ' contrato de arrendamiento de fincas urbanas', en el que se le atribuyó la condición de arrendataria y que tenía por objeto el inmueble antes referido, indicándose en el mismo que se pactaba por el plazo de un año y el '...precio de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL pesetas cada año, pagaderas por mensualidades...', no así la fecha de su redacción.

c) La ocupación de la vivienda por la demandada en el momento de interposición de la demanda.

d) El que citado inmueble requiriese en 1983 reformas para hacerlo habitable, en el sentido de que pudiera ser ocupado como vivienda con un mínimo de dignidad.

e) El que el 20/06/2017 se comunicara a la demandada mediante correo certificado lo siguiente:

'...Estimada señora,

Siguiendo expresa instrucciones del propietario, le envío la presente en calidad de Administrador de la vivienda sita en CALLE000 NUM001, de Ceuta de la que Vd, es inquilina conforme al contrato de arrendamiento celebrado el pasado 01 de Julio de 1986.

Según dispone la ley de Arrendamientos Urbanos de aplicación, se le comunica que el contrato de arrendamiento no será prorrogado al vencimiento el próximo 30 de junio de 2017, por lo que deberá dejarla libre y expedita y a nuestra disposición una vez llege el citado día haciéndonos entrega de las llaves de la vivienda.

Sin más por la presente, aprovecho la ocasión para saludarle...'.

f) El que la demandada contrajera matrimonio con Marcos el día 31/03/1989, divorciándose ambos en 2009.

g) El ingreso durante los años 2017 y 2018 de las cantidades que se abonando periódicamente por la demandada por el uso del inmueble en la cuenta corriente en la que se venía haciendo.

TERCERO.-Hechos incontrovertidos a la luz de las alegaciones del recurso de apelación y su oposición:Como se deduce de lo expuesto en los antecedentes de hecho primero a tercero y lo razonado en el fundamento de derecho anterior, quizás se simplificaron en exceso los trámites encaminados a determinar con suficiente minuciosidad sobre qué hechos existía una verdadera controversia entre las partes. Dentro de lo que quedarían en el aire estaría lo relativos a las obras que en la contestación a la demanda se afirmaron que se realizaron en el inmueble antes del 01/07/1986. No puede saber este Tribunal si la demandante estuvo conforme total o parcialmente con ello en la vista. Sin embargo, a la luz de lo que alegó en el recurso de apelación, según se expuso en el antecedente quinto, tiene que concluirse que admitió que se acometieron reformas en la edificación para acomodarla a su uso como vivienda antes de esa fecha por así haber acordado con su anterior propietaria y que, cuando menos, tomó parte activa en las mismas quien desde un primer momento se consideró incontrovertido que contrajo matrimonio con la demandada después de finalizarlas con la demandada. Debe entenderse, por lo tanto, que se trata de un extremo indiscutido, eximiéndole de la necesidad de se probado en virtud del ya citado artículo 281.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que no proscribe su artículo 456.1. Lo que este último precepto impediría sería ampliar la controversia a aspectos fácticos o jurídicos no introducidos en la primera instancia, no reducirla. Por esas mismas razones y con iguales efectos tiene que considerarse también incontrovertido que el documento denominado ' contrato de arrendamiento' se firmase el 01/07/1986. En la oposición al recurso, como se indicó en el antecedente sexto, se asumió como cierto, aunque se discrepase de las consecuencias jurídicas que llevase aparejado.

CUARTO.-Hecho respecto del que debe entenderse que persiste la controversia de cara a resolver la apelación. Ausencia de cualquier limitación para la valoración de las pruebas practicadas al respecto:A la luz de lo expuesto en los antecedentes de la presente resolución y lo indicado en los dos fundamentos de derecho anteriores, de cara a resolver la apelación sólo puede entenderse que persiste la controversia entre las partes sobre si la demandada convino con quien actuaba por cuenta de la anterior propietaria desde un día indeterminado de 1983 que haría uso de la edificación como vivienda, asumiendo realizar obras en ella para hacerla apta a tal fin, a cambio de una cantidad de dinero periódica. Frente a lo alegado en la oposición a la apelación, tal como se indicó en el antecedente sexto, este Tribunal no tiene que hacer una especie de control de racionalidad del análisis de las pruebas realizada al respecto por el juzgador de instancia. Antes al contrario, tiene que volver a valorarlas. Así lo impone el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es más que explícito: el recurso tiene que resolverse ' ...En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación...'.

QUINTO.-Resultado de la nueva valoración de las pruebas realizada por este Tribunal respecto del único hecho que debe considerarse incontrovertido en esta fase del procedimiento: Tras realizar una nueva valoración de las pruebas practicadas en la vista, lo que ha permitido el visionado de su acta videográfica, puede alcanzarse la convicción de que, cuando menos y a grandes rasgos, se convino en una fecha indeterminada no posterior a 1983 por quien actuaba por la anterior propietaria el uso por otras personas como vivienda de la edificación sita en CALLE000 número NUM001, NUM000 de Ceuta a cambio de una cantidad de dinero que se abonaría mensualmente y asumiendo realizar las obras necesarias para hacerla apta a tal fin y que las consecuencias de tal acuerdo recaían, del otro lado, sobre la demandada, así como que cuando se alcanzara una situación de habitabilidad se incrementarían las sumas a pagar, documentándose por escrito entonces. Para entender cómo se ha llegado a tal conclusión debe tomarse en cuenta lo siguiente:

a) A la admisión en la vista de la declaración de la representante legal de la demandante y su ausencia no puede dársele en este caso valor probatorio alguno al respecto del único hecho que considera controvertido, frente a lo que se razonó en la sentencia y es criticado en el recurso. Dicha resolución aplicó a este respecto el artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el mismo se establece lo siguiente:

'Si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, además de imponerle la multa a que se refiere el apartado cuarto del artículo 292 de la presente Ley .

En la citación se apercibirá al interesado que, en caso de incomparecencia injustificada, se producirá el efecto señalado en el párrafo anterior'.

Como puede verse, la entrada en juego conforme a dicho precepto de lo que tradicionalmente se ha denominado ' ficta confessio' no tiene un carácter imperativo. Grande es la polémica doctrinal existente sobre en qué condiciones debe efectuarse la citación a la parte para que pueda aplicarse. No es necesario abordarla en esta resolución porque una simple razón lo hace injustificable en el presente caso: no se trata de hechos en los que la demandante hubiera intervenido personalmente. Como es incontrovertido, la misma no adquirió una primera cuota de la propiedad del inmueble hasta el 02/03/2005. Ninguna participación pudo tener en algo que habría ocurrido varias décadas antes, como se alegó en el recurso, según se ha indicado en el antecedente quinto. No puede compartirse lo esgrimido de contrario en la oposición al mismo, como se expuesto con más detalle en el antecedente sexto, sobre que '...aunque su representante legal no haya suscrito dicho contrato, desde el momento en que compró la participación de la vivienda conociendo que estaba arrendada se subrogó en los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento, desde la fecha en que se concertó...'. Al sostener ello se están confundiendo los planos de hecho y de derecho. Sustituir a otro en una posición jurídica no supone suplantarlo en el pasado, como si se hubiera viajado en el tiempo, de forma que pudiera haber presenciado o tomado parte de una u otra manera en hechos pretéritos.

b) El interrogatorio de la demandada, en cambio, tiene gran virtualidad acreditativa en este caso. Debe tenerse en cuenta a este respecto que el artículo 316.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite atribuirle credibilidad, incluso en todo aquello que pudiera resultarle favorable, atendiendo a las reglas de la sana crítica. De sus manifestaciones tiene que destacarse lo siguiente:

1.-Nunca había tenido relación directa con los propietarios, sino a través de administradores, de los que había varios, siendo el último ' ...Bentata...'.

2.-La vivienda estaba arrendada previamente a una mujer que quería destinarla para que su hijo viviera con su familia cuando se casara, pero ante el transcurso del tiempo y las obras que habría de realizar ya no le interesaba y se las ' ...traspasó...', refiriéndose a ella y a quien entonces era su novio, abonándole una cantidad de dinero.

3.-El administrador accedió a ese traspaso, que tuvo lugar en 1983.

4.-El acuerdo alcanzado en concreto con el administrador consistía en que ellos harían las obras necesarias en la edificación y hasta que no concluyesen las mismas no se le subiría la ' ...renta...', que abonaron desde el principio.

5.-El administrador se negó a formalizar lo que vendría a ser un contrato ' ...escrito...' hasta que la edificación no tuviera la cédula de habitabilidad a consecuencia de la realización de obras que permitiesen su expedición.

6.-Las obras duraron 3 años o más, encontrándose el inmueble en muy mal estado, ' ...estaba toda derrumbada, no tenía suelo, no tenía techo, estaba destrozada...'.

7.-El documento datado el día 01/07/1986 lo firmó en realidad en 1984, cuando contaba con los 22 años que se indicaban en el mismo que tenía, no entregándoselo hasta después, cuando hubo cédula de habitabilidad, como, además, se ponía de relieve por la diferente letra entre la fecha y el resto de las manifestaciones.

8.-El que luego fue su marido empezó a vivir allí antes que ella, alrededor de 1985.

De todo lo expuesto tiene que dejarse a un lado lo relativo al momento de la puesta de las manifestaciones en el documento escrito fechado el 01/07/1986, que, como se ha dicho, tiene que considerarse incontrovertido. En lo demás, no cabe duda de que, como parte demandada, es la más interesada en que se le atribuya verosimilitud. Desde tal perspectiva, sus aseveraciones, además de deber estar rodeadas de coherencia y de ausencia de lagunas o reticencias, habrán de encontrar corroboraciones para no quebrar las reglas de la sana crítica a las que, como ya se ha apuntado, exige atender el artículo 316.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de todo aquello que no fueran hechos en los que hubiera intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le fuera enteramente perjudicial. Partiendo de tal base, lo primero que tiene que destacarse es que la versión que ofreció de lo ocurrido presenta una lógica interna difícil de cuestionar. De otro lado, no se apreciaron vacíos en su relato ni un tono mínimamente dubitativo que no respondiera a lo que es propio cuando se trata de rememorar hechos acaecidos tantos años atrás. Finalmente, todo lo indicado encuentra apoyo en el extremo indiscutido, como se ha analizado en los fundamentos de derecho segundo y tercero, de que se acometieron reformas en la edificación para acomodarla a su uso como vivienda mínimamente digna antes del 01/07/1986 por así haberlo consentido la anterior propietaria y en las que, cuando menos, tomó parte activa quien primero fue su pareja y luego su marido, del que se divorció posteriormente. No tiene lógica alguna realizar un trabajo e inversión económica de esas características para luego convenir que su relación durase, como se indicó en el documento fechado el 01/07/1986, 1 año.

c) De los tres testigos que depusieron en la vista, dos contribuyeron muy especialmente, no sólo a corroborar lo indicado por la demandada en su interrogatorio, sino a añadir nuevos elementos que, como se verá más adelante, resultan extraordinariamente relevantes. Se trataba de quien dijo ser vecino de la demandada desde el principio y el que es incontrovertido que fue su esposo. Ambos coincidieron en lo básico con aquélla: existió un acuerdo alcanzado verbalmente desde un principio por el que se usaría el inmueble pagando desde entonces sumas de dinero, que denominaron ' ...rentas...', consintiendo que se hicieran obras en él. Más específicamente añadieron lo siguiente:

c.1) Ambrosio afirmó vivir en la misma calle en la que se encuentra la vivienda que nos ocupa desde 1971 y situó a la demandada y a su entonces novio ya allí, cuando menos, en 1984, año que pudo recordar por coincidir las obras que también indicó que hicieron con el embarazo de su esposa de uno de sus hijos. Aseveró que pagaban ya ' ...rentas...' entonces, indicando que el segundo de ellos, con el que tenía confianza, le preguntó sobre cuánto abonaba él (dando a entender que se trataba de una pluralidad de viviendas en la misma zona que pertenecían a unos mismos propietarios) , comentándole que no le hacían un '...contrato en condiciones...' hasta que no tuvieran cédula de habitabilidad, momento en el que le subirían aquéllas, así como que habían sido varios los administradores que gestionaban los inmuebles. Añadió que creía que el contrato lo había firmado ella porque su pareja era marinero y pasaba mucho tiempo fuera de la ciudad.

c.2) Marcos, por su parte, indicó que ese acuerdo se alcanzó antes de 1983, comenzando la obras alrededor de 1979. Refirió que la ' ...renta...' que se abonaba en un principio ascendía a 9.000 pesetas y que el administrador no quería hacerle un contrato por escrito hasta que no hubiera cédula de habitabilidad. Añadió, por otra parte, tres detalles destacables: inicialmente le pareció una locura realizar una obra de tal magnitud en una vivienda que nunca iba a ser suya, pero le convenció el argumento que le ofrecieron sobre que nunca le iban a echar de allí porque la vivienda era de varios herederos y alguno estaban en '...América...', era marinero, realizándose la obra durante 1 año y paralizándose después durante 7 meses por su ausencia y que todas las gestiones que le afectaban las venía a hacer en su propio nombre la demandada por tal razón.

Por mucho que los dos testigos pudieran tener una relación con la demandada durante años, que no se sabe si es mínimamente buena respecto del segundo de ellos tras el divorcio, las reglas de la sana crítica a las que exige atender el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para valorar sus manifestaciones se verían quebrantadas si no le diéramos credibilidad a ambos en lo esencial que manifestaron, permitiendo llegar a la convicción de que, cuando menos, ateniéndonos a los hechos alegados en la contestación a la demanda, existió ese convenio anterior con la propietaria del inmueble en 1983 tras lo que se calificó como un traspaso. No sólo coincidieron los dos en lo esencial que se puede recordar con un mínimo de detalle tras tantos años, sino con los hechos que se consideraron incontrovertidos. Encontraron una corroboración, además, en lo manifestado por la otra persona que despuso con su misma condición procesal ( Juan Miguel). A la vista de los documentos que se aportaron por la demandada y que no se impugnaron en aspecto alguno, datado el primero el 12/04/1983, manifestó que se trataba de lo que vendrían a ser facturas que había elaborado él cuando trabajaba en la empresa de su padre, que vendía material de construcción, y que él mismo lo llevó en varias ocasiones al inmueble, viendo allí tanto a la demandada como a Marcos. Puede extraerse de los dos primeros testigos, por otra parte, la convicción sobre un extremo más: la voluntad de la demandada y su pareja entonces de hacerse con una vivienda para asentar allí su núcleo familiar y, al margen del protagonismo personal que pudiera tener el último de ellos en las reformas e incluso a todo tipo de negociaciones, la primera de ellas era la que asumía personalmente los convenios alcanzados mismos? de una manera directa y formal. La explicación de ello se encontraba en las dificultades que podía presentar las ausencias motivadas por el trabajo de él. Su materialización se produce en el propio documento que es incontrovertido que se fechó el 01/07/1986.

d) Los documentos aportados por la demandante en la vista en los que se atribuían a la demandada manifestar que su contrato se había celebrado el 01/07/1986, los cuales fueron admitidos, no puede aportar nada sobre el único hecho que se ha considerado controvertido. En realidad, nada concreto se alegó tomándolos como base en la primera instancia, salvo la afirmación al proponerse de que estaban destinados a contradecir lo sostenido por la demandada en su contestación, dado que, ciertamente, el juzgador no lo posibilitó nunca a lo largo de dicho acto, tal como se extrae de su acta. Al margen de ello, en el único momento que se pudo pronunciar esta última sobre ello, que fue cuando interpuso un recurso de reposición contra su admisión, impugnó su autenticidad, afirmando que las declaraciones que contenía no habían sido asumidas por ella con su firma. No se propuso prueba alguna por la demandante específicamente tendente a contradecirlo en aplicación del 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni de las finalmente practicadas podría extraerse una conclusión al respecto. Sólo la demandada fue preguntada sobre este punto en su interrogatorio y negó tener conocimiento alguno de ellos ni que nada de lo allí dicho fuera suscrito de una u otra forma por ella. Ante tal precariedad acreditativa, las reglas de la sana crítica a las que exige atender el precepto citado en tales circunstancias.

SEXTO-Celebración de una pluralidad de contratos antes del 01/07/1986, que concluyeron en un arrendamiento de cosas en su sentido más amplio y genérico:A la vista de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, se ha probado que antes del 01/07/1986 tuvieron lugar los siguientes hechos:

1.-Una persona cuya identidad no consta acordó en un momento indeterminado con los propietarios del inmueble sito en CALLE000, NUM001, bajo de Ceuta que usaría del mismo con el fin de habitarlo un tercero a cambio de una cantidad de dinero periódica.

2.-Esa persona cuya identidad no consta, antes citada, convino que la demandada, más allá de la intervención que pudiera tener quien entonces era su pareja, tomase la posición de la misma en el acuerdo antes referido a cambio de una cantidad de dinero.

3.-A través de una persona autorizada para actuar por los propietarios del inmueble se accedió a ese cambio antes referido, conviniéndose con la demandada, también con independencia de la actuación que pudiera tener su entonces pareja, que abonarían una cantidad mensual por usar el inmueble, en el que podían hacer a su costa las reformas necesarias para vivir en él, incrementándose aquélla cuando se obtuviera su cédula de habitabilidad, momento a partir del cual se redactarían por escrito.

A tenor de lo anteriormente expuesto nos encontramos, a falta de detalles más precisos, con la celebración de una pluralidad de contratos, de los cuales los dos últimos podrían calificarse como de arrendamiento de cosas, en atención a lo que sigue:

a) Existe un contrato, conforme con el artículo 1.254 del Código Civil, ' ...desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio', entendiéndose manifestado el consentimiento, en virtud de su artículo 1.262, '...por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato...'. Ello habría ocurrido en el supuesto que nos ocupa, cuando menos, al llegar a ese primer acuerdo esa persona indeterminada sobre el uso del inmueble a cambio de dinero con los propietarios, y cuando se acordó que la demandada ocupara, tras el abono de una cantidad, su posición. En este último supuesto nos encontraríamos ante lo que se denomina un 'contrato de cesión', amparado desde el punto de vista general en las previsiones de los artículos 1.203, 1.205 y 1.255 del citado cuerpo legal, que habría desplegado todos sus efectos jurídicos que le son propios conforme al penúltimo de los preceptos citados ante el avenimiento de quien actuase por los propietarios.

b) Aunque la aceptación no fuera dada por los propietarios de la vivienda personalmente, los efectos jurídicos del contrato recaen sobre ellos en virtud del artículo 1.259 del Código Civil, al acreditarse que la persona que se calificó como ' ... administrador...' estaba autorizado para actuar en nombre y por cuenta de ellos.

c) El que las declaraciones de voluntad en las que se materializarían la oferta y la aceptación no se hubieran documentado por escrito en unos u otras caso es irrelevante en tanto que, como establece el artículo 1.278 del Código Civil, ' Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez'.

d) Tanto partiendo de que nos encontrásemos ante un nuevo contrato entre la demandada y los propietarios del inmueble o ante una modificación de otro previo en su aspecto subjetivo en virtud de esa cesión por parte de un tercero desconocido que fue autorizada, tendría que apreciar la existencia, finalmente, de un arrendamiento de cosas en su sentido más amplio y genérico. Este se conceptúa, conforme con el artículo 1.543 y 1.545 del Código Civil, como aquél por el que ' ...una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto...', siempre que no se trate de '...bienes fungibles que se consumen con el uso...'. En ello encuentra cabida el que se hubiera convenido que, con vocación de perdurabilidad, pero no a perpetuidad, que por la demandada se abonaría una cantidad mensual para usar el inmueble para sí, autorizándole en un primer momento la realización de las obras que entendieran convenientes para hacerlo adecuado como vivienda, que no asumiendo la obligación de acometerlas.

SÉPTIMO.-Plasmación del arrendamiento en dos contratos celebrados simultáneamente, uno sometido a la legislación común y otro a la especial en materia de arrendamientos urbanos con condición resolutoria y suspensiva, respectivamente:Según se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, tiene que entenderse que nos encontramos ante un arrendamiento, pero ello no quiere decir que sólo se hubiera celebrado un contrato. Partiendo de que se ha considerado probado que en una fecha indeterminada no posterior a 1983 se convino usar el inmueble a cambio de una cantidad de dinero periódica, pudiendo realizar la demandada las obras necesarias para habitarlas y que, una vez hecho, se incrementarían las rentas, siendo ese momento en el que la arrendadora se mostraba dispuesta a la documentación de su relación, nos encontramos ante dos contratos, aunque las declaraciones de voluntad de las que surgieran los mismos se emitiesen simultáneamente. Para entender tales afirmaciones debemos tomar en consideración lo siguiente:

a) Como es incontrovertido, el inmueble no estaba en condiciones de ser usado como vivienda cuando se alcanzó el acuerdo entre la demandada y su entonces propietaria, presentando importantes deficiencias estructurales. Por la fecha en la que debe situarse el mismo era aplicable concretamente el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conforme con su artículo 1, ' El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo'. Como puede verse, coincidiendo con lo razonado en la apelación, el contrato tendría que recaer, no sólo sobre lo que pudiera calificarse como una edificación, sino que la misma, además, debía ser habitable. Lo que deba entenderse por tal depende en gran medida de las circunstancias del caso y, sin duda, se trata de una cuestión cuyo análisis es mucho menos frecuente que en tiempos pasados. No obstante, desde cualquier perspectiva que se quiera analizar el concepto tendría encaje dentro del mismo el inmueble sito en la CALLE000, nº NUM001, NUM000 de Ceuta merced a lo ya indicado. Atendiendo a que, como analizó el Tribunal Supremo en sentencia ya antiguas como las de 05/02/1953 o 28/12/1953, es preciso atenernos para la calificación del arrendamiento al estado en el que se encontrara en el momento de la celebración del contrato, no a cómo pudiera transformarse durante su vigencia, estaríamos ante un negocio jurídico regido entonces por las normas del Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

b) Distinto de las consecuencias que pudiera tener sin más la transformación del objeto del arrendamiento, posibilitando su uso digno como vivienda por las personas, es que, logrado ello, se hubiera convenido ya antes que se incrementasen las cantidades a abonar periódicamente por su uso, accediéndose a documentar tal convenio de una manera definitiva. El que, como se ha considerado probado, el trasfondo de esa negativa inicial fuese que se carecía de ' cédula de habitabilidad', tiene plena explicación. La finalidad de la misma es comprobar que una edificación reúna las condiciones de habitabilidad requeridas para ser destinada a morada urbana y la ocupación de algún inmueble sin ella llevaba aparejada desde el Decreto de 23 de noviembre de 1940 por el que se dispone la reorganización de la Fiscalía de la Vivienda la posibilidad de imposición de sanciones pecuniarias, al margen de otras posibles consecuencias. Nos encontramos en tales circunstancias frente a un segundo contrato, que, ante las características del inmueble, ya no se regiría por el del Código Civil sino por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su puesta por escrito el 01/07/1986 no sería otra cosa que la documentación de ese negocio jurídico, ya perfeccionado previamente, en aplicación del artículo 1.279 del Código Civil, no el nacimiento de uno nuevo.

c) Ambos contratos no se habrían celebrado en momentos distintos, sino simultáneamente. Se trata de un fenómeno de ' unión de contratos', calificado doctrinalmente de alternativo. El primero de ellos (arrendamiento regido por el del Código Civil) estaba sometido a una condición resolutoria y el segundo (arrendamiento regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos) a una suspensiva. Esa condición era que el inmueble alcanzase una mínima habitabilidad, lo que constituye un hecho incierto con el que se pretendía la obtención de la 'cédula de habitabilidad', admisible conforme con los artículos 1.113 y 1.114 del Código Civil. El que el cumplimiento dependiera de la voluntad de la demandada no hace que entre en juego la ' nulidad' que prevé su artículo 1.115. Tal como ha mantenido el Tribunal Supremo en sentencia de 12/05/2012, a la que se remite la de 21/05/2015, debe distinguirse entre ' ...las condiciones puras o rigurosamente potestativas -condición si volam, si voluero- dependientes exclusivamente de la voluntad del deudor o del mero arbitrio del obligado, de las condiciones simplemente potestativas en las que la condición depende en parte de otros hechos o motivos que representen intereses apreciables y razonables, quedando excluida la arbitrariedad (en este sentido, sentencias 355/2005, de 16 de mayo , y 1139/1993, de 3 de diciembre ), ya que tal condición , como precisa la sentencia 783/2007, de 28 de junio , 'sólo se da si depende del 'mero arbitrio' del obligado'...'. La explicación de ello se encuentra en que dicha sanción sólo tiene sentido en tanto que no se cree una obligación más que formalmente, quebrando así lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil sobre que ' La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'. Ese mero arbitrio equivale, pues, a ausencia de todo sacrificio o esfuerzo que haría que materialmente no existiera vínculo alguno, lo que no se da en el caso que nos ocupa, pues se requería para la rehabilitación del inmueble, además de la preocupación y gestiones necesarias, la realización de desembolsos económicos.

OCTAVO.-Los efectos retroactivos del cumplimiento de la condición. Aplicación de la ley de arrendamiento urbanos de 1964:Tal como se infiere de los artículos 1.113, 1.114 y 1.120 del Código Civil, los dos contratos de arrendamiento se deben entender perfeccionados desde que se alcanzó el acuerdo mutuo de las partes sobre la cosa y la causa objeto de los mismos, lo que ocurrió, según se ha considerado probado, en una fecha indeterminada no posterior a 1983. Sus efectos, extintivos o constitutivos, se trasladan a ese momento, proyectándose con mayor o menor hacia el pasado o el futuro, una vez que se cumple la condición. Se habla en tal sentido de su efecto retroactivo, al que se refiere expresamente el último de los preceptos indicados. Su finalidad radica en tratar de impedir que las circunstancias sobrevenidas que afectasen al estado de cosas contemplado en el momento del ver la luz los diferentes negocios jurídicos, centrándonos en supuestos como el que nos ocupa, dificulte o haga imposible que se materialicen las previsiones negociales tomadas en consideración para el supuesto de que la condición acabara por darse. Ello encuentra una plena aplicación en el caso que nos ocupa por la propia naturaleza del contrato de arrendamiento según el citado artículo 1.120, adquiriendo una extraordinaria relevancia. Las mutaciones legislativas que se produjeran tras la celebración de los dos contratos no afectaban a los mismos, salvo que expresamente se dispusiera en aplicación del artículo 2.2 también del Código Civil. Su régimen jurídico será el mismo existente entonces. Por tal razón, resulta irrelevante en este caso cuándo se hubieran realizado las obras necesarias para que el inmueble pudiera emplearse como una vivienda con un mínimo de garantías de habitabilidad, se emitiese la ' cédula de habitabilidad', se comenzase a residir allí, a abonar la nueva renta más elevada o, incluso, cuando se hubiera firmado el documento fechado el 01/07/1986. No resultaba de aplicación al contrato de arrendamiento que se ha razonado que estaba sometido a condición suspensiva el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, como se venía a sostener en la demanda, sino el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

NOVENO.-Sometimiento inicial del contrato de arrendamiento sometido a condición suspensiva al régimen de prórroga forzosa del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y subsistencia del mismo en la actualidad:El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, hoy ya derogado, fue un fiel reflejo de la sociedad que pretendió regir, cuya coyuntura social y económica es muy diferente de la actual. Como consecuencia de ello, se establecía en su artículo 57, como uno de sus pilares esenciales, lo siguiente:

'Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento de plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114 causa 12'.

Ninguna de las causas de excepción a la prórroga forzosas que en los artículos 62 y siguientes de la citada ley se establecían se trató de esgrimir en la demanda, puesto que en ella se partió de la inaplicación de tal régimen. El mismo persiste en la actualidad, a pesar de la entrada en vigor el día 01/01/1995 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, merced a su disposición transitoria segunda, de ahí que el contrato finalmente celebrado por la demandada no se habría extinguido por la expiración de plazo en el que se sustentó aquélla.

DÉCIMO.-Inviabilidad de aplicar la doctrina de los actos propios frente a la demandada:Tal como se ha indicado en el antecedente de hecho quinto de la presente resolución, el recurrente sostuvo que nada de lo esgrimido de contrario podría oponerse a sus pretensiones sin infringir la doctrina de los actos propios por el mero hecho de la redacción del contrato fechado el 01/07/1986 y por haber transcurrido un gran período de tiempo desde entonces sin que '... hubiese alegado o discutido por cauce alguno la supuesta anomalía de la fecha del contrato, lo que evidentemente fue un elemento o circunstancia más que influyó para que la citada mercantil adquiriese, por compraventa, la misma.

La arrendataria había dejado pasar diecinueve años sin manifestar nada en contra de la fecha del contrato que le vinculaba con la propiedad de la finca. Lo que hacía más que lógico entender que estaba conforme con ello y que no pretendía actúa[r] en contra de dicha circunstancia...'. Tales argumentos no pueden compartirse por las siguientes razones:

a) Tal como se ha analizado en el fundamento de derecho séptimo, no puede confundirse la celebración de un contrato con la documentación por escrito del mismo, que puede ser posterior, tal como se extrae de los artículos 1.254, 1.278 y 1.279 del Código Civil.

b) Conforme a la citada doctrina, según lo acertadamente postulado por el Tribunal Supremo en sentencias como las de 20/02/1997, 22/10/2002 o 09/04/2007, no cabría que ' ...una persona contradiga con su conducta posterior una actuación anterior de claro significado, susceptible de generar la confianza en quienes con ella se relacionan...', so riesgo de subvertir el deber de actuar conforme a las exigencias de la buena fe que en el plano general establece el artículo 7.1 del Código Civil y, más concretamente, en el contractual su artículo 1.258. Ello se produciría ante comportamientos '... solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados...', que '...vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica...' o, al menos, '...causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor...'. Dicho de otro modo, se requeriría la presencia de '...actos inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante...' a de quien emanan, por lo que no tienen tal virtualidad los que sean fruto de un error, la ignorancia o de la mera tolerancia. Nada de ello puede apreciarse ante lo alegado por la recurrente, no sólo porque no habría actuación alguna de la que se extrajera una voluntad precisa y determinada de modificar el régimen jurídico de su relación arrendaticia a tenor de los propios hechos alegados, sino porque la venta del inmueble posterior a la celebración del contrato es una mera eventualidad de la que puede no tenerse conocimiento cierto desde un principio, lo que, además, ni se ha alegado que ocurriera en este caso.

UNDÉCIMO.-Costas de la primera instancia:Al proceder la desestimación íntegra de la demanda tenía que condenarse a la demandante, como se hizo en la sentencia apelada, a abonar las costas procesales de la primera instancia conforme con los artículos 394.1. No concurre seria duda alguna de hecho o de derecho que justificaría adoptar un pronunciamiento diferente.

DUODÉCIMO.-Costas del recurso de apelación:Al proceder la desestimación íntegra de la apelación tiene que condenarse igualmente a la demandante a que abone las costas procesales que se hubieran podido generar con su recurso conforme con los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo expuesto en el fundamento de derecho anterior sobre la inexistencia de serias dudas de hecho o de derecho tienen que hacerse extensibles a ellas.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, procede resolver lo siguiente:

Fallo

1) Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el pprocurador Nicolás Rodríguez Estévez en representación de Construcciones Punta Almina S.L. contra la sentencia que, condenándole a abonar las costas procesales de la primera instancia, desestimó íntegramente la demanda que formuló contra Vicenta.

2) Condenamos a Construccion es Punta Almina S.L.a abonar las costas procesales que se hubieran podido genera con su recurso de apelación.

Esta sentencia no es firme, pudiendo interponerse contra la misma mediante la presentación de un escrito a tal fin en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación un recurso de casación, que habrá de fundarse en la existencia de un interés casacional en su resolución, sólo o conjuntamente con otro extraordinario por infracción procesal.

Así lo resuelven los magistrados indicados en el encabezamiento de esta resolución, cuyas firmas constan a continuación.

PUBLICACIÓN:Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.