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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 20/2021, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 153/2020 de 27 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 27 de Enero de 2021
Tribunal: AP - A Coruña
Ponente: CONDE NUñEZ, MANUEL
Nº de sentencia: 20/2021
Núm. Cendoj: 15030370052021100016
Núm. Ecli: ES:APC:2021:122
Núm. Roj: SAP C 122:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Equipo/usuario: ER
Recurrente: Consuelo
Procurador: VERONICA GUERRA FRAGA
Abogado: RAUL MIRAMONTES SANTISO
Recurrido: Custodia
Procurador: ANA VERONICA SEXTO QUINTAS
Abogado: JESUS E. VARELA SANCHEZ
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a veintisiete de enero de dos mil veintiuno.
En el recurso de apelación civil número 153/2020, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Betanzos, en Juicio verbal núm. 516/2019, seguido entre partes: Como
Antecedentes
Con fecha ocho de enero de 2020 se dictó auto de aclaración, cuya parte dispositiva dice como sigue:
Fundamentos
En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:
'Primero.- La parte actora ejercita una acción de desahucio de contrato de arrendamiento, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1569.2 del Código Civil que, en relación con el artículo 1555.1 del mismo cuerpo legal, establece que
Asimismo, y de forma acumulada con la acción de desahucio y resolución contractual, tal y como autoriza el artículo 438.3.3º de la LEC, la parte actora también ejercita la acción de reclamación de las rentas vencidas y no abonadas por la arrendataria correspondiente a las mensualidades de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2019 (a razón de 714 euros al mes), y 714 euros del mes de octubre de 2019, reclamando un total de 4.284 euros.
Las acciones ejercitadas acumuladamente encuentran su fundamento en los siguientes hechos:
En el contrato de arrendamiento a favor de la demandada sobre el local comercial sito en el número 3 del Lugar de Sanín, Parroquia de Lubre (Bergondo, A Coruña), por un precio de 700 euros/mes, durante los dos primeros años y de 714 euros el resto de los tres años -doc. Nº 1 de la demanda.'
'Segundo.- Por el contrato de arrendamiento, se cede un inmueble a una persona, por tiempo determinado y precio cierto, creándose así una relación jurídica que origina derechos y deberes 'interpartes', destacándose en este sentido, las obligaciones principales, consistentes en la entrega de la posesión de la cosa arrendada por el arrendador y el pago por el arrendatario de la renta convenida. Ante el incumplimiento de su obligación principal por el arrendatario, que es el pago de la renta, la ley concede al arrendador la posibilidad de acudir a un juicio sumario especial, el desahucio, en el que se solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la cosa arrendada, en base al artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos Vigente.'
'Tercero.- Una vez constatada la falta de oposición a la resolución del contrato por parte de la demandada, se ejercita, una acción de reclamación de rentas - permitida por el tenor del art. 438.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil- que igualmente cabe acoger por aplicación de lo dispuesto en el art. 1.555.1º del Código Civil, que establece como obligación esencial del arrendatario el pago del precio del arriendo en los términos convenidos.
En primer lugar, reclama la parte actora la suma de 3.570 euros en concepto de rentas impagadas, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2019 (a razón de 714 euros al mes), y 714 euros del mes de octubre de 2019, reclamando un total de 4.284 euros.
La parte demandada no niega que adeude rentas, pero no está conforme con la cuantía reclamada.
Se opone la Sra. Consuelo a las cantidades reclamadas alegando en primer lugar que debe descontarse el importe de 1.434 euros que abonó con anterioridad a la presentación de la demanda. Pues bien, de la documentación obrante en autos, relativa a los movimiento de la cuenta de la actora que fueron aportados en el acto de la Vista, queda constatado que la demandada adeuda la cantidad que se le reclama.
Es así que la demandada ha de hacer frente, en tal concepto, al abono de la cantidad de 4.284 euros, toda vez que es la cantidad que realmente adeuda.'
'Cuarto.- Por su parte, la demandada solicita que se le compense la cantidad de 1.400 euros que había entregado a la actora en concepto de fianza, y por tanto dicha cantidad le sea descontada. Dicha petición, además de no haber sido ejercitada por vía reconvencional, no puede acogerse.
La fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003, no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el 'saldo de la fianza en metálico' que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a "devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".
Así, en principio, como mantienen las sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona (Sección 13ª) y Las Palmas (Sección 5ª) de 4 de junio de 2.008 y 3 de abril de 2.009, respectivamente, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1555 CC responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - artículos 1561 y siguientes del CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículos 1255.1 CC, 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex artículo 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( artículos 36.1 en relación con los artículos 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (artículo 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.
La restitución viene regulada en el artículo 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
Por lo que se refiere al hecho de que la actora no depositó la fianza en el IGUS, cabe indicar que ello no es óbice para que prospere la presente oposición ni tenga la obligación de compensar el importe de la fianza con las rentas impagadas, sin perjuicio de que ello pudiere constituir una infracción administrativa.'
'Quinto.- Resultan de aplicación los intereses de la mora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que el legislador ha querido que se apliquen desde que se dicta sentencia en primera instancia condenando al pago de cantidad de dinero líquida.'
'Sexto.- Establece el artículo 394.1 de la LEC que
Preliminar.- En el presente caso, la sentencia recurrida no resuelve sobre la acción de desahucio teniendo en cuenta que la demandada había entregado la posesión del inmueble voluntariamente y, por lo tanto, aquella acción y el consiguiente lanzamiento dejara de ser objeto del procedimiento, reduciéndose la discusión tanto en la primera instancia, como ahora en apelación, al importe reclamado en concepto de rentas y de las costas procesales.
Por lo tanto, al no ser el lanzamiento objeto de presente recurso, no resulta preceptivo, conforme al artículo 449 LEC, consignar las rentas debidas para recurrir, como tiene declarado numerosa jurisprudencia.
1º)- Sobre el pago parcial de las rentas reclamadas por la demandante.
En la sentencia que ahora se recurre se condena a mi representada al pago de la cantidad de 4.284 euros en concepto de rentas impagadas, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2019, basándose para ello en su fundamento de derecho tercero, en la documentación obrante en autos, relativa a los movimientos de la cuenta de la actora que fueron aportados en el acto de la vista pues, según dice, ahí quedaría constatado que la demandada adeuda la cantidad que se le reclama.
Esta parte discrepa rotundamente con dicha conclusión, pues lo cierto es que, de un examen del extracto de movimientos bancarios aportado de adverso, se puede deducir fácilmente que las cantidades reclamadas por la demandante no se corresponden con las anotaciones contenidas en dicho documento. Por el contrario, entre dichas anotaciones figuran los pagos que esta parte tiene probados documentalmente, mediante los correspondientes justificantes de los ingresos realizados con anterioridad a la presentación de la demanda y dentro del periodo a que se refiere la reclamación efectuada de adverso. En concreto, esta parte tiene acreditado el pago de la cantidad de 720 euros en fecha 29 de abril de 2019 (correspondientes a la mensualidad de mayo y parte de junio), y de la cantidad de 714 euros en fecha 6 de agosto de 2019 (correspondiente a la mensualidad de agosto).
Por lo tanto, existe un pago parcial por importe de 1.434 euros de la deuda reclamada de adverso que la sentencia no tiene en cuenta, por lo que interesamos ahora del Iltre. Tribunal
2º) Sobre la compensación del importe de la fianza no devuelta a mi representada.
La sentencia apelada, en su fundamento de derecho cuarto, desestima la petición efectuada por esta parte relativa a la compensación de la cantidad de 1.400 euros que mi representada entregó a la actora en concepto de fianza pues entiende que dicha petición, además de que no habría sido ejercitada por vía reconvencional, no podría acogerse, pero sin concretar las obligaciones que mi representada pudiera tener pendientes, aparte de las meramente pecuniarias en concepto de rentas que serían objeto de compensación.
Así, en primer lugar, esta parte está en total desacuerdo con que sea necesario ejercitar la pretensión de compensación a través de reconvención, pues es jurisprudencia dominante la que entiende que se puede alegar la compensación de créditos por vía de excepción, teniendo en cuenta que no se pretende la condena al pago de la demandante de la diferencia a favor del demandado del crédito objeto de compensación, por no ser éste mayor que la cantidad reclamada en la demanda.
Y, en segundo lugar, procede la compensación de la fianza, toda vez que, una vez que se ha resuelto el contrato de arrendamiento y entregado la posesión del
inmueble a la demandante mediante la correspondiente entrega de llaves, se trata de una deuda vencida, líquida y exigible, no existiendo ninguna obligación pendiente de cumplimiento, aparte de las rentas adeudadas, que le diese derecho al arrendador a retener la misma.
A este respecto, por parte de la demandante no se practicó prueba alguna sobre la devolución de la fianza tras la resolución del contrato ni que acreditase la existencia de alguna otra obligación que pese sobre mi representada a la que imputar la fianza. En efecto, la adversa únicamente ha aportado un pretendido documento de resolución contractual y reconocimiento de deuda, que se halla impugnado por esta parte, en el que se hace referencia a unas obras que supuestamente mi representada habría realizado en el local sin consentimiento de la propiedad, a las que pretendería imputar la fianza. Pues bien, la ahora apelada no ha probado ni la existencia de dichas obras, ni el importe al que ascendería el coste de reposición de las mismas.
Pero, a mayor abundamiento, se da la circunstancia de que mi representada estaría autorizada para la realización de obras en el local para la adecuación del mismo al destino asignado y a los gustos de la arrendataria, a tenor de lo dispuesto en la estipulación 10ª del contrato, teniendo en cuenta además que, según esta estipulación, dichas obras habrían de quedar en beneficio de la propiedad, sin que pudieran ser retiradas o deshechas a la finalización del arrendamiento, por lo que, en caso de existir realmente, el coste de reposición de las mismas nunca podría ser retenido de la fianza entregada por la arrendataria.
Por lo tanto, procede la compensación de la fianza por importe de 1.400 euros entregada a la formalización del contrato de arrendamiento, por lo que interesamos ahora de la Sala de la Ilma. Audiencia Provincial que se descuente de la cantidad objeto de condena.
3º).- Sobre la improcedencia de la condena en costas a mi representada.
La estimación del recurso que a medio del presente escrito se interpone, y la consiguiente estimación de la oposición formulada por esta parte, ha de suponer que la acción de reclamación de rentas ejercitada en la demanda sea estimada parcialmente y, en concreto, en la cantidad de 1.450 euros, lo que ya de por sí implica al menos la no imposición de costas a ninguna de las partes, salvo que se decidiese su imposición a la parte demandante por haber litigado con temeridad, en virtud de lo preceptuado en el artículo 394.2 de la LEC.
Pero en el hipotético caso, que rechazamos, en el que fuese confirmada la sentencia de primera instancia, según lo establecido en el indicado precepto procesal, tampoco procedería la condena en costas a mi representada, teniendo en cuenta que dicha resolución únicamente estimaría una de las acciones que fueron ejercitadas en su día en la demanda, por lo que nos hallaríamos ante una estimación parcial de la misma.
En efecto, recordemos que en la demanda se ejercitaban de adverso dos acciones, una interesando el desahucio y otra reclamando cantidades en concepto de rentas adeudadas, siendo ese el verdadero interés jurídico que subyace en la promoción del presente procedimiento, constituyendo su interposición el momento en que se produce la litispendencia ( artículo 410 de la LEC). En este sentido, no debe afectar en relación a la cuestión que nos ocupa, el hecho de que se hubiese acordado posteriormente en virtud de decreto de fecha 28 de noviembre de 2019, tener por producida carencia sobrevenida de objeto en cuanto a la acción de desahucio, concluyendo la tramitación promovida por la parte actora respecto de la misma -toda vez que mi representada había entregado voluntariamente la posesión del inmueble-, y estándose a la prosecución únicamente en cuanto a la acción de reclamación de rentas.
Dicha pérdida de objeto, únicamente implica que la sentencia no deba pronunciarse sobre dicha pretensión de la demanda, como así se aclaró y rectificó en el auto de fecha 8 de enero de 2020, conforme a lo establecido en el artículo 22.1 de la LEC, que además especifica en su inciso final
1º) A la alegación preliminar sobre la inaplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 449 de la LEC y la no exigibilidad de tener satisfechas las rentas vencidas para poder presentar recurso de apelación.
En lo que respecta a esta alegación preliminar hemos de manifestar que se comparte el contenido de las resoluciones judiciales citadas y con ellas, la idea de que en el caso que nos ocupa, tal y como en la alegación se sostiene, el objeto de procedimiento quedó limitado, tras el Decreto de fecha 28 de noviembre de 2019, a una acción de reclamación de cantidad.
Teniendo en consideración las manifestaciones realizadas por esta representación mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2019; e igualmente a la vista del documento de resolución contractual y reconocimiento de deuda que fue aportado a la causa, el Juzgado acordó la 'carencia sobrevenida del objeto' del proceso en cuanto a la acción de resolución contractual y entrega de la posesión, pero continuando el proceso en lo que respecta a la reclamación de cantidad, acción ejercitada acumuladamente a la primera en la demanda. La demandada nada objetó a este Decreto que devino firme.
Llama la atención no obstante que en esta alegación preliminar se sostenga que la acción de resolución contractual y consiguiente lanzamiento en su caso no formaba parte del proceso desde esa fecha a los efectos de acogerse a la doctrina que le permite apelar sin necesidad de consignar las rentas debidas, y sin embargo, mas delante y como se verá, sostenga justamente lo contrario, que el proceso lo es de ambas pretensiones para tratar de justificar que lo se ha producido es una estimación parcial del objeto del proceso intentado la no imposición de las costas.
2º) Sobre el pago parcial de las rentas reclamadas por la demandante.
Absolutamente inconsistente la alegación formulada.
a)- El contrato de arrendamiento en su estipulación quinta denominada 'Tiempo y lugar del pago de la renta' establece que esta se habrá de pagar dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad en una cuenta bancaria de la entidad ABANCA que viene expresada en el contrato.
b) - El importe de la renta mensual es, según el contrato, desde su inicio hasta el mes de febrero de 2020, este incluido, de 700 € al mes más las repercusiones tributarias correspondientes por tratarse de uso distinto de vivienda.
c) - En el acto del juicio y ante la oposición de la demandada se aportó, como prueba documental, el listado de movimientos de la cuenta bancaria designada en el contrato para el pago de la renta y en este listado de movimientos se señalaron todos los ingresos que la demandada efectuó desde el inicio del contrato hasta el último movimiento que figura que es de fecha 20 de noviembre de 2019.
d) - Desde el inicio de la relación arrendaticia (marzo de 2018) hasta la fecha de resolución del contrato por acuerdo ente las partes a medio del documento firmado por ambas partes el 6 de noviembre de 2019 (período computado marzo 18 hasta octubre 19) son 20 meses, por lo que a razón de 714 € de renta mensual (renta más repercusiones tributarias) la suma total devengada en concepto de rentas por toda la duración del arrendamiento es de catorce mil doscientos ochenta euros (14.280 €).
e)- La arrendataria realizó durante todo el período descrito (marzo 18 hasta octubre 19) ingresos en la cuenta bancaria designada en el contrato por importe de seis mil ciento doce euros (6.112 €).
Los ingresos realizados, uno por uno, son los siguientes:
30/5/18: 714 €
4/7/18: 720 €
6/8/18: 710 €
10/9/18: 700 €
28/11/18: 714 €
8/1/19: 720 €
7/2/19: 400 €
29/4/19: 720 €
6/8/19: 714 €
TOTAL: 6.112 €
f)- No obstante, a la arrendataria demandada, se le han entregado los recibos correspondientes a los meses de marzo de 2018 hasta el mes de abril de 2019 que es el último mes que se le ha tenido por pagado, y ello ya que en ocasiones se le ha permitido pagar sin hacer ingresos en la cuenta.
Tan sencillo por su parte como presentar las copias de los recibos de las mensualidades que dice pagadas, si es que realmente los tuviese.
g)- La imputación de pagos, no habiendo hecho la deudora imputación de la misma en ninguno de los ingresos realizados, corresponde al acreedor hacerla al expedir el recibo.
La arrendataria ha realizado los ingresos cuando le ha dado la gana, y prácticamente nunca cumpliendo su obligación contractual. En ninguno de los ingresos efectuados la deudora realizó imputación de pagos pretendiendo tener por pagada una concreta mensualidad. Cuando la demandada hace un ingreso en la cuenta bancaria su pago es imputado por el acreedor a la mensualidad mas antigua cuyo pago estaba pendiente. Tan solo se tendrá por pagada una mensualidad, existiendo meses anteriores no abonados, si el arrendador expide un recibo por esa mensualidad sin expresión de que de los meses anteriores no se adeuda nada, lo que no ha sucedido en este caso, ya que haber sucedido así, bastaría a la demandada y a sus asesores con presentar esos recibos.
h) - El 6 de noviembre de 2019 la demandante y la demandada quedaron en el local arrendado para llevar a cabo la resolución del contrato y la entrega de la posesión del local, y al objeto suscribieron un documento (que se aportó a los autos antes incluso del juicio) por el que se pactó efectivamente la resolución contractual; se hizo entrega de las llaves del local y con ellas de la posesión del mismo; y por parte de la demandada se reconoció expresamente una deuda en concepto de rentas por importe 4.284 € que son las que se corresponden con los meses de mayo de 2019 hasta octubre de 2019 ambos incluidos a razón de 714 €/mes.
Acordando además que a cuenta de las obras inconsentidas que la arrendataria ha realizado en el local, y para asumir el coste de revertir esta situación, la propietaria haría suyo el importe de la fianza depositada.
i)- Nada se dice en el escrito de recurso sobre este documento, suscrito por la apelante el día 6 de noviembre de 2019 y por virtud del cual reconoce expresamente la existencia de la deuda.
Sin embargo, sí que se hace referencia al citado documento en el escrito de oposición a la demanda, y se menciona al objeto de dejar bien claro que el mismo es bueno y eficaz al objeto de tener por resuelto el contrato de arrendamiento y la entrega de la posesión, pero sin embargo es ineficaz por estar firmado bajo coacción al efecto de reconocer la deuda por rentas y el destino de la fianza. La oposición se expresa en los siguientes términos:
'nulo por falta de consentimiento, salvo lo que concierna especialmente a la resolución del arrendamiento mediante la entrega de llaves efectuada.'
Ninguna explicación se ha aportado sobre cómo es posible que la nulidad del acuerdo se predique tan solo respecto de una parte del documento y no se proyecte sobre la totalidad de lo en aquel momento acordado.
En el acto del juicio no se solicitó ni practicó una sola prueba que tratase de acreditar el consentimiento supuestamente viciado de tal documento.
Es incuestionable que el acuerdo resolutorio se reconoce, que la existencia del documento se reconoce, que la firma de la demandada en el mismo se reconoce como cierta, alegando en esencia que esa firma se habría plasmado en situación de voluntad viciada.
En la oposición se dice literalmente:
'En dicho acto la actora coaccionó y obligó a mi mandante a firmar un documento para recogerle las llaves .....'
Nada de lo manifestado en el escrito de oposición ha sido acreditado, mas allá de reconocer expresamente que la reunión la hubo, que ambas partes quedaron, que se entregaron las llaves y se firmó por ambas partes el documento que se aportó a los autos y que por la representación procesal de la demandada apelante no fue impugnado en ningún momento.
3º) Sobre la compensación del importe de la fianza.
Por virtud del documento de fecha 6 de noviembre de 2019 ambas partes reconocen que la demandada realizó en el local arrendado obras no autorizadas consistentes en la supresión de las escaleras interiores que comunicaban ambas plantas arrendadas (cuya existencia estaba expresamente prevista en el contrato) con la consiguiente eliminación del hueco de comunicación en la placa o piso del inmueble, además de haber tapiado una ventana del inmueble arrendado.
En virtud de estos hechos, doña Consuelo accede a que en justa compensación por los perjuicios causados y para hacer frente al coste de reposición de estas obras a su estado anterior la propietaria doña Custodia haría suyo el importe íntegro de la fianza.
El documento, una vez más, no puede ser eficaz para una cosa y no serlo para la otra. No cabe compensar fianza alguna ya que esta ha sido aplicada, con el consentimiento y aprobación expresa de ambas partes, a las responsabilidades derivadas del incumplimiento de doña Consuelo de sus obligaciones contractuales.
Con independencia de ello, la fianza se establece legalmente para responder del incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que existiendo incumplimientos en lo que a la conservación del objeto arrendado se refiere, es libertad de las partes aplicar su importe a estas obligaciones.
4º) Sobre la improcedencia de la condena en costas.
La carencia sobrevenida del objeto del proceso respecto a la acción de resolución contractual no es óbice a que se hayan impuesto las costas a la demandada ante la estimación total de la acción ejercitada sobre la que la sentencia se pronuncia.
El artículo 22.1 de la LEC que se cita lo que establece claramente es que en los casos de carencia sobrevenida del objeto se reconocerá esta y se dictará Decreto en que así se acuerde sin imposición de las costas, lo que así expresamente ha sucedido a medio del Decreto de fecha 28 de noviembre de 2019 en que se acuerda la carencia sobrevenida del objeto respecto de la acción de desahucio, en el que no se efectúa imposición de costas a ninguna de las partes.
La prosecución del proceso en lo que se refiere a la acción de reclamación de cantidad determina que estimada ésta en su integridad se habrán de imponer las costas a la demandada. Tan solo no se impondrán si se hubiere producido desestimación o estimación parcial de la pretensión de reclamación de cantidad, lo que efectivamente no se ha producido al ser la estimación íntegra.
En primer lugar, tal y como razona el juzgador de instancia, teniendo en cuenta la documentación obrante en autos, tanto aportada por la parte actora como la presentada por la parte demandada, hay que llegar a la conclusión que la demandada adeuda en concepto de rentas la suma reclamada en la demanda y concedida por la sentencia apelada, de 4284 euros; no siendo obstáculo a la valoración probatoria de los documentos presentados, realizada por el juzgador de instancia, las alegaciones de la contestación a la demanda reproducidas en el escrito de recurso de apelación, referentes a que de la cantidad reclamada en la demanda se han abonado 1434 euros -720 euros en fecha 29 de abril de 2019 correspondientes a la mensualidad de mayo, y parte de junio, y 714 euros en fecha 6 de agosto de 2019, correspondiente a la mensualidad de agosto-, por cuanto, por una parte, para determinar la cantidad que se adeuda en concepto de rentas hay que descontar del importe total de las mensualidades de renta las cantidades que se han ingresado por el arrendatario -sin que puedan imputarse, como pretende la arrendataria, esos determinados ingresos al pago de determinadas mensualidades, cuando están pendiente de abono mensualidades anteriores- y, con esta sencilla operación aritmética el resultado es de 4284 euros a favor de la arrendadora; y, por otra parte, la demandada en documento privado de fecha 6 de noviembre de 2019 reconoce que adeuda la cantidad de 4284 euros.
En segundo lugar, en relación con el documento de fecha 6 de noviembre de 2019, en el escrito de contestación a la demanda, por la representación procesal de Doña Consuelo se dice que 'ya no es arrendataria del local sito en el lugar de Sanin nº 3 de Lubre-Bergondo puesto que procedió a entregar la posesión de dicho inmueble a la demandante a finales del pasado mes de octubre, mediante la entrega de llaves del mismo. En dicho acto, la actora coaccionó y obligó a mi mandante a firmar un documento para recoger las llaves, sin facilitarle la previa lectura del mismo, y sin entregarle la correspondiente copia, por lo que negamos la validez del mismo en todo su contenido, en cuanto nulo por falta de consentimiento, salvo lo que concierna especialmente a la resolución del arrendamiento mediante la entrega de llaves efectuada'; y en el escrito de recurso de apelación, sobre este particular, se hace constar que 'la adversa únicamente ha aportado un pretendido documento de resolución contractual y reconocimiento de deuda, que se halla impugnado por esta parte, en el que se hace referencia a unas obras que supuestamente mi representada había realizado en el local, sin consentimiento de la propiedad, a las que pretendía imputar la fianza. Pues bien, la ahora apelada no ha probado ni la existencia de dichas obras, ni el importe al que ascendería el coste de reposición de las mismas.'
Sin embargo la demandada apelante ninguna acción ha ejercitado con la pretensión de que se declare la nulidad del documento privado de 6 de noviembre de 2019, y, ni siquiera, explica dicha parte en que consistieron las coacciones que le llevaron a firmar un documento sin leerlo, o cuales fueron las razones por las que no denunció dichas alegadas coacciones ante la policía o ante un juzgado de instrucción; no pudiendo aceptarse, como se pretende, que las simples alegaciones de la demandada, y, en concreto, las alegaciones de su falta de consentimiento, puedan llevar a la declaración de nulidad del documento privado.
Por ello tenemos que considerar que dicho documento privado es perfectamente válido y eficaz, como válidas las estipulaciones que contiene, que obligan a ambas partes.
En tercer lugar, en el documento privado de fecha 6 de noviembre de 2019 Doña Consuelo reconoció que realizó obras no autorizadas por la arrendadora en el local arrendado, acordando como compensación a los perjuicios causados y para hacer frente al coste de reparación de las obras a su estado anterior, que la arrendadora hiciera suyo el importe íntegro de la fianza.
Por lo tanto y en aplicación de las estipulaciones de dicho documento, válido y eficaz, tal y como hemos referido con anterioridad, y prescindiendo de cualquier otra consideración, no procede la compensación del importe de la fianza con el importe de las rentas reclamadas en la demanda.
Por último, cuando se presentó la demanda que dio origen al presente procedimiento, el 16 de septiembre de 2019, la demandada aún estaba ocupando el local arrendado, por lo que se solicitaba en la demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y se reclamaba la cantidad correspondiente a las rentas adeudadas; y, con posterioridad, al llegar las partes a un acuerdo, con fecha 6 de noviembre de 2019, la arrendataria procedió a entregar las llaves y abandonar el local, lo cual se reflejó por escrito en documento de la referida fecha. Por ello la parte actora en escrito de 26 de noviembre de 2019, después de manifestar que ha recuperado la posesión de la finca objeto de pretensión de desahucio, interesó la terminación del procedimiento respecto a dicha acción, con prosecución en cuanto a la reclamación de rentas, dictándose decreto de la letrada de la administración de justicia, acordando tener por producida carencia sobrevenida de objeto en cuanto al inmueble objeto de autos, concluyendo la tramitación promovida por la parte actora respecto a dicha acción, estándose a la prosecución en cuanto a la acción por reclamación de rentas.
Por lo tanto las actuaciones continuaron únicamente respecto a la acción por reclamación de rentas, que ha sido estimada en su integridad, lo que conlleva que la imposición de costas de instancia era perceptiva, tal y como ha resuelto el juzgador de instancia, de conformidad con lo preceptuado en el art. 394 LEC.
Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación:
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Consuelo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Betanzos, en los autos núm. 516/2019, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de alzada a la parte apelante.
Así por esta, nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.