Sentencia Civil Nº 203/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 388/2015 de 19 de Abril de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 , Planta 5 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2014/0035505

Recurso de Apelación 388/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 301/2014

APELANTE:EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA

APELADO:D./Dña. Bárbara

PROCURADOR D./Dña. FEDERICO GORDO ROMERO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

Dña. CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a veinte de abril de dos mil dieciséis.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 301/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid a instancia de EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA contra Dña. Bárbara apelado - demandado, representado por el Procurador D. FEDERICO GORDO ROMERO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/02/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. CRISTINA DOMENECH GARRET

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/02/2015 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Desestimando la demanda deducida por la Procuradora de los Tribunales Dña. Carmen Otero García, en nombre y representación de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. contra Dña. Bárbara , le absuelvo de sus pretensiones, imponiendo a la demandante las costas causadas.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida

PRIMERO.-La actora, Empresa Municipal de Vivienda y Suelo Madrid, S.A., interpuso demanda contra Dª Bárbara ejercitando acción de resolución del contrato de 30 de marzo de 2001 de arrendamiento de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , por expiración del término.

La sentencia de instancia razona que siendo indiscutido que el contrato tiene su causa en el realojo de la demandada como consecuencia de la ruina de la finca en la que residía, se ha acreditado que la actora comunicó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, ofreciéndole la posibilidad de alquilar o comprar otra vivienda de la EMVS, habiendo ofrecido con posterioridad la posibilidad de firmar nuevo contrato de arrendamiento sobre la vivienda que ocupa. Aprecia que la Sra. Bárbara no ha dejado de cumplir los requisitos exigidos en el D 100/1986 o que sea titular de otra vivienda en propiedad o por otro título en esta Comunidad autónoma. Considera que el contrato celebrado tiene finalidad tuitiva y social como el mismo expresamente recoge, a fin de garantizar un realojamiento adecuado de las familias que residían en núcleos de vivienda deteriorada o infravivienda, y de otro, la adecuada estimación de la capacidad económica de los adjudicatarios tanto para determinar la adjudicación, como las cantidades que han de satisfacer. Concluye que debe primar el contenido de la cláusula tercera del contrato por ser ésta la que más se ajusta a la finalidad perseguida por ambas partes cuando se suscribió el contrato. Por el contrario razona que el cumplimiento del plazo previsto en la cláusula séptima del contrato no supone sin más que la resolución pueda tener lugar en cualquier momento y circunstancia. En consecuencia desestima la demanda.

La demandante se alza frente a dicha sentencia y alega en síntesis errónea interpretación del contrato por entender que la demandada, a quien corresponde la carga de la prueba según afirma, no ha acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos en la cláusula tercera del contrato. Asimismo alega que tanto el art. 138 del RD 2114/1968 sobre viviendas de protección oficial, como el art. 30 del RD 2960/1976 prevén la resolución de los contratos de arrendamiento, además de por las causas especialmente establecidas en las mismas como por causas establecidas en la legislación común, entendiendo así aplicable el art. 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y concluye que habiendo sido celebrado el contrato de arrendamiento hace 14 años ha transcurrido holgadamente la duración mínima legalmente establecida, considerando que la interpretación del contrato en la sentencia apelada no es acorde con la finalidad de la estipulación sexta del mismo. Entiende que el contrato no tiene un régimen de prórroga indefinida y la establecida depende de la voluntad de las partes, siendo automática y obligatoria como así ha sucedido durante el tiempo prevenido en la LAU, dependiendo a partir de dicho momento la prórroga del cumplimiento de los requisitos para mantenerse en el arrendamiento y de la falta de oposición de la arrendadora. Asimismo entiende que la causa de ruina no es supuesto contemplado como realojo legal u obligatorio conforme a la Disposición Transitoria Cuarta del RDL 1/1992, TRLS , y que por el contrario es causa de resolución del contrato de arrendamiento y por ello no cabe apreciar la ruina del inmueble como causa del contrato, sino como antecedente, siendo dicha causa la genérica de todo contrato. Finalmente reiterando en definitiva la errónea interpretación del contrato efectuada en la sentencia apelada solicita en esta segunda instancia la estimación de la demanda.

SEGUNDO.-La petición de la demanda se fundaba en la cláusula sexta del contrato de 30 de marzo de 2001, que prevé la posibilidad para ambas partes de dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación cuando las leyes lo permitan, y en el art. 1569.1 y 3 en relación con el art. 1581 CC , así como en los arts. 138 del Reglamento de viviendas de protección oficial y 30 del RD 2960/76 . No obstante, la actora no podía desconocer el contenido de la cláusula tercera, por haber sido pactada, como tampoco la controversia que su interpretación suscitaba, en tanto una vez comunicada a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato y ofrecerle el arrendamiento o compra de otra vivienda de la EMVS, esta última se opuso invocando dicha cláusula tercera, y tras sucesivas respuestas y comunicaciones, la misma manifestó su voluntad de continuar residiendo en la vivienda objeto del contrato litigioso, mostrando incluso su disposición a acreditar voluntariamente a la arrendadora a los solos efectos de la prórroga, que continuaba cumpliendo los requisitos socioeconómicos legales para ser beneficiario de la vivienda social. Sin embargo en la demanda no puso en duda siquiera la concurrencia de los requisitos previstos en el art. 1 del RD 100/1986 a que se refiere la cláusula tercera del contrato, y consecuentemente tampoco propuso prueba alguna tendente a desvirtuar ninguno de ellos, incumbiéndole no obstante la carga de ello por ser determinante de la procedencia del desahucio por la causa invocada.

TERCERO.-A fin de determinar la procedencia del desahucio instado por la causa invocada hay que estar al sentido y alcance de los términos del contrato, es decir, a la interpretación del mismo. A estos efectos interesa traer a colación la doctrina jurisprudencial sentada al respecto. Y así entre las más recientes recuerda la STS de 2 de julio de 2015 ' Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 del Código Civil ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación. No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil («si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas»). Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 del Código Civil ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'. Por lo tanto la interpretación de los contratos no puede partir de la averiguación del sentido de una de sus cláusulas aisladas, sino que requiere estar a la totalidad de las dispuestas. En ellas habrá que atender a su tenor literal, pero en los supuestos -como el concurrente en el presente caso- en que no permitan de manera clara y sin duda alguna determinar la voluntad común de los contratantes, habrá que acudir a las normas interpretativas, y entre ellas a la interpretación sistemática del contrato, como así se hace en la sentencia apelada, cuya conclusión por lo demás este Tribunal comparte.

Así, la cláusula tercera es clara al estipular que ' la duración del contrato de arrendamiento de la vivienda se prorrogará por periodos bianuales sucesivos, en el caso de que el arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el artº. 1º del Decreto 100/86 de 22 de octubre y no sean titulares o posean otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid', por lo tanto si la arrendataria percibe unos ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional y no es titular a título de propiedad o de posesión de otra vivienda en esta Comunidad tiene derecho a que el contrato se prorrogue cada dos años. Así las cosas, como también así se declara en la SAP Madrid, Secc. 18ª, de 18 de marzo de 2015 dictada en un supuesto sustancialmente idéntico al presente, en el caso de que la arrendadora entienda que la inquilina percibe ingresos superiores o posee otra vivienda puede instar la resolución del contrato por expiración del término al no ser exigible la prórroga en tales circunstancias. Como también pone de relieve la citada Sentencia, ' Y tan es así que esa misma cláusula en su apartado 2 no fija más requisitos en relación con ese decreto ni con ninguna otra norma en relación con la duración contractual y sus prórrogas, sino que se remite a la LAU en cuanto a posibles subrogaciones exigiendo que en el subrogado en su caso también concurran esos requisitos.

Como la misma resolución pone de manifiesto, la interpretación sistemática a que se refiere el art. 1285 CC conduce a igual conclusión, al prever la cláusula tercera en su párrafo tercero que incluso cuando no concurran esos requisitos, la arrendadora puede autorizar una nueva prórroga pero incrementando la renta .' Es decir, que si esos requisitos concurren, el contrato se prorroga dos años a favor de la inquilina, pero si no concurren puede ser prorrogado facultativamente por la arrendadora incrementando la renta' .

Y ello como lógica consecuencia de las manifestaciones obrantes en la parte expositiva del contrato, ciertamente útiles como criterio interpretativo, que afirman la finalidad de la adjudicación a las familias afectadas por operaciones municipales de suelo, de una vivienda que garantice no solo el realojamiento sino la relación del mismo con la capacidad económica de los adjudicatarios y las sumas que puedan satisfacer, susceptible de modificación según los cambios de la capacidad económica de los mismas, posibilitando un uso estable de una vivienda digna a quienes de otro modo no tendrían acceso a ella. De esa exposición se sigue que en atención a esa finalidad, los requisitos para la adjudicación son económicos y de carencia de otra vivienda, y que si esas circunstancias se modifican también se modificarán las condiciones económicas, ergo para la lograr esa estabilidad es lo propio que en tanto que no se modifiquen tales circunstancias el arriendo continúa cumpliendo la finalidad expuesta y sólo en el caso de que no se concurran, desaparecida esa finalidad o se extingue o se modifica la cuantía de la renta, que es precisamente lo que se pacta en la cláusula tercera 1 y 3.

Y a tal interpretación en modo alguno obsta el contenido de la cláusula sexta. La misma se limita a establecer un periodo de preaviso de un mes en el caso de que las partes den por terminado el contrato, y esa terminación lo será cuando 'las leyes' lo permitan, siendo claro que la arrendataria puede darlo por terminado en cualquier momento porque la ley lo permite, y la arrendadora en aquellos casos en los que se lo permita la ley, es decir, cuando el arrendatario incumpla sus obligaciones legales o pactadas, perciba unos ingresos superiores a los establecidos y no desee la arrendadora incrementar la renta o posea otras viviendas en la Comunidad de Madrid. Si no se trata de un supuesto permitido en la Ley y en el contrato, ley entre las partes, no puede darse por terminado el mismo por la mera voluntad de la arrendadora cuando tal interpretación es diametralmente opuesta a lo expresamente regulado en la tan manida cláusula tercera 1.'

Por lo demás, la LAU de 1994 resulta inaplicable en tanto el contrato fue suscrito el 30 de mayo de 1989 siendo de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 por haber sido celebrado después del RDL 2/1985 de 30 de abril y la LAU de 1964, de modo que tendrá la duración que establezcan libremente las partes, como así se hizo en la cláusula tercera en la que expresamente se pactó la prórroga mientras en la inquilina concurrieran los requisitos exigidos y expresados.

CUARTO.-De todo cuanto antecede resulta la desestimación del recurso del arrendatario, lo que debe conllevar de conformidad con lo establecido en el art. 398 en relación con el art. 394 LEC , la imposición de las costas a la apelante.

QUINTO.-De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Empresa Municipal de Vivienda y Suelo Madrid, S.A., contra la sentencia dictada el día 16 de febrero de 2.015 , por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Madrid, en autos de Juicio Verbal de Desahucio núm. 301 de 2.014 a que el presente Rollo se refiere, y CONFIRMAMOSdicha resolución con imposición de las costas de la alzada a la apelante, con pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.