Sentencia CIVIL Nº 203/2020, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 1387/2018 de 24 de Marzo de 2020

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 1387/2018

Autos de: Procedimiento Ordinario 1051/2009

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VERA

Apelante: Ceferino

Procurador: SERGIO MULERO MARQUEZ

Abogado: MIGUEL MULERO PEREZ

Apelado: Cosme

Procurador: ROSA VICENTE ZAPATA

Abogado: ANTONIA CONTRERAS FLORES

SENTENCIA Nº 203/2020

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. LAUREANO M ARTINEZ CLEMENTE

MAGISTRADOS

D.JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ

D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS

En la Ciudad de Almería a 24 de marzo de 2020.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-El Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Vera, ha tramitado Juicio Ordinario 1517/2012 seguidos en ese Juzgado, en el que se ha dictado sentencia de fecha 6 de junio de 2016, cuyo Fallo dispone;

'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. Juan Carlos Lopez Ruiz en nombre y representación de D. Cosme contra Domingo Silva Haro S.L. DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de 7 de abril de 2009, estando la partes obligadas a restituirse reciprocamente las prestaciones. Igualmente DEBO CONDENAR y condeno a Domingo Silva de Haro S.L. a restituir al actor la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 €), siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado quinto de la presente resolución en cuanto a los intereses y con expresa condena en costas a la parte demandada.'

TERCERO.-Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandadas se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte apelada impugnó.

Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde, seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 24 de marzo de 2020, quedando pendiente de esta resolución.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia califica el contrato celebrado entre las parte actora D. Cosme y Domingo Silva Haro S.L. de fecha 7 de abril de 2010, como una compraventa sobre una casa cueva en el PARAJE000 de Cuevas de Almanzora, que la parte demandada vendedora, incumple por falta de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. En consecuencia estima la resolución del contrato con restitución reciproca de prestaciones y condena al vendedor a la devolución de 10.000 € recibidos a cuenta. Este contrato es calificado por las partes como opción de compra, no obstante tomar posesión del inmueble el comprador a la firma del contrato. Hecho inequívoco y no cuestionado en los autos.

El demandado, se opuso a la demanda dado que desde la firma del contrato inicio las gestiones pertinentes para su tramitación (rectificación del exceso de cabida en el Catastro e inscripción de la finca in matriculada), y para el caso que se estimara la demanda solicitó subsidiariamente la compensación de la deuda en cuantiá de 8.0208,72 € por todo el periodo que el comprador ha disfrutado de la vivienda sin coste alguno; 36 meses desde la firma del contrato. Aporto informe pericial de D. Narciso que fija el coste medio de un arriendo de una vivienda similar en la comarca en 228,02 € /mes, lo que supone el total indicado de 8.208,72 €.

El demandado, sin cuestionar la resolución del contrato, apela la sentencia por; -Incongruencia omisiva, al no pronunciarse sobre el derecho de compensación alegado en su escrito de oposición a la demanda

-Y por incongruencia excesiva o extra petitum, pues la sentencia se pronuncia sobre la naturaleza jurídica de un contrato, cuando las partes no cuestionaron su calificación como una opcion de compraventa, por lo que debe mantenerse según el tenor literal del contrato y las reglas de interpretación de los contratos conforme a sus términos si no albergan dudas (1281 del CC y siguientes) .

SEGUNDO.-Alterando el orden de exposición de los motivos , pasamos a resolver en primer lugar la naturaleza jurídica del contrato.

1.- Calificación del contrato. Se afirma en el recurso que el contrato celebrado entre las partes es un derecho de opción de contrato de compraventa. Que el sentido literal de sus clausulas así lo dispone, y no surgen dudas de su interpretación, y que la juzgadora se excede al alterar su naturaleza juridica.

El contrato de opción, es un contrato atípico o innominado , cuyo concepto y caracteres han sido perfilados por la doctrina y la Jurisprudencia y cuya utilización es relativamente frecuente en el ámbito precisamente del tráfico inmobiliario. En dicho contrato una de las partes llamada concedente o promitente, concede a la otra, llamada optante o aceptante, la facultad excluyente de terceros de decidir, por su sola voluntad, acerca de la celebración o no de un contrato principal, facultad que se ha de ejercitar dentro de un plazo previsto, y sin retribución alguna, en cuyo caso el contrato es unilateral, o; a cambio de una prima o cantidad por reserva de tal facultad (en cuyo caso el contrato es bilateral), cantidad que formalizado el contrato principal puede imputarse al precio de venta o que no formalizado en el plazo previsto pierde el optante.

Características de las que no participan los elementos facticos y actos posteriores de las partes a su celebración, y que son correctamente interpretadas en la sentencia, en aplicación del artículo 1281 del CC, pues como se ha visto, se fija un precio, se entregan a cuenta del precio una cantidad, y se procede a la efectiva transmisión material del inmueble objeto del contrato que permanece bajo posesión del comprador durante tres años.

En relación a la pretendida incongruencia, no podemos compartir la tesis de la parte apelante, la calificación jurídica de los contratos esta sujeta a la libre apreciación de los tribunales, siempre que no se aparten ni alteren sustancialmente los hechos que fundamentan la pretensión. Y esto es lo que realiza con total acierto la juzgadora en el análisis de las clausulas y hechos expuestos por las partes en el procedimiento.

En tal sentido, dice consolidada jurisprudencia, que no se produce incongruencia por el cambio del punto de vista del Tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe por aquel el absoluto respeto para los hechos que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes.

Y que el principio iura novit curia autoriza al juzgador, sin que ello implique incidir en incongruencia y siempre que se guarde respeto a los componentes fácticos; a emitir un juicio crítico y valorativo sobre los mismos, incluso aplicando normas no invocadas por las partes, dado que la congruencia no le impide aplicar los preceptos legales que estima más oportunos al caso controvertido .

Y en el presente supuesto, es evidente que las partes en el contrato privado de 7 de abril de 2010, pactan un precio de la vivienda casa cueva de 90.000 €, se entrega un dinero a cuenta (10.000 € ), se pactan arras penitenciales caso de desistir el comprador (obligación de devolver el doble de su importe) y un plazo para su ejercicio de 12 meses, que las partes califican como opción del derecho de compra, y que la juzgadora estima correctamente como contrato de compraventa con condición suspensiva resolutoria para el supuesto de su falta de inscripción en el registro. Para ello se parte de un hecho inequívoco y no cuestionado por las partes, como es la entrega inmediata de la vivienda al comprador desde el mismo momento de la firma del contrato. En las dos transferencias bancarias de 2.000 y 6.000 €, de 7 y 9 de abril de 2010 , efectuadas por el comprador demandante, consta de modo inequívoco su destino; 'compraventa terreno'.El propio demandante comprador aporta contrato de suministro de energía eléctrica a su nombre con GALASA de 24 de abril de 2010; el mismo mes de celebración del contrato .

Y el plazo de 12 meses parar el ejercicio del derecho de opción , es sencillamente el plazo del que dispone el vendedor para regularizar la situación de la finca, que se halla inmatriculada en el Registro de la Propiedad, a fin de otorgar escritura publica de compraventa e inscribir la finca a favor del comprador en el Registro de la Propiedad. Obligación que al tiempo de ejercitarse la resolución del contrato persiste incumplida, según la certificación negativa del Registro de la Propiedad de 30 de octubre de 2014, aportada como mas documental 1 en la audiencia previa al juicio (folio 129 del procedimiento.

Tanto es así, que desde el 7 de abril de 2010 hasta la fecha de interposición de la demada judicial el 17 de diciembre de 2012, el comprador demandado ha permanecido en plena posesión de la finca transmitida, lo que enlaza con el primer motivo del recurso, que pasamos a resolver sobre el derecho de compensación.

2.- Error por incungruencia omisiva de la sentencia al no resolver sobre el derecho de compensación de la cantidad entregada a cuenta respecto al periodo de posesión del inmueble sin coste alguno.

Como ya hemos anticipado, la incongruencia existe cuando se dejan incontestadas algunas pretensiones sostenidas por los litigantes ('citra petita') . Las sentencias han de resolver las cuestiones planteadas, acordes con el principio de congruencia , lo que nace de un proceso de ponderación y valoración, produciéndose a continuación la redacción escrita de las mismas, fase en la que necesariamente ha de tenerse en cuenta la motivación, como medio de exteriorizar el juicio mental realizado por el órgano Jurisdiccional, para llegar a la emisión de la declaración de voluntad que representa el fallo. La motivación es por tanto una garantía para el justiciable, elevada a rango de derecho constitucional en el art. 120.3 de la Constitución, y acorde con los arts. 369 y 372.3 de la LEC y 248.3 y siguientes de la LOPJ, siendo doctrina constitucional que la motivación del pronunciamiento constituye requisito ineludible de la actividad judicial, existiendo incongruencia omisiva cuando se omite todo razonamiento respecto de algún punto esencial, lo que no es extensivo a todas las alegaciones, pero sí a los aspectos fácticos que sirvan de base para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y para permitir su control, pues ello es inherente al derecho fundamental reconocido en el art. 24 CE, bastando con que la motivación ponga de manifiesto que la decisión judicial adoptada responde a una concreta interpretación y aplicación del derecho ajena a toda arbitrariedad y que permita la eventual revisión jurisdiccional mediante los recursos legalmente establecidos, en el precedente sentido STS 13 abril 1996, recogiendo la de 22 mayo 1997 del mismo Tribunal con cita de la de 7 julio 1995 .

Pues bien, siendo el derecho de compensación, una excepción opuesta por el demandado, respecto a la reclamación económica ejercitada en la demanda, y no superando la compensación que se interesa, la cantidad reclamada por el actor, no precisa del ejercicio de una demanda reconvencional como indica nuestra jurisprudencia, y su denegación no ha sido motivada en la sentencia.

Dice al respecto la doctrina jurisprudencial, que el demandado para impugnar la demanda, no tiene necesidad de alegar expresa y nominalmente excepciones, bastando con la invocación de hechos de que las mismas resulten, por lo que no puede rechazarse la compensación aún no hecha valer explícitamente a través de reconvención, en este sentido STS 7 marzo 1988 , y en el mismo sentido de la de 16 noviembre 1993.

Y , en consecuencia esta cuestión opuesta por el demandado argumentada jurídicamente en su escrito de oposición, y hecha valer por medios de prueba (informe pericial de valoración de inmuble y del precio de las rentas ), debió ser resuelta en sentencia., que no contiene ningún motivación a favor o en contra. Por lo que su denegación implícita sin motivación comporta una incongruencia omisiva que suplimos en esta resolución. Y con el fin completar la resolución de instancia, procedemos al amparo del artículo 465 de la LEC, a examinar la excepción opuesta por el demandado, pero con distinta suerte a la pretendida por la parte apelante.

El contrato de compraventa se celebra el 7 de abril de 2010, el demandante toma posesión del inmueble, al menos desde el 24 de abril del mismo año. El plazo para el otorgamiento del contrato e inscripción en el Registro de la Propiedad era de 12 meses desde la firma del contrato, que finalizaba el 7 de abril de 2011 y que el vendedor demandado claramente ha incumplido, pues la certificación negativa del Registro de la Propiedad de fecha 30 de octubre de 2014, asi lo evidencia.

Dicho esto, el vendedor que es la parte incumplidora del contrato, esta ejercitando via compensación el derecho a una indemnización por daños y perjuicios derivados de la ocupación de un inmueble. Perjuicios a él causados por su propio incumplimiento, al no haber inscrito la finca in matriculada. Y este derecho lo ejercita frente al comprador que sí ha cumplido con los pagos a cuenta del precio pactados.

Por lo tanto su pretensión de compensación no tiene encaje legal ni en el artículo 1124 del CC y doctrina recogida en al sentencia de instancia. Ni en un supuesto de enriquecimiento injusto por parte del comprador, pues en el enriquecimiento injusto no media causa, y en este caso, la entrega del precio es por causa de un contrato de compraventa y, la causa de la obligación de restitución es el incumplimiento del vendedor, de una obligación esencial incumplida (la entrega material y formal de la casa cueva ). Sin ella el comprador no obtiene la titularidad registral de la finca a su favor, y no podrá disponer en el tráfico juridico de la finca, ni de la protección que le otorga el articulo 34 de la LH.

En definitiva, el principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( articulo 1.106 del CC ), que pueden ser ejercitadas frente al que incumple. El artículo 1101 del CC, dispone que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados lo os que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrienren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas.

Pero el comprador demandante ha cumplido la parte que le correspondía, por lo que el vendedor incumplidor no tiene derecho a reclamar perjuicios derivados de la casa cueva , que como se ha dicho devienen de su propio incumplimiento.

Por todo lo cual, estimamos ha concurrido un supuesto de incongruencia omisiva, estimando parcialmente la demanda, en cuanto a la falta de motivación pero manteniendo las conclusiones de la sentencia que no varían, a tenor de lo argumentado en esta resolución.

TERCERO.- No procede la imposición de costas en esta instancia, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 398 de la LEC al haberse estimado el motivo de incongruencia omisiva analizado. Se mantienen las costas en la primera instancia, en atención a lo acordado en esta resolución.

Fallo

Que ESTIMAMOS en parte el recurso de apelación deducido contra la sentencia de fecha 6 de junio de 2016 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Vera, en los autos de en los autos de Juicio Ordinario 1517/2012 seguidos en ese Juzgado, del que deriva la presente alzada, y;

1.- CONFIRMAMOS la expresada resolución.

2.- Las costas se imponen a la parte apelante. Se mantienen las costas dispuestas en primera instancia.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.