Sentencia Civil Nº 204/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 159/2008 de 04 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00204/2008

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000159 /2008

En OVIEDO, a cuatro de Julio de dos mil ocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D.

José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha

pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº204

En el Rollo de apelación núm. 159/08, dimanante de los autos de juicio civil Desahucio, que con el número 1/08 se siguieron

ante el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onis 1, siendo apelantes DON Narciso Y DOÑA

Rita , demandados en Primera Instancia, representados por el Procurador Sr. Luis Álvarez Fernández y

asistidos por el Letrado Sr. Luis Manuel Iglesias Arauzo y como parte apelada EDIFICIO SEGUNDO GONZÁLEZ S.L.,

demandante, representado por el Procurador/a Sra. Delfina González de Cabo y asistido/a por el Letrado Sr. Enrique Vázquez

Martín; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas de Onis dictó sentencia en fecha 19 de Marzo de 2008 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando la demanda presentada por el Procurador D. Manuel San Miguel Villa en nombre y representación de Edificio Segundo González S.L. contra D. Narciso y Doña Rita debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2003 que unía a las partes por expiración del término contractual, y debo decretar el desahucio de D. Narciso y Dª Rita de la vivienda sita en de la vivienda sita en el número NUM000 NUM001 , de Calle DIRECCION000 de Ribadesella, condenándoles al desalojo de aquélla, con imposición de costas a los demandados."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo formulando Edificio Segundo González oposición al mismo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2 de Julio de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda en la que se postulaba la resolución de contrato de arrendamiento de la vivienda, sita en el inmueble num. NUM000 piso NUM001 ., de la C/ DIRECCION000 de la localidad de Ribadesella, por expiración del termino contractual, al reputar que tal relación arrendaticia estaba sometida a la vigente LAU en virtud del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 2003; pronunciamiento estimatorio frente al que se alza el recurso de los demandadas en cuyo escrito de interposición reiteran, ahora como motivos de impugnación, los de oposición ya articulados en la contestación centrados en un doble orden de razones: a) estimar que la acción resolutoria, al no poder basarse en la expiración del termino contractual sino en una supuesta falta de ocupación, habría de ser tramitada por el cauce del juicio ordinario según lo dispuesto en el art. 249.6 de la L.E.Civil , todo ello con fundamento en que el arrendamiento litigioso está sometido a la anterior LAU, texto refundido del año 1964, sujeto por ello a la prorroga legal obligatoria cuya resolución no procede sino es por las causas de denegación de la misma previstas en su art. 62 , cuyo ejercicio exige el previo requerimiento fehaciente regulado en su art. 65 y, b) insistir en que el contrato suscrito en el año 2003, no dejó sin efecto el precedente verbal existente entre las partes desde hacia mas de 40 años y que estaba sometido a la prorroga forzosa establecida en la legislación anterior, sino que simplemente lo modificó en lo relativo a la cuantía de la renta.

SEGUNDO.- La excepción de inadecuación de procedimiento ha de ser rechazada de plano. La resolución de la misma ha de efectuarse teniendo en cuenta la acción ejercitada en la demandada rectora por la parte actora y no aquella otra que estime la demandada debió ejercitarse. Pues bien en este caso de la demanda resulta que la acción ejercitada, partiendo de que la relación arrendaticia tiene su fundamento en este momento en el contrato suscrito por las partes en el año 2003, es la de expiración del término contractual. Acción que ha de sustanciarse, conforme así expresamente lo establece el art. 250.1 de la L.E.Civil , por los trámites del juicio verbal, y que el propio art. 249.1.6 , excluye del ordinario postulado.

La consecuencia que se derivaría del acogimiento de la tesis de la parte demandada, de estar sometido el arrendamiento a la legislación arrendaticia que establece la prorroga forzosa, nunca sería el acogimiento de esta excepción, sino el rechazo de la demanda por motivos de fondo, esto es por no acreditarse la concurrencia de la causa resolutoria invocada.

TERCERO.- Ya en cuanto al fondo del asunto se invoca que el arrendamiento que tienen los demandados sobre la vivienda litigiosa data de hace mas de 43 años, tiempo desde el que vienen ocupándola sin interrupción, como así lo acredita el certificado de la empresa suministradora de electricidad aportado con la contestación, insistiendo en que aunque en el año 2002 adquirieron otra vivienda en la misma localidad, se trata de un apartamento de 60 m2 que nunca han ocupado estando destinado a su alquiler en épocas estivales o a su ocupación por alguno de sus hijos. Se invoca que el contrato suscrito en el año 2003 nunca fue firmado conscientemente como un nuevo contrato sino en la creencia de que se trataba de un pacto de actualización de renta, como así hicieron ver a la arrendadora, en Burofax remitido el 20 de septiembre de 2006 y posteriormente en el 6 de noviembre de 2007, al contestar al requerimiento de no renovación remitido por aquella en fecha 25 de octubre anterior.

CUARTO.- Es un hecho indiscutido por las partes que efectivamente los demandados era titulares con anterioridad a la firma del contrato de 1 de enero de 2003, de otro regido por la LAU, texto refundido del año 1964, pactado en forma verbal, así como el hecho de que aquel se suscribió tras la adquisición por los citados de una vivienda en la misma localidad.

Con tales antecedentes la cuestión que con el presente recurso se plantea a la decisión de la Sala no es otra que la de determinar si este ultimo contrato constituye un contrato nuevo por el que ha de regirse la relación existente entre las partes, o por el contrario, en relación al precedente, no supuso mas que una novación al alza del importe de la renta, con lo que subsistiría el derecho a la prorroga forzosa establecido en el art. 57 de la anterior LAU de modo que su resolución exigirá el ejercicio de las causas de denegación de la prorroga previstas en la misma, haciendo inviable el éxito de la acción resolutoria por expiración del termino contractual.

Se trata así de determinar si con el contrato firmado el 1 de enero de 2003 las partes llevaron a cabo una novación extintiva del primitivo verbal que regia el arrendamiento de la misma vivienda, de forma que la relación arrendaticia a partir del mismo pasó a regirse por sus estipulaciones o, por el contrario, la novación fue simplemente modificativa de la renta permaneciendo en el resto, muy especialmente en el plazo, el precedente, con la consiguiente vigencia de la prorroga forzosa establecido en el art. 57 del texto refundido del año 1964.

Constituye la novación regulada en los Art. 1203 y ss del CCivil , la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modificar la primera. Para que exista ese sustancial cambio de obligaciones, que es requisito esencial para que la novación se califique de extintiva, se exige la intención de los contratantes, o "animus novandi", de dar por extinguido el contrato primitivo entre ellos existente, decisión esta que, como se establece en el art. 1204 del propio CCivil , es preciso que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean e todo punto incompatibles, admitiendo así al lado de la manifestación expresa de la voluntad de novación extintiva la que cabe deducir de la incompatibilidad de las convenciones del nuevo contrato en relación al precedente.

En este caso al no existir ese pacto expreso de extinción del contrato verbal precedente, la determinación del alcance extintivo o simplemente modificativo del contrato de arrendamiento preexistente exige fijar cual fue la verdadera y real voluntad de los contratantes esto es el alcance y sentido del contrato concertado en fecha 1 de enero de 2003, ( doc. 1 de la demanda al f. 9 y ss de los autos) que aparece firmado por ambas partes en cada uno de los tres folios en que se documentó el mismo, ya que es evidente en este caso que, indemostrada por la parte demandada la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rubrica por la misma de todas sus estipulaciones, a éstas habrá de estarse a la hora de fijar su verdadero sentido y alcance.

Pues bien, es sabido y así ha tenido ocasión de señalarlo con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS ( STS de 28 de abril de 2005 ; 20 de mayo de 2000 , entre otras muchas y las en ellas citadas) que el art. 1281 del CCivil contiene en su párrafo primero la norma primaria a la que ha de acudir el Juzgador en su función de indagar la verdadera intención de los contratantes, de forma tal que habrá de atenderse al sentido literal de las cláusulas de los contratos cuando el miso no deje lugar a dudas sobre el contenido de la voluntad, en cuyo caso es innecesario acudir a las demás reglas de hermenéutica recogidas en los artículos siguientes del propio CCivil, que tienen así un carácter subsidiario , aplicables solamente cuando aquella intención no resulte manifiesta del tenor literal de las palabras.

En este caso la claridad de los términos empleados en el contrato de 1 de enero de 2003 no deja lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, pues de la propia literalidad del total de sus estipulaciones resulta que con el mismo las partes regularon a partir de su firma, en forma incompatible con el precedente, la relación de arrendamiento existente entre las mismas sobre idéntico objeto, la vivienda del piso NUM001 del inmueble num. NUM000 de la C/ DIRECCION000 de la localidad de Ribadesella. A de estimarse que a partir del mismo el arrendamiento se ha venido rigiendo por su clausulado, con arreglo al cual y por cuanto se razona en la recurrida es evidente la procedencia del éxito de la acción resolutoria por expiración del termino contractual.

Así en su encabezamiento reconociéndose ambas partes plena capacidad para contratar y obligarse, expresamente aluden a que su objeto lo constituye " un contrato de arrendamiento" subrayándose además en negrita, pactándose posteriormente en sus estipulaciones, igualmente en forma destacada y en negrita, una nueva renta que prácticamente duplicaba la que se venia abonando en esa época, según así reconoció el demandado en la declaración prestada en el acto del juicio y, sobre todo, un plazo de duración de un año a partir de su firma, que se ha venido prorrogando por el mínimo legal de 5 años, previsto en el art. 9 de la vigente LAU, a cuya prorroga puso fin el arrendador en la forma prevista en el art.10 .

No se hace en el mismo referencia alguna a la existencia de la actualización invocada por el demandado que además la prueba testifical practicada a su instancia, a medio de la declaración de un inquilino de otra vivienda sita en el mismo inmueble, ha puesto de manifiesto que venía realizándolas la arrendadora en forma verbal sin documentación alguna posterior por escrito.

De esos pactos resulta que en el contrato de 2003 se alteraron, en relación al precedente arrendamiento verbal, dos de sus elementos esenciales, el importe de la renta y muy especialmente el plazo de duración, alteración que ha de estimarse tiene alcance suficiente para producir la novación extintiva, como así ya lo ha estimado la propia jurisprudencia del TS, entre otros en sus recientes autos de fecha 5 de diciembre y 19 de septiembre, ambos de 2006.

En conclusión, de lo actuado resulta que el contrato suscrito el 1 de enero de 2003 es un contrato nuevo , distinto del verbal celebrado con anterioridad, que rige a partir de su fecha la relación arrendaticia de las partes estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido así como mas concretamente por lo que aquí interesa su plazo de duración, en forma absolutamente incompatible con el precedente, lo que supone que lo ha extinguido por novación, no asistiendo así a los demandados hoy recurrentes, a partir de su fecha, el derecho que invocan a la prorroga forzosa que antes tenían, a la que renunciaron en forma tacita pero indubitada con el nuevo contrato suscrito al fijar un plazo de duración de un año. Renuncia plenamente valida si se tiene en cuenta que se llevo a cabo después de haber disfrutado de ella y cuando ya se había incorporado a su patrimonio, y explicable además por el hecho de que el nuevo contrato coincide en el tiempo con el conocimiento por el arrendador del hecho de haber adquirido los citados una vivienda en la misma localidad, hecho que podía dar lugar a causa de denegación de prorroga, cuyo planteamiento se evito por las partes, mediante la celebración del contrato.

QUINTO.- Las razones precedentes, unidas a las consignadas en la sentencia de primera instancia, que se asumen sustancialmente y dan aquí por reproducidas en aras a la brevedad, determinan el rechazo del recurso y la obligada imposición de costas a la parte recurrente, esto último de acuerdo con el principio objetivo del vencimiento del art. 398 1º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Narciso Y DOÑA Rita contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Desahucio que con el número 1/08 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia de Cangas de Onis 1. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.