Sentencia Civil Nº 204/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 760/2011 de 25 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00204/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 760 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a veinticinco de abril de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1242/2010, procedentes del JDO.1A.INSTANCIA N. 4 de TORREJON DE ARDOZ, a los que ha correspondido el Rollo 760/2011, en los que aparece como parte apelante SENSING S.L., representada por el procurador D. IGNACIO MELCHOR ORUÑA en esta alzada, y asistida por el Letrado D. ANTONIO ÁLVAREZ-OSSORIO, y como apelado CENTRO COMERCIAL SANTO DOMINGO S.A., representada por el procurador D. DANIEL BUFALA BALMASEDA en esta alzada, y asistida por el Letrado D. DAVID BUFALÁ BALMASEDA, sobre desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidades, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz, en fecha 5 de abril de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Iglesias Martín, en nombre y representación del CENTRO COMERCIAL SANTO DOMINGO S.A contra SENSING S.L DEBO DECLARAR Y DECLARO HABER LUGAR AL DESHUCIO y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha de 1 de junio del 2009 y que tenía por objeto el local nº 51-A-B sito en el citado centro comercial de Algete, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y a dejar la mencionada finca libre, vacua y expedita en los términos legales y con apercibimiento de lanzamiento".

Igualmente DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA DEMANDADA al pago de la cantidad que resulte de todas las facturas aportadas como documental con la demanda correspondientes a las siguientes partidas: gastos de jardinería, alumbrado de navidad, limpieza urbana, material de obras y protector, abogados, asesoría fiscal y contabilidad, asesores jurídicos, servicios profesionales de gerencia, asesoría fiscal y contabilidad, asesores jurídicos, servicios profesionales de gerencia, asesoría laboral, primas de seguros, luz correspondiente a los contratos nº 338308453 y 3008426496, comunidad, sueldos y salarios y seguridad social a cargo del centro comercial así como la factura aportada y correspondiente a los adornos navideños, y todo ello atendiendo al coeficiente de participación de la demandada y que es del 0.98 %, mas los intereses legales que devenguen estas cantidades desde la fecha de interposición de la demanda, es decir el 29 de noviembre del 2010 y sin condena en costas, estimando parcialmente la excepción de inadecuación de procedimiento respecto de las demás cantidades reclamadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada SENSING S.L., al que se opuso la parte apelada CENTRO COMERCIAL SANTO DOMINGO S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de abril de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada

PRIMERO.- El demandado se alza contra la sentencia de instancia oponiendo siete alegaciones.

En la primera denuncia incongruencia extra petita con vulneración del Art. 218 L.E.C . Se basa en que la sentencia se ha pronunciado sobre extremos sobre los que no versaba la litis. La juzgadora tenía vedado entrar a conocer la naturaleza de los gastos cuyo pago reclama la actora, y su procedencia o improcedencia, haciendo una labor que excede de lo pedido por el actor y lo suplicado por la representación de la demandada.

En la segunda alegación opone violación del principio de justicia rogada. Por consecuencia de las disfunciones denunciadas en el motivo anterior, se han producido las violaciones denunciadas en esta ocasión. Se privo al letrado de la recurrente de la oportunidad de introducir en el debate la procedencia o improcedencia de los gastos reclamados, remitiendo a las partes al juicio ordinario.

En la tercera alega que el juicio del desahucio es un proceso sumario, que parte de la indisputabilidad de la renta y conceptos que se reclaman, por lo que la sentencia en tanto determina y discrimina los gastos incurre en infracción de la doctrina jurisprudencial, que ordena que ante su indeterminación no proceda el juicio de desahucio.

En la cuarta denuncia iliquidez de la deuda porque se ha alterado la cantidad reclamada hasta en cuatro veces. En el documento Nº 4 de la demanda se piden 1.356,16€ sin I.V.A., en el documento Nº 5 se reclaman 1356,16€ mas I.V.A. en ambos casos por aplicación del coeficiente de participación fijado unilateralmente por el actor, en el suplico de la demanda se piden 1356,16€ sin I.V.A. y en el acto de la vista se reduce la cantidad a 980€ sin I.V.A., y la sentencia reduce aun mas las cantidades.

En la quinta argumenta que los requerimientos de pago son defectuosos. Antes del juicio procedió a consignar las cantidades, y las cartas de reclamación de cantidad, no reúnen los requisitos que se exigen para el recibo de rentas del Art.17 L.A.U . Por esa razón y ante la falta de requisitos de la reclamación previa al juicio, debe tenerse por hecha la enervación por consignación de las cantidades reclamadas antes del juicio.

En la sexta arguye que modificada en el acto del juicio la cantidad que se reclama, no proceden intereses moratorios al amparo de la S.T.S. de 17-11-2008 .

En la última de las alegaciones mantiene que al ser procedente las revocación de la sentencia de instancia, se deben imponerse las costas al actor

SEGUNDO.- No compartimos las opiniones del recurrente. La Sala tiene dos opciones. La primera insistir en la clausula 11ª del contrato a pesar de su amplitud, y de acuerdo con ella decretar el desahucio sin mayores miramientos. El demandado firmó el contrato, y aunque denuncio la amplitud de la clausula, no promovió el proceso declarativo correspondiente para clarificar su contenido, ni firmo el anexo que clarificaba esa clausula y que, de alguna manera, le favorece.

Tesis que vendría avalada por la estimación del primer motivo del recurso pero incurriría en reforma peyorativa, error en el que no va a caer.

La segunda opción pasa por distinguir entre el juicio de desahucio puro, que no permite discutir los importes de las rentas y gastos que, por definición deben ser indisputables, y el juicio de desahucio en el que se acumulan las acciones de desahucio y la de reclamación de rentas, en cuyo caso, si es posible el examen sobre la naturaleza y alcance de las cantidades reclamadas, que se comportan como prejudiciales al fallo sobre el desahucio, aunque su examen no sea excesivamente profundo dadas las limitaciones del tipo procesal. Eso es lo que ha hecho el Juez de Instancia, y en ese ámbito, cabe el examen de aquellas partidas que por su claridad es evidente que no forman parte de la deuda.

Con esa forma de actuar no incurre en incongruencia, y menos aun cuando beneficia al recurrente porque deshecha algunas cantidades como presupuesto del desahucio.

El problema para el recurrente es que no había pagos parciales, que se pudieran computar a los efectos de determinación del saldo deudor de rentas y asimiladas, de modo que la suma de lo pagado y mas desestimado pudiera enjugar el saldo deudor.

TERCERO.- Con arreglo a lo expuesto más arriba tampoco procede el segundo motivo del recurso. El contrato es el que es, y por mucha amplitud que tenga la clausula 11ª, la primera obligación del arrendatario es pagar la renta y las cantidades asimiladas, y no esperar al desahucio para, entonces, discutir si determinadas cantidades entran en las previsiones contractuales o exceden de ellas.

Evidentemente puede discutir el alcance de las clausulas contractuales, pero estando al día de la renta y sus asimiladas, por pago o consignación para pago, En otro caso hay incumplimiento; la contraprestación debida por la posesión continuada del inmueble no está satisfecha, y el arrendador no puede por propia autoridad privar al arrendatario total o parcialmente de la posesión ante el impago.

El contrato de arrendamiento no es ajeno a las normas comunes de cumplimiento de la prestación que, como es sabido, son las de exactitud, integridad, e identidad, sin que pueda obligarse al arrendador a recibir menor renta que la pactada, ni conceptos asimilados por cantidad menor que la convenida.

En cualquier caso, el arrendatario tenía en su mano firmar el anexo del contrato por el que se clarificaban los gastos comunes y no lo hizo.

CUARTO.- Tampoco estamos de acuerdo con el recurrente en relación con el motivo tercero.

Para nuestro análisis es preciso detenernos previamente en la naturaleza del contrato de arrendamiento, y en la del proceso desahucio.

Desde la naturaleza del contrato parece que no hay mayores obstáculos. Se trata de la transferencia, temporalmente limitada, de la posesión inmediata de de un bien inmueble, y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto.

Si analizamos detenidamente el proceso de desahucio por falta de pago, vemos que el legislador no lo ha concebido como estructura neutra de defensa de derechos, sino como método beligerante de lucha contra la mora. Su función es regular el cumplimiento del contrato de arrendamiento, equilibrando el disfrute continuo y permanente de la posesión de cosa ajena, con la contraprestación económica correspondiente a la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario.

Ante la mora comprobada del inquilino por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez -enervación-, advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran mas situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.

La mora se produce con la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex Art. 410 L.E.C . en relación con el Art.1100 C.C ., de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento.

En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.

Con arreglo a estas ideas hemos examinado la cuestión, y tenemos que añadir que la sentencia que se cita de esta sección de 25-7-2006 decía mas cosas que el texto que reproduce el recurrente. Entre las partes había un proceso pendiente de determinación de rentas, con todos sus efectos prejudiciales cosa que aquí no ocurre, y también decíamos, en sintonía con lo expuesto más arriba que: "CUARTO.- Para los supuestos específicos en que la acción de reclamación de cantidad, acumulada a la acción de desahucio, engloba cantidades de diferente condición, unas incontrovertidas (en este caso la renta arrendaticia), y otras indeterminadas e ilíquidas (las cantidades repercutidas por obras), se ha pronunciado ya esta Sala en el sentido de que ha de apreciarse una inadecuación de procedimiento "parcial", por la porción reclamada ilíquida, sobre la que no ha de emitirse pronunciamiento de fondo, sin perjuicio de abordar el enjuiciamiento pleno de la reclamación (y en lo que afecta el desahucio) por las restantes cantidades demandadas.

La anterior conclusión se explica en S. de esta Sala de 11.Jul.2001 , a cuyo tenor "el artículo 40.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la acumulación especial objetiva de ejercicio de las acciones de desahucio por falta de pago de las rentas (resolución del contrato de arrendamiento) y de reclamación de dichas rentas al arrendatario (de las rentas adeudadas que fundan la acción de desahucio), estableciendo para el supuesto de acumulación la necesidad de seguir el juicio de cognición, y ello con el fin de evitar la necesidad de acudir a otro procedimiento para obtener el cobro de las rentas después de decretado el desahucio precisamente por el impago de las mismas.

La acción de resolución por falta de pago, precisa o exige como requisito de viabilidad o prosperabilidad que al tiempo de ejercicio de la acción se parta de la existencia de una renta o precio cierto y determinado, y para la determinación de este último, cuando es controvertido, la propia Ley en su artículo 40.4 remite al procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa y no sólo cuando lo controvertido es la renta sino también cuando lo son otros conceptos a cargo del arrendatario.

Desde tal configuración el procedimiento especial del artículo 40.2 de la Ley de 1994 no puede dejar sin efecto totalmente la esencia del tradicional procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta, esencia que no queda desvirtuada por permitirse obtener dentro del mismo cauce procedimental el cobro de las rentas impagadas y poder discutirse con mayor amplitud la cuantía del crédito, de modo que, recordando la doctrina jurisprudencial -entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1940 y 30 de noviembre de 1956 -, según la cual el juicio de desahucio por falta de pago de la renta no es apto para la determinación de la cuantía de la renta que se haya de pagar, ni para determinar otros conceptos a cargo del arrendatario, en el supuesto presente, la clara discrepancia entre las partes en orden a la determinación, no de la renta estricta y otras cantidades a cargo del arrendatario, sino en cuanto a dos conceptos diferenciados y nuevos, la repercusión por obras e IVA, no hacía inviable absolutamente la acción de desahucio por falta de pago de la renta y de la acción de reclamación de cantidad derivada de ella, ni inadecuado el procedimiento, sino que, sencillamente, impedía discutir lo que era extraño al objeto de la acción de desahucio por la contradicción entre las partes, esto es, impedía discutir sobre la repercusión por obras e IVA, al tener que ser estos conceptos objeto de determinación y procedencia en el juicio verbal de determinación de rentas y otros conceptos a cargo del arrendatario, pero ello no suponía, como pretende la parte demandada apelante, la inadecuación del procedimiento, pues cuando el arrendatario tiene reconocido previamente al juicio o incluso ya en sede del mismo unas determinadas cantidades en concepto de renta o cualesquiera otras debidas, ha de partirse necesariamente de tales determinaciones, siendo en tal caso obligación del arrendatario de satisfacer los importes reconocidos o no discutidos, aunque exista contienda respecto de otros."

QUINTO.- Los motivos cuarto y sexto no merecen mejor suerte.

La cantidad pedida en la demanda es clara y diáfana, y apoyada en las liquidaciones mas las facturas que las justifican es decir se cumplen los requisitos de la liquidez consistente en fijar los conceptos de deuda de manera que su importe se obtiene por simples operaciones aritméticas. En cualquier caso la rebaja de la cantidad en vista es inocua. Favorece al deudor, y no afecta a la liquidez; lo que hace es eliminar cantidades que no pueden justificarse; que no pueden probarse. Dicho de otro modo elimina las cantidades ilíquidas.

Es más la S.T.S. de 17-11-2008 que se cita y reproduce, no es bastante para la pretensión del recurrente, y no lo es porque partía de un supuesto totalmente distinto En aquel caso en la demanda se pedía que se fijase el valor del patrimonio relicto, y se abonase la doceava parte más sus intereses legales; ejemplo de iliquidez digno de manual universitario, y el supuesto de autos carece de esa iliquidez esencial.

La iliquidez que se pretende no es tal. Como ya decíamos antes el contrato es el que es, está firmado por el recurrente que discrepa de la extensión de la clausula 11ª, y que no firmo el anexo de clarificación de dicha clausula. Ahora no puede quejarse de no haberlo firmado, ni de no haber interpuesto antes el proceso de determinación del alcance y clarificación del sentido de la clausula 11ª del contrato. Las discrepancias en la interpretación del contrato no convierten en ilíquidas las cantidades derivadas del contrato y liquidadas de acuerdo con el texto contractual.

SEXTO.- El motivo quinto no corre mejor suerte. Ya dijimos más arriba cuales eran la consecuencia de la mora derivadas de la demanda, y las derivadas del requerimiento extrajudicial de pago son las mismas. Lo único es que cambia es el tiempo de la enervación. Por la demanda, la enervación es posible hasta el momento del juicio. Para casos de requerimiento extrajudicial de pago el tiempo de enervación es menor; un mes hasta el momento de presentación de la demanda, y en cualquiera de los dos casos, y para las moras subsiguientes no cabe más que el pago anterior a la demanda.

Pero además, las justificaciones de que el requerimiento de pago no es correcto por no reunir las condiciones de los recibos de renta según el Art.17.4 L.A.U . no resisten crítica .

La regulación del requerimiento de pago no contiene remisión alguna al Art. 17 L.A.U ., lo que permite estimar que basta con que conste de forma clara y precisa la voluntad de exigir el cumplimiento de la obligación y la cantidad exacta por la que se reclama.

Además, las cartas de los f.42 y 43 anuncian los gastos y ponen disposición del recurrente los justificantes de gastos, y la carta del f, 47 no solo requiere de pago, si no que pone a disposición del recurrente los justificantes de gastos, y le envía un cuadro resumen general de las cantidades repercutibles, con lo que no tiene más que aplicar el porcentaje de participación para saber qué es lo que se le reclama.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS íntegramente el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de SENSING S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 4 de los de Torrejón de Ardoz, en sus autos Nº 1242/10, de fecha cinco de abril de dos mil once.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.