Sentencia Civil Nº 204/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 713/2012 de 13 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00204/2013

Rollo de Apelación nº 713/2012

SENTENCIA Nº 204

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a 13 de mayo de 2013.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma, bajo el número 823/11, Rollo de Sala número 713/12, entre partes, de una, como demandante apelante DOÑA Macarena , representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARÍA ANTONIO MARTORELL VIVERN y asistida del Letrado DOÑA MAGDALENA BENAVIDES y, de otra, como demandada apelada DOÑA María del Pilar , representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA CARMAN GAYÁ FONT y asistida del Letrado DON MIGUEL GUILLEM RAMIS.

ES PONENTE la Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma en fecha 28 de septiembre de 2012 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente 'ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por la procuradora de los tribunales doña María Antonia Martorell, en nombre y representación de doña Macarena , contra doña María del Pilar , y en consecuencia, DECLARO que la demandada está obligada a realizar la reparación de las persianas en la vivienda que ocupa la actora sita en Palma, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 . Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 7 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la actora, en tanto que arrendataria de la vivienda sita en Palma, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Palma, se declare que la demandada, como arrendadora, viene obligada a llevar a cabo las obras de reparación de los desperfectos existentes en la fachada y sustitución de las persianas de madera por persianas de aluminio, en la forma en que se han llevado a cabo en el resto de las viviendas del edificio, con el incremento que dichas obras le ha supuesto en el recibo de su renta.

A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando su falta de legitimación para soportar dicha petición, toda vez que en cuanto al defecto de la fachada, al tratarse de un elemento común, la acción debería dirigirse contra la comunidad de propietarios; y por lo que se refiere a la sustitución de las persianas, por entender que no constituye una reparación necesaria, amen de que su sustitución implicaría un claro ejemplo de desequilibrio en las relaciones arrendaticias, atendiendo al coste de la sustitución y la renta que se satisface.

La sentencia de instancia, considera que las obras de la fachada, al tratarse de un elemento común, corresponde su reparación a la comunidad de propietarios por lo que no pueden ser imputadas a la arrendadora; y por lo que se refiere a las persianas, tras analizar las obligaciones del arrendador, considera que dado su estado, éste no viene obligado a su sustitución, sino únicamente a su reparación, por lo que estimando parcialmente la demanda, condena a la demandada a realizar dicha reparación.

Contra dichos pronunciamiento se alza la parte actora, insistiendo en que desde el momento en que la arrendadora le viene repercutiendo en la renta las obras efectuadas en los elementos comunes, tiene la obligación y el deber ante la Comunidad de Propietarios de proceder a incluir en las obras de reparación la cornisa que se encuentra rota y provoca desprendimientos en la terraza de la vivienda arrendada; así como que es necesaria la sustitución de las persianas, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, sin mayor repercusión en la renta.

En sentido inverso, la parte demandada oponiéndose al recurso, interesa la confirmación de la resolución recurrida, con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos de la presente alzada, vaya por delante que este Tribunal, revisado el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación parcial de la demanda principal, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada.

Ello no obstante incidir que como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato ( art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce, en contrapartida el arrendatario viene obligado, respondiendo por ello en caso de incumplimiento, a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer ( art. 1088) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta o en obtener compensación alguna por ello (con las únicas salvedades, respecto de arrendamientos regidos en por el TRLAU 1964 de aquello que disponen el art. 108 y la DT2 ª y 3ª LAU 29/1994, disposiciones transitorias que han de ser interpretadas de acuerdo con la STS de 21.5.2009 ).

En consecuencia, tanto el art. 107 del TRLAU de 1964 como el artículo 21 de la LAU de 1994 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil ( art. 111 LAU de 1964 y 21.1 último párrafo de la vigente LAU). Aunque ninguno de los dos preceptos especifica lo que debe entenderse por «reparaciones necesarias» y tampoco se concreta en el art. 1554 C.C ., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina ha venido considerando ( SAP Barcelona de 13 de septiembre de 2001 ) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964, son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo ( SAP Cantabria de 12 de junio de 1996 ) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor, o, como dice la SAP Salamanca de 9 de marzo de 1999 , se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

TERCERO.- Con base a lo expuesto, es claro, que, por lo que se refiere a las obras necesarias para la reparación de las deficiencias que presenta la fachada de la vivienda arrendada, el recurso no puede tener acogida, desde el momento que, si una cosa ha quedado suficientemente demostrada en los presentes autos, es que tal deficiencia afecta a un elemento común del inmueble, y por tanto no puede exigirse la obligación de su reparación al arrendador, por corresponder la misma a la comunidad de propietarios, y aquel cumple con intentar atender la reparación dando conocimiento a la Comunidad de Propietarios, como una de las posibles causantes de este daño. En el caso, que en cumplimiento de lo ordenado por el Ayuntamiento de Palma (folios 61 y ss) la Comunidad de Propietarios procedió al arreglo que precisaba la fachada, no implica que la demandada deba suplir la parte no reparada y que se corresponde con la cornisa situada sobre la terraza del inmueble arrendado, conforme es de ver en la fotografía que se adjuntó con la demanda (folio 5), máximo cuando no existen elementos probatorios que den a conocer porque no se llevó a cabo dicha reparación por quien venía obligada a efectuarla (la comunidad de propietarios).

Por lo que se refiere a la persianas, si bien es cierto que como reconoció la propia demandada, en junta de propietarios se decidió la sustitución de las persianas de la fachada, por otras de aluminio, tal sustitución sólo afectó a aquellas que por su especial deterioro corrían riesgo de desprendimiento y en el caso, conforme apunta el juez a quo, de las fotografías aportadas, no cabe desprender la necesidad de sustitución de la persianas que afectan a la vivienda de autos, sino tan sólo su reparación, pues no cabe apreciar peligro de desprendimiento.

Nada obsta a lo expuesto, que la demandada haya visto incrementado en su recibo de la renta, la parte proporcional de las obras acometidas por la comunidad de propietarios, pues ello no es sino una consecuencia, de lo dispuesto al efecto en el epígrafe 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que conforme recoge la jurisprudencia viene a establecer que serán repercutibles al arrendatario las obras que hayan sido exigidas legal o administrativamente.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, con expresa imposición de las costas devengadas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARÍA ANTONIA MARTORELL VIVERN en representación de DOÑA Macarena , contra la Sentencia de fecha 28 de septiembre de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma , en los autos de Juicio Ordinario número 823/11, de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, condenando a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.