Sentencia Civil Nº 204/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 252/2013 de 12 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00204/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 252/13
Proc. Origen: Juicio Ordinario núm. 794/11
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 1 de Ferrol
Deliberación el día: 10 de junio de 2014
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 204/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARIA
En A CORUÑA, a doce de junio de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 252/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 1 de Ferrol, en Juicio Ordinario núm. 794/11, sobre 'Acción declarativa de
dominio', siendo la cuantía del procedimiento 30.000 euros, seguido entre partes: Como APELANTES: DON
Fructuoso y DOÑA Carmen , representados por el/la Procurador/a Sr/a. Berea Ruíz; como APELADOS:
DON Leopoldo y DOÑA Inés , representados por el/la Procurador/a Sr/a. Villalba López.- Siendo Ponente
el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ferrol, con fecha 30 de octubre de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª Susana Díaz Gallego, en nombre y representación de DON Fructuoso y DOÑA Carmen , contra DON Leopoldo y DOÑA Inés , debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos contra los mismos contenido en el suplico de la demanda rectora de los presentes autos.

Con imposición de costas a la parte demandante '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por los demandantes que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 10 de junio de 2014, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida, y
PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia que desestima en su integridad la acción declarativa de dominio ejercitada en la demanda, en la que se pretende la declaración de que la finca descrita en el hecho primero de la demanda es de su propiedad, invocando como título el auto de adjudicación de fecha 3 de junio de 1996, recaído a su favor en proceso de ejecución y debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, así como la condición de terceros hipotecarios de los actores con base en el art. 34 de la Ley Hipotecaria , frente a los demandados que también alegan su derecho dominical sobre la finca litigiosa y la vivienda unifamiliar construida en ella por el anterior dueño, el cual, después de transmitir la propiedad del inmueble así constituido a los demandados, en virtud de un contrato privado de compraventa, elevado a escritura pública el 29 de julio de 1982, y cuando ya no tenía su dominio, procedió el 24 de abril de 1987 a inmatricularla a su nombre, siéndole posteriormente embargada la finca en el mencionado juicio ejecutivo, y adquirida en subasta pública por el actor para la sociedad de gananciales que mantiene con su cónyuge codemandante.

Considera la resolución apelada que no concurren los presupuestos establecidos por la jurisprudencia para que prospere la acción declarativa de dominio al amparo del art. 348 del Código Civil , al no tener los demandantes el derecho de propiedad de la finca litigiosa, ya que, ante la contradicción entre los títulos de las partes y la existencia de una venta de cosa ajena a los demandantes, mediante subasta pública de un bien embargado a quien ya no era su dueño por haber trasmitido su propiedad a los demandados, la adquisición a non domino realizada por aquellos no puede prevalecer sobre la previamente consumada en favor de los demandados, por no reunir los actores los requisitos necesarios para ser considerados terceros hipotecarios protegidos por la fe pública registral, de acuerdo con el art. 34 de la Ley Hipotecaria , ya que, si bien se adquirió el dominio de la finca de quien aparecía en el Registro con facultades para transmitirlo, habiendo a su vez los actores inscrito su derecho, la sentencia recurrida entiende que la adquisición no se hizo de buena fe ni a título oneroso como exige este precepto. Frente a esta apreciación, la parte alega como motivo sustancial de su recurso, basado en el error en la apreciación de la prueba, y fundamento de su derecho dominical sobre el inmueble litigioso, la condición de terceros hipotecarios de los actores y el cumplimiento en su adquisición de los requisitos expresados en el art. 34 de la LH . Por ello, el tema nuclear de la presente apelación consiste en determinar si, aún supuesta la validez de la compraventa otorgada a favor de los demandados, y la consiguiente calificación como venta de cosa ajena de aquella otra en virtud de la cual fue transmitida a los actores la propiedad de la misma, éstos pueden ser mantenidos en la adquisición de tal derecho amparándose en la condición de terceros hipotecarios, que la sentencia apelada les niega, razón por la cual procede analizar esta cuestión a la luz de los arts. 32 , 33 y 34 de la LH , y de la jurisprudencia que los interpreta.

La publicidad y la protección jurídica que confieren los asientos del Registro de la Propiedad no sólo despliegan sus efectos en favor del titular inscrito sino también en beneficio de los terceros que adquieren confiados en aquello que el Registro publica y que goza de la presunción de exactitud ( art. 38 LH ). Esta protección a los terceros se produce mediante el principio de la fe pública registral, que a su vez se manifiesta en dos reglas fundamentales: 1ª) la inoponibilidad, frente a terceros, de los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro ( arts.

606 CC y 32 LH ), lo cual supone que quien tiene un derecho basado en un título que no ha sido inscrito no puede ejercitarlo frente al tercero registralmente protegido ni formular en su virtud pretensión alguna que pueda ser perjudicial a éste; y 2ª) el carácter inatacable de la adquisición onerosa llevada a cabo por el tercero que haya celebrado el correspondiente negocio jurídico confiando en la veracidad del Registro ( art.

34 LH ), significativo de la eficacia positiva de la publicidad, toda vez que concede plena protección al tercero, a través de una situación jurídica absolutamente firme que transforma la inicial presunción 'iuris tantum' de exactitud registral en una presunción 'iuris et de iure' ( SS TS 3 julio 1981 , 22 noviembre 1989 , 30 septiembre 1992 , 17 febrero 1998 y 12 junio 2003 ). El fundamento de este principio de la fe pública registral descansa en la necesidad de proteger la seguridad y estabilidad del tráfico jurídico inmobiliario, evitando que el tercer adquirente tenga que investigar la validez de los títulos que aduce el transmitente que con él contrata ( SS TS 8 febrero 1962 , 10 mayo 1989 , 15 noviembre 1990 , 22 mayo 2000 y 5 diciembre 2002 ).

Ahora bien, de acuerdo con el art. 34 de la Ley Hipotecaria , para gozar de la condición de tercero protegido por la fe pública registral o 'tercero hipotecario' es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) el tercero ha de ser un adquirente del dominio o de un derecho real sobre bienes inmuebles; b) el acto adquisitivo ha de consistir en un título o negocio jurídico oneroso y válido, ya que si bien se legitiman las adquisiciones 'a non domino' en principio carentes de eficacia por la falta de titularidad del disponente, purgando el Registro este defecto, la inscripción no convalida los actos nulos ( art. 33 LH ), de manera que el artículo 34 de la LH sólo protege frente a la nulidad del negocio adquisitivo anterior, pero no la del propio ( SS TS 18 marzo 1987 , 17 octubre 1989 , 8 marzo 1993 , 24 octubre 1994 , 25 julio 1996 , 19 octubre 1998 , 30 octubre 2000 , 22 junio 2001 , 10 junio 2003 ); c) el disponente debe ser un titular inscrito, cuyas facultades o poderes de transmisión resulten del mismo Registro, el cual no habrá de publicar la existencia de otra titularidad sobre el mismo derecho, sin perjuicio de que después se acuerde o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro ( art. 34, párrafo primero, LH ); d) el tercero ha de inscribir a su vez su propio título adquisitivo, derivando de esta inscripción la protección referida; y e) la adquisición tiene que realizarse de buena fe, confiando en la veracidad de lo que el Registro publica. La consecuencia jurídica del principio de la fe pública registral, según se desprende del citado art. 34 de la LH , es, en definitiva, el mantenimiento del tercero en su adquisición y el carácter inatacable de su título inscrito, consumándose una suerte de adquisición 'a non domino' por ministerio de la ley a favor del tercero, cuya protección enerva toda acción ejercitada por el titular extrarregistral que pudiera suponer la pérdida o extinción del derecho adquirido, e incluso alcanza a cualquier pretensión invalidante del mismo nacida de un titular registral anterior que persiga la anulación o resolución del derecho del transmitente en virtud de causas que no consten en el propio Registro. En particular, se ha señalado la ineficacia de la acción reivindicatoria ( SS TS 14 mayo 1964 , 12 noviembre 1970 , 12 abril 1980 , 15 noviembre 1990 , 9 junio 1993 , 1 marzo 1997 , 12 junio 2003 , 11 julio 2005 y 20 noviembre 2008 ) y de la declarativa de dominio (SS 17 octubre 1989 , 4 octubre 1993 , 1 julio 1996 , 24 junio 2004 y 21 julio 2006 ) frente al tercero hipotecario. Todo ello sin perjuicio de los derechos que tenga el 'verus dominus' contra otras personas para obtener el debido resarcimiento del daño que se le haya podido causar por la privación de su originario derecho ( SS TS 4 mayo 1950 , 16 septiembre 1985 , 20 febrero 2004 y 8 octubre 2008 ).

Además, por lo que afecta en concreto a los supuestos de venta de cosa ajena, en los que la supuesta nulidad contractual del título inscrito pretende fundarse, con discutible criterio, en la ausencia de objeto o en la falta de poder de disposición del transmitente, la jurisprudencia, tras señalar que la venta de cosa ajena es válida y puede llegar a ser eficaz, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o dar lugar a la obligación de saneamiento por evicción, o a una adquisición 'a non domino' por el juego de los preceptos citados, sin que tenga sentido afirmar que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto, cuando la cosa y el precio realmente existen ( SS TS 14 abril 2000 , 7 febrero 2001 , 10 junio 2003 y 20 marzo 2007 ), precisa que la nulidad a la que alude el art. 33 LH no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente, ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, sino con los requisitos propios del título que da lugar a la adquisición inscrita, no siendo exigible necesariamente la existencia de una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro (SS TS 11 octubre 2006 y 7 septiembre 2007), de manera que la simple nulidad del título del transmitente por dichos motivos no puede oponerse a la titularidad registral del tercer adquirente, ni impide su convalidación mediante la inscripción del derecho de éste, si no se acredita que el título de adquisición es ineficaz en sí mismo, y no sólo como consecuencia de la ausencia de título del transmitente, como sucede cuando la adquisición 'a non domino' se produce a consecuencia de un procedimiento de apremio sobre bienes embargados después de haberlos enajenado ya su titular registral, sin que tal proceso adolezca de la omisión del algún trámite esencial o cualquier otra irregularidad que pudiera determinar la nulidad del acto adquisitivo en el sentido contemplado por el art. 33 de la LH ( SS TS 22 junio 2001 , 5 marzo 2007 y 8 octubre 2008 , entre otras).



SEGUNDO.- Entrando en el examen del requisito de la buena fe exigido para ostentar la condición de tercero hipotecario, que la sentencia apelada niega a los actores apelantes con fundamento en una valoración probatoria discutida en el recurso, debemos recordar que la buena fe debe existir en el momento del otorgamiento del acto dispositivo o de adquisición del derecho, sin que el adquirente quede privado de la protección registral por la circunstancia de que descubra posteriormente la inexactitud del título, aunque ello ocurra antes de su inscripción, conforme al aforismo 'mala fides superveniens non nocet', estableciendo, además, el párrafo segundo del art. 34 de la LH , que 'la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro', presunción 'iuris tantum' que conduce a una inversión de la carga probatoria, por lo que será quien alegue la mala fe del tercero adquirente el que tenga que demostrarla, mediante pruebas que desvirtúen dicha presunción legal, de un modo pleno, cumplido y manifiesto, que no deje lugar a dudas ( SS TS 31 enero 1975 , 29 enero 1989 , 1 julio 1997 , 14 febrero 2000 , 25 junio 2002 y 18 febrero 2005 ).

Por otra parte, la buena fe ha de ser entendida, en su aspecto positivo, como la creencia de que el titular registral transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio o derecho real limitativo, y, en su vertiente negativa, como la ignorancia de la inexistencia de una titularidad real o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho inscrito a favor del transferente ( SS TS 19 junio 1989 , 2 diciembre 1996 , 19 octubre 1998 , 22 diciembre 2000 , 22 junio 2001 , 28 junio 2002 , 18 febrero 2005 y 14 mayo 2008 ) ( arts. 433 y 1950 CC ), sin que tal estado de conocimiento tenga que extenderse a la validez y eficacia del negocio jurídico del cual trae causa la titularidad del disponente, cuya buena fe tampoco es exigida por el precepto citado, de modo que, aunque éste sepa que enajena lo que no es suyo en perjuicio de su verdadero dueño, el tercero que desconoce esta circunstancia será protegido por el registro (SS TS 2 julio 1965, 5 enero 1977, 8 mayo 1982, 14 julio 1988 y 24 junio 2004). De lo dicho se infiere que la buena fe es un estado de conocimiento y no de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos ( SS TS 16 febrero 1981 , 23 enero 1989 , 12 julio 1996 , 23 junio 1998 y 17 julio 1999 ), sin que para apreciar la mala fe sea necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta. A los efectos del art. 34 LH , basta con desconocer o ignorar la disconformidad de los asientos del Registro con la realidad jurídica y, en definitiva, la existencia de una posible inexactitud registral, entendido este concepto en sentido amplio ( SS TS 6 julio 1945 , 1 julio 1958 , 23 enero 1989 , 27 septiembre 1996 y 19 octubre 1998 ), y así, será suficiente con el conocimiento de que la cosa adquirida ha sido objeto de una compraventa anterior para que la buena fe desaparezca ( SS TS 26 noviembre 1970 , 16 febrero 1981 , 16 mayo 1983 , 17 diciembre 1984 y 5 diciembre 1996 ). Por ello, aunque es cierto que el adquirente del titular según el Registro no precisa realizar una previa investigación a ultranza de las vicisitudes extratabulares de la finca para estar amparado por la fe pública registral, como claramente nos dice la S del TS de 4 marzo de 1988, ello será siempre que dicho tercero ignore realmente y por completo la posible inexactitud registral y no haya tenido 'medios racionales y motivos suficientes para conocer' que la finca o derecho estaba poseída por persona distinta de su transmitente ( art. 36 a) LH ), debiendo emplear la mínima diligencia exigible en conocer la realidad extrarregistral ya que si conoce por cualquier medio alguna discordancia entre el Registro y la realidad capaz de invalidar el título inscrito, como puede ser la existencia de una previa compraventa sobre la finca, o si el empleo de una mínima diligencia le hubiera permitido saber de dicha inexactitud (S TS 8 mayo 1992), el adquirente, más allá de confiar pura y simplemente en lo que el Registro publica, tiene un deber moral de averiguación ( SS TS 28 junio 1941 y 14 marzo 1963 ) y no le basta para ser considerado tercero de buena fe con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales ( SS TS 30 enero 1960 y 5 julio 1985 ).

En el presente caso, de acuerdo con la motivada apreciación probatoria de la sentencia recurrida, que asumimos en su íntegridad, ciertamente existen circunstancias, acreditadas en el proceso, que hacen dudar razonablemente de la buena fe del actor apelante, ya que habiéndose construido sobre la finca litigiosa una vivienda unifamiliar de planta baja con garaje adosado por el propietario originario de la misma, la cual viene siendo poseída y habitada por los demandados desde su adquisición en el año 1982, resulta inverosímil que el actor no conociese la finca y este estado de cosas antes de participar en la subasta en la que se adjudicó el inmueble, y que, si realmente visitó la finca, como reconoce en el interrogatorio practicado en el juicio, no viese la edificación construida en ella, diciendo ambiguamente en este acto que 'no vio si había casa o no', máxime cuando el demandante es un profesional de este tipo de operaciones que suele concurrir a las subastas públicas de inmuebles con fines de inversión, según admite el propio recurso. Además, el primitivo dueño de la finca, que la había inmatriculado a su nombre tras vendérsela a los demandados, una vez requerido en el proceso ejecutivo para que aportase los títulos de propiedad del bien que le había sido embargado, compareció ante el Juzgado el 20 de octubre de 1994 manifestando 'carecer de dichos títulos', circunstancia que tampoco podía ser ignorada por el actor. También resulta significativo que, pese a no haber conseguido tomar posesión de algunas de las fincas adjudicadas en dicha subasta, entre ellas la de litis, dadas las dudas de identificación sobre el terreno surgidas en las diligencias judiciales de 27 de septiembre de 1996 y 18 de marzo de 1997, por las discrepancias existentes entre la inscripción registral y la realidad física, el ahora apelante reiterase su solicitud al Juzgado para que se le diera posesión de las mismas, con fecha 23 de enero de 1998, sin que haya realizado ninguna actuación o ejercitado acción alguna en defensa de sus posibles derechos hasta la interposición de la presente demanda, el 26 de octubre de 2011, como tampoco da explicación razonable del momento y la forma en que tuvo noticia de que en la finca adjudicada en la subasta existe una edificación poseída por los demandados, según expone en la demanda de conciliación formulada el 27 de mayo de 2011, cuando la situación del inmueble y su posesión por los demandados no han variado desde el año 1982 y nada le impedía conocerlas cuando adquirió la finca.

En consecuencia, debemos concluir que el actor tenía conocimiento suficiente de esta circunstancia cuando participó en la subasta y le fue adjudicada la finca litigiosa, o cuando menos tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer la inexactitud de la inscripción practicada a nombre de su transmitente y que el inmueble estaba siendo poseído por personas distintas a éste, incumpliendo en tal supuesto la obligación de emplear la mínima diligencia exigible que le hubiera permitido conocer fácilmente la realidad extrarregistral, dadas las circunstancias ya examinadas, por lo que no concurre el requisito de la buena fe necesario para ser tercero hipotecario conforme al art. 34 de la LH , como alega la demanda, de lo que se deriva la ausencia del derecho dominical cuya declaración pretende, al margen de que los demandados hayan adquirido el dominio de la finca por usucapión ordinaria, en virtud de lo dispuesto en el art. 1957 del CC , al haber tenido su posesión pública y pacífica desde el año 1982, con buena fe y justo título, como acertadamente aprecia la sentencia apelada, adquisición que debe prevalecer frente al titular inscrito, como usucapión contra tabulas, al no tener el actor la condición de tercero con arreglo al art. 34 LH y darse, aún cuando la tuviera, los supuestos previstos en el art. 36 de la LH . Por todas las consideraciones expuestas, procede desestimar el recurso.



TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( arts. 394.1 y 398.1 L.E.C .).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Fructuoso y DOÑA Carmen contra la sentencia recaída en el juicio ordinario núm. 794/11, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Ferrol, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.