Sentencia Civil Nº 205/2008, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 161/2008 de 19 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 161/2008

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 OLOT

Procedimiento: nº 403/2007

Clase: Juicio Verbal

SENTENCIA 205/2008

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a diecinueve de mayo de dos mil ocho.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante Dña. Teresa , representada

por la Procuradora Dña. CARME EXPÓSITO RUBIO y defendida por el Letrado D. JORDI SOY CASELLAS.

Ha sido parte apelada CETOSMEN S.L., representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y

defendida por el Letrado D. RAFAEL SANZ GONZALEZ.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de Cetosmen S.L. contra Dña. Teresa.

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " Que debo estimar y estimo íntegramente la pretensión ejercitada en el escrito de demanda, y así declaro extinguido el contrato de alquiler de fecha 1 de junio de 2001 respecto de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, NUM002 de Olot por haber expirado el plazo convenido debiendo Sra. Teresa abandonar voluntariamente la citada vivienda antes del dia 6 de febrero de 2008, a las 13 horas momento en el cual se procederá a su lanzamiento por la fuerza por el funcionario de este Juzgado habilitado al efecto, con expresa condena en costas a la parte demandada".

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 19 de mayo de dos mil ocho.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Partiendo de los hechos no controvertidos que refleja la sentencia apelada en su fundamento Primero, el problema que continúa suscitándose en este procedimiento es el de si la notificación enviada el dia 28 de febrero de 2006 por CETOSMEN S.L. a la arrendataria mediante burofax que la Sra. Teresa recibió, es o no válida a los fines del art. 10 de la LAU .

La sentencia de primera instancia considera que de la lectura del documento emitido por Cetosmen S.L., comunicando la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, art. 10 de la LAU , se desprende que dicha misiva no fue suscrita por Cetosmen a título propio exclusivamente, sino que daba a entender que actuaba también en representación de la arrendadora Sra. Esther de quien se dice era la propietaria, haciendo además referencia específica al contrato de arrendamiento de 1-6-2001 que la Sra. Teresa había firmado con Sra. Esther, revelando datos suficientes para inferir razonablemente que la mercantil requirente actuaba por sí y con pleno conocimiento y anuencia de la arrendadora, la cual ratificó en su propio nombre el contenido del burofax remitido y recibido, ante la respuesta de la arrendataria enviada tres meses después a la remitente Cetosmen S.L. negando la eficacia de la notificación porque no es la arrendadora, porque supuestamente se trataría de un contrato vitalicio y porque el contrato quedaría prorrogado para la arrendadora como mínimo tres años más.

La misma sentencia extrae de la declaración de la testigo Sra. Milagros que la arrendadora delegó en la empresa Cetosmen todas las cuestiones relativas a la situación de los contratos de alquiler una vez les explicó cuál era su situación, manifestando Sra. Esther en el acto del juicio que les dijo a "Cetosmen" que podían hacer lo que quisieran. Y prueba de ello es que ratificó personalmente el requerimiento de Cetosmen ante la negativa a aceptar la comunicación enviada por esta.

En definitiva la sentencia interpreta el documento, en relación con las declaraciones testificales para extraer la convicción de la juzgadora en el sentido de que la empresa requirente tenía autorización de la en su momento arrendadora Sra. Esther y actuaba también en su nombre y por su cuenta, proporcionando a la arrendataria el conocimiento de la voluntad de la arrendadora sobre la no continuación del contrato tras la expiración del término contractual, lo cual enerva la prórroga prevista en el art. 10 de la LAU para el caso de falta de notificación.

SEGUNDO.- Muestra su disconformidad con lo resuelto en primera instancia la parte demandada y considera que se ha producido error en la valoración de los hechos y de la prueba practicada, con inaplicación de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1259 del Código Civil .

No comparte este tribunal el criterio de quien recurre, porque pese a los reproches del recurso a la valoración probatoria e interpretación del documento de requerimiento, lo cierto es que analizado el mismo y visionado el soporte informático del acto del juicio por la Sala, esta llega a la misma conclusión que el órgano "a quo", en el sentido de que el documento por el que se da por rescindido el contrato de arrendamiento sin posibilidad de prórroga, revela de manera clara que su contenido es fruto de un concierto previo entre la arrendadora y la requirente, por el cual Sra. Esther delegó en la empresa Cetosmen S.L. la gestión de la edificación, las viviendas y situaciones arrendaticias que afectaban al edificio de su propiedad, del cual a la fecha del requerimiento ya habían convenido su venta a Cetosmen y había quedado perfeccionada, pues incluso se había pagado parte del precio como lo demuestran las copias de los pagarés acompañadas con la demanda (fol. 42 vuelto), aunque la compraventa no se consumara sino a través del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 5 de julio de 2006.

El documento de requerimiento hacía referencia al contrato de arrendamiento que conforme al art. 10 de la LAU vencía una vez transcurridos los cinco años de duración pactados, el 1 de junio de 2006, aportando datos suficientes para deducir de manera racional que el requerimiento no era una actuación unilateral, caprichosa y aislada del requirente, sino que en aquel mostraba la voluntad suya y de la arrendadora respecto a la no continuación del contrato de arrendamiento. Téngase en cuenta que el criterio jurisprudencial en orden a la validez de la comunicación es el de que puede hacerse a través de mandatario o apoderado, ya se trate de mandato escrito, verbal e incluso tácito, (SS del TS de 10-10-1972, 12-11-1986 ). Y la realidad de que existió un mandato tácito, no solo se acredita por las declaraciones de Sra. Esther vertidas en el acto del juicio, sino por la confirmación con los actos posteriores de la propia Sra. Esther ratificando expresamente, y en lo que fuera menester convalidando el burofax que contenía la notificación de conclusión del contrato y no concesión de prórroga.

Y a lo expuesto no es óbice el art. 1259 del Código Civil porque no nos encontramos ante una relación de mandato entre la requerida y la requirente, sino que esa relación se da entre la requirente y la arrendadora, sin que esta última haya revocado en ningún momento, sino todo lo contrario, el mandato tácito por el cual la parte aquí demandante requirió a la arrendataria, requerimiento que en un orden lógico y racional de los acontecimientos, revelaba una efectiva relación entre requirente y arrendadora y una incuestionable voluntad contraria a la continuación del uso y disfrute de la cosa arrendada por parte de la arrendadora, lo cual era sabido por la arrendataria, que conocedora de la misma y convenientemente asesorada, no dio respuesta al citado requerimiento sino cinco dias antes del cumplimiento del plazo del contrato (una vez transcurridos casi tres meses desde su recepción) propiciando de este modo que la ratificación del requerimiento por parte de la arrendadora, que aquella había cuestionado, no se realizara dentro del término legal para llevar a cabo la notificación de la no continuación del arriendo (un mes de antelación a la fecha del vencimiento), creando de este modo una artificiosa forma de oposición a la demanda de resolución por expiración del término contractual, con apoyo en el art. 1259 del Código Civil , que sin embargo no puede prosperar porque la valoración de la prueba en su conjunto demuestra a juicio de este tribunal, coincidente con el del órgano "a quo", que es eficaz el requerimiento efectuado, quedando por ello enervada la prórroga obligatoria para el arrendador de tres periodos anuales hasta un máximo de tres años que establece el art. 10 de la LAU para el caso de que no se produzca la notificación de la voluntad de no renovar el contrato.

Una conducta de la arrendataria lógica y coherente con los criterios de la buena fe, habría sido, caso de que efectivamente dudase del origen del requerimiento y de la expresión de la voluntad de la arrendadora a través del mismo, la de preguntar a esta si el requerimiento era fiel reflejo de su voluntad respecto al final de la relación arrendaticia, o la de rechazar su eficacia de forma inmediata dando pie a una respuesta de la parte requirente dentro del plazo previsto en el art. 10 para la expresión de la voluntad de no renovación, y no esperando tres meses en hacerlo para así situar la confirmación o ratificación del requerimiento dentro del mes de antelación previsto en el art. 10 de la LAU , para de este modo propiciar una conducta supuestamente omisiva de la arrendadora que conduce a la prórroga, cual evidentemente ha sido la pretensión de quien recurre.

Por todo lo expuesto, entiende este tribunal coincidiendo con el órgano "a quo" que el documento de no renovación interpretado racionalmente garantiza con fehaciencia los requisitos de voluntad obstativa y fecha puesto que fue recibido con tres meses de antelación a la fecha del vencimiento, y no solo no ha sido contradicho por actos posteriores, sino que fue ratificada expresamente por la arrendadora, aunque dentro del mes de expiración del vencimiento ratificando el requerimiento efectuado mucho antes, sin que pueda interpretarse la aquiescencia de la arrendadora a la prórroga por el cobro de rentas por sí, hasta mayo de 2006 (es decir, dos meses desde el requerimiento), SSTS de 28 de junio 1979 y 13 noviembre , cuando además las rentas eran ingresadas en una cuenta bancaria que no propiciaba una supervisión directa e inmediata de su abono ni con ello se desvirtuaba la voluntad patente de la arrendadora contraria a la

prórroga del contrato.

TERCERO.- Lo expuesto conduce a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia, con imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación, conforme al art. 398.1 LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. Carme Expósito Rubio, en nombre y representación de Dña. Teresa, contra la Sentencia de 13 de diciembre 2007, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Olot en los autos de juicio verbal (desahucio por falta de pago) nº 403/2007, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos el Fallo de la misma, con imposición a la parte recurrente de las costas de la alzada.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 . También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de ella en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.