Sentencia Civil Nº 205/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 320/2012 de 11 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00205/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 320 /2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª BEATRIZ PATIÑO ALVES

En MADRID, a once de abril de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2110/2009 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante KURUMA SPORT, S.A., representado por el Procurador Sr. García Castellano, Esteban Manuel y de otra, como apelado COMERCIAL VASCONGADA RECALDE, S.A., representado por el Procurador Sr. Huidobro Sánchez-Toscano, Javier, sobre arrendamientos urbanos, local de negocio.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de dos mil once , cuya parte dispositiva dice:"Que ESTIMANDOla demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador D. Javier Huidobro Sánchez-Toscano, en nombre y representación de Comercial Vascongada Recalde S.A., debo CONDENAR Y CONDENOa la demandada Kuruma Sport S.A. a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora la cantidad de 36.386,80 euros, con imposición de las costas procesales causadas.

Que ESTIMANDO EN PARTEla demanda reconvencional deducida por Kuruma Sport S.A., a través del Procurador D. Esteban- Manuel García Castellano, debo CONDENAR Y CONDENOa la reconvenida Comercial Vascongada Recalde S.A. a que abone a la reconviniente la cantidad de 19.967,00 euros, sin que proceda hacer especial imposición de costas.

Que en su consecuencia y en virtud de compensación en la cantidad concurrente la demandada reconviniente habrá de satisfacer, en ejecución de Sentencia, la suma de 16.419,80 euros".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de KURUMA ESPORT, S.A., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 10 de abril de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la apelación.

Estamos ante un pleito entre arrendador y arrendatario. En la demandala arrendadora, COMERCIAL VASCONGADA RECALDE S.A. reclama a la arrendataria, KURUMA SPORT S.A., la cantidad de 44.016,58 euros en concepto de renta y asimilados por el alquiler del local sito en el Paseo de la Castellana nº 98, bajo derecha, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009. Demanda a la que se opuso la arrendataria alegando que no sólo no debía esas cantidades, que se concertó compensar con la fianza, sino que es acreedora de la cantidad de 36.386,80 euros como consecuencia de haber llevado a cabo la obra de reparación de todo el sistema de aire acondicionado que tenía que haber afrontado la arrendadora.

El Juzgado de Primera Instancia en la sentenciadictada estimó parcialmente la demanda y estimó parcialmente la reconvención, compensando los respectivos créditos y condenando en definitiva a la arrendataria a abonar a la demandante la cantidad de 16.419,80 euros con imposición de costas de la demanda a la demandada.

Contra dicha resolución, la arrendataria demandada interpuso recurso de apelaciónen el que expuso como motivo de impugnación los siguientes: 1) Infracción del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por cuanto que siendo la reparación del sistema de aire acondicionado una obra necesaria, su coste debía ser afrontado por la arrendadora; 2) Error en la valoración de la prueba, al apoyarse la sentencia casi exclusivamente en el informe pericial aportado por la actora en su contestación a la reconvención y no haber tenido en cuenta el resto de las pruebas con las que se acredita que la sustitución del sistema de aire acondicionado era necesario para mantener el local en su uso normal; y 3) Indebida condena en costas, con infracción del artículo 394 LEC , al haber sido estimada solo parcialmente la demanda.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto de la naturaleza de la reparación del sistema de climatización.

De entrada es preciso poner de relieve que ni en la contestación a la demanda ni en la reconvención se pone en cuestión la deuda reclamada en la demanda, es decir, el importe de las facturas de renta correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009; es más, la demanda las acepta expresamente, por ejemplo, en el cuadro que expone en el Hecho Cuarto de su escrito de contestación a la demanda. Por lo que el objeto de la controversia queda ceñido a la procedencia o no de la estimación total de la reconvención a través de la cual se reclama el importe de la reparación por sustitución del sistema de aire acondicionado en el local arrendado.

Por otro lado, para el más adecuado enjuiciamiento del recurso conviene alterar el orden de los motivos porque la cuestión de si se ha infringido o no en la sentencia el artículo 21 LAU requiere que previamente se determine la naturaleza de la realidad fáctica a que debe aplicarse ese precepto. Es decir, es preciso valorar previamente si la obra o reparación (cuyo coste reclama la demandada reconviniente) era necesaria o no desde la perspectiva física de utilización adecuada del local.

En la demanda reconvencionalse sostiene por la arrendataria que ' COMERCIAL VASCONGADA RECALDE S.A. adeuda a mi representada el importe de la sustitución del sistema de climatización del local, reparación necesaria que conforme al contrato de arrendamiento es a cargo de la arrendadora y que mi mandante tuvo que acometer con urgencia ante la pasividad de la propietaria del inmueble y anticipar su coste por las bajas temperaturas a que estaba sometido el local'.

En este punto la sentencialo que hace es sujetarse al informe pericial que la demandante acompaña a su escrito de contestación a la reconvención en el que se considera que el sistema de aire acondicionado podía funcionar perfectamente con solo sustituir la válvula inversora, sin que fuera necesario sustituir el equipo entero. Y por otro lado, asume la presunción de que al inicio del alquiler el local se entregó en perfecto estado a la arrendataria.

Tras un nuevo examende lo actuado, este tribunal considera relevantes los siguientes hechos acreditados a través de las pruebas practicadas: Primero, que -según el informe técnico de la empresa Extraire S.L.- el sistema de climatización presentaba problemas y la mejor solución era la sustitución de los equipos. Y esta empresa examinó y vió in situ las condiciones en que estaba el sistema, mientras que el informe del Ingeniero Industrial don Norberto (documento nº 10) se basa sólo en el examen de documentos, del que extrae sus conclusiones. De ahí que una valoración de los informes periciales, conforme al criterio de la sana crítica ( art. 348 LEC ), deba hacer que se otorgue mayor credibilidad al primero de los citados, ya que por lo general será más cercano a la realidad el informe de quien ha visto las cosas que el de quien solo habla por referencia.

De esos dos hechos se deriva que la instalación tenía ya un funcionamiento deficiente y que su reparación a fondo o su sustitución era necesaria. Por otro lado, del examen de las comunicaciones habidas entre don Valeriano (de la empresa arrendadora) y don Juan Enrique (de la empresa arrendataria), se desprende que no había discusión sobre la necesidad de la reparación o sustitución del sistema de climatización. En esas comunicaciones (doc. nº 8) sólo se vislumbra la discrepancia sobre quién debe afrontar el gasto, apareciendo incluso la disposición de la empresa arrendataria de asumirlo en un cincuenta por ciento.

Por tanto, se puede concluir que de la valoración de la prueba (tanto pericial como documental) resulta la necesidad de la reparación, mediante sustitución, del sistema de aire acondicionado, que -como refleja también la factura incorporada el documento nº 3- comportó el desmontaje del falso techo, la reposición y pintura del falso techo, el montaje del techo metálico y la instalación de dos unidades de aire acondicionado.

En este punto, pues, hay que diferir de la valoración hecha por el juzgador de instancia. Y el motivo de recurso debe ser estimado.

TERCERO.- Sobre la posible infracción del artículo 21 LAU .

Desde la perspectiva estrictamente jurídica, ya sea la legal ( art. 21 LAU ) ya sea la contractual (cláusula séptima del contrato de 11 de noviembre de 2008), la regulación que afectaba a las partes es similar.

Dice el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos :

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado..

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Por su parte, el contrato de arrendamiento contiene en su Cláusula Séptima el siguiente pacto:

'Conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el arrendador estará obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, las reparaciones que sean necesarias para conservar el local y sus instalaciones en estado de servir al uso convenido, siendo de cargo de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario del local.'

Como puede verse, tanto la regulación legal como la regulación contractual vienen a coincidir. El arrendatario debe hacerse cargo de las reparaciones que se deriven del desgaste producido por el uso ordinario de las cosas. Mientras que el arrendador, excluidas esas reparaciones ordinarias, debe hacerse cargo de aquellas otras de mayor importancia que comprometen el estado del local y el uso para el que fue alquilado.

No se discute que el local fue alquilado para concesionario de vehículos y que fue alquilado con el sistema de aire acondicionado ya puesto, o mejor dicho, integrado en la propia estructura física del local, por cuanto que, como se desprende de la obra realizada, estaba cubierto con un falso techo y las conducciones salían hasta el exterior del inmueble donde estaban colocados los compresores. Un local de esa naturaleza exige por su amplitud y apertura una climatización diferente a la que, por ejemplo, exigiría una local integrado por habitaciones o dependencias más pequeñas, y no un espacio abierto. No consta la fecha en que fuera instalado el sistema de climatización que ya tenía el local. En el informe de la empresa Extraire S.L. de finales de 2008 se dice que ' hay dos equipos de aire acondicionado tipo Split conductos marca Interlisa (muy antiguas)' y añade que ' se observa que los equipos instalados han sido reparados en múltiples ocasiones, realizando reparaciones eléctricas y frigoríficas varias para que pudieran ir funcionando'. Es notorio que hoy día no es concebible un local comercial de esas características sin una climatización adecuada. La climatización se ha convertido en una exigencia común, al igual que ocurre con los vehículos a motor, o en gran parte de las viviendas y oficinas. Lo que hace que la valoración de esa sustitución del sistema de climatización deba conducir a la apreciación de una obra necesaria y no simplemente de un capricho o conveniencia del arrendatario.

Ahora bien, aún admitiendo la consideración de obra necesaria, la ley también impone unas exigencias o límites al arrendatario. Así en el párrafo 3 del artículo 21 LAU se dispone

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

El arrendatario debe, en estos, casos poner en conocimiento del arrendador la 'necesidad de las reparaciones' y facilitar que el arrendador pueda llevar a cabo una 'verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe'. Se trata, sin duda, de una exigencia legal acorde con el sentido común, pues, si el arrendador ha de afrontar el gasto de la reparación lo menos que se puede exigir es que él compruebe la necesidad de la reparación y pueda incluso llevar la iniciativa, concertando él a la persona o empresa que más le convenga para llevar a cabo tal reparación.

En el presente caso, no hubo tal comunicación. La arrendataria procedió sin más a la reparación y no fue hasta meses después que comunicó tal hecho a la arrendadora. Lo que podría devenir en desestimación de la reclamación, al no haber dado oportunidad de cumplimiento a la arrendadora.

Sin embargo, de la prueba practicada se desprende que la arrendadora consintióesa importante reparación, si bien sólo en parte, pues sólo ofreció a la arrendataria contribuir en un 50% al pago de la factura. Con lo que este tribunal se encuentra, por un lado, el incumplimiento formal de la arrendataria (que no le dio oportunidad a la arrendadora para arreglar por ella el sistema de climatización) y, por otro, la oferta de contribución de la arrendadora. Esa era, además, la situación anterior al pleito, reflejada en los correos que se intercambiaron los representantes respectivos de las entidades litigantes.

Se puede concluir, entonces, que a la obligación del arrendador se une el incumplimiento del arrendatario, no pareciendo justo ni que el arrendador tenga que afrontar de modo exclusivo un gasto en el que no se le dio oportunidad de participar ni decidir, ni que el arrendatario se vea privado de una contribución (el 50%) a que estuvo dispuesto el arrendador.

Por ello, este tribunal considera que no se violenta el artículo 21 LAU ni el derecho de las partes estimando parcialmente la reconvención (en lo que a la factura del aire acondicionado se refiere).

Debe, pues, estimarse parcialmente el recurso y revocar parcialmente la sentencia para reducir en un 50 por ciento la cantidad a que se condena a la arrendataria.

CUARTO.- Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y las de la primera tampoco deben ser impuestas a la parte demandada, pues no ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de KURUMA SOPORT, S.A., frente a COMERCIAL VASCONGADA RECALDE, S.A., contra la sentencia de fecha treinta de diciembre de dos mil once , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución en el sentido de fijar en OCHO MIL DOSCIENTOS NUEVE EUROS CON NOVENTA CENTIMOS (8.209,90 €), la cantidad que la demandada debe abonar a la demandante, manteniendo el resto de los pronunciamientos, sin condena en costas de la primera instancia.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.