Sentencia Civil Nº 205/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 271/2013 de 02 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 271/2013-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 755/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 205/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dos de mayo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 755/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 7 de Granollers, a instancia de María Inés contra BEGUSA S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de abril de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Rodriguez, en nombre y representación de DÑA. María Inés frente a BEGUSA S.L., y, en su virtud, absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 9 de abril de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare (1) la nulidad de la cláusula 11' del contrato de arrendamiento que liga a las partes, relativa a la opción de compra por abusiva(al no establecer ninguna obligación para el propietario arrendador para el caso de incumplimiento), al amparo del art. 10 bis Y DA 1ª.16 LGDCU , o, sussidiariamente, de no declararse la nulidad, se declare la resolución por incumplimiento de la demandada (elevar a público el contrato, pretensión desistida en la audiencia previa), (2) se acuerde el pago a las arrendatarias de la suma de 16.900 € conforme al art. 251 LEC 'ja que el contracte de lloguer finalitza el maig del 2012'. En su momento, se decretó el archivo de las actuaciones, respecto de una de las actoras, Dª Genoveva . La entidad demandada fue declarada en rebeldía procesal.

La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que 'la actora no ha acreditado ni haber compelido a la contraparte para elevar a público el contrato, ni haber ejercitado el derecho de opción, ni la existencia de una causa que justifique el no ejercicio de tal opción...', sin que exista ausencia de reciprocidad pues 'durante el plazo de ejercicio de la opción el arrendador no podía disponer de la vivienda y se obligaba a mantener esta reserva en favor de las arrendatarias', sin que, además, el contrato responda a un modelo normalizado ni consta que no se hayan negociado sus cláusulas, ni, por ello, que la 11ª haya sido impuesta, todo ello, con expresa imposición de la costas a la actora, Dª María Inés . Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando los argumentos expuestos en su escrito inicial (incumplimiento de la arrendador de la obligación de elevar el contrato a escritura pública, sin que tuviese penalización para dicho supuesto), admitiendo que no ejercitó la opción de compra al no poder por los obstáculos e incumplimientos reiterados; con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material intructorio que en la instancia

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficienteme acreditados: (1) La realidad del contrato de arrendamiento de 11.11.2009 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Caldes de Montbui, concertado entre Dª María Inés y Dª Genoveva como arrendatarias y la entidad BEGUSA SL como arrendadora (dedicada a la construcción y compraventa de inmuebles, f. 26 y 27), con una duración de 30 meses y una renta inicial de 700 € mensuales, en cuya cláusula 11ª se pacta una 'opción de compra con prima' a las arrendatarias, de 36.000 €, de los que se habían entregado en efectivo 18.000 € en 6.11.2009, y del resto, 15.000 mediante talón conformado con fecha 11.11.2009 y 3000 mediante talón conformado en 25.5.2010, siendo dicha prima descontada del precio del inmueble, siempre quelas arrendatarias ejerciten y concluyanla opción de compra, y si no la ejercitasenla arrendadora 'no quedará obligada en ningún caso (salvo en el previsto en el pacto 17º f , que no existe y sí el 16.f que preve la resolución del contrato por ruina del inmueble o pérdida de la propiedad por expropiación o desastre natural, en cuyos casos el arrendador 'devolverá a las arrendatarias el importe de la cantidad abonada por la concesión de la opción de compra') a la devolución de la prima recibida'; y, en base a ello, las arrendatarias se obligan 'a la entrega de la prima (33000 €) por la concesión de la presente opción de compra en el momento de elevación a público del presente contratoy los 3000 € restantes con fecha 25.5.2010'; el plazo del ejercicio de la opción será de 30 meses, desde la elevación a público de este contrato de arrendamiento ,'es decir, hasta el 15.5.2012', cuyo plazo podrá ser prorrogado por decisión del arrendador; el precio del inmueble para el ejercicio de la opción será de 270.000 € (f. 8 y ss), a efectos de cuyo pago tendrá consideración de pago a cuenta 'y por lo tanto deducidas del precio del inmueble', entre otras, las rentas hasta el 15.5.2012; asimismo, 'la falta de ejercicio efectivo de la opción de compra, supone que el 100% de las rentas pagadas,....tengan en su totalidad la consideración de renta por alquiler...., sin que pueda otorgárseles otra naturaleza ni solicitar...devolución alguna'; y, enfín, de ejercitarse la opción, las arrendatarias 'deberán notificarlo de forma fehaciente al ARRENDADOR...', tras lo cual, la firma de la escritura deberá ser otorgado en 45 días desde la notificación, facilitando un domicilio a tales efectos. 2) Consta efectuado el pago de los 18.000 € (f. 16), así como los posteriores 15.000 (f. 17 y ss). 3) Las arrendatarias efectuaron regularmente el pago de la renta hasta junio 2010 (f. 28 y ss). 4) No consta que las actoras requirierar a la demandada para el otorgamiento de escritura pública, ni que interesasen prórroga de dicho contrato. 5) Las demandadas dejaron de abonar la renta desde julio de 2010 y no abonaron los últimos 3000 € de la prima, cuyo pago estaba pactado para el 25.5.2010, lo que motivó la comunicación de la arrendadora de 22.7.2010 referida a la resolución del contrato, al amparo del pacto 16º, causa d) y requiriendo para la entrega de la vivienda (f. 19) y la posterior de 17.9.2010 en el mismo sentido (f. 21). 6) Ello motivó el juicio de desahucio 130/2011 seguido en el Juzgado de 1ª Intancia 3 de Granollers (al respecto, cabe decir que la actora desiste en la auidiencia previa de su pretensión de que se declare la resolución por incumplimiento de la demandada).

TERCERO.-Se trata de un arrendamiento con opción de compra,opción que se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el el optante), que faculta al optatario para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 24.1.1991 ,....), suponiendo, en definitiva, con dicha manifestación, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos ( SSTS. 9.2.1985 , 4.4.1987 , 24.1.1994 , 13.11.1992 , 22.9.1993 , 2.11.1995 , 29.2.1996 , 14.2.1997 , 14.11.2000 , 18.5.2005 ..., figura reconocida en el art. 568-8 a 12 del CCC), quedando desde entonces sometido a las regulación del contrato de compraventa, ex arts. 1445 y ss y, por ello, ejercitada la opción por quien es arrendatario y perfecta la venta, se extingue el arrendamiento por consolidación de derechos.

La STS Pleno de 17-09-2010 , dentro del contrato de opción de compra se refiere al plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de opción, estableciendo que el mismo constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia, que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, partiendo de que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.

Desde el punto de vista jurídico y en lo esencial, el alquiler con opción a compra no difiere en lo esencial de otros tipos de arrendamientos de vivienda. La diferencia estriba en que el contrato incluye una o varias cláusulas adicionales en la/s que se fijan las condiciones de la opción de compra relativas al precio, cargas, otorgamiento de escritura pública, plazo y gastos e impuestos. En cualquier caso, la normativa aplicable a este tipo de contratos se enmarca en la LAU y en el art. 1255 CC

La principal característica de este tipo de contratos radica en que las cantidades que se van abonando periódicamente en concepto de renta por arrendamiento hasta el momento del ejercicio de la opción de compra, serán descontadas (en todo o en parte) del precio de venta que se haya establecido en el contrato.

Se trata de una opción de compra 'con prima', en el sentido de que el optante debe entregar una cantidad en concepto de concesión del derecho de opción, suma que se perderá, salvo pacto en contrario, si finalmente (el optante) decide no comprar; precisamente, la prima es el precio que paga el consumidor por la concesión por parte del arrendador,dente del derecho de opción de compra. Es decir, una cantidad dirigida a compensar el riesgo derivado de que finalmente el consumidor no ejercite la opción de compra. Aquí, 'también' el importe de la prima se descontará del precio final fijado para la compra; enfín, el plazo durante el cual puede ejercitarse la opción de compra no tiene porque coincidir con el plazo máximo de duración legalmente previsto para un contrato de arrendamiento de vivienda

CUARTO.-En el presente caso, de aquellos hechos básicos se infiere que: 1) No consta que se trate la cláusula 11ª (opción) de una condición general en el sentido de cláusulas o estipulaciones predispuestaspor una de las partes (es decir, que no han sido negociadas entre ellas) ni que se han incluido en el contrato por imposición (en este caso de la demandada). 2.No se revela ningún desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes (no solo se mantiene la opción, por la demandada durante el tiempo pactado, sino se mantiene en las condiciones antedichas referidas al precio y a los pagos a cuenta del mismo, del que en su momento se deducirían.del precio). 3) No consta requerimiento (notificación fehaciente, para que llega a facilitarse un domicilio) para el otorgamiento de escritura pública, ni obstáculos de la demandada con tal finalidad. 4) Por contra las arrendatarias dejan de abonar la renta y la última parte de la prima pactada.

QUINTO.-La única consecuencia es, desestimando el recurso, mantener la resolución recurrida, cuyos fundamentos se aceptan por esta Sala dándolos por reproducidos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª María Inés contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.