Sentencia CIVIL Nº 205/2016, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 252/2016 de 16 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

,AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 252/16

JUZGADO.- MOTRIL Nº 2

AUTOS.- J. VERBAL Nº 703/15

PONENTE SR. D. ANTONIO GALLO ERENA

SENTENCIA NUM.- 205

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISES LAZUEN ALCON

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a Dieciséis de Septiembre de Dos Mil Dieciséis. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Motril (Granada) en virtud de demanda de D. Demetrio representado por el Procurador D. Juan Lupion Estevez y defendido por el letrado D. Pablo Porcel Saavedra contra 'HIPERPROVENZAL S.L.' representado por el Procurador Dª. CRISTINA LOPEZ-VILLAR SUAREZ y defendido por el Letrado D. Fernando González Sancho Rodríguez.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la resolución apelada , y

Antecedentes

PRIMERO.-La referida resolución fechada en veinticinco de febrero de Dos Mil Dieciséis contiene el siguiente Fallo: ' Estimar parcialmente la reclamación formulada por la representación procesal de Demetrio frente a la entidad Hiperprovenzal S.L. condenando a esta a pagar al actor la cantidad de 49.539,67 euros, cantidad a la que habrá que descontar 3.950 euros ya consignados, devengando dicho importe el interés legalmente previsto en caso de impago. No hay expresa condena en costas.

SEGUNDO.-Substanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte Demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO.-Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. ANTONIO GALLO ERENA.

Fundamentos

PRIMERO.-Estimada en parte la demanda en los términos que aparece recogido en los antecedentes de esta resolución, se interpone recurso por la parte demandada, HIPERPROVENZAL S.L., que impugna la sentencia en disconformidad con los 4819'47€ que le condena a abonar (4624,40€ de gastos de comunidad y 195,07€ por gastos de agua) que dicha parte considera no debe, nunca lo reconoció y no aparece obligación de pago de los mismos en el contrato.

Solicita con carácter principal, que se desestime la demanda inicial en cuanto a estos conceptos y cantidades, alegándose en su fundamento error en la valoración de la prueba. Sostiene que se están reclamando cantidades por gastos comunes que no tienen causa en el contrato y unas debidas y otras no, sin que pueda determinarse lo que realmente se adeude, alegándose infracción de la doctrina jurisprudencial del T.S. a que alude.

Subsidiariamente se considera que en cualquier caso no podían incluirse las cuotas correspondientes a gastos extraordinarios y mucho menos la correspondiente a marzo de 2015 por no constar recibos de pago de la misma ni acreditarse se haya generado.

SEGUNDO.-En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una -revisio prioris instantiae-, en la que el Tribunal Superior u órgano -ad quem- tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (- quaestio facti-) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (-quaestio iuris-), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la -reformatio in peius- y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (-tantum devolutum quantum appellatum-) ( ATC 315/1994 ). No obstante ello la revisión de los hechos y valoración probatoria debe sustentarse en la realidad de la concurrencia de error que resulte patente.

La vigente LEC incorpora en gran parte el criterio de la libre valoración de la prueba, manteniendo por ello plena vigencia dicha doctrina jurisprudencial a la que se refiere el Tribunal Supremo entre otras, en sentencias de 20-02-92 , 28-11-92 y 11-4- 98, expresándose en esta última que las reglas de la sana crítica a las que deberá de acudirse para realizar la valoración, si bien no están codificadas han de entenderse como las más elementales directrices de la lógica humana.

En el supuesto de autos, examinado el contrato que define el objeto de arrendamiento y puesto en relación con la nota simple del Registro de la Propiedad que describe las fincas registrales del edificio que son propiedad de la parte actora, en conexión todo ello con el certificado del Secretario-Administrador de la Comunidad del edificio se evidencia:

- Que lo que es objeto del arrendamiento es un local de una superficie aproximada de 400m2 , que forma parte del edificio sito en Motril, Calle la Vía nº 1, esquina con C/ Pablo Picasso y C/ Federico García Lorca.

- Que en la clausula Quinta del contrato se dice que 'serán de cuenta del arrendatario los gastos derivados de los consumos de la factura eléctrica y suministro de agua y los recibos de basura ordinaria e industrial y comunidad de vecinos...'.

- Que el arrendador es propietario en el mismo edificio ademas de los 400m2 del local arrendado, de otros tres locales en planta baja y uno en planta semisotano, sumando todos ellos 1129'26m2 que representan una cuota de participación en la comunidad del 39'381%, girándose para el pago de los gastos correspondientes un solo recibo mensual conjunto para los cinco locales.

-Que desde Julio de 2014 a Agosto de 2015, ambos inclusive, la comunidad ha girado 15 recibos de cuotas ordinarias y 7 de cuotas extraordinarias, siempre incluyendo en un único recibo los cinco locales.

-Que el importe reclamado y acreditado como abonados por el actor por cuotas de comunidad ordinarias por todos los locales asciende a 3144'10€. En cuotas extraordinarias se reclaman 380'68€ para adaptación del ascensor y sin objeto especificado 7 cuotas de 190'34€ cada una, si bien no se acredita la correspondiente a marzo de 2015.

TERCERO.-En cuanto a los gastos comunitarios ordinarios entendemos que resulta procedente deban ser asumidos por el arrendatario pues así aparece pactado en el contrato, sin que resulte aplicable al pacto la exigencia que respecto de los arrendamientos de viviendas exige el articulo 21 de la LAU ya que dicho precepto no seria aplicable a los locales de negocio. Sin embargo las cantidades reclamadas que corresponde a los cinco locales propiedad del actor, deben ser reducidas proporcionalmente a los metros cuadrados que conformaba el objeto del arrendamiento una vez que ha quedado constancia que los recibos emitidos por la Comunidad contemplan los cinco de manera conjunta, operación esta que es posible con unos simples cálculos aritméticos, sin que resulte aplicable al supuesto de autos la jurisprudencia a que se aludía, que se refiere a casos específicos de reclamaciones de minutas de abogado en las que reclamaban, globalizadamente, partidas debidas y otras indebidas, no resultando posible determinar la que se debía, cuestión esta totalmente diferente a la de autos.

Por todo ello, siendo el total de la superficie de locales por los que se emite cada recibo ordinario 1129'26m a los que corresponde, una deuda de 3144'10 €, a 400m2 corresponderán 1113'68 €, que es la cantidad que por la reclamación de gastos comunes ordinarios podrá prosperar la demanda.

CUARTO.-Centrándonos en la cuestión de las cuotas extraordinarias esta Audiencia Sección 3ª ya en sentencia de 31-10- 2008 expresaba:

'En sede de la LAU, el artículo 20.1 -que es una norma dispositiva- el régimen jurídico de gastos queda a la autonomía de las partes. Este precepto se refiere a gastos generales, como son los gastos de comunidad, que deben ser fijados, cuando así se pacta, en función de la cuota de participación que tenga el propietario de la vivienda alquilada cuando forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Sólo los gastos por servicios, según el artículo 20.3 , que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. Por tanto, para exigir al arrendatario que pague gastos comunes, ello debe estar expresamente pactado en el contrato de arrendamiento, debiéndose precisar, igualmente, en el contrato si el arrendatario ha de asumir los gastos extraordinarios. Estamos, pues, ante cuestiones jurídicas que no requieren más análisis que el contrato que vincula a los litigantes. Se hace esta afirmación ante la alegación de la parte apelante de la infracción del artículo 218 LEC en relación con el artículo 24 CE , previa invocación del artículo 459 LEC , puesto que es la prueba documental la que sirve de base para enjuiciar el caso de autos, en particular, se debe valorar el contrato de arrendamiento. El Juez hace bien en basar su resolución judicial en el contrato de arrendamiento de vivienda, puesto que sólo él puede determinar si el arrendatario ha de asumir el pago de los gastos comunes extraordinarios. En la cláusula dedicada a los gastos se establece que "deberá abonar además los gastos comunes correspondientes al inmueble que ocupa, los cuales ascienden a la cantidad de quince mil quinientas cuarenta y siete pesetas mensuales-el contrato es de 9 de julio de 2008-, dicha cantidad la abonará directamente la arrendataria a la Administración de la Comunidad. Dichos gastos serán recalculados de acuerdo con el artículo 20 LAU ". El contrato es muy claro al respecto: se refiere a los gastos comunes previamente determinados y calculados. Cualquier otra cantidad extra por una prestación extra no está contemplada en el contrato de arrendamiento. A esta conclusión se debe llegar utilizando los criterios hermenéuticos de los artículos 1281 ss. CC . Por consiguiente, los gastos por "derrama extra" para acopio de gasóleo de consumo futuro, según uno de los temas que fueron abordados por la Junta de Propietarios, conforme al acta de 25 de noviembre de 2005, son gastos extraordinarios que no están contemplados en el contrato de arrendamiento. Según una de las acepciones del Diccionario de la Real Academia de la Lengua española, la palabra derrama significa contribución temporal o extraordinaria. Estos gastos no son obligaciones del arrendatario, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato de arrendamiento de vivienda. A mayor abundamiento, si son gastos de futuro la arrendataria no tiene que soportar unos gastos para un uso común que quizá no llegue a disfrutar. En el caso de autos, no hay más prueba por el actor que la documental aportada con la demanda (recibos, contrato de arrendamiento y acuerdo de la Junta de Propietarios, reclamaciones a la arrendataria), mientras que la demandada, que niega disfrutar incluso de este servicio, aporta otros documentos (informe negativo de no la utilización de este servicio, facturas de Endesa). Y aun en el caso de que fuese cierta la prestación, se trata de un gasto extraordinario el exigido por problemas de tesorería, según consta en la Junta de Propietarios, que no está contemplado en el contrato de arrendamiento. Es abundante la jurisprudencia menor que las llamadas derramas extraordinarias que puede aprobar la comunidad de propietarios -tal como contempla el artículo 13.3 LPH -, no deben considerarse gastos repercutibles sobre el arrendatario aunque se pactara que se haría cargo de los gastos de la comunidad ( SSAP Zaragoza 2 octubre 1993 , Badajoz 17 septiembre 1998 , 24 noviembre 1999 ).'

Con este mismo criterio se ha pronunciado la AP Asturias, sección 4ª, en sentencia de 24-11-2010 .

QUINTO.-En este caso en el contrato no se hace mención expresa a las cuotas extraordinarias que como se deriva de todo cuanto antecede no obedecen a unos gastos de mantenimiento continuo, que se genere mes a mes y que por lo tanto puede resultar aceptable transferir a quien durante ese tiempo tiene el uso del local, sino que obedece a situaciones coyunturales que surgen excepcionalmente con independencia del uso y que una vez son atendidas, perduran en el tiempo en beneficio del propietario que es, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 22 de la LAU precepto este si aplicable a los locales, quien por ley tiene la obligación de mantener el local en situación adecuada para su utilización.

En razón a todo ello en su conjunto, consideramos que debemos mantener el criterio ya expresado por esta Audiencia, de manera que al no existir pacto expreso respecto de estos gastos extraordinarios, que ni tan siquiera era posible preveer en su aparición ni cuantía en el momento de la firma del contrato, no podrán ser exigidos al arrendatario.

SEXTO.-Finalmente, visto el mínimo consumo de agua que aparece en los recibos que se reclaman y no constando acreditado que del suministro se aproveche nadie mas que el demandado que en el contrato de arrendamiento aceptó la obligación de pago de dicho suministro, el recurso no podrá prosperar en este punto. No queremos dejar de resaltar que es razonable deducir que de existir en el inmueble otros locales con actividad separada el Ayuntamiento o la empresa concesionaria de aguas no consentirían que todos ellos se aprovechasen de un solo contrato de suministro.

SEPTIMO.-Derivado de cuanto antecede el recurso deberá ser estimado en parte procediendo mantener la condena al demandado de lo discutido solo en la cantidad ya expresada de 1113'68 € por gastos comunes ordinarios y 195'07 € por suministro de agua, sin que proceda condena en costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Estimando en parte el recurso revocamos la sentencia apelada y en su lugar condenamos a HIPERPROVENZAL S.L. a abonar a D. Demetrio la cantidad de cuarenta y seis mil veintiocho euros con noventa y cinco céntimos (46028'95€), cantidad sobre la que se aplicarán los 3950€ que ya han sido consignados, todo ello con los interés del articulo 576 de la LEC .

Se desestima la demanda en lo demás sin que proceda condena en costas en ninguna de las instancias y con devolución de deposito.

Contra la presente resolución cabe recurso de Casación, por interés Casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contadas desde el siguiente a su notificación.

Así por este nuestra resolución la pronunciamos, mandamos y firmamos.

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PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D.ANTONIO GALLO ERENA Ponente, que ha sido de la misma, doy fe.