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Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 205/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 158/2020 de 23 de Marzo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 23 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: MARCO, AMELIA MATEO
Nº de sentencia: 205/2021
Núm. Cendoj: 08019370012021100168
Núm. Ecli: ES:APB:2021:2994
Núm. Roj: SAP B 2994:2021
Encabezamiento
Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866050
FAX: 934866034
EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801542120188189396
Materia: Juicio Ordinario
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Para ingresos en caja. Concepto: 0647000012015820
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0647000012015820
Parte recurrente/Solicitante: ESTUDI BDN PROGRES 2016 S.L.
Procurador/a: Oscar Bagan Catalan
Abogado/a:
Parte recurrida: Torcuato, Palmira, Victorino, Paulina
Procurador/a: Rafael Ros Fernandez, Lluís Garcia Martinez
Abogado/a: Almudena ANDRES CARRILLO
Barcelona, 23 de marzo de 2021.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados
Antecedentes
Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente
Fundamentos
Don Victorino y su esposa, Doña Paulina, formularon demanda frente a Don Torcuato y Doña Palmira, en su condición de propietarios, y ESTUDI BDN PROGRES 2016, S.L. (franquiciada de TECNOCASA), en la que solicitaron la resolución de un contrato de compraventa y condena al pago de la cantidad de 40.000 €, en concepto de devolución por duplicado de arras penales.
Alegaron los actores, en síntesis, en su demanda, que querían cambiar de vivienda para tener más espacio y buscaban una vivienda familiar, con espacio abierto, patio, dentro del casco urbano de Badalona, o del área metropolitana, Acudieron a ESTUDI BDN, donde les ofertaron para su compra una vivienda en la CALLE000 NUM000,. Firmaron un primer contrato el día 24 de abril de 2017, donde no se hizo constar quienes eran los vendedores, por el precio de 200.000 €, y se entregaron en ese momento 2.400 €, como arras o señal, al amparo del art. 1454 CC. 17.600 € se tenían que entregar a la firma del contrato privado de compraventa, antes del día 10 de mayo de 2017, y el resto a la firma de la escritura pública, antes del 31 de noviembre de 2017. El día 29 de abril de 2017 se otorgó la primera modificación del contrato, se amplió el precio a 231.000 €. El día 18 de mayo de 2017 abonaron 17.600 €, y el plazo para la formación de la escritura se fijó el día 31 de diciembre de 2017. Siempre constaba que la finca se entregaría sin cargas ni gravámenes. Para obtener el dinero necesario para la compraventa ofertaron la venta de su piso para que la gestionase la propia inmobiliaria, y dada la imposibilidad de encontrar un comprador, la vendieron a los padres del Sr. Victorino, en diciembre de 2017, que para comprarlo vendieron su propia vivienda. Una vez obtenido el dinero para comprar la casa, les dan largas para otorgar la escritura y en enero de 2018, son conscientes de que las inquilinas que ocupan la casa no se van a ir como les habían dicho en la inmobiliaria. Tanto la inmobiliaria como los propietarios eran responsables de la frustración del negocio jurídico. Eran personas vulnerables, estaban desesperados, tuvieron una reunión y salieron con un nuevo contrato, donde se decía que el inmueble solo se transmitiría si estaba libre de arrendatarios. El precio de venta volvió a fijarse en los 200.000 € iniciales y se estableció una nueva fecha límite, el 30 de abril de 2018. Fueron pasando los meses y llegó un momento en que fueron conscientes de que se acercaba la fecha y nos les comunicaban nada. Contactaron con la letrada que firma la demanda. Hubo conversaciones, les engañaron diciéndoles que las inquilinas se iban a marchar, lo que negaron estas últimas, que se lo confirmaron el día 30 de abril de 2018. Se intentaron reclamaciones amistosas mediante burofax, que fueron rechazados por los demandados, por lo que deben responder solidariamente del pago de las arras duplicadas (40.000 €).
Los demandados se opusieron a la demanda.
Don Torcuato y Doña Palmira alegaron, en síntesis, en su contestación, que desconocían las conversaciones y contratos que hubieran podido suscribir los actores con la inmobiliaria, pues la primera noticia que habían tenido de todo ello era la demanda, y tampoco habían percibido ninguna cantidad ni obtenido ningún lucro. Ellos eran personas de edad, propietarios de la vivienda, y en la relación con la inmobiliaria, que es una profesional del sector, tienen la condición de consumidores. Su hija Palmira contactó con ESTUDI BDN PROGRES 2016, S.L., con la finalidad de poner en el mercado la finca, en el bien entendido de que se trataba de una finca arrendada, con contrato de arrendamiento de 1973, y por tanto, sujeto al régimen de la LAU de 1964. La arrendataria, Doña Alicia ya fue informada hace años de su voluntad de vender la casa y les autorizó a enseñar la vivienda en horas convenidas, y previo contacto con su hija. Su hija, antes de iniciar los contactos con la inmobiliaria, ofreció la compra a la arrendataria. Su hija informó a la inmobiliaria de que la finca estaba arrendada, y por eso en la Nota de encargo se hizo constar que además de la cantidad libre para el propietario se conseguiría la cantidad de 25.000 € para satisfacer a la inquilina. En ningún momento le dijo que el arrendamiento estaba a punto de cumplirse, sin perjuicio de la obligación que tiene el agente profesional de verificar la situación jurídica de la finca. A partir de recibir la nota de encargo, el agente inmobiliario tenía diversas responsbilidades. A principios del mes de abril de 2017, se celebró una reunión en las oficinas de TECNOCASA en la que estuvieron presentes, el Sr. Casimiro de TECNOCASA, la hija de la arrendataria, Doña Catalina, y su hija, Doña Covadonga. Se le planteó a Doña Catalina el ofrecimiento de otra vivienda y dijo que sólo se marcharían si les ofrecían un piso céntrico. Esa era la última comunicación que tuvieron en relación con este tema hasta recibir la demanda. Y, tampoco habían recibido ninguna cantidad. Nunca les informaron de nada más. ESTUDI BDN PROGRES 2016 carecía de poder para contratar compraventa en nombre de ellos. La hoja de encargo firmada por su hija sólo autorizaba para firmar un contrato de arras o señal (nunca compraventa) que fuera coherente con la situación arrendaticia de la vivienda y respetuoso de los derechos de la arrendataria. Por ello el contrato de compraventa que se dice firmado, sería nulo. Para que puedan existir arras penitenciales, es preciso que haya contrato de compraventa perfeccionado. La codemandada se extralimitó en la firma del documento de arras y en el cobro de cantidades en ese concepto. Para el caso de que se considerase que los contratos firmados por la inmobiliaria con los actores fueran vinculantes para ellos, alegaban que no se había producido ninguna entrega de dinero que perfeccionase las arras y generase la obligación de ellos de restituirlas; y no existió incumplimiento imputable a ellos de la obligación de otorgar contrato de compraventa. No habría solidaridad. De haberse entregado las arras, serían confirmatorias.
ESTUDI BDN-PROGRÈS 2016, S.L. también se opuso a la demanda, y formuló, al propio tiempo, reconvención.
Alegó, en síntesis, esta demandada, que carecía de legitimación pasiva, ya que no era parte en la relación contractual entre vendedora y compradora, ya que era un simple intermediario. La acción debería haberse dirigido sólo contra la parte vendedora. No es cierto que las arras fueran penales, sino que eran penitenciales. Tampoco era cierto que los actores le hubieran encargado la venta de su vivienda, la encargaron a Estudio Lloreda 2015, S.L. Los actores supieron desde un primer momento que la vivienda estaba alquilada. Si el precio inicialmente pactado se amplió en 31.000 € es porque la propiedad no aceptó la propuesta de los compradores, que no estaba ajustada al precio de venta y no incluía la cuantía que debían percibir las inquilinas por desalojar la vivienda, y lo sabían perfectamente los compradores porque conocían su existencia y el contrato de arrendamiento en vigor. Ella recibió en fecha 27 de marzo de 2017 el encargo de venta por parte de la propiedad, por el precio de 300.000 €, sin que le transmitiese la existencia de inquilinas. Con posterioridad, al visitar la vivienda, lo constató, habló con la propiedad y le dijeron que no había problema, que se podría visitar la vivienda y que las inquilinas estaban conforme en marcharse, pero querían percibir 25.000 €. En esas condiciones hizo la gestión de venta. Los actores vieron la vivienda, les gustó y realizaron el 24 de abril de 2017 la propuesta de compraventa por importe de 200.000 €. Ella trasladó la propuesta a la propiedad, que no la aceptó, pero se avino a rebajar sus pretensiones. Intermedió para acercar posturas y los vendedores firmaron con ella un nuevo documento de encargo de venta que es de fecha 24 de abril de 2017, en el que se fijaba la cantidad de 200.000 € netos para la propiedad, y la cantidad de 25.000 € que deberían percibir las inquilinas, y la propiedad mantuvo que la vivienda se transmitiría libre de cargas. Esto se les transmitió a los compradores, y se les indicó que la vendedora quería percibir 200.000 € netos, a lo que se habría de añadir 25.000 € para las inquilinas para resolver el contrato de arrendamiento, y los honorarios que ella percibirá de la propiedad, que fijaron en 6.000 €, de ahí que cinco días después se hiciese la propuesta de 231.000 € y que la vivienda se transmitiría libre de cargas, porque eso era lo que transmitía la vendedora. El día 31 de enero de 2018 se volvió a fijar el precio en 200.000 euros, pero la actora no decía que en esa misma fecha las partes suscribieron un documento de declaración de comisión, y se añadieron a sus honorarios la cantidad de 25.000 € para las arrendatarias, por lo que la suma seguía siendo la misma. Era tal el conocimiento de los compradores sobre el contrato de arrendamiento que en fecha 31 de enero de 2018 decidieron ampliar el contrato de arras incluyendo como condición resolutoria que la compraventa sólo se consumaría si la vivienda estaba libre de arrendatarios.
Esta demandada solicitó la desestimación de la demanda frente a ella, y, subsidiariamente, para el caso de que se diera lugar a la resolución, que la devolución a los actores de la cantidad entregada lo fuese sin duplicar.
ESTUDI BDN-PROGRÈS 2016, S.L, formuló, al propio tiempo, reconvención, para que se condenara a los actores al pago de la cantidad de 7.260 €, en concepto de honorarios en virtud del documento de declaración de comisión de fecha 29 de abril del 2017, en el que se pactó una comisión por su intermediación en la compraventa de la vivienda, que debían abonar los demandados reconvencionales en el momento en que se aceptase la propuesta de compraventa por la vendedora.
Los actores- demandados reconvencionales se opusieron a la reconvención formulada por ESTUDI BDN-PROGRÈS 2016, S.L., alegando, entre otros motivos, la abusividad de la cláusula contenida en el documento denominado 'Declaración de Comisión-Compraventa', de 29 de abril del 2017.
La sentencia de primera instancia razona que no se llegó a firmar ningún contrato de compraventa entre compradores y vendedores por lo que la pretensión resolutoria debe decaer. En cuanto a las arras, deben ser devueltas a los actores por la inmobiliaria, que fue quien las retuvo, y además, duplicadas, según lo pactado, en los mismos términos en que lo estaría el vendedor. Desestima la demanda frente a los vendedores y la reconvención de la Inmobiliaria. No condena en costas a la Inmobiliaria al haberse estimado parcialmente la demanda frente a ella, impone las costas de los demandados absueltos a la actora, y a la actora reconvencional las de la reconvención.
Contra dicha sentencia se alza ESTUDI BDN-PROGRÈS 2016, S.L, alegando, en síntesis: 1) No se deberían haber tenido en cuenta las grabaciones aportadas por la parte demandante por no haber aportado una prueba pericial que acredite que no han sido manipuladas ni cortadas, ni corroborado su contenido por ninguna prueba, amén de que sólo harían prueba de una conversación no de la veracidad de lo que se dijo. 2) Errónea valoración de la prueba y falta de legitimación pasiva. No ocultaron a los compradores la existencia de inquilinas, y si no se llegó a formalizar la compraventa no fue por culpa de ninguna de las partes, sino porque no se pudo encontrar una vivienda adecuada para éstas. En su caso deberían devolver la cantidad sin duplicar. 3) Errónea valoración de la prueba en cuanto a la desestimación de la reconvención. El vendedor aceptó la oferta de los compradores.
Don Victorino y Doña Paulina se opusieron al recurso e impugnaron la sentencia para que se estimaran todos los pedimentos que se hubieran desestimado respecto de todos los demandados, y se desestimara íntegramente la reconvención de Estudi BDN, con condena en costas solidaria para todos los demandados.
Don Torcuato y Doña Palmira, se opusieron al recurso de apelación de ESTUDI BDN-PROGRÈS 2016, S.L.
La apelante principal no se opuso a la impugnación de los actores.
Antes de pasar a analizar el recurso de apelación de la codemandada y la impugnación de la demandante, es precio hacer alguna consideración sobre el ámbito al que puede circunscribirse esta última.
La impugnación es una oportunidad que se concede al litigante que inicialmente no recurrió, pese a que la sentencia dictada no le haya reconocido totalmente la concreta tutela pretendida, de arrepentirse de su decisión inicial, precisamente a consecuencia de que su adversario no se ha aquietado.
De esta forma, el impugnante se convierte en apelante, como si hubiera recurrido de forma autónoma.
La impugnación no es, por tanto, sino otra apelación contra la sentencia. Pero con limitaciones.
La jurisprudencia relativa a la impugnación de sentencia, de la que es ejemplo la STS de 6 de marzo de 2014, ha señalado que son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
1) El primero consiste en que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia. La impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado ( STS núm. 869/2009, de 18 enero de 2010 ). Este requisito ha sido matizado en los casos de pluralidad de partes.
2) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que 'el artículo 461 .4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado'.
La STS num. 632/2013, de 21 de octubre , ha declarado:
'No sucede lo mismo con quien ahora recurre, puesto que inicialmente no apeló y dejó transcurrir el plazo concedido para oponerse al recurso interpuesto por el otro codemandado, utilizando el trámite de impugnación de la parte actora, inicialmente apelado, para introducir una nueva impugnación en ningún caso autorizada por el artículo 461 .4 de la LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se de traslado únicamente al apelante principal, lo que revela que este escrito no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado ( STS 13 de enero 2010 )'.
La parte actora no apeló la sentencia, sino que aprovechó la oposición al recurso interpuesto por ESTUDI BDN PROGRES 2016, S.L. para impugnarla.
Sin embargo, no dirigió la impugnación sólo contra el apelante, sino que al impugnar solicitó que se estimara totalmente su demanda, también, contra los otros demandados que habían quedado absueltos, desbordando con ello el alcance que puede tener este 'recurso sobrevenido'.
En consecuencia, sólo podrán analizarse aquellos extremos de la impugnación que vayan dirigidos contra el inicial apelante, es decir, contra ESTUDI BDN. La absolución de los otros codemandados, y la condena a la actora de las costas causadas por su intervención son pronunciamientos que han devenido firmes.
La apelante alega, en primer lugar, que no se deben tener en cuenta como prueba las grabaciones consistentes en documentos núms. 23 y 24 y 27 a 30 de la parte actora porque no ha aportado ningún medio de prueba que corrobore la autenticidad de las mismas, se hicieron vulnerando el derecho a la intimidad de las arrendatarias de la vivienda objeto del procedimiento, y, en cualquier caso, no hacen prueba de la veracidad de lo que dijeron.
Los documentos 23 y 24 son fotografías de una de las inquilinas tomadas en la vía pública por lo que ningún reproche puede hacérseles, con independencia de que resulten irrelevantes como medio probatorio.
Los documentos 27 y 28 son grabaciones de conversaciones telefónicas entre el actor y el comercial de ESTUDI conocido como ' Casimiro', que era quien estaba interviniendo en la operación en aquel momento, y han sido reconocidas por el propio comercial en prueba testifical.
Y, por último, los documentos 29 y 30, sí son los videos con las arrendatarias, una de las cuales ha corroborado en prueba testifical, en esencia, las conversaciones que se reflejan en los mismos, por lo que no sería preciso tener en cuenta el contenido de dichas grabaciones, bastando con acudir a la prueba testifical, por lo que la cuestión relativa a si se vulneraron derechos fundamentales de esas personas y por ello no pueden ser tomadas en consideración de conformidad con lo que establece el art. 287 LEC, resulta irrelevante a los efectos del presente recurso.
La apelante alega que la sentencia ha valorado la prueba erróneamente, e insiste en su recurso en su falta de legitimación pasiva, pues partiendo de que la cantidad entregada por los actores lo fue en concepto de arras, alega que ella no fue la contratante, sino una mera intermediaria que estaba autorizada a recibir arras hasta de un 20 % del precio de la vivienda, por lo que no puede ser la condenada a devolverlas dobladas.
También alega que habría quedado probado que no engañó a los actores en cuanto a que la casa tenía inquilinos de renta antigua, y que aun así aquéllos estuvieron de acuerdo en seguir con la operación, y si no se llegó a formalizar la compraventa fue porque no se pudo encontrar un inmueble adecuado para las arrendatarias, lo que no sería responsabilidad de ninguna de las partes, por lo que en su caso, se debería devolver sólo la cantidad entregada.
Dos son las relaciones jurídicas que hay que analizar para determinar la responsabilidad de ESTUDI, la existente entre ella y los compradores, y entre ella y los vendedores, representados estos últimos por su hija Palmira.
Los compradores suscribieron hasta tres documentos denominados '
En el primero se ofertaba un precio de compra por la vivienda de 200.000 €, de los cuales se habían entregado ya 2.400 €, y se decía que se entregarían 17.600 € a la fecha del otorgamiento del contrato privado de compraventa, que se preveía antes del 10 de mayo de 2017, y el resto, a la fecha de la escritura pública, antes del 31 de diciembre de 2017.
En el segundo, la oferta era de 231.000 €, y las fechas previstas para el contrato privado y la escritura pública, las mismas.
En ninguno de los dos se decía que la finca estuviese arrendada, si bien está admitido que los actores fueron a visitar la vivienda y pudieron ver que se hallaba ocupada.
En cualquier caso, aun cuando no se informase a los actores en un primer momento de la existencia del arrendamiento, lo cierto es que después lo conocieron y aun así siguieron con la operación, según ha quedado ampliamente probado en los autos, por lo que la cuestión no es tanto que no supieran que la finca estaba arrendada, -que sí que lo sabían-, como qué es lo que se les dijo en la Inmobiliaria en relación con este arrendamiento.
En la última propuesta de contrato, de fecha 31 de enero de 2018, ya se hizo constar que el inmueble sólo se transmitiría libre de arrendatarios. En éste, además, se volvió a rebajar el precio a 200.000 €, de los cuales ya habían satisfecho los actores los 2.400 € iniciales, y también, 17.600 €, en fecha 18 de mayo de 2017, y el resto se convino que se pagaría al otorgamiento de la escritura pública, que quedó fijada para el día 30 de abril de 2018.
La apelante insiste en que ella fue una mera intermediaria, por lo que no podría venir obligada a devolver las arras duplicadas, ya que estaba autorizada a recibir arras hasta 40.000 € (20 % del precio), por lo en modo alguno podría entenderse que se extralimitó de sus funciones, y, además, que la parte vendedora aceptó la oferta de compra.
No es ello, en absoluto, lo que ha quedado probado en autos.
Es cierto que la apelante estaba autorizada a recibir arras o señal del comprador por importe hasta de un 20 % del precio de venta, y a retenerlas como depositario hasta la firma del contrato de compraventa. Así se estableció en el primer encargo de venta del inmueble conferido por los propietarios, representados por su hija Palmira, en fecha 27 de marzo de 2017, en el que se fijaba un precio de venta de 300.000 € (doc. 1 de la contestación). Y, también el segundo, que aunque lleva la misma fecha, se suscribió con posterioridad, según reconoció el representante legal de ESTUDI en el acto del juicio (doc. 2).
Este segundo documento, se confeccionó, según explicó, para adaptar la Nota de Encargo a la oferta que habían hecho los actores. Y en el mismo se estableció como precio el de 200.000 € (libres para el propietario), y se hizo constar: '
La hija de los propietarios declaró que esta segunda Nota de encargo se firmó por una cantidad inferior, pero como ESTUDI sabía que había unas inquilinas de renta antigua, si había un posible comprador se les tendría que dar una indemnización para que se fueran, y es por eso por lo que se puso esa cantidad de 25.000 €. Para negociar la indemnización con ellas, pero si la aceptaban, porque tampoco tenían claro que fueran a hacerlo, ya que no habían hablado todavía con las inquilinas.
En la segunda Oferta de compraventa suscrita con los actores en fecha 29 de abril de 2017 se modificó el precio, que pasó a ser de 231.000 €, lo que coincidiría con la segunda Nota de encargo de los vendedores (200.000 € + 25.000 para las inquilinas), más la cantidad de 6.000 € más IVA, aceptada como comisión a pagar por los compradores en esa misma fecha 29 de abril de 2017 (doc. 3 de la contestación).
Si se ponen en relación los documentos firmados por la apelante con los actores, y los firmados por ella con los demandados, ciertamente hay una coincidencia en cuanto a las condiciones económicas establecidas para unos y otros, pero la coincidencia no fue total, en absoluto. La diferencia fundamental estribaba, no en el precio, sino en el tratamiento del contrato de arrendamiento en virtud del cual estaba ocupada la vivienda.
El representante legal de ESTUDI reconoció en el acto del juicio, sin ningún resquicio, cuales habían sido las condiciones de la propiedad, y es que no querían que se firmara ningún documento hasta que no estuviera resuelta 'la salida' de las inquilinas, comprometiéndose a otorgar escritura pública de compraventa directamente si se lograba.
También manifestó que formaba parte del encargo profesional conferido por Doña Palmira, en nombre de los propietarios, buscar una solución para las arrendatarias.
La cuestión es que, según declaró Doña Palmira, las arrendatarias no estaban interesadas en una indemnización, sino en que se les buscase una vivienda donde pudieran trasladarse, lo que igualmente confirmó el representante legal de la actora. Por eso, declaró aquél, les buscaron un piso de alquiler, pero por el tipo de piso que querían y el precio de arrendamiento que estaban dispuestas a pagar era imposible encontrar ninguno. Incluso se vio la posibilidad de que los propietarios comprasen una nueva vivienda, lo que admitió también Doña Palmira al señalar que el comercial Casimiro le dijo que posiblemente recibirían unos bajos que se podrían reformar, pero jamás le volvieron a llamar para ver ese inmueble, ni volvió a saber nada más del asunto.
Por el contrario, lo que la Inmobiliaria les dijo a los actores sobre las arrendatarias fue muy distinto porque ya desde el primer documento de 'Oferta de Compraventa' suscrito se fijó una fecha para el otorgamiento tanto del contrato privado de compraventa, como de la escritura pública, lo que estaba en abierta contradicción con los términos del encargo de los vendedores, según el cual no se iba a firmar ningún contrato hasta que el tema de las inquilinas estuviera resuelto y en la fecha de la suscripción de la Oferta de compra ni se había resuelto el tema de las inquilinas, ni había siquiera en perspectiva alguna solución.
En el último documento, de fecha 31 de enero de 2018, se hizo constar expresamente que el inmueble sólo se transmitiría si estaba libre de arrendatarios, fijándose, entonces ya, sólo una fecha, la de la escritura pública de compraventa, para el día 30 de abril de 2018, sólo tres meses después.
Esa cercanía de fechas hace que cobre verosimilitud la alegación de los demandantes de que se les aseguró que las inquilinas iban a marcharse y cuando se firmase la escritura pública ya se habrían ido porque les vencía el contrato.
Eso es lo que los actores transmitieron a las inquilinas el mismo día que estaba fijado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en una visita que hicieron a la casa, según declaró una de ellas, Doña Catalina, la cual les manifestó que les estaban engañando.
Por lo demás, ese engaño quedó corroborado con el reconocimiento que hizo el comercial que intervino en la operación, Maximo, conocido como ' Casimiro', de que su voz era la que se oía en las grabaciones de conversaciones telefónicas aportadas por los actores (doc. 16, 17, 18, 19, 27 y 28).
De todo lo anterior resulta que ESTUDI BDN traspasó claramente los límites del mandato conferido por los vendedores, no ajustándose a las instrucciones recibidas, porque aseguró a los actores que las inquilinas iban a marcharse y que el día 30 de abril de 2018, se otorgaría la escritura pública de compraventa y ya se habrían ido, cuando no era así y los vendedores habían hecho la advertencia clara de que era una condición ineludible que se solucionase el tema de las inquilinas.
El art. 1.725 CC, aplicable por razones temporales al mandato conferido por los vendedores, establece que '
Igual consecuencia establece el art.622.22.3 CCCat., si bien no resulta aplicable porque entró en vigor el 1 de enero de 2018.
En consecuencia, y como quiera que en las Propuestas de Compraventa firmadas por los actores se otorgaba la condición de arras del art. 1.454 CC a las cantidades entregadas, cuando hubiera conformidad con el Encargo de Venta suscrito por el vendedor, y la intermediaria les hizo creer mendazmente que era así, es la intermediara, y no los vendedores, quienes tienen que pechar con la obligación de devolver las arras duplicadas, como concluye la sentencia de primera instancia.
La apelante también impugna la decisión de desestimar la reconvención formulada contra los actores para el cobro de sus honorarios.
Sostiene en su recurso que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa quede consumada, y, en este caso habría quedado cumplida ya en fecha 29 de abril de 2017, que fue cuando los vendedores ofertaron 231.000 €, coincidiendo con el precio de venta que pretendía obtener la vendedora.
La sentencia de primera instancia llega a tildar de sonrojante la pretensión de la inmobiliaria de reclamar a los actores sus honorarios, y este Tribunal comparte esa apreciación.
Es cierto que compradores y vendedores estaban de acuerdo en el mismo precio para la compraventa, pero sobre la base de que la vivienda estaría libre de arrendatarios cuando se formalizase, y la intermediaria no pudo tener ese convencimiento nunca porque nunca se dieron las condiciones necesarias para ello.
El incumplimiento de ESTUDI es evidente, y, además no sólo incumplió sino que actuó con mala fe al engañar a los actores diciéndoles que la propietaria iba a comprar una vivienda para que la ocuparan las arrendatarias, y diciéndoles incluso las fechas en las que se iba a otorgar la escritura de compraventa de esa inexistente vivienda, cuando todo ello era radicalmente falso.
Procede, en consecuencia, la desestimación total del recurso.
Como ya hemos razonado anteriormente, la impugnación de los actores que puede analizarse es la referida a su reclamación frente a la Inmobiliaria, lo que se concreta en los pronunciamientos relativos a la resolución del contrato de compraventa, y de costas.
Por lo que se refiere a la pretensión de que se declare resuelto el contrato de compraventa, coincidimos con la sentencia de primera instancia en que no se llegó a suscribir un contrato de compraventa, haciendo nuestros los razonamientos contenidos en la misma con el fin de evitar inútiles repeticiones.
Ahora bien, aun siendo ello así, lo cierto es que esa pretensión de declaración de resolución no tenía otro sentido que el meramente instrumental, para sustentar la petición de la devolución por duplicado de las cantidades entregadas en atención a la compraventa proyectada, resultando, además, innecesaria.
El real interés de los demandantes se centraba en la condena al pago de la cantidad reclamada, y el de los demandados en combatir aquélla.
Pues bien, esa condena al pago de la cantidad doblada se ha estimado respecto de la Inmobiliaria, por lo que frente a esta demandada, la estimación puede considerarse sustancial, resultando procedente, por tanto, su condena en costas, por aplicación del art. 394.1 LEC.
Las costas del recurso de apelación serán de cargo de la apelante ( art. 398.1, en relación con el art. 394.1 LEC), sin que proceda la condena en costas de la impugnación ( art. 398.1 LEC).
Fallo
Con pérdida del depósito consignado.
La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.
Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.
Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.