Sentencia CIVIL Nº 206/2018, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 554/2017 de 14 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
NIG P.V. / IZO EAE: 48.06.2-17/000190
NIG CGPJ / IZO BJKN :48044.42.1-2017/0000190
Recurso apelación juicio verbal desahucio por falta de pago LEC 2000 554/2017 - J
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Getxo / Getxoko
Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 1 zk.ko ZULUP
Autos de Juicio verbal desahucio 32/2017(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Carlos Miguel
Procurador/a / Prokuradorea: MARIA BASTERRECHE ARCOCHA
Abogado/a / Abokatua: JOSE MANUEL ARGARATE ORTIZ
Recurrido/a / Errekurritua : Luis Pedro
Procurador/a / Prokuradorea: EDUARDO RAMON LOPEZ CRUZ
Abogado/a / Abokatua: NICOLAS BAELO GARCIA
SENTENCIA Nº: 206/2018
ILMAS. SRAS.
Dña. MARÍA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ
Dña. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dña. MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En BILBAO, catorce de junio de dos mil dieciocho
En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA Nº 32/17
seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Getxo y del que son partes como
demandante Carlos Miguel , representado por la Procuradora Sra. Basterreche Arcocha y dirigido por
el Letrado Sr. Argarate Ortiz y como demandada Luis Pedro , representado por el Procurador Sr. López
Cruz y dirigido por el Letrado Sr. Baelo García, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª
LEONOR CUENCA GARCÍA.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Por el Juzgador de primera instancia se dictó con fecha 20 de setiembre de 2017 sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: ' Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales María Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Carlos Miguel , contra Luis Pedro , condenando a Carlos Miguel a pagar las costas procesales causadas.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Carlos Miguel y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación y emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Seguido este recurso por sus trámites se señaló el día 12 de junio de 2018 para su votación y fallo.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que la duración de la grabación del Cd correspondiente al acto de juicio es la de 60 minutos y 59 segundos.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del Derecho, se estime su demanda y se declare resuelto el contrato de arrendamiento de temporada de la vivienda sita en Getxo, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 . y parcela de garaje nº NUM002 , condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y a dejar libre la referida vivienda y anejo, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere, con imposición de las costas.

Y ello por entender que habiendo las partes en litigio celebrado un contrato de compraventa privado con fecha 30 de julio de 2015 sobre la vivienda objeto de este procedimiento y otros elementos, reservándose esta parte, como vendedora, su dominio y posesión hasta el total pago del precio, el cual debía efectuarse, como más tarde, el día 30 de mayo de 2016, resulta que el demandado, como se recoge en la resolución recurrida, interesó su posesión para efectuar los trámites precisos para alcanzar la propiedad y elevar a escritura pública el contrato y entre ellos la solicitud ante el Ayuntamiento de Getxo de la legalización del bajo cubierta, NUM003 ., unido a la vivienda NUM001 . junto con la realización de alguna obra, de ahí que se formalizara un contrato de arrendamiento de temporada para uso distinto del de vivienda con fecha 1 de enero de 2016 y una duración de cinco meses, fecha coincidente con la fijada como límite para el pago del precio en el contrato de compraventa.

Contrato que se va prorrogando al prorrogarse la fecha de pago hasta el día 30 de setiembre de 2016, dándose la circunstancia de que el demandado-vendedor llegada la referida fecha remite un burofax a esta parte resolviendo el contrato de compraventa, el cual coincide temporalmente con el requerimiento que se le envió para que abonara el precio pendiente de pago en el plazo de siete días ( art. 1504 Cº Civil) y designara Notaría para la elevación del contrato a escritura pública, estando, por ello resuelto el contrato al no haber satisfecho el mismo la parte compradora.

Por tanto, incumplida la condición que determina el contrato de arrendamiento de temporada y vencido su plazo, ante el no desalojo por el arrendatario demandado, no cabe otra resolución que la estimación de la demanda al quedar aquel resuelto Es más el Sr. Luis Pedro mediante carta de fecha 26 de diciembre remitida por burofax dio por resuelto el contrato de compraventa al no poder conseguir del Ayuntamiento de Getxo el cambio del uso del camarote a vivienda.

De lo así considerado, siendo ello lo que se deduce de la prueba practicada, no puede sino inferirse que el Juzgador yerra en su valoración cuando determina que estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sujeto a la LAU de 1994, pues tal conclusión resulta contradictoria, con lo que entiende es el objeto del debate, esto es la interpretación de los contratos, ya que no tiene sentido que: .- de ser tal naturaleza de la relación entre las partes, se produzca prórrogas en el plazo del contrato de arrendamiento coincidentes de nuevo con la fecha pactada para el pago del contrato de compraventa.

No estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra.

.- se diga que la finalidad del contrato fue la de facilitar los trámites precisos para alcanzar la propiedad y elevar a escritura pública el contrato de compraventa y luego se insista en que el contrato de arrendamiento lo era para ser la sede de la vivienda familiar del arrendatario, ya que en ella vive de continuo, aunque sin título alguno que le legitime.

Esto es, para qué se va a celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda del art. 9 y ss LAU de 1994 si el demandado había firmado un contrato de compraventa privado a cumplir por el que adquiriría su propiedad, estando aquel sujeto a la condición derivada del cumplimiento de este último contrato.

.- se diga que los términos del contrato de arrendamiento son claros, de cuya lectura se infiere que es un contrato de arrendamiento de temporada y luego se concluya que no lo es.

.- el precio satisfecho de 750 euros no es una renta como tal, sino que solo sirve para cubrir los gastos de mantenimiento y servicios de la vivienda, abonando esta parte por una vivienda más pequeña una renta superior, lo que no se compagina con la necesidad que por razones familiares determino la decisión de vender la misma para la obtención de un capital.

Todo ello entraña la vulneración de la doctrina jurisprudencial en la materia que se cita en nuestro escrito de interposición del recurso de apelación.



SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente el análisis de lo ajustado a derecho o no de la sentencia de instancia cuando desestima la demanda implica considerar como elemento determinante para tal decisión cuál es la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que une a las partes en litigio, cuya resolución se pretende, para lo cual se ha de establecer una serie de premisas fácticas y jurídicas, a saber: I.- Cuestiones de hecho.

De la prueba practicada en la instancia se deduce que: a.- el día 30 de julio de 2015 entre las partes en litigio, el actor como vendedor y el demandado como comprador, celebraron un contrato de compraventa privado cuyo objeto eran tres elementos: A) la vivienda NUM001 del portal nº NUM000 de CALLE000 .

B) tres ciento cincuenta y cinco avas partes del local nº NUM004 o NUM005 destinado al aparcamiento y trasteros independientes.

Participación que se concreta en la utilización exclusiva y excluyente de la parcela señalada con el nº NUM002 y del trastero nº NUM006 .

C) el camarote nº NUM007 sobre la planta NUM001 , bajo cubierta denominado derecha-derecha del portal nº NUM000 de CALLE000 .

Estableciéndose entre otras cláusulas las siguientes: ' .- TERCERA: ' Hasta su otorgamiento y pago total del precio, la parte Vendedora mantendrá el dominio y la posesión del objeto de la compraventa, al tratarse de tres inmuebles con registros independientes y una vez realizado el cambio de uso a vivienda de la finca denominada camarote de la planta NUM003 descrita en el apartado C, del Exponendo I. La parte vendedora autoriza a la compradora, a poder vender las fincas señaladas en el Exponendo I. apartados A, B y C, en una sola escritura y a un solo comprador o independientemente, si bien solo se podrá vender por separado la finca señalada en el Exponendo I. con la letra C. La candidad recaudada con la venta del Inmueble señalado con la letra C del Exponendo I., será íntegramente para la parte vendedora que figura en este contrato de compraventa, siguiendo con la compraventa hasta la fecha indicada para la escrituración. La cantidad entregada como señal de Arras, se asignará a la vivienda y plaza de garaje señalados en el Exponendo I apartados A y B.

En el supuesto de venta de la finca señalada en el Exponendo I apartado C) independientemente del resto de las otras dos, las obras necesarias para independizar esta finca de la señalada en el apartado A) del mismo Exponendo, serán por cuenta y cargo de la ahora Compradora.

.- CUARTA: '....

La finalidad de esta compraventa es que el Comprador pueda adquirir los inmuebles señalados en el Exponendo I apartados A, B y C.

Que el inmueble que actualmente consta como Camarote se pueda cambiar su uso a vivienda antes de la escrituración.

Si por cualquier circunstancia no se consiguiese cambiar el uso del Camarote a uso de vivienda, el comprador podrá dar por resuelto el contrato (devolviendo el vendedor las cantidades recibidas por el comprador hasta la fecha, sin penalización alguna), o bien podrá seguir con la compraventa y escriturar los inmuebles señalados en el Exponendo I apartados A, B y C como uso y destino según constan en las notas simples que se adjuntan.' ( doc. nº 2 demanda no impugnado).

Con fecha 31 de mayo de 2016 las partes acordaron ampliar la fecha cumplimiento prevista en la cláusula tercera al día 30 de junio de 2016, que de nuevo se amplía con fecha 28 de junio de 2016 hasta el día 15 de setiembre de 2016 y finalmente el día 23 de setiembre de 2016 hasta el día 30 de setiembre de 2016 ( doc. nº 2 y 3 demanda y doc. nº 1 y 2 contestación no impugnados, interrogatorio demandado, minuto 16,28 y ss y 19,41 y ss Cd nº1).

b.- el día 1 de enero de 2016 las partes en litigio firman un contrato de arrendamiento de la vivienda NUM001 . objeto del contrato de compraventa, que denominan de temporada y en el que los efectos que ahora nos interesan se pactan las siguientes cláusulas: ' SEGUNDA.- Destino La finca arrendada se destinará a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, únicamente por la temporada correspondiente a los cinco primeros meses del año 2016.

TERCERA.- Duración El presente contrato entrará en vigor el 1 de enero de 2016, y tendrá una duración de cinco meses a contar desde dicha fecha y quedando extinguido el 31 de mayo de 2016 .



CUARTO.- Renta Ambas partes acuerdan fijar una renta mensual de SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (750,00 EUROS), cantidad inicial, fija y periódica que el inquilino se obliga a pagar en mensualidades anticipadas y se hará efectiva dentro de los 5 primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta corriente del arrendador nº ES50 3035 0066 19 0661018569.

El pago de la mensualidad de Enero deberá hacerse efectiva antes del miércoles 13 de Enero de 2016.

En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales y la rescisión inmediata de este contrato.

El día 31 de Mayo a las 23:59 el arrendatario se compromete a abandonar el inmueble y dejarlo en el mismo estado en el que lo encontró, a no ser que con anterioridad haya cumplido con el contrato privado de compraventa y escriturado el inmueble, en cuyo caso ya sería propietario del mismo.

En el caso de que el arrendatario no se haya convertido en propietario del inmueble y no haya abandonado el mismo en el día y hora marcados, autoriza al arrendador a que solicite a las autoridades competentes su desalojo inmediato sin necesidad de recurrir a los tribunales.

QUINTA.- Gastos generales y de Servicios individuales Correrán a cargo del arrandador los gastos de comunidad de propietarios, cuotas fijas y derramas. La vivienda está dotada de suministro de agua fría y eléctrico, siendo también de cuenta de la parte arrendadora los recibos que emitan las empresas suministradoras siempre que dichos recibos estén dentro de los márgenes razonables de consumo. No se incluye el teléfono.

...'.

El plazo de duración sufrió las modificaciones antes indicadas respecto del plazo de cumplimiento del contrato de compraventa, incluyéndose como objeto arrendado además de la vivienda NUM001 . que no la planta superior, el trastero y el garaje en el documento fechado el día 31 de mayo de 2016, lo que supuso el incremento de la renta inicialmente pactada de 750 euros en 60 euros, abonándose desde entonces la cantidad de 810 euros (doc. nº 1 y 3 demanda y doc. nº 1, 2 y 6 a 9 contestación no impugnados, interrogatorio demandado, minuto 16,28 y ss y 19,41 y ss Cd nº1).

c.- llegadas las fechas señaladas no se abona el precio pendiente de pago, instando la parte compradora la resolución del contrato de compraventa en carta de fecha 29 de setiembre de 2016 por la imposibilidad de cambio de uso del camarote ante el decreto del Ayuntamiento de Getxo, voluntad que reitera en la carta de fecha 26 de diciembre de 2016, mientras que la parte vendedora por carta de 30 de setiembre de 2016 le requiere para que en el plazo de siete días designe Notario autorizante de la escritura abonando el día de la firma el resto del precio pendiente de pago, entendiendo que de no hacerse así, al amparo del art. 1504 Cº civil, el contrato se da por resuelto (doc. nº 4 a 6 demanda no impugnados).

d.- en este tiempo el demandado, y ello no es un hecho controvertido, ha habitado y habita el bien arrendado, a la vez que ha realizado diversas gestiones ante el Ayuntamiento de Getxo: 1.- con fecha 19 de julio de 2016 presentó diversas solicitudes: .- comunicación previa de licencia de obra de reforma de la vivienda en relación con la vivienda NUM001 . ( doc. nº 3 contestación).

.- comunicación previa de reforma de la vivienda NUM003 ., lo que determinó que se emitiera informe, el día 2 de agosto de 2016, por la arquitecta técnica municipal en el sentido de que no hay tal vivienda autorizada, siendo un trastero del bajo cubierta que en la realidad es una vivienda independiente distribuida como tal, ante lo cual se incoó expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística en setiembre de 2016 dirigido contra el Sr. Luis Pedro quien en escrito de 31 de octubre de 2016 manifiesta no ser propietario de la vivienda ni haber ejecutado las obras constatándose que la propiedad lo era el hoy actor, el Sr. Carlos Miguel , lo que determina que por decreto municipal de 22 de febrero de 2017 se archive el expediente dirigido contra el Sr. Luis Pedro y se incoe, por los mismos motivos, otro contra el Sr. Carlos Miguel ( doc. nº 4 demanda y f. 109 y ss ).

.- para la instalación de contenedor en la vía pública. ( doc. nº 4 contestación).

2.- ante la incoación de expediente urbanístico como consecuencia de la certificación registral remitida por el Registrador de la Propiedad, en abril de 2016 en relación una obra nueva consolidada por antigüedad de cambio de uso de camarote a vivienda de la planta NUM003 . de la casa nº NUM000 de la CALLE000 , se dictó decreto municipal de fecha 22 de julio de 2018 declarando dicha obra clandestina al haber prescindido de la oportuna licencia municipal, con las consecuencias a ello inherentes (doc. nº 5 contestación y certificación registral ( f. 113 y ss) .

II.- Cuestiones de derecho.

En relación con el contrato de arrendamiento de temporada, que es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, excluido de la regulación de la LAU de 1964 ( art. 2 nº 1 ) como de la LAU de 1994 ( art. 3 nº 2), debemos destacar las siguientes resoluciones judiciales en relación a su significado: .- la Audiencia Provincial de Granada, Sec. 3ª en su sentencia de 2 de febrero de 2016 declara: '

SEGUNDO.- Dispone el artículo 3 de la LAU de 1.994 'Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren'. En consecuencia, queda claro que los llamados por la LAU 'arrendamiento de temporada' tiene la consideración de 'arrendamiento para uso distinto del de vivienda', y como tales les resulta de aplicación lo establecido en el número tercero del artículo 4 de la LAU , conforme al cual 'los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 diciembre 1999 , dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.

Según reiterada jurisprudencia 'la nota esencial que caracteriza a los arrendamiento de temporada a que se refiere, en su núm. 1º, el art. 2º de la LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujeto, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en SS. de 17 diciembre 1960 , 8 febrero 1962 , 30 marzo 1974 , 4 febrero 1975 y 30 junio 1976 , según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de lo que cabe inferir la intención de las partes. Es cierto que en el expositivo II del contrato se dice expresamente que las partes llevan a cabo el 'presente contrato de arrendamiento de temporada', y en el expositivo III se dice que 'ambas partes establecen que el presente contrato tiene el carácter de 'arrendamiento de temporada', y, por último, en el expositivo séptimo, se dice que el contrato se regirá 'por lo libremente pactado en el presente contrato, y en todo lo no recogido en el mismo, por lo determinado en el Título III de la citada Ley, y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

.- Esta Sala, Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bizkaia, ha declarado: a.- en su sentencia de 14 de diciembre de 2000: ' Y así, ante la ausencia de un contrato escrito que nos permita conocer cuál era la voluntad de las partes a la hora de celebrarlo, debemos deducir tal no solo de los actos anteriores y coetáneos a su celebración, sino de los ulteriores, teniendo en cuenta que de modo tradicional por la doctrina y la Jurisprudencia de las Audiencias ( Ap. Vizcaya Sec. 5ª S. 16 y 23 de Junio de 2000, entre otras) y del Tribunal Supremo Sala Primera expuesta, entre otras, en su sentencia de 15 Diciembre de 1999 se ha estimado que 'La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm. 1º el art.

2º LAU de 1964 para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas habitarla transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de 'temporalidad' de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, y no a la necesidad de habitar permanentemente ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en ss. 17 dic. 1960, 8 feb. 1962, 30 mar. 1974, 4 feb. 1975 y 30 jun.

1976, según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes'.

b.- en su sentencia de 3 de octubre de 2013: ' Y, es que, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2011: 'constituye constante doctrina legal, que la nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada, a que se refiere el art. 2.1 de la LAU de 1964; para excluirlos de su normativa especial y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas esas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas la vivienda; debiendo entenderse el requisito de la 'temporalidad' de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente, ya que dicho requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de acción ( SSTS 19 de febrero 1982 y 15 de diciembre 1999, entre otras). Constituyen pues elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo.

La exigencia de que el inmueble se 'ocupe' únicamente por una temporada, que establece el citado precepto de la LAU de 1964 , revela que lo importante para definir el contrato no es la duración del arrendamiento o el plazo pactado, sino el período real de ocupación del inmueble, cualquiera que sea el espacio más o menos corto del tiempo de utilización, en tanto sea revelador de que la estancia del locatario no es la de su residencia habitual, sino que la finca se ocupa discontinuamente por parte de quien habitualmente disfruta de otra vivienda que satisface su necesidad permanente, siendo la referencia a la temporada de verano que contiene la expresada norma de carácter meramente ejemplificativo. Obedeciendo la finalidad protectora del inquilino, que reconoce también la vigente LAU de 1994 en favor del arrendamiento de vivienda, y que se excluye ahora para los arrendamientos de uso distinto aún comprendidos en el ámbito de esta legislación especial, a la singular tutela que merece la vivienda destinada efectivamente a residencia habitual del locatario, es clara la justificación de que los inmuebles que no satisfacen esta necesidad esencial y permanente de vivienda no merezcan dicha protección legal.'.



TERCERO.- Desde la perspectiva fáctica y jurídica expuesta en el fundamento de derecho precedente, esta Sala discrepando de la resolución recurrida considera que la relación arrendaticia que une a las partes en litigio sobre la vivienda NUM001 , la parcela de garaje y el trastero, y no sobre el elemento de la planta NUM003 ., como expresamente se admite por la parte demandada ( escrito de contestación e interrogatorio Sr.

Luis Pedro , minuto 21,16 y ss Cd bº1) y se infiere de la demanda, por más que se hable de vivienda dúplex, siendo la resolución de aquella y anejos y no otra la que se pretende, estando cerrada la comunicación entre la vivienda de la planta NUM001 y el camarote de la planta NUM003 que como tal no se habita, no es un contrato de arrendamiento de vivienda del art. 6 y ss LAU de 1994 sometido, en su duración, independientemente del plazo pactado, al plazo de tres años obligatorio para el arrendador y potestativo, superado el plazo contractual, para el arrendatario ( art. 9 LAU) y sí ante un arrendamiento de temporada, el cual conforme al art. 3 nº 2 de la LAU vigente en el momento de su celebración se considera un arrendamiento para uso distinto del de vivienda el cual se rige, conforme al art. 4 LAU por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít.

III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, siendo para el mismo normas imperativas las del Título I y IV de la LAU, de modo que cumplido el plazo contractual pactado conforme al art. 1565 Cº Civil el mismo concluye sin necesidad de requerimiento y si continua disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, entra en tácita reconducción por meses dado que la renta se ha fijado mensualmente, a no ser que haya precedido requerimiento del arrendador ( art. 1566 y art.

1581 Cº Civil).

Tal calificación jurídica es la consecuencia lógica del marco en el que esta relación contractual nace, meses después de celebrado el contrato de compraventa privada, por lo que no puede equipararse, por razones obvias, al supuesto de un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, en atención al hecho de que: en el clausulado del contrato de compraventa se establece que el Sr. Luis Pedro , como comprador, podía vender a tercero los bienes adquiridos en su conjunto y solo de manera aislada igualmente podía hacerlo el elemento de la planta NUM003 . no teniendo sentido celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda que sería asumido por el nuevo propietario con minoración del valor de la transmisión; sus plazos de vigencia lo son en función del momento en el que se debía escriturar la compraventa, pagando la parte del precio pendiente de pago, pasando entonces a ser propietario el arrendatario; la explicación que a tal relación que se da, y así la considera el Juzgador en su sentencia con la que aquieta la parte demandada, lo es la intención de lograr que el Sr. Luis Pedro ' ..pudiera efectuar los trámites precisos para alcanzar la condición de propietario y elevar a público el contrato privado de compraventa de 30 de julio de 2015' , es coherente con la referencia en el contrato privado de compraventa con la incidencia que sobre el mismo pudiera tener la circunstancia de que no se lograra cambiar el uso de camarote a vivienda antes de la escrituración y con la venta por separado de los elementos con asunción por el demandado de la ejecución, en tal caso, de las obras de separación entre la vivienda y el camarote lo que se compagina con el hecho de que solicite licencia de obras por el demandado no solo sobre la vivienda NUM001 . sino también sobre la de la NUM003 , por lo que la explicación de la razón de este contrato de arrendamiento de que lo fue para hacer obras, y por tanto con su autorización, pese a la prohibición al respecto en el contrato de arrendamiento, se ha de entender acreditada, de todo cual se colige esa situación de temporalidad que jurisprudencialmente se exige para que pueda hablarse de un arrendamiento de temporada, a lo que no es óbice que la vivienda sea el domicilio del demandado, como declara el conserje del edificio el Sr. Cristobal ( minuto 39,08 y ss y 39,34y ss Cd nº1).

En consecuencia y dejando al margen el debate en otro proceso de las consecuencias de la resolución del contrato de compraventa, expirado el plazo contractual, persistiendo en la ocupación de la vivienda, generándose una situación de tácita reconducción, mes a mes, es por lo que presentada la demanda por el arrendador interesando el desahucio la misma ha de prosperar, de ahí que proceda con estimación del recurso de apelación la revocación en tal sentido de la sentencia de instancia, dictando en su lugar otra por la que estimando la demanda se declara haber lugar al desahucio por expiración de término sobre el contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2016 y sus posteriores modificaciones condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y a dejar libre la vivienda referida de la planta NUM001 . y sus anejos (plaza de garaje y trastero identificadas en el contrato de compraventa), bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere.



CUARTO.- En relación a las costas procesales de ambas instancias, dada la estimación del recurso de apelación con revocación de la resolución recurrida y consiguiente estimación de la demanda, procede imponer las de la instancia a la parte demandada ( art. 394 nº1 LECn.) y no hacer expresa imposición de las de esta alzada, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes ( art. 398 nº 2 LECn.).



QUINTO.- La estimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la devolución del depósito constituido al efecto, para lo cual se librará por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Carlos Miguel , contra la sentencia dictada el día 20 de setiembre de 2017 por el Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Getxo, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 32/17 a que este rollo se refiere; debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar dictar otra por la que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Carlos Miguel , contra Luis Pedro , representado por el Procurador Sr. López Cruz, debemos declarar y declaramos resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de la vivienda NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000 y anejos ( plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM006 ), condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y a su desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere, con imposición al mismo de las costas de la instancia y sin expresa imposición de las de esta alzada, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por mitad e iguales partes.

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Devuélvase a Carlos Miguel el depósito constituido para recurrir, para lo cual se librará por la Sra.

Letrada de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

Contra la presente resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn).

También, en caso de interponerse aquél, podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 4738 0000 00 055417.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Igualmente, deberá cumplirse lo preceptuado en el art. 449.1 LEC, si el recurrente lo fuere la parte arrendataria.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Sra. Letrada de la Administración de Justicia certifico.