Sentencia Civil Nº 207/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 296/2010 de 28 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 296/2010-A 1ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) Nº 458/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 CORNELLÁ DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 207

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de abril de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal número 458/2008 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Cornellá de Llobregat, a instancia de Casiano contra Cirilo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de febrero de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Teixidó Gou, en nombre y representación de D. Casiano contra D. Cirilo , debiendo absolver a éste de los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la votación y fallo el día 1 de marzo de 2011.

TERCERO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO. - Con la demanda inicial el actor, propietario de una vivienda, ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta, a la que acumula la de reclamación de rentas, solicitando se declare resuelto el contrato de arrendamiento que le vincula con el demandado y se condene a éste al pago de la suma de 72'65 €, suma que adeuda el demandado en el momento de presentarse la demanda (15.7.2008) y que incluye las diferencias entre la renta procedente y la efectivamente pagada por el arrendatario desde enero de 2008; si bien, dicha pretensión se modifica en el acto del juicio, fijándola en 210'81 €, al incluir las diferencias de las rentas devengadas entre agosto de 2008 y enero de 2009, en que se celebró el juicio.

El demandado se opone al tal pretensión alegando que no hay falta de pago, por cuanto la suma que ha venido abonando es la renta procedente y que viene obligado a pagar, aludiendo a la oposicion a la actualización manifestada en su día y al resultado de un pleito de desahucio seguido con anterioridad.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC ), procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2 ), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU (aplicable al caso por razones de vigencia temporal de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. Primera LAU 29/94), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Como ya se tiene dicho con reiteracion, en el sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta no cabe contienda alguna en torno a la determinacion de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho ámbito cualquier debate en torno a su revision o actualizacion. En consecuencia, a la parte actora corresponde acreditar que la renta adeudada y en cuyo impago se funda la acción de desahucio entablada, al no coincidir con la ultima incontrovertida, es fruto de una revisión legal debidamente realizada y aceptada por el arrendatario, dado que no puede considerarse idóneo el presente procedimiento para dilucidar la legitimidad de los incrementos pretendidos por la parte arrendadora, que en el ámbito sumario del juicio de desahucio no puede emitirse supletoriamente la declaración fijadora de la renta que, previamente y a través de otros procedimientos, debió pretenderse y obtenerse, y que para ser viable tal causa resolutoria se requiere el incumplimiento de su abono por el arrendatario, quien esta vinculado a ello dentro del plazo pactado, por ser su principal obligación , y como complemento de ello el que se parta de una renta cierta y determinada, cuya inconcreción desdibujaría por completo el incumplimiento de abono exigido; así pues, del mismo modo que no puede considerarse obligado el arrendatario al pago de una renta cuyo incremento se ha llevado a cabo por el arrendador "de facto", sin observancia de las disposiciones legales, o al que se ha opuesto formalmente, debiendo en tal caso el propietario acudir al juicio revisorio de renta, sin que el impago de dicho incremento pueda servir de base a una acción de desahucio, sí viene obligado al pago de la renta cuyo incremento le ha sido debidamente notificado y que ha sido por él aceptado de forma expresa o tácita, debiendo aquélla ser considerada a los efectos del desahucio como la última incontrovertida (al haber sido aceptada).

En definitiva, en el juicio sumario de desahucio no puede efectuarse pronunciamiento alguno sobre la procedencia de los incrementos o repercusiones ni de su cuantía, procediendo únicamente fijar a los efectos del presente pleito la cantidad a cuyo pago viene obligado el arrendatario, sin perjuicio de lo que, si procede, se resuelva en el correspondiente procedimiento de determinación de la renta.

Por otra parte, atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate en primera instancia, antes de entrar en la resolución del fondo del asunto debe resaltarse que es opinión doctrinal comúnmente admitida que, en relación con los contratos que siguen rigiéndose por el Texto Refundido de la LAU de 1964, el artículo 101 de dicho texto legal no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo, no obstante, ha de diferenciarse la oposición a la actualización por no ser la correcta o por no proceder por insuficiencia de ingresos (regla 7ª ), supuestos en los cuales se regulará por el citado art. 101, y la oposición a que se refiere de manera expresa la regla sexta , que es una oposición radical a la aplicación de la actualización, que solamente necesita como motivación la voluntad del arrendatario de no querer aceptar la actualización, regulando la propia regla tanto el plazo para formular dicha oposición como los efectos de la misma. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª ) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

TERCERO.- Atendidos los términos en que se ha desarrollado la controversia resulta relevante para resolver el presente pleito lo actuado y resuelto en el anterior juicio de desahucio por falta de pago de la renta seguido entre las partes litigantes (j.v. 339/2007 del Juzgado núm. 2 de Cornellá de Llobregat). A este respecto es preciso formular las siguientes consideraciones:

a)Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias, entre otras de 26 de septiembre de 1983 , 24 de abril y 18 de octubre de 1984 , 3 marzo y 25 abril 1986 , 11 junio y 16 octubre 1987 , 7 julio 1988 y 5 de mayo de 1989 ), la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no (según los casos y supuestos en que se produzca), dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, o, según sentencia de 4 de mayo de 1976 , la renuncia es "manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo sin transmitirlo a otra persona", asimismo ha de tenerse en cuenta que, si bien la renuncia ha de ser personal, clara, terminante e inequívoca, el ordenamiento jurídico, concretamente el art. 6.2 del Código Civil que la regula, no la sujeta a una forma especial, por lo que puede producirse de forma tácita o implícita, pero mediante actos concluyentes igualmente claros, inequívocos y sin ambigüedad alguna ( Sentencias de 5-3 , 3-6 , 28 y 31-10 y 5-12-1991 , 31- 1 y 14-2-1992 , 31-10-1996 , 19-12-1997 y 11 y 30-10-2001 ).

Las manifestaciones del letrado de la arrendadora demandante en el acto del juicio del anterior pleito, no contienen una renuncia expresa a la actualización ni de sus alegaciones puede inferirse ésta en los términos que anteceden.

b)Conviene, por otra parte, insistir en el caràcter sumario del juicio de desahucio, por lo que lo resuelto en el procedimiento anterior carece de fuerza de cosa juzgada.

Ahora bien, aún teniendo presente lo expuesto, no puede obviarse en la resolución del presente pleito la postura de las partes en el anterior, ni lo actuado y resuelto en el mismo, que necesariamente ha de tener relevancia en el posterior desarrollo de la relación contractual.

CUARTO .- Para resolver el recurso es preciso partir de las siguientes premisas:

a) Por la propiedad de la finca, a través de sus letrados se remitió al arrendatario por burofax en fecha 16.4.2007 notificación de la pretendida actualización de la renta y otras repercusiones al amparo de la nueva legislación arrendaticia, D.T 2ª D) 11 LAU 29/94, notificación que no fue recibida por el arrendatario; a este respecto conviene recordar que el requerimiento de la actualización ha de efectuarse por medio fehaciente y tiene carácter recepticio, por lo que para desplegar su eficacia es preciso que sea recibido (conocido) por el arrendatario, no bastando su mera remisión, igualmente este tribunal ha mantenido de forma reiterada que únicamente puede excluirse esta necesaria recepción cuando pueda atribuirse una conducta evasiva o obstructiva del arrendatario, lo que obliga al arrendador a desplegar una actividad tendente a garantizar la recepción del requerimiento al arrendador o que permita cuanto menos imputar a aquel una voluntariedad o clara negligencia en la falta de conocimiento, lo que como se alegó y probó en el pleito anterior, no se da en el presente caso.

b) Al tener conocimiento del requerimiento de actualización a través de la demanda de desahucio que dió origen al pleito anterior, el arrendatario se opuso a la actualización invocando la DT 2ª 11 regla 7ª y acompañando la documentación pertinente mediante burofax impuesto el día 10.10.2007.

c) Al inicio del acto del juicio en el pleito anterior el letrado del arrendador manifestó haber recibido dicho oposición y en su virtud, se ratificó en la demanda (desahucio), si bien modificó la cuantía adeudada, limitándola a 196'61 €, en concepto de IBI y en la cuantía que modifica y concreta en el mismo acto. Ciertamente, si bien tales manifestaciones no suponen, como ya se ha indicado, una renuncia a la actualización ni una aceptación de su improcedencia por los motivos alegados por el arrendatario, sí que evidencian claramente que se admite la existencia de una oposición eficaz, por lo que en tal caso correspondía al arrendador, si lo estimaba oportuno, acudir al procedimiento de determinación de renta para que se declarara la procedencia de la discutida actualización.

d) Asimismo, la sentencia recaída declara enervada la acción al haber consignado el arrendatario (que mantiene su oposición al deshaucio y efectúa dicha consignación para asegurar el efecto mínimo de la enervación) con anterioridad al acto del juicio la suma reclamada en concepto de IBI (196'61 €), sin que se aprecie la falta de pago de la renta por las diferencias entre la renta efectivamente abonada y la actualizada (sumas que, no habiendo sido consignadas, de ser adeudadas, supondrían la concurrencia de la causa resolutoria invocada). La aquiescencia de la arrendadora a esta postura se manifiesta por su aceptación de la sentencia, no interponiendo recurso de apelación (de entenderlo como pretende ahora la recurrente, debería haber recurrido la sentencia solicitando la estimación de la demanda, por cuanto el demandado no habría pagado ni consignado las diferencias entre la renta que se venía abonando y la actualizada)

e) Habiendose opuesto el arrendatario a la actualización, no se ha iniciado el proceso actualizador por lo que carece de virtualidad la aplicación del segundo tramo de ésta que el arrendador notifica al arrendatario en abril de 2008, comunicación que, por demás, no consta recibida.

Partiendo de ello y aplicando la doctrina más arriba expuesta, ante la oportuna oposición del arrendatario, el arrendador no puede girar el incremento con la renta actualizada en la mensualidad siguiente, no viniendo, por tanto, el arrendatario obligado a su pago y correspondiendo al arrendador la carga de acudir al procedimiento revisorio.

En definitiva, habiendo abonado el arrendatario la última renta incontrovertida, y no viniendo obligado al pago de la actualización pretendida, no puede atribuirsele la tacha de incumplimiento configuradora de la causa resolutoria invocada, por lo que, desestimando el recurso, procede confirmar la sentencia apelada.

QUINTO. - Las costas de la segunda instancia son impuestas a la parte recurrente al ser desestimado el recurso de apelación (art.398.1 L.E.C 2000 ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Casiano contra la sentencia de fecha 3 de febrero de 2009 dictada en el juicio verbal núm. 458/08 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Cornellà de LLobregat, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.