Sentencia Civil Nº 207/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 441/2011 de 16 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00207/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 441/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a dieciséis de abril de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 2068/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 69 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 441/2011, en los que aparece como parte apelante Carolina , y como apelado Gumersindo , sobre resolución de arrendamiento por expiración del término, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid, en fecha 23 de diciembre de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Gonzalo Santos de Dios, en nombre y representación de D. Gumersindo , contra Dª Carolina , representado por la Procuradora Dª Enriqueta Salman-Alonso Khomi, y en consecuencia, 1.- declaro la resolución, con efectos de 1 de octubre de 2011 y por expiración del plazo de vigencia, del contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes sobre la vivienda sita en esta ciudad, c/ DIRECCION000 n NUM000 , NUM001 , NUM002 .- condeno en consecuencia a la parte demandada a desalojar la citada vivienda, dejándola a disposición de la actora en la indicada fecha de 1/10/2011, y con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, 3.- absuelvo a la expresada demandada en cuanto a la pretensión deducida con carácter principal en la demanda, 4.- declaro no haber lugar a especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, por la que estimándose parcialmente la demanda formulada por D. Gumersindo , se declaró la extinción del contrato de arrendamiento que le vinculaba con Dña. Carolina sobre la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de esta ciudad por expiración del plazo convenido, y con efectos desde 1-10-11, se formula recurso de apelación por la demandada alegando fundamentalmente error en la valoración de la prueba.

Adujo que su difunto esposo residía con ella en la citada vivienda desde 1.974 en virtud de un contrato verbal de arrendamiento concertado con el padre del hoy actor; que desde entonces la renta se pagaba en metálico y en mano, sin que se entregase recibo alguno; que de no ser así, se habría instado la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago o por precario, lo que no ocurrió desde 1.974 a 1.983; que una vez fallecido su esposo, continuó pagando la renta en metálico y en mano, sin tampoco serle entregado recibo; que estos hechos además deben considerarse probados al no haber comparecido el actor a Juicio ni justificarse su incomparecencia; que en cualquier caso no necesitaba subrogarse en la posición de arrendataria una vez fallecido su esposo; que fallecido el padre del actor, se le convenció para firmar un contrato de arrendamiento sobre la misma finca, con el único fin de suprimir la prórroga forzosa a la que tenía derecho; y que al estipularse cláusulas de revisión de la renta se evidenciaba la voluntad de las partes de someterlo a prórroga.

SEGUNDO: El recurso de apelación debe ser estimado. Valorando en su conjunto la prueba practicada en autos, y no sólo al dar por confeso al actor en el interrogatorio formulado por la demandada ante su injustificada incomparecencia a Juicio, debe considerarse acreditado que efectivamente la relación arrendaticia existente entre las partes no se remontaba al 1 de octubre de 1.990, sino a 1.974 cuando se encontraba en vigor la LAU de 1.964 y más en concreto su artículo 57 , que establecía la prórroga forzosa del mismo. Se adujo por el Letrado del actor en el acto de Juicio que éste tenía 90 años y que se encontraba delicado de salud, pero nada se acreditó en ese sentido, a pesar de haber sido citado al mismo con los apercibimientos que establece a tales efectos el art. 304 de la LEC .

Y es que además, con la carta de fecha 14 de noviembre de 1.998 que el actor le remitió a la demandada y que obra al folio 51, vino a reconocer que la relación arrendaticia era anterior a la entrada en vigor del RD-Ley 2/85 de 30 de abril que suprimió la prórroga forzosa para los contratos de arrendamientos. En dicha misiva, el actor comunicaba a la demandada su obligación de abonarle el importe de la cuota del IBI en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria 2ª, apartado C), punto 10.2 de la nueva LAU de 1.994. Pues bien, dicho precepto sólo es de aplicación a los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados antes del 9 de mayo de 1.985, que es la fecha de entrada en vigor del referido RD-Ley, y como puede apreciarse del encabezamiento de la citada Disposición Transitoria, siendo sólo la primera de ellas la que se refiere en concreto a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de aquél. La exigencia del importe del IBI en base al anterior precepto, aunque ya no se especificara, vino reiterándose en años posteriores, como se acredita con otras misivas aportadas a los autos como documentos nº 52, 55, 62 y 63, 65, 66 y 67.

Junto a ello hay que tener en cuenta que de la documental obrante en autos (folios 40 y 41), se desprende que la demandada convivió con su esposo en el domicilio objeto del contrato al menos desde el año 1.975. No se entendería que, sin constar relación alguna entre las partes, el padre del actor cediera gratuitamente y en precario el uso y disfrute de la vivienda objeto del contrato al esposo de la demandada y a su familia, desde aquella fecha y hasta que se suscribiera el contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 1.990 (más de 15 años). La persistencia de ésta en la vivienda una vez fallecido su esposo en 1.983, en unión al conjunto de misivas que el arrendador le remitió, vienen a confirmar que con posterioridad a este hecho, el arrendador aceptó la subrogación de la demandada en la posición jurídica que anteriormente disfrutaba aquél.

TERCERO: Una vez establecido que el contrato que vinculaba a las partes era anterior a la entrada en vigor del RD-Ley 2/85, la suscripción del aportado con la demanda no debe entenderse, sino como una simple formalización del mismo, - habida cuenta que fue verbal y que había fallecido quien actuó en calidad de arrendador, siendo además entonces otra la propietaria de la vivienda, - no suponiendo más que una novación modificativa del anterior ante el cambio producido en las personas que en sus inicios actuaron como arrendador y arrendatario, y lo que nunca podría implicar una renuncia al derecho a la prórroga forzosa al que estaba sometido. Y es que no consta que la demandada, al suscribir el contrato de fecha 1 de octubre de 1.990 hubiese renunciado expresa y claramente a ese derecho reconocido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , e independientemente de que en su cláusula 4ª se estipulase que su duración sería sólo de 5 años, rigiéndose su prórroga por el RD-L 2/1.985 de 30 de abril. Ello no puede entenderse como una declaración de voluntad inequívoca y consciente que implique una renuncia a tal derecho, tal y como exige constante y reiteradísima jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En efecto, si bien es cierto que alguna jurisprudencia ha admitido la sustitución de contratos anteriores al Real Decreto Ley 2/1985 por otros posteriores no sujetos a prórroga forzosa cuando claramente se desprende del contrato que se ha producido una novación extintiva y no modificativa, no puede olvidarse que el art. 1.204 del Código Civil viene a reconocer que en principio la novación de un contrato tendrá sólo carácter modificativo, y no extintivo, ya que para que se produzca este efecto es necesario que así se declare terminantemente por las partes, o que la nueva y antigua obligación sean de todo punto incompatibles.

Es un criterio reiterado y constante que la celebración de un contrato ulterior a la entrada en vigor del RD-Ley 2/1985, de 30 abril no produce per se la novación extintiva del convenio anterior a la misma, pues la novación extintiva se configura como excepcional respecto de la modificativa prevista en los arts. 1.203 , 1.204 y 1.207 CC ( STS 23 de julio de 1.991 ), ya que la novación no se presume nunca y debe constar de forma expresa, debiendo existir y demostrarse la existencia del animus novandi como requisito esencial para que se produzca con ese efecto extintivo, aunque pueda manifestarse de forma tácita cuando la obligación que sustituya a la antigua sea de todo punto incompatible con ella, contrariándola abiertamente ( STS 3 de marzo de 1.976 ). Así, puede afirmarse que la regla general será la novación modificativa, salvo que en la redacción del nuevo contrato se advierta una alteración sustancial de las circunstancias que presidieron al primero y que por favorecer a la parte arrendataria se justifique esa nueva limitación temporal; o cuando tal renuncia conste de una manera clara, expresa y terminante en el nuevo convenio. Obviamente, ni una ni otra cosa ha acreditado el actor en el presente procedimiento.

Si se examina la cláusula 4ª del contrato de 1 de octubre de 1.990, en ella no se hace una renuncia clara, expresa y terminante del derecho a la prórroga forzosa. Se alude a la misma al estipularse que la prórroga se regirá por el RD-Ley 2/85, pero no debe olvidarse que dicha normativa no suprimió la prórroga forzosa, sino que simplemente permitía a las partes pactar la exclusión de la misma, lo que según reiterada jurisprudencia dictada a raíz de su entrada en vigor debía pactarse de modo claro e inequívoco, y lo que no consta. Y aunque se fijase una duración de 5 años, ello no basta para entender que las partes quisieran excluir la prórroga forzosa. No hay que olvidar que no se trataba de un contrato nuevo celebrado tras la entrada en vigor del citado RD-Ley, sino que suponía la continuación de un contrato anterior sujeto a la prórroga forzosa. En ningún lugar del contrato se hace mención alguna a que la arrendataria renunciase al derecho a la prórroga forzosa que se le reconocía por la legislación vigente al inicio de la relación arrendaticia, y el simple hecho de que se pacte un determinado periodo de vigencia no tiene necesariamente que excluir el régimen de prórroga forzosa.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel de 21 de abril de 1998 , en un supuesto similar al presente, y cuya doctrina le es plenamente de aplicación, razonó del siguiente modo:

"Así las cosas, el núcleo del recurso se circunscribe a determinar si la firma estampada por el arrendatario, bajo la antefirma «recibí y conforme», en la carta que le dirigió el arrendador en fecha 27 de enero de 1993, en la que le proponía una prórroga del contrato por cinco años, - en el caso presente sería la fijación de una duración de cinco años, - puede ser interpretada como renuncia tácita al derecho a la prórroga forzosa previsto en el art. 57 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , cuya aplicabilidad inicial al contrato litigioso no ha sido cuestionada. Cierto es que, si bien el art. 6 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos califica de irrenunciables los derechos reconocidos al arrendatario en la misma, la jurisprudencia ha venido interpretando dicho precepto en el sentido de que, si bien no cabe la renuncia anticipada a la prórroga forzosa en el clausulado contractual, es válida la renuncia posterior del arrendatario, máxime cuando en ese momento se hallaba ya en vigor el Real Decreto-ley 1/1985, de 30 abril sobre Medidas de Política Económica, que permitía estipular libremente la duración de los contratos de arrendamiento urbano, sin necesidad de sujeción a la prórroga forzosa; ahora bien, no es menos cierto que, como ha venido reiterando la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 17 noviembre 1931 , 30 marzo 1953 , 7 diciembre 1963 , 4 octubre 1968 y 26 septiembre 1983 , entre otras) la renuncia a los derechos, como declaración de voluntad dirigida al abandono de los mismos, con la inevitable consecuencia de su pérdida, ha de ser clara, precisa e inequívoca, y aun cuando resulta admisible la renuncia tácita, ésta debe aparecer de actos concluyentes que demuestren la voluntad inequívoca de renunciar; lo que en el presente caso no ocurre, pues el hecho de firmar el «recibí y conforme» a la propuesta del arrendador de prorrogar el contrato por cinco años, - o bien fijar una duración de 5 años, como ocurriría en el presente supuesto, - manifiesta únicamente la voluntad del arrendatario de permanecer en el contrato - durante ese concreto periodo de tiempo , - pero no evidencia con la rotundidad exigible su voluntad de renunciar al derecho que le asiste a prorrogar, de forma forzosa para el arrendador, la duración del mismo".

CUARTO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC , las costas de la primera instancia se imponen al actor, no haciéndose especial pronunciamiento sobre las causadas en esta segunda instancia.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Carolina contra la Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2.010 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid en el Juicio Verbal de desahucio nº 2.068/09 ; debemos desestimar y desestimamos la demanda de desahucio por expiración del término contractual formulada por D. Gumersindo , condenando al actor al pago de las costas de la primera instancia. No ha lugar a expresar condena en el pago de las costas causadas en esta segunda instancia.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.