Sentencia Civil Nº 207/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 246/2015 de 17 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00207/2015

ROLLO: 246/2015

S E N T E N C I A 207/2015

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMON HOMAR

Magistrados:

Dª COVADONGA RUIZ SOLA

Dª ARANTZAZU ORTÍZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a diecisiete de septiembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 78/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 246/2015, en los que aparece como parte apelante, D. Leovigildo , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. Dña. ROSA MARIA POZO PASCUAL, asistido por la Letrada Dña. ASUNCION BUADES LALLEMAND, y como parte apelada, D. Torcuato , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. D. FRANCISCO ARBONA CASASNOVAS, asistido por el Letrado D. ALEXANDRE MAS SOLANO,

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMON HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia nº 39/2015 con fecha 16 de abril de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Se ESTIMA ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por DON Torcuato , representado por el Procurador de los Tribunales don Francisco Arbona Casasnovas, contra DON Leovigildo , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Rosa María Pozo y, en consecuencia, se adoptan los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declara resuelto, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes respecto al local de negocio destinado a garaje sito en la CALLE000 , nº NUM000 DIRECCION000 de Palma de Mallorca,

2.- Se condena al demandado a desalojar el referido local y a dejarlo libre y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en plazo legal.

3.- Se condena al demandado DON Cesareo a abonar al actor la cantidad de 500,49 eurosmás los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

4.- Se imponen al propio demandado las costas del procedimiento.

5.- Se tiene por interpuesto recurso de reposición contra el auto dictado por este Juzgado el 25/3/2015 por parte de la representación procesal del demandado, que se admite, si bien, habiéndose dictado por este Juzgado sentencia definitiva con antelación a su traslado y resolución, debe estarse al contenido de la presente resolución, sin perjuicio de poder reproducir, si fuera procedente, el recurso contra la resolución definitiva.'

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en apelación por la parte de D. Leovigildo , y seguido el recurso por sus trámites, se deliberó y votó en fecha 9 de septiembre de 2015, quedando el mismo concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso de Apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda interpuesta por D. Torcuato , en su calidad de propietario de un local destinado a garaje sito en la CALLE001 nº NUM000 de esta Ciudad, contra D. Leovigildo , como arrendatario de dicho local, en reclamación de que se declare extinguido el contrato de arrendamiento y que se condene al pago de una mensualidad de renta (diciembre de 2.014) y cuotas de IBI. Dicha resolución declara la extinción de dicho contrato por transcurso del plazo legal de duración, de conformidad con la disposición transitoria tercera B).3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1.994. No se pone en duda que el contrato se inició el día 1 de abril de 1.931; que la inicial arrendataria fue Dª Gregoria , y que al fallecimiento de la misma se subrogó su sobrina Dª Vanesa (en el año 1.991), y tras fallecer la misma en el año 2.011, el garaje es explotado por el ahora demandado, sin que se haya producido una subrogación formal. Se desestima la excepción opuesta de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido llamado a esta litis un hermano del demandado, cuestión que ya no se reitera en esta alzada. Asimismo, se solicita la condena al pago de 500,49 euros correspondiente a la renta del mes de diciembre de 2.014, a 1/12 del IBI de 2.013 y a todo el IBI de 2.014.

Dicha resolución es apelada por la representación del demandado en petición de nueva sentencia que declare la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja o la desestime por los motivos que se reseñarán. La representación de la parte demandante solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

Atendidos los términos de la controversia, debemos resaltar que en esta alzada ya no se discute que conforme a la disposición transitoria tercera B) de la LAU de 1.994, el contrato de arrendamiento que nos ocupa, en el que se habían producido dos subrogaciones, se extingue a los veinte años de la entrada en vigor de la indicada Ley, esto es, el día 1 de enero de 2.015. Tampoco es objeto de controversia el impago de las rentas y cuotas de IBI por parte del arrendatario.

SEGUNDO.-Incidiendo en el contenido del recurso de reposición interpuesto contra el requerimiento de justificación del pago de rentas, se aprecia que el arrendatario no se halla al corriente en el pago de las rentas debidas, las cuales no han sido abonadas, ni siquiera tras el requerimiento oportuno. Es de plena aplicación el requisito de admisibilidad contenido en el artículo 449.1 de la LEC y es evidente que un supuesto en el que se solicita la declaración de extinción del arrendamiento por transcurso del plazo, se trata de un proceso que lleva aparejado el lanzamiento.

En cuanto a las dudas de posible inconstitucionalidad del precepto, es preciso recordar que se trata de una cuestión muy tratada en diversas sentencias del Tribunal Constitucional, y entre otras en la de 28 de enero de 2.002 , en la cual se señala que 'En una reiterada jurisprudencia, hemos declarado que el requisito del pago o consignación de las rentas vencidas al tiempo de la interposición del recurso, o de las que vayan venciendo durante su tramitación, que se establece en los artículos 1566 y 1567 LEC de 1881 (y en la actualidad en el art. 449.1 y 2 de la Ley 1/2000 ), no constituye un formalismo desproporcionado contrario al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE , en su vertiente de derecho de acceso a los recursos legalmente establecidos. Por el contrario, representa una exigencia esencial para el acceso y la sustanciación de los recursos, cuya finalidad es la de asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una Sentencia favorable, para evitar que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la Ley le concede, como medio para continuar en el goce o uso del inmueble arrendado sin satisfacer la contraprestación de la renta, convirtiendo así el recurso en una maniobra dilatoria del lanzamiento en perjuicio del arrendador ( STC 204/1998, de 26 de diciembre , por todas).'

En este sentido en la ya indicada STC de 28 de enero de 2.002 , se señala que: 'Igualmente, hemos declarado que una interpretación teleológica o finalista del requisito procesal que nos ocupa, exige distinguir entre el hecho real del pago o consignación de las rentas vencidas, que se erige en un requisito esencial e insubsanable para la admisión del recurso, y la prueba o acreditación de dicho pago o consignación que constituye, por el contrario, un mero requisito formal y subsanable ( STC 344/1993, de 22 de noviembre , por todas). En atención a ello, este Tribunal ha estimado que la formulación de un recurso en un proceso arrendaticio sin que al tiempo de hacerlo, o dentro del plazo de interposición, se hubiera pagado o consignado el importe de las rentas vencidas, puede suponer la omisión de un requisito esencial e insubsanable que determina la procedencia de una causa legal de inadmisibilidad del recurso ( arts. 1566 LEC 1881 , y 449.1 LEC 2000 ), que no resulta contraria al derecho a la tutela judicial efectiva ( STC 204/1998, de 26 de diciembre ).'.

Por tanto, este recurso de apelación debió haberse inadmitido, y la causa de admisión se convierte en causa de desestimación del mismo.

TERCERO.-La alegación de cuestión compleja se funda en el alegado incumplimiento de obligaciones legales y contractuales en relación de obras reseñadas en la Inspección Técnica de Edificaciones, que dice se acreditarán en procedimiento ordinario; que el actora ha dilatado la ITE desde diciembre de 2.011 en connivencia con su sobrina, parte interesada en la controversia, y el día 27.12.2.011 dijo no disponer de medios técnicos para la inspección, la cual retrasó hasta el día 12.02.2.013 en perjuicio del demandado, al verse obligado a soportar la ruina funcional de parte del inmueble arrendado, sin que haya sido compensado de ninguna forma; falta de información sobre las obras a realizar con un requerimiento de desalojo en fecha tan tardía, como es el 28.11.2.014; que el actor reconoce no estar interesado en realizar obras pues el contrato está a punto de expirar y faltó a la verdad ante el Consistorio; no se dio tiempo al inquilino para proponer negociar, con el cierre de un negocio y la dificultad de reciclarse laboralmente el arrendatario; se ha incumplido la cláusula IV del contrato, y no ha habido notificación con seis meses de antelación, y que el demandante comunicó al Ayuntamiento, pero no al arrendatario que 'estaba en marcha el proceso de finalización del contrato'; existencia de mala fe del arrendador, pues se trata de un negocio familiar de hostelería urbana durante tres generaciones y duración de 83 años en el que es difícil reciclarse; no efectuaron reconvención porque consideraba que se trataba de una cuestión compleja que debe tratarse en procedimiento ordinario, no en un procedimiento sumario; que no solicitaban la suspensión porque esperaban una prórroga del arrendador; era procedente la suspensión del contrato hasta la realización de las obras necesarias; debe dilucidarse en procedimiento ordinario la suspensión del contrato hasta la fecha de finalización de las obras y por la prórroga del contrato en aplicación de la cláusula cuarta.

En cuanto a la alegación de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar, como se señalaba en la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 2.004 : ' debe tenerse en cuenta que, 'para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966 ), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 )..'

En cuanto a la doctrina jurisprudencial relativa a la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar que, este Tribunal en sus sentencias de fecha 3-junio-2003 , 31-julio-02 y 23-junio-2003 : 'Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31-julio-2002 : 'El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949 , ya había manifestado 'Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa'. En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992 ; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente.'.

Las vicisitudes de la ITE del inmueble se reflejan en el informe de la Arquitecto Dª Inmaculada obrante al folio 43 de las actuaciones, y en resumen, cabe reseñar que se demoró inicialmente dicha inspección en diciembre de 2.011, alegando la 'falta de medios necesarios para la inspección de todos los elementos de la edificación (plataforma elevadora)'. No se indica la fecha en que realizó tal inspección, pero se emitió un informe el día 12.02.2.013, y detectadas deficiencias sobre todo en el llamado porche sur, el 8.12.2.013 la propiedad recibe una notificación del Ayuntamiento en la que se le comunica la obligatoriedad de reparación en seis meses, y en fecha no precisada se impide el paso y utilización del denominado porche sur conforme plano del folio 47, lo cual supone que el demandado no pudo utilizar un espacio que ocupa aproximadamente un 20% de la superficie contenida en el referido plano.

La Sala no comparte los argumentos de la parte recurrente, por cuanto:

A) No debe olvidarse que en el procedimiento que nos ocupa se han acumulado dos acciones: una de carácter sumario, como es la declaración de extinción del contrato de arrendamiento urbano de local de negocio por aplicación de la DT 3 B) 3 de la LAU de 1.994, y otra, en que no concurre esta sumariedad, como es una reclamación del importe de una mensualidad de renta y pagos de IBI. En cuanto a la primera acción, no apreciamos cuestión compleja alguna, resaltando que no obra controversia sobre el hecho de que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, sin concurrencia de ninguna otra figura contractual, y sometido a la LAU de 1.964 con las modificaciones contenidas en las disposiciones transitorias de la LAU de 1.994, iniciado en el año 1.931. El hecho de que por el mal estado de una parte de la edificación, el arrendatario no haya podido utilizar desde medianos de 2.013 un porche que integra una superficie, que no consta exceda del 20% de la total arrendada, en un contexto en el cual no ha ejercitado acción alguna contra el arrendador en petición de reparación durante la larga duración de este contrato, ni en la fecha de interposición de la demanda hubiere solicitado siquiera la suspensión parcial del contrato, no constituye óbice al ejercicio de la acción de extinción del contrato. Cabe recalcar que el arrendatario ni siquiera solicitó la suspensión parcial del contrato ni una rebaja proporcional de la renta, y es admitido que el demandado ha seguido explotando, entre tanto, el negocio de garaje en el local. Por tanto, esta circunstancia en modo alguno impide al arrendador el ejercicio de la acción de extinción del contrato por transcurso del plazo legal previsto. Es cierto que el actor no ha sido especialmente diligente en la realización de obras de reparación del llamado porche sur, sobre el cual no obra prueba de existencia de requerimiento alguno por el arrendatario al arrendador, pero tal circunstancia no le impide ejercitar tal derecho de declarar la extinción. Con ello se quiere indicar que el contrato se extingue en virtud de la aludida disposición legal, con total irrelevancia del estado de ruina de una pequeña parte del local, en un supuesto de inexistencia de reclamación anterior por parte suya. En el hipotético supuesto de existencia de tales reclamaciones, también procedería declarar la extinción del contrato. Si el demandante ha faltado o no a la verdad ante el Consistorio es un asunto intranscendente a los efectos que nos ocupan.

B) En cuanto a la notificación previa, se presentan dudas sobre si el contrato del año 1.945 incorporado a las actuaciones, es el que regula el contrato de arrendamiento que nos ocupa, o si únicamente se refiere al negocio de hostelería anexo, esto es, si en aquel año se consideraba que la zona ocupada por el garaje estaba incluido en el negocio de hostelería, no siendo muy preciso el documento en cuanto a la descripción del inmueble arrendado, y más cuando la hostelería, según se acredita documentalmente, es propiedad de dos hermanas del demandante y ha sido objeto de otro procedimiento de desahucio instado por sus propietarias. En todo caso, estimamos inaplicable dicha cláusula, tanto por las dudas que suscita que se trate del arrendamiento que nos ocupa, como por el hecho de que el texto legal es taxativo en cuanto a la extinción del contrato de arrendamiento a los veinte años de entrada en vigor de la LAU de 1.994.

C) No apreciamos concurrencia de mala fe en el ejercicio de una acción basada en una norma legal que establece el plazo de duración de un contrato de arrendamiento iniciado en el año 1.931 y sometido a una prórroga forzosa indefinida durante muchos años en beneficio del arrendatario. La dificultad de reciclaje del arrendatario en este tipo de negocios no impide la aplicación de dicha norma.

D) La cuestión de una posible suspensión parcial del contrato (que no total, pues ha seguido funcionando y lo hace en la actualidad) con su efecto de una rebaja proporcional de la renta satisfecha por el arrendatario, hubiera podido ejercitarse por la parte arrendataria, pero tal hipótesis no se ha producido, y, en todo caso, harían referencia únicamente a la determinación de la deuda reclamada, pero en modo alguno constituye un óbice a la petición de extinción del contrato por transcurso del plazo legal. En una situación en la que el arrendatario ha seguido y sigue explotando la actividad de garaje en el local, siquiera lo sea con una parte del mismo cerrada por riesgo de desprendimiento, sería claramente improcedente la declaración de suspensión del contrato, y, a lo más, -pudiere proceder una leve rebaja en la renta abonada, cuya cuantía, presumiblemente por la congelación de la misma por aplicación de la legislación arrendaticia urbana, puede calificarse de pírrica y alejada de los precios normales de mercado.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.-Con respecto a las costas, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C ., procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser la sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Fallo

LA SALA ACUERDA:

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por la Procuradora D.ª Rosa Pozo Pascual, en nombre y representación de D. Leovigildo , contra la sentencia de fecha 16 de abril de 2.015 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma, en los autos de juicio verbal de extinción del contrato y reclamación de rentas, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.