Sentencia Civil Nº 207/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 740/2014 de 22 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 740/14

Procedente del procedimiento ordinario nº 826/12

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar

S E N T E N C I A Nº 207

Barcelona, a veintitrés de mayo de dos mil dieciséis.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia MATEO MARCO y Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA, actuando la primera de ellas como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 740/14, interpuesto contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2014 en el procedimiento nº 826/12, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar en el que es recurrente RECUP-PATRI-GERMANS FERNÁNDEZ, S.L. y apelados Doña Mariana y Don Victorio , y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'ESTIMO íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales D.ª Esther Pórtulas Comalat, en nombre y representación de la parte actora, D.ª Mariana y D. Victorio , frente a la mercantil RECUP-PATRI-GERMANS FERNÁNDEZ, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª María Blanca Quintana Riera; y, en consecuencia, DEBO DECLARAR Y DECLARO los siguiente pronunciamientos:

1. Ha lugar al retracto legal de comuneros de la mitad indivisa, transmitida mediante escritura pública de compraventa, de fecha 23 de marzo de 2012, por el Sr. D. Juan Pedro (comunero del 50 % del derecho de propiedad) a la mercantil demandada RECUP-PATRI-GERMANS FERNÁNDEZ, S.L., sobre ocho fincas objeto de litis (fincas registrales n.º NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 inscritas en el Tomo n.º NUM007 , del Libro n.º NUM008 , en sus folios n.º NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 , NUM013 , NUM014 y NUM015 , respectivamente, del Registro de la Propiedad de Pineda de Mar; y finca registral n.º NUM016 inscrita en el Tomo n.º NUM017 , del Libro n. NUM018 , en su folio n.º NUM019 , del Registro de la Propiedad de Pineda de Mar), y en la proporción correspondiente a favor de cada uno de los actores, como comuneros del 25 % del derecho de la propiedad de las referidas fincas cada uno de ellos.

2. Se condena a la parte demandada a otorgar a favor de los actores, y en la proporción que les corresponda a sus derechos respectivos en la comunidad, la escritura pública de retracto o subrogación en el contrato de compraventa de la mitad indivisa de las fincas referenciadas, al fin y efecto de subrogarse los actores en la posición de comprador que tenía mercantil demandada en la escritura pública de compraventa referida anteriormente.

3. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Doña Mariana y Don Victorio , contra la demandada, RECUP-PATRI-GERMANS FERNÁNDEZ S.L., demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que se 'declare haber lugar al retracto de comuneros a favor de mis representados respecto del 50%, y en la proporción a favor de cada uno de ellos de un 25%, de las siguientes fincas de Palafolls: Finca registral NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM009 ; Finca registral NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM010 ; Finca registral NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM011 ; Finca registral NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM012 ; Finca registral NUM004 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM013 ; Finca registral NUM005 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM014 ; Finca registral NUM006 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM015 ; Finca registral NUM016 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM017 , libro NUM018 de Palafolls, folio NUM019 ; 2º Condene a la demandada a que dentro del breve término que al efecto se señale, otorgue a favor de mis representados y en la proporción de una cuarta parte indivisa a cada uno de ellos, la correspondiente escritura de retracto o subrogación de la venta de la parte de las fincas referenciadas...para la subrogación de mis poderdantes en la posición de la demandada, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hiciera; 3º Condene a la demandada al pago de las costas de este juicio, para el caso de que no se allane a las pretensiones de la actora'.

En la demanda se explicaba que siendo los actores propietarios del 25% de las fincas objeto de autos, cada uno de ellos, y la demandada, del restante 50%, y habiéndose comunicado por el anterior propietario de este 50%, Don Juan Pedro , en fecha 16/3/12, su intención de celebrar escritura pública de compraventa el 26/3/12 respecto a la mitad indivisa de las fincas registrales NUM016 y NUM000 a NUM006 , y siendo dicha notificación incompleta, imprecisa y poco clara, por no indicarse ni el comprador ni las circunstancias concretas y precisas de la transmisión, esa defectuosa notificación para el tanteo comporta el retracto, que se ejercita dentro del plazo de tres meses desde la fecha de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora. Sostuvo la parte demandada en la contestación a la demanda que la acción de retracto habría caducado por el transcurso del plazo de tres meses previsto legalmente, por cuanto los demandantes, antes de la fecha de la inscripción de las compraventas de las fincas objeto de autos en el Registro de la Propiedad el 7/6/12, habrían tenido conocimiento completo de todas las condiciones y circunstancias de la compraventa entre el Sr. Juan Pedro y la mercantil demandada.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar el 20 de junio de 2014 , estimando íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de instancia entendió que la notificación del acuerdo de transmisión efectuada por el Sr. Juan Pedro no cumplió los requisitos necesarios para entender cumplido el derecho de tanteo, siendo indiferente la discrepancia de los actores acerca de la titularidad del Sr. Juan Pedro , por cuanto no se identificó al adquirente ni se determinaron las condiciones concretas y circunstancias del acuerdo de transmisión, en concreto, el precio y las condiciones del precio, aplazamiento del pago del precio, condición resolutoria y cancelación, por lo que, dio lugar al retracto, al entender que no había caducado la acción entablada.

Contra esta sentencia ha formulado la parte demandada recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: Error en la valoración de la prueba por entender que quedó acreditado que los actores, que siempre habían negado el derecho de propiedad sobre las fincas por parte del transmitente, Sr. Juan Pedro , tuvieron conocimiento de la enajenación y sus circunstancias, en un momento previo a la fecha en que se inscribió la transmisión, es decir, en un momento anterior al 7/6/12, llegando incluso a tener una copia simple de la misma un mes y medio o dos después del 26/3/12, y que, por tanto, la acción de retracto habría caducado. Incluso después de la compraventa los actores habían negado el título de la demandante y, por ese motivo, hasta la interposición de la demanda, todas las negociaciones iban encaminadas a la disolución del condominio, si bien los términos económicos ofrecidos por los actores eran del todo inaceptables.

La parte demandante se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del recurso.

No son hechos controvertidos y resultan documentalmente acreditados, los siguientes:

1º Los actores, Don Victorio y Doña Mariana , son copropietarios, cada uno de ellos, de una cuarta parte indivisa, y la mercantil demandada, RECUP-PATRI-GERMANS FERNANDEZ S.L., de la mitad indivisa, de las ocho fincas siguientes:

Finca registral NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM009 ;

Finca registral NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM010 ;

Finca registral NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM011 ;

Finca registral NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM012 ;

Finca registral NUM004 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM013 ;

Finca registral NUM005 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM014 ;

Finca registral NUM006 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM007 , libro NUM008 de Palafolls, folio NUM015 ;

Finca registral NUM016 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar tomo NUM017 , libro NUM018 de Palafolls, folio NUM019 .

2º En fecha 16/3/12 Don Juan Pedro comunicó a los demandantes su intención de celebrar el 26/3/12 escritura pública de compraventa respecto de la mitad indivisa de las fincas registrales indicadas, que fue contestada mediante otra de éstos a aquél fechada el 20/3/12.

3º El 7/6/12 se procedió a la inscripción en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, de la escritura de compraventa de dicha mitad indivisa otorgada el 26/3/12 ante el Notario de Badalona Don Vicente Benjamín Oltra Colomer, entre Don Juan Pedro , como vendedor, y RECUP-PATRI- GERMANS FERNANDEZ S.L., como compradora.

TERCERO.- Retracto de comuneros. Caducidad.

El objeto de controversia, queda circunscrito esencialmente a determinar si la comunicación efectuada por el Sr. Juan Pedro en fecha 16 de marzo de 2012 tuvo o no virtualidad para cumplimentar la obligación que establece el artículo 552.4 CCC de poner en conocimiento de los comuneros las circunstancias de la transmisión para que estos pudiesen ejercer el derecho de tanteo para adquirir, por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con el tercero a quien se pretende vender, y si el haber negado los demandantes la condición de propietario al Sr. Juan Pedro impide a los actores ejercitar el derecho de retracto.

El retracto legal es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o 'enajenación' o dación en pago ( art. 1521 , 1522 CC ), en el estado que tenía en el momento de darse aquella venta o dación ( STS 14.6.2004 ). En el de ' comuneros', se pretende que cese el estado de indivisión (o mejor, como dice la STS 11.3.1991 , 'reducir o eliminar las cotitularidades dominicales'), evitando el fraccionamiento de cotitularidades.

Aparece regulado en el Código Civil de Catalunya, en el artículo 552.4, en el siguiente sentido : ' Artículo 552-4 . Derechos de adquisición.

1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública'.

Como dijo la sentencia del Tribunal Supremo de 14/12/07 '...El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la Ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas. Es, pues, esencial el concepto de enajenación, a partir de la cual se perfila el retracto, como poder que tiene el retrayente sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero (así, sentencia de 9 de marzo de 1999 [RJ 1999, 1994] ), conforme dispone, con confusa terminología, el artículo 1521 del Código civil (LEG 1889, 27) y el artículo siguiente, 1522, contempla el retracto de comuneros...'.

Y la del mismo Tribunal Supremo de 6/4/16 'Partiendo de esta comunidad, se prevé en el Código civil el retracto de comuneros. Como tal retracto, es un derecho de adquisición preferente, como derecho real -ius in re aliena- que permite a su titular adquirir la cosa después de haber sido transmitida a un tercero, dándose los presupuestos legales, en las mismas condiciones que éste. Es un límite al derecho de propiedad, como dice la sentencia de 9 marzo 1999 que asimismo define el retracto. Como retracto de comuneros, facilita la terminación de situaciones de comunidad, cuyo antecedente se halla en el Derecho romano, enemigo de toda comunidad que la consideraba antieconómica y perjudicial, y pasó a las Partidas (quinta, título 5.º, ley 55) y a las leyes de Toro (ley 75) llegando al artículo 1522 del Código civil y, como se ha apuntado anteriormente, presupone la cotitularidad y que recaiga sobre la misma cosa. Y, como dice la sentencia de 27 junio 2000 , «produce como efecto el cambio subjetivo del adquirente, sin que afecte al transmitente»...'.

La notificación fehaciente a que alude el número 2 del artículo 552.4, que debe hacer el comunero que pretende enajenar su parte, a los demás cotitulares, y que hace que nazca el plazo de un mes para ejercitar el derecho de tanteo, lo es de 'la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión'.

La sentencia del Tribunal Supremo de 20/5/91 , dijo, sobre el alcance de la notificación, lo que sigue: '...No obstante conviene precisar, a efectos del posible conocimiento de los denunciantes de la venta operada, el alcance del acta notarial de 12 de junio de 1987, en la que se les hizo saber solamente la compra a su madre y hermanas, de las seis octavas partes del inmueble urbano por el precio global de 13.500.000 pesetas, a razón de 2.500.000 pesetas, cada parte indivisa, es decir se les participó de manera parcial la enajenación practicada, pero en forma alguna se les dio un conocimiento preciso y necesario de la misma, como exige la doctrina de esta Sala, que de modo constante y reiterado viene proclamando que, en estos supuestos, el conocimiento cabal ha de referirse a todos los pactos y condiciones de la trasmisión, para que, en base de ellos, puedan los interesados decidir si conviene o no, a sus derechos, el ejercicio de la acción de retracto que les asiste y no bastan ciertas referencias de la venta, datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma ( sentencias de 20 de febrero de 1975 , 30 de octubre de 1978 y 9 de febrero de 1984 ), función que ha de atribuirse al documento notarial de referencia pues, como la sentencia de apelación recoge, con certera precisión, el conocimiento pleno de la venta sólo lo tuvieron los recurridos, al ser emplazados por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de León, en fecha 20 de julio de 1987 , como consecuencia del juicio sobre división de cosa común, promovido por el recurrente, ya que fue precisamente en dicha fecha -la que tiene pleno valor sustantivo-procesal- cuando llegaron a saber los términos exactos en los que se había llevado a cabo la cesión de la finca urbana en litigio, su precio, forma de pago del mismo y demás datos precisos, al dársele traslado de los documentos aportados con la demanda, entre los que figuraban el contrato de compraventa de 1 de junio de 1987, ya que de esta manera se acomodan las conductas de los litigantes al respeto necesario de los postulados de la buena fe, y a las correcciones contractuales y judiciales, que pueden producirse, despejándose situaciones de incertidumbre titular y, con ello, de consiguientes irregularidades jurídicas...'.

De no existir notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, dice el precepto mencionado, 'el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde'.

CUARTO.- Aplicación al caso de autos.

Admiten las partes y consta documentado que mediante correo certificado Don Juan Pedro remitió a los demandantes carta fechada el 15/3/12 (documento nº 5 acompañado a la demanda), en la que comunicaba 'que el pasado día 26 de febrero se presentó por registro municipal un escrito que comunicaba al ayuntamiento la venta de mi 50% y que se le fuera comunicado a los Sres. Victorio ...y Mariana ...dentro de la ley que establece como preferente al tanteo y retracto. Adjunto escrito' (sic). Añadía que 'Le informo que el próximo día 26 se celebrar escritura pública de la venta de la mitad indiviso del 50% De las fincas aquí descritas. El 50% del resto de la finca NUM016 de Palafolls. El 50% de las fincas NUM000 Palafolls. El 50% de las fincas NUM001 Palafolls. El 50% de las fincas NUM002 Palafolls. El 50% de las fincas NUM003 Palafolls. El 50% de las fincas NUM004 Palafolls. El 50% de las fincas NUM005 Palafolls. El 50% de las fincas NUM006 Palafolls' (sic) . Y seguía: 'La venta se realizara de la siguiente manera: Precio venta se estipula 190.000 € + Asesoría e Intermediación 50.000€ = 240-000€. SE REALIZARA EL PAGO DE LA MITAD DE LAS PLUS-VALUA (16.000€). SE REALIZARA EL PAGO DE LA MITAD DE EL COSTE DE la declaración de IRPF. SE REALIZARA EL PAGO DE LA MITAD DEL COSTE IBI DEL 2012. NOTIFIQUE SE A Victorio ...y Mariana ...' (sic).

A esta comunicación, contestaron los demandantes (documento nº 6 acompañado a la demanda) mediante carta fechada el 20/3/12 por la que, aparte de hacer referencia al Decreto del Ayuntamiento 108/2011 (al que después se aludirá), que suponía, a entender de los demandantes, la atribución a éstos de la totalidad de la titularidad de las fincas resultantes NUM000 a NUM006 , se le hacía saber al Sr. Juan Pedro que el anuncio realizado por el anterior burofax, era inconcreto y falto de rigor.

En dicha comunicación de 15/3/12, que afirman haber recibido los actores no se indicaron los pactos y condiciones concretos de la transmisión que luego se perfeccionó. Se indicaba como precio, 190.000 € más 50.000 € en concepto de asesoría e intermediación, en total, 240.000 €, cuando, según la escritura de venta el precio fue de 190.000 €. Tampoco se indicó en la notificación el aplazamiento de pago, pactándose en la escritura de venta la entrega en el acto de la venta de 70.000 €, aplazando el pago del resto del precio en dos cuotas de importe 60.000 € cada una, mediante dos pagarés nominativos de vencimiento el 28/2/13 y el 28/2/14, respectivamente. Tampoco se expresó en la notificación la condición resolutoria pactada en la escritura de venta para el caso de impago de todo o parte del precio aplazado, supuesto en el cual quedaba facultado el vendedor a resolver la compraventa con pérdida para el comprador de las cantidades pagadas, en concepto de penalización por incumplimiento. No se indicó en la notificación la facultad que se concedió por el vendedor al comprador para solicitar la cancelación registral de la condición resolutoria, si en el plazo de un año desde el último vencimiento pactado, no constare en el Registro de la Propiedad el ejercicio de la facultad resolutoria por parte del vendedor. Se alude en la notificación a datos o circunstancias que después no aparecen en la escritura de venta, como son el concepto de 50.000 € por lo que se denomina 'Asesoría e intermediación', que no aparece después en la escritura pública de venta ignorándose más datos acerca de dicha importante cantidad, o los pagos por mitad (entre comprador y vendedor) por los conceptos de plusvalía (16.000 €), coste de la declaración de IRPF e IBI.

No resulta la notificación de las precisas condiciones de la venta pactadas en la escritura pública de venta suscrita el 26/3/12, a través del resto de la prueba practicada en autos, como son el interrogatorio del demandante Sr. Victorio , y los testigos Doña Verónica , técnico de urbanismo del Ayuntamiento de Palafolls, Don Patricio , regidor de la oposición del mismo Ayuntamiento y Don Juan Pedro , vendedor de las fincas de autos a la mercantil aquí demandada, prueba a la que alude la parte recurrente. Todos ellos, incluido el Notario autorizante de la escritura, Don Vicente Benjamín Oltra Colomer, que declaró también como testigo, centraron sus declaraciones, a preguntas de los Sres. letrados, en el conflicto suscitado en relación con la inscripción por el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar de la modificación por el Ayuntamiento de Palafolls del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de actuación del Sector nº NUM031 ' DIRECCION000 ', que afectaba a las fincas de autos. Así consta en el asiento número NUM020 del Diario NUM021 de fecha 20 de marzo de 2012 del Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, según resulta en la certificación extendida por el Registrador de la Propiedad de Pineda de Mar (documento nº 2 acompañado a la demanda), según la cual, el Ayuntamiento de Palafolls presentó en dicho Registro, a las 13,19 minutos, certificación administrativa suscrita en Palafolls el día 5/10/11 por Borja , alcalde de dicho Ayuntamiento en la cual solicitaba la modificación de la inscripción de la reparcelación de la Unidad de Actuación referida sobre las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM022 , NUM023 y NUM016 . Como Nota al margen, el Registrador hizo constar que el mismo día se notificó por fax al Ayuntamiento de Palafolls la certificación negativa, quedando prorrogado de conformidad con lo dispuesto en el art. 323 de la Ley Hipotecaria , hasta el 5/6/2012 y a continuación, el Registrador hizo constar 'CANCELADO el asiento por caducidad sin haberse subsanado el defecto del documento. Pineda de Mar, a 6 de junio de 2012'. Es decir, todos estos testigos declararon acerca de la problemática de esa inscripción, que aludía al Decreto 321/2010 de 8/3/10 del Alcalde de Pineda de Mar (documento nº 3 acompañado a la demanda), por el que se acordó aprobar inicialmente la modificación del proyecto de reparcelación del sector número NUM031 ' DIRECCION000 ', del Plan General de Ordenación, la cual tenía por objeto modificar las fincas registrales aportadas número NUM016 y NUM022 ( NUM024 y NUM025 del proyecto de reparcelación) y la titularidad de las fincas de resultado adjudicadas números NUM000 a NUM006 ( NUM024 , NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM029 y NUM030 del proyecto de reparcelación) de la siguiente forma: A) Fincas aportadas, registrales NUM016 y NUM022 ( NUM024 y NUM025 del proyecto de reparcelación): 1) se suprimió la finca aportada número NUM024 del proyecto de reparcelación del sector número NUM031 , finca registral NUM016 , por estar ubicada en su totalidad fuera del sector, solicitando al Sr. Registrador de la Propiedad que deje sin efecto la segregación realizada de superficie 18.886,24 m2, debiendo volver a quedar inscrita con la superficie anterior al proyecto de reparcelación de 26.678,62 m2, sin alterar ni la descripción ni los límites, en proindiviso a favor de los señores Victorio (causante de los solicitantes de la modificación) y Juan Pedro ; 2) se modificó la finca aportada número NUM025 , registral número NUM022 , que quedó incluida parcialmente en el sector; B) Fincas de resultado: las fincas registrales de resultado números NUM000 a NUM006 ( NUM021 , NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM029 y NUM030 del proyecto de reparcelación) se adjudican en plena propiedad al Sr. Victorio (causante de los solicitantes), no variándose ninguna otra circunstancia de las mismas. Ese Decreto se notificó a todas las partes, presentando alegaciones el Sr. Juan Pedro , que fueron desestimadas mediante Decreto 108/2011 del Alcalde de fecha 27/1/11.

Pues bien, las declaraciones de los testigos lo fueron en relación con todas las circunstancias que rodearon el Decreto de la Alcaldía por el que se modificaba el Proyecto de Reparcelación en los términos que han quedado indicados, que afectaba a la titularidad de las fincas de autos, y las dificultades de inscripción en el Registro de la Propiedad, relatando los testigos las visitas a abogados, notarios diversos y registradores diferentes, pero en ningún caso quedó constancia a través de las mismas acerca de lo que es objeto del presente pleito. En definitiva, a través de dicha declaraciones no quedó constancia de que el Sr. Juan Pedro comunicara a los demandantes las condiciones y circunstancias precisas de la venta en los términos que han quedado precisados más arriba, para lo que no puede entenderse eficaz la declaración testifical del propio Sr. Juan Pedro , que, pese a que dijo que los demandantes conocían al comprador, la mercantil aquí demandada, y, vagamente, que creía que se le había entregado a una abogada de los demandantes copia de la escritura de venta de 26/3/12, no deja de ser parte interesada en el presente asunto.

A lo anterior no es obstáculo el hecho de que la parte actora, en su comunicación contestando al burofax de 15/3/12 remitido por el Sr. Juan Pedro , objetaran, como es lógico, las cuestiones relativas a la discrepancia en cuanto a la titularidad de las fincas de autos.

No comunicó el vendedor, por tanto, los pactos y condiciones de la trasmisión, para que, en base de ellos, hubieran podido los interesados decidir si les convenía o no el ejercicio del derecho de tanteo, no bastando a tal efecto referencias de la venta, datos incompletos de sus condiciones, datos erróneos o la mera noticia de la misma, por lo que, debe estarse al plazo de tres meses contados desde el momento de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, el 7/6/12, al no constar acreditado un conocimiento completo de las circunstancias de la venta con anterioridad a dicha fecha. Habiéndose presentado la demanda de autos el 6/9/12, la acción no puede entenderse caducada.

Por todo lo cual, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida.

QUINTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de RECUP-PATRI-GERMANS FERNÁNDEZ S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar el 20 de junio de 2014 , en los autos de que el presente rollo dimana, la cual confirmamos íntegramente, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.