Sentencia CIVIL Nº 207/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 117/2020 de 26 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00207/2020
Modelo: N10250
C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3 - 3
-
Teléfono: 985968737 Fax: 985968740
Correo electrónico:
Equipo/usuario: CRR
N.I.G. 33036 41 1 2019 0000640
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000117 /2020
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de LLANES
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000531 /2019
Recurrente: Carmela
Procurador: MARIA RODRIGUEZ-VIGIL GONZALEZ-TORRE
Abogado: REBECA SARASUA RODRIGUEZ
Recurrido: Victoriano
Procurador: VICTOR JOSE GARCIA TAMES
Abogado: SANTOS TAZON MARTINEZ
NÚMERO 207
En OVIEDO, a veintiséis de mayo de dos mil veinte, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo,
compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos Llavona
Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A
En el recurso de apelación número 117/2020 , en autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 531/2019,
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Llanes, promovido por Doña Carmela ,
demandado en primera instancia, contra Don Victoriano , demandante en primera instancia, siendo Ponente
el Ilmo. Sr. Magistrado D. Juan Carlos Llavona Calderón.-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Llanes se dictó Sentencia con fecha 11 de diciembre de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO.- Que, estimando la demanda formulada por Victoriano frente a Carmela , debo declarar y declaro haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la vivienda sita en Riocaliente, Llanes, con referencia catastral NUM000 ; y debo condenar y condeno a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de 518,09 euros correspondientes a las rentas y gastos de los meses de junio a septiembre especificados en la demanda, sin perjuicio de las que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento. Con expresa condena en costas a la parte demandada.'.-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día veintiséis de mayo de dos mil veinte.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Los litigantes suscribieron el 1 de junio de 2019 un contrato de arrendamiento sobre una vivienda sita en Riocaliente, Llanes. Se estipuló una duración de un año con posibilidad de prórroga y una renta de 200 € mensuales, a la que había que añadir, por el consumo de agua y basura, 15 € al mes, además del consumo de luz según la factura emitida mensualmente.

Instado el desahucio por el arrendador con base en el impago de la renta y consumos de agua correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2019, así como de los consumos de luz de junio, julio y agosto, y requerida la arrendataria en los términos previstos legalmente, ésta compareció y se opuso a la demanda alegando que el contrato ya había sido rescindido con fecha 21 de julio por incumplimiento del arrendador de su obligación de mantenerla en el goce pacífico del arrendamiento, habiendo intentando en varias ocasiones hacerle entrega de las llaves sin conseguirlo por su negativa a recibirlas, y al mismo tiempo solicitó la compensación de la fianza prestada de 200 € con el importe de los consumos de luz correspondientes a los meses de junio y julio que reconocía deber, con devolución del sobrante e indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda, declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena a la demandada al abono de la cantidad reclamada, así como de los importes que se devenguen hasta el lanzamiento.

Apela la demandada, cuyo recurso, basado en dos motivos, uno por error en la apreciación de la prueba y otro por infracción de diversos preceptos legales, insiste en la oposición formulada, pretendiendo que se tenga por rescindido el contrato de arrendamiento desde el 21 de julio y que se condene al demandante al abono de la diferencia después de compensada la fianza con el importe debido y a indemnizarle en los daños y perjuicios causados.



SEGUNDO.- La prueba que hace valer la apelante para acreditar que procedió a la rescisión del contrato por incumplimiento del arrendador es la documental presentada con su escrito de oposición, pero de ella no cabe extraer una conclusión distinta a la alcanzada en la instancia de no haberse probado dicho incumplimiento.

En efecto, siendo la fecha correcta en la que su pareja formuló denuncia ante la Guardia Civil contra el arrendador el 19 de julio, y no el 19 de agosto como se decía en dicho escrito de oposición, ninguna prueba existe de que se hubiese procedido al desalojo de la vivienda arrendada el 21 de julio ni de que entonces se intentara devolver las llaves, y aunque fuera cierto que desde el 15 de agosto ocupan otra vivienda también alquilada en Villanueva de Pría, pese a que el contrato aportado presenta notables carencias, al reflejar únicamente los datos de los contratantes junto con sus firmas, pero dejando sin cubrir los apartados destinados a aspectos tan esenciales como la duración del contrato o el importe de la renta, tampoco hay constancia de que el desalojo se hubiese comunicado al arrendador.

De hecho, la primera constancia que existe de ello es el escrito de 30 de agosto que una asesoría legal que decía ser mandataria verbal de la apelante remitió al arrendador mediante burofax, en el que, si bien se decía, primero, que el contrato estaba resuelto desde el 21 de julio, posteriormente, tras aludir a las diferencias surgidas entre las partes y a que como consecuencia de ello sus relaciones se habían vuelto muy tensas hasta ser insostenibles, lo que afirmaba era que había decidido desistir del contrato y así se lo había comunicado intentando hacer entrega de las llaves en esa misma fecha, anunciando finalmente su intención de realizar dicha entrega en el Juzgado de 1ª Instancia de Llanes.

La respuesta del arrendador, por mediación de su abogado y por el mismo conducto, no se hizo esperar, y mediante escrito de 16 de septiembre se manifestaba la vigencia del contrato, se negaba haber recibido ninguna notificación resolviéndolo y que hubieran existido intentos fallidos de hacer entrega de las llaves, y, además de requerirle de pago por las rentas adeudadas, se indicaba que, caso de que quisiera resolver el contrato, debía proceder al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se debían, así como de la penalización prevista por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no haber transcurrido seis meses desde el inicio del arrendamiento.



TERCERO.- Así las cosas, si bien es verdad que el artículo 1556 del Código Civil facultaría a la arrendataria para pedir la rescisión del contrato en caso de incumplimiento de las obligaciones que al arrendador impone el artículo 1554, entre ellas la de mantenerla en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, apareciendo así también recogida en el artículo 27.3.b) de la Ley Arrendaticia la facultad del arrendatario de resolver el contrato por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda, se trata de una facultad que, aunque puede ejercitarse tanto en vía judicial como extrajudicial, se subordina en este último caso a la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte, y sucede que ni existe una constancia precisa del ejercicio de dicha facultad comunicando al arrendador la voluntad de rescindir (o más propiamente de resolver) el contrato, expresando cuáles serían los incumplimientos achacables al mismo que justificarían tal decisión, pues en la referida comunicación del 30 de agosto sólo se aludía a las diferencias surgidas por el asunto del acceso a la vivienda y a que las relaciones eran muy tensas, siendo en cambio que la intención manifestada era la desistir del contrato, ni, frente la negativa del arrendador a reconocer esa resolución del contrato, afirmando en cambio la vigencia del mismo, se ha ejercitado acción alguna tendente a obtener dicha declaración.

De ello se sigue que lo realmente producido fue un desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria, desistimiento para el que, sin embargo, no se encontraba facultada al no haber transcurrido el plazo de seis meses desde el inicio del arrendamiento que establece el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no pudiendo, por tanto, ser causa de extinción del contrato, que continuaba vigente tal y como advirtió el arrendador, de suerte que, no habiendo consentido éste dicho desistimiento, no podía quedar obligado por el mismo, y, antes bien, el incumplimiento de la arrendataria le facultaba, a su vez, para exigir el cumplimiento del contrato o su resolución. Y hasta tanto no optó por esto último, instando el desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, no le era exigible aceptar la devolución de las llaves, y con ellas la entrega de la posesión de la vivienda arrendada, que hasta entonces seguía ostentando la arrendataria en virtud de un contrato del que no le cabía apartarse unilateralmente. Entrega que, además, tras habérsele anunciado que tendría lugar a través del Juzgado de Llanes, no era aceptable que se le remitieran sin aviso previo mediante un servicio de mensajería una vez interpuesta la demanda y sin conocer cuál sería la postura de la arrendataria frente a la misma, siendo que tampoco se intentó después hasta la celebración de la vista el 10 de diciembre de 2019, solicitando entonces una suerte de consignación que fue rechazada por la juzgadora de instancia y con cuya decisión se mostró conformidad, y ello tras haber ratificado su oposición en la que consideraba improcedente la acción de desahucio por haber tenido lugar ya la rescisión del contrato.

Estando, pues, vigente el contrato, e incumplidas sus obligaciones de pago por parte de la arrendataria, ello facultaba al arrendador para instar su desahucio y reclamar al mismo tiempo las cantidades debidas por razón de dicho contrato hasta recuperar la posesión de la finca, y aunque la arrendataria hubiera dejado de ocuparla no por ello quedaba exonerada de cumplir tales obligaciones en la medida en que su voluntad de desistir del contrato no podía vincular a la otra parte.

Resultaban de ese modo procedentes el desahucio y la reclamación de cantidad que acoge la sentencia recurrida.



CUARTO.- Tampoco resulta admisible la compensación de la fianza que se había planteado en el escrito de oposición y que ahora se reitera en el recurso, por más que, como tal compensación, no precisara hacerse valer por medio de reconvención.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, no teniendo el arrendador obligación de devolverla hasta el final del arriendo, y aún después del mismo transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Así se había estipulado en el contrato, al decir que la fianza de 200 € se devolvería a su finalización cuando se recibieran las últimas facturas, se hubiera cumplido dicho contrato y la vivienda se encontrase en el mismo estado en que se hallaba a su inicio.

Por consiguiente, seguido un proceso para que se declare judicialmente resuelto el contrato y recuperar la posesión de la finca arrendada, es a partir del momento en que se alcanza ese resultado cuando comienza el plazo de liquidación que fija el apartado 4 de dicho artículo 36, y una vez transcurrido éste, y determinada la existencia y el alcance de la eventual obligación de restitución a cargo del arrendador, será exigible el saldo por el arrendatario, por lo que hasta entonces no puede pretender que se compense la fianza con cualesquiera importes debidos, pues para que opere tal compensación debe tratarse de deudas líquidas y exigibles ( artículo 1196-4º del Código Civil) y tal condición no se da si ha de procederse a una liquidación para determinar la calidad de acreedores recíprocos de los litigantes.

Ningún sustento tiene, en fin, la petición indemnizatoria de daños y perjuicios, que ni se hace valer por vía de reconvención ni se precisa en su alcance y cuantía, apareciendo además vinculada al retraso en la recepción de las llaves que se imputa al arrendador y que ya se ha rechazado.



QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva que deban imponerse las costas con él causadas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido por el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Carmela contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Llanes con fecha 11 de diciembre de 2019 en los autos de juicio verbal de desahucio seguidos con el número 531/2019, confirmando dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas procesales del recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 0000 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente con cuatro cifras más dos del año.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.