Sentencia Civil Nº 208/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 184/2012 de 11 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 184/2012-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 818/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 208/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 11 de abril de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 818/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de D. Roman y Dª. Marí Jose , contra D. Luis Antonio y Dª. Consuelo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de octubre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Roman y Dª Marí Jose , representada por el Procurador Sr. López Chocarro, contra Dª. Consuelo y D. Luis Antonio , , debo declarar y declaro haber lugar al desahucio de la vivienda sita RAMBLA000 nº NUM000 , casa NUM001 de Barcelona y Plaza de Aparcamiento nº del local destinado a garaje, del edificio de la RAMBLA000 nº NUM000 de Barcelona, declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de fecha 1 de junio de 2.006, por expiración del plazo, condenando a los referidos demandados a que desalojen dicho inmueble dentro del plazo legal, apercibiéndole de lanzamiento en caso contrario, el cual tendrá lugar el día 21 de noviembre de 2011; y al pago de las costas del presente juicio.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de abril de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de primera instancia estimatoria de la acción de desahucio por expiración de plazo ejercitada en la demanda respecto de la vivienda sita en Barcelona, RAMBLA000 nº NUM000 , casa NUM001 , así como de la plaza de parking nº NUM002 , se alzan los demandados, D. Luis Antonio y Dña. Consuelo , a medio del recurso que ahora se conoce, aduciendo como motivo de impugnación: 1) la inadecuación de procedimiento en atención a la complejidad del asunto debatido; y 2) en cuanto al fondo el estar pendiente de ejercitar la opción de compra reconocida a la parte arrendataria en contrato de la misma fecha que el de arrendamiento, 1 de junio de 2006.

SEGUNDO.-Ciertamente, el juicio de desahucio que se regula en el art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil está considerado doctrinal y jurisprudencialmente ( SS.TS.de 30 de abril de 1929 , 24 de mayo de 1934 y 17 de febrero de 1950 entre otras) como especial y sumario, pues se circunscribe a un ámbito muy estrecho de conocimiento judicial y no produce excepción de cosa juzgada material ( art. 447.2 LEC ), de tal suerte que siempre es posible acudir a un proceso plenario (declarativo, según la terminología legal) para analizar en él cuestiones más complejas relacionadas con el arrendamiento, cuestiones éstas que no caben en el juicio sumario que ahora nos ocupa, el que únicamente tiende a recuperar la posesión de hecho, quedando relegadas otras controversias de mayor profundidad al proceso declarativo correspondiente, tal como se desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1968 , siquiera deba señalarse que el rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical, pues esa misma fuente auxiliar del derecho es conforme en afirmar 'que ello no impide dilucidar dentro de dicho juicio extremos que aparecen vinculados a la relación que se trata de extinguir y que constituyen en algún aspecto supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia' (STS 2 2 1966), o 'que es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados', (STS 28 3 1979), y 'que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio, el examen de aquellas cuestiones estrechamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma' (STS 10 5 1993), aclarando que 'las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio son los que surjan de la naturaleza del contrato' (STS 23 6 1970). En resumen, no procede la discusión y resolución de cuestiones complejas en el limitado ámbito del juicio de desahucio, porque entonces según reiteradamente ha señalado la jurisprudencia ( SSTS de 18 de diciembre de 1953 , 17 de marzo de 1969 , 14 de abril de 1992 ) se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, si bien debe también evitarse que cualquier alegación que haga el demandado sirva igualmente de modo automático para impedir al propietario la actuación y recuperación de sus legítimos derechos, remitiéndose, sin más, al juicio ordinario para, entretanto, conservar aquel la posesión.

TERCERO.-Pues bien, la parte arrendadora actora acudió al procedimiento de desahucio previsto en el citado art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a fin de recuperar la posesión de hecho del inmueble litigioso con base en expiración de su plazo por lo que planteado así el debate y resuelto congruentemente por el juzgador de instancia, este Tribunal no puede más que ratificar la sentencia apelada. Así como premisas fácticas para la resolución de las cuestiones que se someten nuevamente a la consideración de esta Sala en esta alzada, hay que partir, a tenor de la prueba desarrollada en instancia, de las siguientes: A) que el día 1 de junio de 2006 los hoy actores convinieron con los demandados, un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda y plaza de parking antes citadas, estableciéndose el plazo del arrendamiento en un año prorrogable obligatoriamente para la propiedad durante 12 meses, al alcanzar el periodo máximo de vigencia y todo ello a tenor del contrato de opción de compra que han suscrito las partes; y

B) que contrariamente a lo convenido, transcurridos los dos años, los demandados no ejercitaron el derecho de opción de compra que se le concedió, continuando hasta la fecha de la presentación de la demanda (6 de junio de 2011) en el disfrute y posesión de la vivienda.

CUARTO.-La jurisprudencia ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otra, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; siendo así que la opción origina un contrato unilateral, pues sólo crea para el concedente la obligación de mantener su oferta y para el optante el derecho de aceptarla o dejarla caducar, si bien, en su fase evolutiva, realizada la opción positiva con el plazo señalado, se torna bilateral, puesto que el optante asume ya las obligaciones derivadas de la oferta, siendo, por último, un contrato consensual creado a favor del optante de un mero derecho obligacional ( TS 24 octubre 1990 ). El derecho de opción no está regulado específicamente en el Código Civil, pero es reconocido en su aspecto registral en el art. 14 RH y es admitido por la jurisprudencia ( SSTS 9 febrero 1985 , 4 abril 1987 y 24 octubre 1990 ). Constituye una figura sui generis, con sustantividad propia, que faculta al concesionario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo y que ha de realizarse dentro de un plazo cierto y por un precio determinado. El optante debe, pues, pagar o consignar el precio convenido por la compraventa en el plazo estipulado. Si incumple el contrato de opción y deja pasar el plazo de caducidad, determina necesariamente la extinción del derecho de opción ( ST.S. 1.ª, 7 julio 1986 ). Al hilo de las preceptivas consideraciones legales y jurisprudenciales que someramente se traen a colación, en la relación cuestionada por la demandada es palmario y no ha sido discutido, que dentro del plazo de dos años, conferido en el contrato, no se formuló por el optante el referido derecho sobre la vivienda haciendo efectivo el precio estipulado. La postura de defensa sostenida no sólo en la instancia sino también en el recurso contradice abierta y flagrantemente la voluntad manifestada en el contrato de opción que constituye, indudablemente, lex inter partes (1.091 C.C.), pretendiendo una interpretación del mismo favorable a sus intereses que contraviene no sólo el tenor literal sino la voluntad concorde, pues de la exégesis del clausulado del contrato privado, no sólo una interpretación literal y gramatical de sus cláusulas sino de la común intención de los contratantes echan por tierra y abocan al perecimiento de la pretendida vigencia de la opción en su día acordada. Las cláusulas no dejan duda alguna de que se fijó el plazo de dos años para su ejercicio, sin que conste (ni siquiera se arguye) que se hubiera acordado su prórroga, siendo el plazo establecido un plazo de caducidad, el no uso de la facultad concedida determinó la extinción del derecho transcurrido el mismo, sin que sea precisa declaración judicial alguna ni sea procedente la invocación de que el citado derecho no ha sido resuelto, pues como señala la Sentencia T.S. 1.ª 26 enero 1988 , el art. 1.124 C.C . no es de normal aplicación para cuando el optante no ejercitó su opción personal de compra, haciéndola efectiva en el plazo concedido al respecto, pues pasado tal plazo se produce no una situación de incumplimiento obligacional, que es el supuesto contemplado en el mencionado precepto, sino de caducidad del derecho de opción concedido. En relación al contrato de arrendamiento con opción de compra tiene declarado el Tribunal Supremo que, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente locativa y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, que nace a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación, con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción.

Por tanto ha de concluirse, que extinguido el derecho de opción, la parte demandada continuó ocupando la vivienda litigiosa en virtud del contrato de arrendamiento siéndole de aplicación lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU , a pesar de lo estipulado por las partes en la primera clausula del contrato de arrendamiento, dado que, como bien dice la sentencia apelada, dicha clausula estaba redactada en relación con el contrato de opción de compra, pero una vez transcurrido el plazo de la opción sin ejercitarse la misma, transcurrido el tiempo mínimo de duración del contrato (5 años), que se cumplió el 31 de mayo de 2011, y habiendo el arrendador comunicado a los arrendatarios con un plazo mínimo de un mes, la voluntad de no renovar el contrato, obvio es que se dan todos los presupuestos necesarios para declarar la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de su plazo, como se pide en la demanda de desahucio.

QUINTO.-En méritos a lo que se acaba de exponer, procede ratificar íntegramente la resolución recurrida, con desestimación del recurso que ha sido interpuesto.

Las costas procesales se impondrán a la recurrente, por aplicación del art. 398 LEC .

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Antonio y DÑA. Consuelo , contra la sentencia de fecha 13 de octubre de 2011, dictada por el J. 1ª Instancia núm. 27 de Barcelona en el juicio verbal nº 818/2011, SE CONFIRMAdicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.