Sentencia CIVIL Nº 208/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 795/2019 de 12 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEPTIMA
GIJON
SENTENCIA: 00208/2020
Modelo: N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Teléfono: 985176944-45 Fax: 985176940
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MGD
N.I.G. 33024 42 1 2019 0004400
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000795 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000404 /2019
Recurrente: INGESMOK S.L.
Procurador: JULIA MENENDEZ QUIROS
Abogado: FERNANDO CARBAJO RUBIO
Recurrido: Carlos Daniel , DIRECCION000 C.B.
Procurador: MAXIMINA CID GARCIA, MAXIMINA CID GARCIA
Abogado: CELIA RIMADA ALVAREZ, CELIA RIMADA ALVAREZ
SENTENCIA Nº 208/20
ILTMOS. SRES MAGISTRADOS:
PRESIDENTE: D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
MAGISTRADO: Dª. Mª PIEDAD LIÉBANA RODRÍGUEZ
D. JOSÉ-MANUEL TERÁN LÓPEZ
En Gijón a doce de junio de dos mil veinte
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima, de la Audiencia Provincial de Gijón, los Autos de
Juicio Verbal e Desahucio 404/19, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Gijón, a los que
ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 795/19, en los que aparece como parte apelante

INGESMOK S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. JULIA MENENDEZ QUIROS, asistida
por el Letrado Sr. FERNANDO CARBAJO RUBIO, y como parte apelada, D. Carlos Daniel y DIRECCION000 C.B,
representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. MAXIMINA CID GARCIA, asistida por la Letrada Sra.
CELIA RIMADA ALVAREZ, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada DOÑA Mª PIEDAD LIÉBANA RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha diez de septiembre de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que ESTIMANDO la demanda interpuesta frente a 'Ingesmok, SL': 1º) DECLARO haber lugar al desahucio por falta de pago de la nave industrial sita en Gijón, AVENIDA000 nº NUM000 , DIRECCION001 , POLIGONO000 nº NUM000 ; 2º) CONDENO a 'Ingesmok, SL' al pago a la comunidad de bienes ' DIRECCION000 , CB' de 5.042,56€, más intereses desde la interposición de la demanda en cuanto a los 4.037,18€.

Con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de INGESMOK S.L, se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día nueve de junio de dos mil veinte.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia objeto del presente recurso estimó la demanda formulada por la Comunidad de Bienes ' DIRECCION000 , CB' frente a Ingesmok, SL declarando haber lugar al desahucio por falta de pago de la rentas pactadas en el contrato de arrendamiento de la nave industrial sita en Gijón, AVENIDA000 nº NUM000 , DIRECCION001 , POLIGONO000 nº NUM000 , suscrito entre las partes el 8 de agosto de 2017, correspondientes a las mensualidades de febrero, marzo y abril de 2019 a razón de 918 euros, así como de las cantidades asimiladas a renta correspondientes a 2018 y al primer trimestre de 2019, al haberse entregado el local a la propiedad el 31 de mayo de 2019 y condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 5.042,56 euros, más intereses desde la interposición de la demanda respecto de la cifra de 4.037,18 euros.

Con imposición de costas a la parte demandada.

Resolución contra la que interpuso recurso de apelación la demandada Ingesmok, SL alegando error en la valoración de la prueba derivado de no haber tenido en cuenta la documental unida a los autos, el resultado de la prueba testifical y la pericial del ingeniero mecánico D. Ezequias , practicadas a su instancia, de las que resulta acreditada la excepción opuesta frente a las pretensiones de la demanda, consistente en el cumplimiento defectuoso del contrato de arrendamiento por la demandante, al amparo de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil (exceptio non rite adimpleti contractus).



SEGUNDO.- A partir de lo expuesto, se centra el debate en dilucidar, si del conjunto de la prueba practicada por la demandada-apelante, fundamentalmente testifical y pericial del ingeniero mecánico Sr. Ezequias ha quedado acreditado el incumplimiento contractual en el que habría incurrido la arrendadora, opuesto por vía de excepción en la contestación a la demanda frente a las acciones entabladas por el demandante, que vendría a justificar el impago y retención de las rentas y de las cantidades asimiladas reclamadas en la demanda.

Incumplimiento fundado en los defectos estructurales de la arqueta sita en la parte trasera derecha de la nave arrendada, causantes de las continuas inundaciones padecidas cada vez que llovía con intensidad, al carecer de capacidad de evacuación del agua, deficiencia no subsanada por la actora pese a ser requerida para ello, provocando la paralización de la actividad de carpintería metálica a la que se destina la nave ante la imposibilidad de utilizar la maquinaría alimentada con electricidad, con los consiguientes perjuicios, o por el contrario, como se razona en la sentencia recurrida, las inundaciones se deben a una falta de mantenimiento y conservación de los desagües, mantenimiento de las instalaciones a las que está obligado contractualmente el arrendatario, lo que ha dado lugar a que tanto en las arquetas como en los tubos de desagüe existan depósitos de sedimentos, de modo que cuando se producen lluvias fuertes no consiguen desatascar como debieran, rebosando el agua, conforme informó el perito de la parte actora, el arquitecto técnico, Sr. Gabino .

Ciertamente, los testigos D. Gervasio (antiguo trabajador de la demandada) y D. Gregorio (operario de la arrendataria) sostuvieron que la primera inundación de la nave se produjo al poco de entrar en aquélla, concretando el segundo, que a los cinco días; inundaciones que se producían cuando llovía mucho, originándose en la arqueta sita al fondo de la nave, momento en que se llamaba a Ezequias (en referencia al perito que informó a instancia de la demandada). Si bien, el primero oyó decir 'voy a llamar', desconociendo si la llamada se efectuó o no; el segundo, afirmó que la empresa se quejó a la propiedad en varias ocasiones.

Reiterando ambos que la nave se limpiaba a diario, barriendo, para retirar las limaduras. Precisando, el operario actual, que al producirse las inundaciones había que bajar los plomos y levantar las máquinas.

En el informe pericial aportado por la demandada, emitido por el ingeniero mecánico Sr. Ezequias , se recogen seis incidencias: el 15/09/17, 08/06/18, 11/07/18, 23/01/19, 29/01/19, y 16/05/19, aportando las correspondientes fotografías y grabaciones en las que se aprecia su presencia, demostrativas de la realidad de las inundaciones sufridas en la nave alquilada, sorprendiendo que habiendo ocupado ésta el día 8 de agosto de 2017, fecha del contrato, contando con dos meses de carencia para su limpieza, pintar y acondicionar el local, producida la primera inundación al mes siguiente, con los consiguientes perjuicios cuantificados en dicha pericia, al igual que en las siguientes, no exista constancia escrita de requerimiento a la propiedad hasta el correo electrónico remitido el 6 de septiembre de 2018 y el posterior burofax remitido el 15 de mayo de 2019, fecha coincidente con el emplazamiento de la demandada, en el que se comunicaba la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones contractuales de la demandante, haciendo entrega de las llaves. Recibido el citado correo electrónico la arrendadora llamó a EMA para realizar labores de desatasco, no pudiendo acceder a la nave porque la arrendataria no se lo permitió por tener acumulada chatarra, pese a haberles comunicado día y hora, por lo que se limitaron a realizar las labores de desatasco en el resto de naves del polígono (interrogatorio de D. Carlos Daniel y testifical de Dª Serafina .

Acreditada la realidad de las inundaciones, es a la parte que alega el cumplimiento defectuoso de la obligación del arrendador de entregar el local en condiciones de servir al uso pactado, sobre quien pesa la carga de probar el incumplimiento denunciado y, por ende, que la causa de las inundaciones que impidieron el desarrollo de su actividad, con los consiguientes perjuicios, lo fue el invocado defecto estructural de la arqueta origen de aquéllas, sita al fondo derecha de la nave, o de sus conducciones soterradas. Prueba que, en contra de lo sostenido en el recurso, no se desprende categóricamente del informe y aclaraciones vertidas por el perito Sr.

Ezequias , al basarse en suposiciones e hipótesis. Así, en el informe se recoge que la arqueta origen de las inundaciones, tiene una dimensión inferior a la necesaria, sin precisar el tamaño que debería tener ésta o sus conducciones, ni plasmar las comprobaciones realizadas sobre tales elementos. Aclarando en el juicio, que en esa arqueta siempre había agua, sin sedimentos, estando el único sedimento apreciado de un centímetro, solidificado, lo que demuestra que su antigüedad es de unos dos años o más; añadiendo, que creía que se trataba de un problema de dimensionamiento de las instalaciones de desagüe y de canalización, no de una falta de mantenimiento y conservación de aquéllas (obligación del arrendatario), tesis del perito de la contraparte, Sr. Gabino , quien manifestó que comprobó que el sistema de saneamiento estaba obturado, razón por la cual al producirse lluvias fuertes no conseguían desatascar como debieran, rebosando y provocando inundaciones, de modo que tras la intervención de una empresa de desatascos, funcionaba perfectamente.

Falta de prueba cumplida que sólo a dicha parte ha de perjudicar, con la consiguiente desestimación del recurso.

Debiendo puntualizar, como señalamos en la reciente Sentencia de fecha 15 de mayo de 2020 (Rec. 41/20), que la obligación de pago de las rentas, con independencia de que el local hayan padecido deficiencias e inundaciones a las que alude la aquí apelante y que asume la arrendataria, se encuentra sujeta a lo establecido en el artículo 26 de la LAU, en virtud de lo dispuesto en el artículo 30 del mismo texto legal, salvo que haya instado oportunamente la petición de suspensión del pago de la renta, sin perjuicio de su derecho de ejercitar la resolución del contrato, o reclamar al arrendador los daños y perjuicios causados por las humedades y deficiencias en el procedimiento correspondiente (sentencias de esta AP de 15 febrero de 2006 y 12 abril de 2018, entre otras), máxime cuando no ha habido, como en este caso, un incumplimiento absoluto de la obligación del arrendador determinante del cierre del local como consecuencia de las causas indicadas.

Resolución en la que nos hicimos eco de la SAP de Barcelona de 16 de enero de 2010, la cual en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio, afirma que: '... E l pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario, obligación que no excluye el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, sin perjuicio de que el arrendatario pueda exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1124 CC , al que se remite el art. 27.1 LAU , salvo en los supuestos en que quepa la suspensión del contrato, siempre y cuando concurran los presupuestos prevenidos en el art.

26 LAU 29/1994, cuyo antecedente es el 1558 CC , de aplicación supletoria conforme al art. 4 LAU 94 , que prevé la posibilidad de suspensión del contrato, con paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización. En este sentido, paralelamente a la obligación del arrendador de 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil ' ( art. 21.1) y a la del arrendatario de 'soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento ' ( art. 22.1), la LAU prevé la posibilidad (art. 26) de que, 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable', el arrendatario opte entre suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización alguna, por lo que es el cese de la obligación de pagar la renta la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta. En caso de optar por la suspensión, ésta 'supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta', no existiendo obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.



TERCERO.- Desestimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, se imponen las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Menéndez Quirós, en representación de INGESMOK,SL, contra la sentencia dictada en fecha 10 de septiembre de 2019 en los autos de JUICIO VERBAL DESAHUCIO 404/2019 seguidos en el Juzgado de Primea Instancia Núm. TRES de Gijón y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución. Con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.