Sentencia CIVIL Nº 21/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 748/2017 de 18 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.080.00.2-2016/0005230
Recurso de Apelación 748/2017 -4
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 04 de Majadahonda
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 649/2016
APELANTE: D./Dña. Josefa
PROCURADOR D./Dña. JOSE ALVARO VILLASANTE ALMEIDA
APELADO: WORLD SPORT GESTION SL
PROCURADOR D./Dña. MANUEL MARTINEZ DE LEJARZA UREÑA
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 748/17
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
DÑA. Mª JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Procedimiento Verbal de Desahucio nº 649/16 procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de
Majadahonda a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 748/17, en los que aparecen como partes:
de una, como demandante y hoy apelado WORLD SPORT GESTIÓN, S.L. representado por el Procurador D.
Manuel Martínez de Lejarza Ureña; y, de otra, como demandada y hoy apelante Dª. Josefa representada por
el Procurador D. José Álvaro Villasante Almeida; sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SA. DÑA. Mª JOSÉ ROMERO SUÁREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Majadahonda, en fecha 17 de abril de 2017 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Martínez de Lejarza, en nombre y representación de la entidad WORLD SPORT GESTIÓN SL, contra DOÑA Josefa , representada por el Procurador Don José Álvaro Villasante Almeida; y, en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, de fecha 7 de mayo de 2015, declarando haber lugar al desahucio por parte de la demandada de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 de la localidad de Las Rocas (Madrid), lo que supone que debo condenar y condeno a la demandada a poner a disposición de la actora la referida vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran voluntariamente durante el plazo legalmente previsto (hasta el día 25 de mayo de 2017, a las 10:30 horas). Igualmente, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de CINCUENTA MIL EUROS (50.000 euros), así como al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se vayan devengando desde la fecha de esta Sentencia y hasta el completo desalojo de la vivienda. Todo lo anterior debe entenderse con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 17 de Enero del presente año.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia íntegramente estimatoria de las pretensiones deducidas por la entidad WORLD SPORT GESTION S.L. como arrendadora, contra Dña. Josefa , como arrendataria, se presenta recurso de apelación por la demandada impugnando el pronunciamiento estimatorio relativo a la condena al pago de 35.000 Euros correspondientes a las cuotas impagadas derivadas de la opción de compra, que se integraba en el contrato de arrendamiento de vivienda.

La parte actora ejercitaba, acumuladamente, la acción de desahucio por falta de pago y la de reclamación de las rentas impagadas, a lo que sumaba el importe de las cuotas adeudadas correspondientes a la opción de compra.

La apelante ampara su recurso en la indebida acumulación de acciones ejercitada por la parte actora, ya que las obligaciones derivadas de la opción de compra, por tratarse de una cuestión compleja, no debieron ser objeto de pronunciamiento en el seno de un juicio sumario y especial como el de desahucio, conforme a los artículos 250.1.1 º y 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La parte apelada se opone al recurso, compartiendo los argumentos de la Juzgadora de Instancia.



SEGUNDO. - Debemos dar la razón a la recurrente, por cuanto la parte actora acumuló indebidamente la acción de desahucio por falta de pago, la de reclamación de las rentas impagadas y la de reclamación de las cuotas derivadas de un vínculo contractual distinto, la opción de compra, aunque dicha opción se integrase en el contrato arrendaticio.

En este sentido, el artículo 249.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deriva al trámite del juicio declarativo ordinario la decisión de '6º. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia».

En el juicio verbal de desahucio por falta de pago, sólo cabe acumular a la pretensión de desalojo a fin de recuperar la posesión, la reclamación de las rentas adeudadas, tal y como señala el artículo 437.4.3º LEC , con independencia de la cantidad que se reclame.

Aquí se reclama el importe de 35.000 Euros procedentes del incumplimiento de pago de las cuotas de la opción de compra, figura jurídica y contractual distinta y diferenciada a la relación de arrendamiento, sin que las citadas cuotas puedan ser consideradas 'cantidades análogas' vencidas y no pagadas, o 'asimiladas' a la renta. Por ello, no podemos compartir las conclusiones alcanzadas por la Juzgadora de Instancia, quien si bien parte correctamente del examen jurisprudencial sobre la materia, recogiendo los criterios existentes, finalmente no los aplica, cuando se aprecia que el incumplimiento de la obligación de pago de la opción de compra debe ventilarse no solo por razón de la materia, sino por razón de la cuantía, en un juicio ordinario.

Es cierto que resulta de aplicación el artículo 27.2. a) LAU que dispone 'Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.' Pero cuando se refiere a cantidades asumidas o que corresponda 'al arrendatario', se circunscribe a los importes que deban ser abonados derivados de la relación locativa, como 'arrendatario', no como optante a la compra de la vivienda, o por cualquier otro título distinto a dicha condición, aunque se haya integrado en el contrato de arrendamiento, en el que, por otra parte, aparecen perfectamente diferenciados un negocio jurídico de otro.

Así se recogía en la SAP Madrid secc. 10, de 14 de noviembre de 2012 , cuyo criterio compartimos ' La Audiencia Provincial de Madrid se detiene en el estudio de las Sentencias del Tribunal Supremo invocadas de 10 de mayo de 1993 y 31 de enero de 1995 , para excluir del ámbito del juicio por desahucio el conocimiento de relaciones especiales que excedan de las meramente locativas (como sin duda es el caso de la opción de compra), cuya concurrencia provoca 'un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaría, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente'.

Consecuentemente, se estima el recurso de apelación, lo que conduce a la parcial revocación de la Sentencia apelada por estimación parcial de la demanda, debiendo reducirse el importe adeudado por la apelante al total de 15.000 Euros, más las rentas y cantidades asimiladas que se hayan devengado desde la fecha de la Sentencia de Primera Instancia hasta el completo desalojo de la vivienda.



TERCERO .- Al amparo de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas devengadas en primera instancia no se imponen a ninguna de las partes, al igual que las derivadas del presente recurso de apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Josefa contra la sentencia de fecha 17 de abril de 2017, recaída en juicio verbal de desahucio 748/17 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Majadahonda , que se revoca parcialmente, en el sentido de: 1º.- Se mantiene el pronunciamiento resolutorio del contrato arrendaticio con condena de la demandada a poner a disposición de la actora la vivienda arrendada.

2º.- Se reduce la condena pecuniaria de la parte demandada al pago a la actora del importe de QUINCE MIL EUROS (15.000 Euros), más las rentas y cantidades asimiladas que se hayan devengado desde la fecha de la Sentencia de Primera Instancia hasta el completo desalojo de la vivienda.

3º.- No se imponen a ninguna de las partes las costas devengadas en ambas instancias, con devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, a veintitrés de enero de dos mil dieciocho dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.