Sentencia CIVIL Nº 21/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 600/2019 de 15 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0072377
Recurso de Apelación 600/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 455/2018
APELANTE: FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA, SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
APELADO: D./Dña. Faustino y D./Dña. Gregoria
PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
SENTENCIA Nº 21/2020
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a quince de enero de dos mil veinte.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago
- 250.1.1) 455/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de FIDERE GESTIÓN
DE VIVIENDA, SLU apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. MARIA DEL CARMEN
OTERO GARCIA y defendido por Letrado, contra D./Dña. Faustino y D./Dña. Gregoria apelados - demandados,
representados por el/la Procurador D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE y defendidos por
Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 17/04/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 17/04/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente:.

'ESTIMO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA presentada por FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDAS S.L.U., representada por la Procuradora de los Tribunales doña María del Carmen Otero García, contra don Faustino y doña Gregoria , representados por el Procurador de los Tribunales don Roberto Granizo Palomeque, y: 1º.- DECLARO RESUELTO DESDE EL DÍA 4 DE FEBRERO DE 2018 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y ANEJOS DE GARAJE Y TRASTERO formalizado el día 26 de septiembre de 2012 por la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID S.A., en calidad de arrendadora, y don Faustino y doña Gregoria , arrendatarios, sitos en la AVENIDA000 Nº NUM000 PLANTA NUM001 LETRA NUM002 DE MADRID POR EXTINCIÓN DEL PLAZO.

2º.- NOTIFICADA EN EL PLAZO PREVISTO EN LA ESTIPULACIÓN DECIMOSEXTA DEL CONTRATO POR LOS ARRENDADORES A LA ARRENDADORA LA DECISIÓN DE EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA, DEBERÁ PROCEDERSE A LA ESCRITURACIÓN DE LA COMPRAVENTA POR UN PRECIO TOTAL DE CIENTO NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO EUROS SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EURO (109.164,78 €) EN EL PLAZO MÁXIMO DE SESENTA DÍAS NATURALES DESDE LA FIRMEZA DE LA PRESENTE RESOLUCIÓN.

Si no comparece la arrendadora a la formalización de la compraventa, los arrendatarios podrán ejercitar la opción de forma unilateral consignando notarialmente a disposición del arrendador el precio de la opción.

Si los arrendatarios no comunican a la arrendadora fehacientemente la fecha y lugar para el otorgamiento de la escritura, que deberá tener lugar dentro de los indicados sesenta días, se entenderá que aquéllos renuncian a ejercitar la opción de compra, con recuperación automática por la arrendadora de la posesión de la vivienda y anejos, debiendo en tal caso los arrendatarios dejar la vivienda vacía y libre a disposición de Fidere Gestión de Vivienda S.L.U. en las mismas condiciones en las que le fue entregada, advirtiéndose a los mismos de que, en caso de no hacerlo voluntariamente, se procederá a su lanzamiento en la fecha que fije el Servicio Común de Actos de Notificación y Ejecución.

3º.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 150.4 de la LEC, en relación con el art. 441.1 ter de la LEC, apreciando que pudiera concurrir una posible situación de vulnerabilidad, requiérase a los demandados para que, en el término de cinco días desde la notificación de esta sentencia, manifieste expresamente si otorgan el consentimiento para dar traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, entendiéndose que no presta dicho consentimiento si nada alega en dicho plazo.

Todo ello sin imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de diciembre de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 14 de enero de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente apelación trae causa en la demanda presentada por la representación procesal de FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U. de desahucio por expiración del termino contractual, contra D. Faustino y D. Gregoria , por la que solicitaba se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en Madrid, AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 , Plaza de Garaje núm. NUM003 y Trastero número NUM004 , por expiración del término, con apercibimiento de lanzamiento en los plazos legales y con expresa condena en costas.

A dicha demanda se opusieron los demandados D. Faustino y D. Gregoria , cuestionando la condición de propietario de la parte actora, alegando la prejudicialidad penal respecto al procedimiento de Diligencias Previas seguido ante el Juzgado de Instrucción núm. 38 de Madrid con el número 3441/2014 .

En cuanto al fondo alega la infracción de lo dispuesto en el art 10 de la LAU, puesto que el preaviso previsto en el citado precepto, se ser realizó por una persona jurídica distinta a la actora, y se efectuó solo a uno de los dos arrendatarios, por lo que considera que la notificación no es válida , y no puede afectar a D. Faustino .

Que el D. de la CM 100/86 establece la duración de los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas la duración de 15 años y el D. de la CM 11/2001 Establece que la vivienda de Protección Pública para arrendamiento deberán destinarse al arrendamiento durante un periodo de 25 años, quedando vinculada al régimen de protección pública durante 25 años. Considera por tanto, que solamente es factible la denegación de la prórroga en un contrato de vivienda protegida, cuando la parte arrendadora acredite que el inquilino no ostentaba las condiciones económicas que dieron lugar al otorgamiento del contrato.

Alega igualmente la prejudicialidad civil, a los efectos el art 43 de la LEC, solicitando se suspenda el procedimiento hasta que el TS se pronuncie sobre el recurso de interés casacional planteado por el letrado director del procedimiento contra una sentencia dictada por la Sección 21 de la AP de Madrid en un supuesto semejante. Invoca la función social de la vivienda y que se trata de viviendas de protección pública. Solicitando la suspensión del procedimiento por apreciar la prejudicialidad penal y civil y de forma subsidiaria se desestimación de la demanda.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 77 de Madrid, se dictó sentencia por la que estimaba sustancialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de FIDERE GESTION DE VIVIENDAS, S.L.U. contra D. Faustino y D. Gregoria , declarando resuelto desde el día 4 de febrero de 2018 el contrato de arrendamiento de la vivienda y anejos de garaje y trastero formalizado el día 26 de septiembre de 2012 por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., sitos en la AVENIDA000 núm. NUM000 Planta NUM001 Letra NUM002 de Madrid, por extinción del plazo contractual .

Que notificada en plazo en el contrato, por los arrendatarios a los arrendadora la decisión de ejercitar la opción de compra, deberá procederse a la escrituración dela compraventa por el precio total de 109.164,78 euros, en el plazo máximo de 60 días naturales desde la firmeza de la resolución.

Todo ello sin hacer expresa condena a ninguna de las partes.

Frente a dicha sentencia se alza en apelación la representación procesal de FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U. alegando la errónea valoración de la prueba en cuanto que ha interpretado incorrectamente la documentación aportada, en cuanto a que no debe valorarse el ejercicio de una acción, que no ha sido ejercitada en la contestación a la demanda, en este caso la de opción de compra. La Incongruencia de la sentencia de conformidad con lo establecido en el art 218 de la LEC. Incongruencia por incompatibles los pronunciamientos del fallo de la sentencia, al amparo de lo establecido en el art 218 de la LEC. Error en la legislación aplicable, así como el coeficiente aplicado para calcular el precio. Solicitando la estimación del recurso interpuesto con estimación integra de la demanda, declarando haber lugar al desahucio con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas a los apelados.

Por la representación procesal de D. Gregoria y D. Faustino se opuso al recurso deducido de contrario alegando que la cuestión sobre el ejercicio del derecho de opción de compra es abordable de oficio por el juez y que fue planteada en el hecho sexto de la contestación. Que la sentencia carece de incongruencia, puesto que fue objeto de solicitud en el escrito de contestación. Que instaron la opción de compra, y que lo único que manifestaron fue su disconformidad con el precio fijado. Que en cuanto al precio fijado debe estarse a la normativa vigente. Por ultimo alega que no se solicita en el suplico nada sobre el pronunciamiento consignado en el apartado 2 del fallo de la sentencia, por lo que considera que la misma debe ser intangible, solicitando únicamente en el suplico la estimación de la demanda.

Dicha parte procesal impugna la sentencia dictada en primera instancia alegando la infracción del art 10.1 de la LAU que exige que se comunique a las aparte arrendatarias la decisión de no prorrogar, en este caso dos sin que los demandados estén casados, solicitando la estimación de la impugnación, con imposición de costas a la contraparte.

Dicha impugnación fue contestada por la representación procesal de FIDERE alegando, que la notificación sobre la terminación del contrato fue contestada por ambos demandados y por tanto, ambos tuvieron conocimiento del contenido del burofax remitido. Solicitando la desestimación de la impugnación.



TERCERO.- Se aceptan los fundamentos de la resolución de primera instancia, en lo que no sean contrarios a los de la presente resolución.

La sentencia de primera instancia rechaza las alegaciones sobre la concurrencia de prejudicialidad civil y penal.

Considera que la parte actora comunicó a los demandados la expiración del termino en el plazo y que no es de aplicación el Decreto 100/86, sino el D 11/2005, y procede a declarar resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes.

En los fundamentos de derecho séptimo procede a examinar si la resolución del contrato abrió paso a la opción de compra, y considera que procede la opción de compra.

Los reproches que dirige la parte apelante a la sentencia de primera instancia, se refieren todos a la resolución respecto a la opción de compra, ya sea por una errónea valoración del doc. 6 acompañado a la demanda, ya por considerar que incurre la sentencia, en una incongruencia extra petita al haber sido objeto de resolución una cuestión (la opción de compra) que no había sido objeto de debate, pues no se formuló la petición por la parte demandada, ni en los escritos de alegaciones ni en el acto del juicio, causando grave indefensión a la parte actora. Denunciando también la incongruencia por incompatibles de los pronunciamientos 1 y 2 de la sentencia.

Discutiéndose por último la forma de determinación del precio de la opción en la sentencia.

En primer lugar, procederemos a resolver de forma conjunta los tres primeros motivos de apelación, por estar íntimamente relacionados.

Se alega que existe un error en la valoración de la prueba, puesto que considera la parte apelante que el documento núm. 6 de la demanda inicial, no supone el ejercicio de la opción de compra por parte de los demandados, sino que la misma se refiere al ejercicio de un derecho de adquisición preferente conforme a la LAU. En dicho documento no hay referencia a la legislación aplicable a la opción.

La Sala entiende que ha existido un error en la valoración del documento obrante al folio 58 de las actuaciones, por parte del juez a quo. En dicho documento la parte demandada manifiesta que es su deseo optar a la compra de la vivienda que ocupa en las mismas condiciones y precio en el que la parte actora, haya adquirido los bienes arrendados. A tal efecto en el párrafo anterior de la carta hace constar que debe cumplirse con los dispuesto en la LAU en cuanto a la información de las condiciones esenciales de la compraventa, con remisión de la copia de la escritura de compraventa a favor de la parte actora.

Por tanto, de estos dos párrafos debe concluirse que no se está ejercitando la opción de compra estipulada en el contrato litigioso, y ello, porque la parte demandada al contestar no recoge que opta a la compra por el precio de venta que se consigna en el contrato de arrendamiento con opción de compra, sino que se pretende comprar por el mismo precio y condiciones en la que adquirió la parte actora , por tanto , ha de concluirse que lo pretendido por la parte demandada era el ejercicio del derecho de adquisición preferente previsto en la LAU, una vez conocido el precio de adquisición del actual titular de la vivienda.

En segundo lugar se alega también por la apelante que la sentencia incurre en incongruencia extra petita , puesto que ninguna de las partes ha expuesto en sus escrito petición alguna sobre la opción de compra , ni de forma tangencial se ha hecho referencia a dicho ejercicio . No siendo lícito al juzgador acoger pretensiones que las partes no han sometido adecuadamente en el momento procesal oportuno a la discusión decisión jurisdiccional.

Entiende la Sala que el motivo del recurso debe prosperar.

La sentencia de 7 de marzo de 2013 de la Sala Primera del TS apunta lo siguiente: 'Como hemos recordado recientemente en la STC 95/ 2005, de 18 de abril (FJ 3), desde la STC 20/1982, de 5 de mayo , (FFJJ 1 a 3), este Tribunal ha venido definiendo el vicio de incongruencia, en una constante y consolidada jurisprudencia, como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en los que las partes han formulado la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso. Al conceder más, menos o cosa distinta de lo pedido, el órgano judicial incurre, según hemos dicho de modo reiterado, en las formas de incongruencia conocidas como ultra petita, citra petita o extra petita partium, potencialmente reveladoras de la parcialidad del órgano judicial, que decide lo que nadie le pide, o de la indefensión de alguna de las partes, que se encuentra sorpresivamente con una decisión ajena al debate previo. Son muy numerosas las decisiones en las que este Tribunal ha abordado la relevancia constitucional del vicio de incongruencia de las resoluciones judiciales, precisando cómo y en qué casos una resolución incongruente puede lesionar el derecho fundamental recogido en el art. 24.1 CE'.

La misma línea es seguida por la sentencia de 18 febrero de 2013, indicando que 'El Tribunal Constitucional ha resumido la doctrina constitucional sobre la incongruencia, en la sentencia 9/1998, de 13 de enero : 'Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española , se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido ( extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño o las respectivas pretensiones de las partes'. Y tal como dicen las Sentencias de 18 de noviembre de 1996 , 29 de mayo de 1997 , 28 de octubre de 1997 , 5 de noviembre de 1997 , 11 de febrero de 1998 y 10 de marzo de 1998 : 'es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (' extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio 'iura novit curia' '. En el mismo sentido las sentencias de esta Sala de 17-9-2008 (REC. 4002/2001) y 14-4-2011 (REC 1725/2007)'.

En el presente caso debe apreciarse la incongruencia denunciada, toda vez que la resolución de primera instancia se pronuncia sobre la opción de compra, petición que no fue objeto del suplico ni de la demanda ni de la contestación, ni siquiera de forma tangencial se aborda el tema en la contestación de la demanda.

Por tanto la infracción del art 218 de la LEC, alegada debe estimarse ,sin hacer necesario entrar a resolver sobre el resto de los motivos de apelación alegados, puesto que procede dejar sin efecto la sentencia en lo relativo al pronunciamiento sobre la opción de compra. Por tanto, la estimación de la demanda, debe ser integra, al haberse declarado la resolución del contrato, procede el lanzamiento respecto de los bienes arrendados.



CUARTO.- Por la representación procesal de D. Gregoria y D. Faustino se formuló impugnación de la sentencia dictada en primera instancia en los presentes autos, alegando como único motivo de la impugnación la vulneración del art 10 de la LAU, puesto que considera que no se ha comunicado la decisión de no prorrogar a los dos demandados, habiéndose realizado únicamente respecto a uno de los arrendatarios.

El motivo de impugnación, entiende la Sala que no puede tener acogida, puesto que la infracción que se denuncia no se ha producido. Si bien es cierto que el burofax comunicando la expiración del término contractual se remite únicamente a D. Gregoria , del documento núm. 6 pone de manifiesto que ambos arrendatarios, ahora demandados se dieron por notificados, contestando a dicha comunicación en los términos que el mismo documento recoge. Por tanto la notificación fue recibida y conocida por ambos arrendatarios, y debe entenderse cumplido lo establecido en el art 10 de la LAU.



QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el art 394 de la LEC, procede imponer las costas de primera instancia a la parte demandada, al estimarse íntegramente la demanda.

De conformidad con lo establecido en el art 398 de la LEC, no procede hacer expresa condena en las costas del recurso de apelación, al haberse estimado. Procede hacer expresa condena en las costas de la impugnación de la sentencia a la parte que lo ha promovido.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto, con ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L. U. frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 77 de Madrid en fecha 17 de abril de 2019 , en los autos de proceso de desahucio seguidos ante dicho órgano con el núm. 0455/2018 PROCEDE : 1. º REVOCAR PARCIALMENTE la expresada resolución, en consecuencia, se deja sin efecto la parte del fallo referente a la opción de compra, y se acuerda la estimación total de la demanda interpuesta por la representación procesal de FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U., contra D. Faustino y D. Gregoria , habiéndose declarado resuelto en la sentencia de primera instancia, el contrato de arrendamiento, se declara haber lugar al desahucio de la vivienda sita en Madrid, AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 , Plaza de Garaje núm. NUM003 y Trastero número NUM004 , con apercibimiento de lanzamiento en los plazos legales.

2. º Procede la desestimación de la impugnación formulada por la representación procesal de D. Faustino y Dª. Gregoria .

3.º CON EXPERSA CONDENA en las costas de la primera instancia a la parte demandada. NO HABER LUGAR a especial pronunciamiento respecto del pago de las costas ocasionadas en el recurso de apelación. Procede la condena al pago de las costas de la impugnación de la sentencia a la parte que lo ha promovido.

4. º ACORDAR la restitución a la parte recurrente del depósito constituido para recurrir.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0600-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta Sentencia de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 600/2019, lo acordamos y firmamos.