Sentencia CIVIL Nº 210/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 237/2016 de 24 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 237/2016 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 791/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 VIC

S E N T E N C I A N ú m. 210

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a .veinticuatro de abril de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 791/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Vic, a instancia de D. Anton , contra EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS VILAPORTA S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de mayo de 2016 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando en su integridad la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Bofias en nombre y representación de D. Anton :

1. DECLARO NULO el contrato que fue firmado por D. Anton y EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS VILAPORTA, S. L. en fecha 5.09.2004.

2. DECLARO NULO el contrato que fue firmado por D. Anton y EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS VILAPORTA, S. L. en fecha 5.01.2005 y por ello las partes estarán al cumplimiento del contrato firmado entre el Sr. Hugo y el Sr. Rodolfo de fecha 1.11.1927.

Con imposición de costas a la parte demandada -EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS VILAPORTA, S. L.-.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 24 de abril de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión principal de la demanda, formulada por el demandante Sr. Rodolfo , en ejercicio de la acción de nulidad del contrato de arrendamiento, de 5 de septiembre de 2004 o 2005, concertado entre ambas partes, de la casa principal y zonas anexas del CASA000 , en Taradell, en base a que el contrato no fue concertado por la Sra. Diana , quien aparecía en el Registro de la Propiedad como propietaria de la finca en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, alegando la demandada apelante el error en la valoración de la prueba, solicitando la desestimación de la pretensión principal de la demanda.

Centrado así el motivo de la apelación, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que D. Hugo , Comte de la Vall de Marlés, cedió a D. Rodolfo , abuelo del demandante, el Mas denominado CASA000 , en virtud del contrato de arrendamiento y aparcería, de 1 de noviembre de 1927 (doc 1 de la demanda).

2º.- que, en un documento de 25 de enero de 2005 (doc 2 de la contestación), el Sr. Estanislao , quien manifiesta ser propietario del CASA000 por compra en documento privado, y posteriormente aparece como legal representante de la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. (doc 3 de la contestación), concertó expresamente con el demandante Sr. Rodolfo , arrendatario por subrogación del CASA000 , la extinción del contrato de arrendamiento, el cual quedó resuelto y extinguido al firmarse el documento, autorizándose al demandante a ocupar la casa y las tierras en precario, hasta el día 31 de octubre de 2005, obligándose el actual propietario a suscribir un contrato de arrendamiento urbano al demandante de la CASA000 y anexos, por un plazo de cinco años desde el 1 de noviembre de 2005, prorrogable por años, salvo denuncia con un preaviso de dos meses, por el precio de 180'30 euros/mes.

3º.- que la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. adquirió el CASA000 , en Taradell, de su entonces dueña y titular registral la Sra. Diana , en escritura de compraventa de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la contestación), a cuyo otorgamiento compareció el demandante Sr. Rodolfo , manifestando que era el arrendatario de parte de dicha finca, pero de común acuerdo se dio por resuelto el contrato de arrendamiento, ocupándola actualmente a título de precario, autorizando la compradora al demandado a ocupar la casa y dependencias anejas y a explotar las tierras en situación de precario hasta el 31 de octubre de 2015.

4º.- que, en virtud de lo acordado en el documento de 25 de enero de 2005 (doc 2 de la contestación), la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. concertó con el demandante Sr. Rodolfo , un contrato de arrendamiento de vivienda, de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la demanda) (aunque se entiende, por el tenor literal del conjunto orgánico del contrato, y los actos anteriores, coetáneos, y posteriores de ambas partes que, por error, se hizo constar como otorgado en 2004), por el plazo de cinco años, a contar desde el 1 de noviembre de 2005, prorrogable por años, salvo denuncia con un preaviso de tres meses, y que tenía por objeto la CASA000 y anexos, por el precio de 180'30 euros/mes.

5º.- que el demandante Sr. Rodolfo , quien no ostenta en la actualidad la condición de profesional de la agricultura, ha estado pagando a la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. la renta pactada en el contrato de arrendamiento de 5 de septiembre de 2005, durante alrededor de ocho años, hasta la mensualidad de octubre de 2013, por importe de 214'65 euros (doc 4 de la contestación).

6º.- que la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L. remitió un burofax al demandante, de fecha 11 de enero de 2013 (doc 4 de la demanda), comunicándole la terminación, el 1 de noviembre de 2013, de la prórroga anual del contrato de arrendamiento que, reiterando el error, se hace constar como de fecha 5 de septiembre de 2004, comunicando la voluntad de la arrendadora de dar por finalizado el contrato el 1 de noviembre de 2013, y

7º.- que el demandante presentó, con fecha 5 de noviembre de 2013, la demanda en ejercicio de la acción principal de nulidad del contrato de arrendamiento, por no haber sido otorgado por la propietaria de la finca, o por error en el consentimiento.

Así las cosas, es lo cierto que, en cuanto a la pretensión de nulidad por no haber sido otorgado el contrato por el propietario de la finca arrendada, resulta de lo actuado, según lo expuesto, que el contrato de arrendamiento de vivienda, de 5 de septiembre de 2005, por el plazo de cinco años, a contar desde el 1 de noviembre de 2005 (doc 3 de la demanda), que fue otorgado en virtud de lo acordado en el documento anterior de 25 de enero de 2005 (doc 2 de la contestación), se otorgó por la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L., quien había adquirido la propiedad del CASA000 , en Taradell, de su titular registral la Sra. Diana , en escritura de compraventa de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la contestación), a cuyo otorgamiento compareció el propio demandante Sr. Rodolfo .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 , y 14 de febrero de 2002 ; RJA 8029/1990 ,y 1441/2002 ), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, estando previsto en cuanto a la entrega de la cosa vendida en el artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil , que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Aun admitiendo, que no se admite claramente probado por el demandante, que el contrato de arrendamiento se otorgara antes de la escritura de compraventa, en cualquier caso, es admitido que la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L., adquirió la propiedad del CASA000 en escritura de compraventa de 5 de septiembre de 2005, habiendo ratificado la propietaria con sus actos posteriores, como son el cobro de la renta, o el ejercicio de la acción de extinción por expiración del plazo, la validez del arrendamiento concertado.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000 , 7 de febrero y 8 de marzo de 2001 , 10 de junio de 2003 , y 20 de marzo de 2007 ; RJA 3376/2000 , 1162 y 3975/2001 , 4598/2003 , y 1849/2007 ), que la disposición de cosa ajena puede ser válida, en el sentido de que el transmitente puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino, por lo que no se trata de un supuesto de disposición nula por falta de objeto. La disposición es válida y puede llegar a ser eficaz, y esta doctrina es la proclamada claramente por la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007; RJA 723/2007 , por lo que la disposición es válida y puede llegar a ser eficaz si el transmitente adquiere la propiedad de la cosa, o el adquirente lo hace de modo irreivindicable, de modo que, en este caso, no podría prosperar una pretensión de nulidad de la transmisión.

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida, que la nulidad del artículo 1259 del Código Civil , referido a los contratos celebrados por quien no tiene autorización o representación legal, no es absoluta, sino que puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita del dueño del negocio, confirmándose así el negocio transmisivo ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1999;RJA 1858/1999 ), de modo que la ratificación produce efecto retroactivo a la fecha del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2002;RJA 7175/2002 ).

En cuanto a la pretensión de nulidad por error en el consentimiento, es lo cierto que la acción de nulidad por vicios en el consentimiento está sometida al plazo de cuatro años del artículo 1.301 del Código Civil , siendo doctrina comúnmente admitida que la acción de nulidad por vicios del consentimiento del artículo 1.301 del Código Civil está sujeta a un plazo de ejercicio de caducidad, y no de prescripción ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2006 , 23 de septiembre de 2010 , o 18 de junio de 2012 ), y que, en cuanto al comienzo del cómputo del plazo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1983 , 11 de julio de 1984 , 27 de marzo de 1989 , o 11 de junio de 2003 ) se entiende que es el momento de la perfección o consumación del contrato.

En este caso, cualquiera que sea la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, de 2004 o de 2005, lo cierto es que la acción de nulidad por error en el consentimiento se encontraría caducada en el momento de la presentación de la demanda, el 5 de noviembre de 2013, después de alrededor de ocho años, durante los cuales el demandante ha venido pagando la renta del contrato de arrendamiento de vivienda concertado entre las partes, sin objeción o reserva alguna.

En consecuencia, siendo válido y eficaz el contrato de arrendamiento de 5 de septiembre de 2005, procede la desestimación de la pretensión principal de la demanda, procediendo la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- Promueve, subsidiariamente, el demandante la pretensión declarativa de que el contrato de arrendamiento de vivienda, de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la demanda), es una novación modificativa del contrato de arrendamiento y aparcería, de 1 de noviembre de 1927 (doc 1 de la demanda), y no una novación extintiva.

En relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003 ; RJA 9587/2000 , y 4595/2003 ) que la novación no tiene en nuestro Derecho un significado riguroso, por lo que su efecto extintivo de la obligación a que se refiere es excepcional y no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

El concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en el Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa.

Es más debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil , salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles.

El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1989 y 26 de julio de 1997 ; RJA 8786/1989 y 5953/1997 ).

En este caso, sin embargo, resulta de lo actuado, según lo expuesto, que en el documento de 25 de enero de 2005 (doc 2 de la contestación), las partes concertaron expresamente la extinción del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1927, el cual quedó resuelto y extinguido al firmarse el documento de 25 de enero de 2005, lo cual aparece ratificado en la manifestación del demandante al comparecer al otorgamiento de la escritura de compraventa de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la contestación), por lo que, en este caso, resulta claramente de lo actuado que la voluntad de las partes fue la extinguir el contrato de 1 de noviembre de 1927, por lo que la novación fue extintiva, y no meramente modificativa.

Por lo demás, el contrato de 25 de enero de 2005 no es objeto de la acción de nulidad promovida en la demanda, en la que ni siquiera se menciona el referido contrato de 25 de enero de 2005, en el que se acordó, de común acuerdo, la extinción del contrato de 1 de noviembre de 1927, lo cual es ocultado en la demanda, al igual que se oculta la manifestación del demandante en la escritura de compraventa de 5 de septiembre de 2005, ratificando la resolución, de común acuerdo, del contrato de arrendamiento, por lo que es por completo incongruente el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declara la nulidad del contrato de 5 de enero de 2005, cuando no era objeto del pleito, por no haberse introducido por el actor en su demanda, no habiéndose admitido la reconvención de la demandada en el Auto de 3 de octubre de 2014 (f.207).

En consecuencia, procede la desestimación de la pretensión subsidiaria de la demanda.

TERCERO.-Promueve, subsidiariamente, el demandante la pretensión declarativa de que el contrato de arrendamiento de vivienda, de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la demanda), es un contrato de arrendamiento rústico, sometido a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, y por lo tanto prorrogado hasta el 1 de noviembre de 2017.

En relación con la calificación de la naturaleza del contrato, es cierto que, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986 , 10 de noviembre de 1986 , 7 de julio de 1987 , 3 de mayo de 1993 , 9 de abril y 21 de mayo de 1997 ), la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

Es también doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

En este sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de 5 de septiembre de 2005 (doc 3 de la demanda) aparece claramente que la intención de las partes fue la de concertar un arrendamiento de vivienda, cuyo objeto era 'la casa principal del CASA000 , així com l'hort situat a dalt d'un Puig (al Nord-est de la casa), la zona destinada a esplai, amb gespa i arbres, situada al Sud-est de la casa, i un petit terrer, destinat també a hort i situat al Sud de la zona d'esplai', añadiéndose que 'Tal casa i zones annexes hauran d'esser destinat per l'arrendatari exclusivamemt a habitatge del mateix i de la seva unitat familiar'.

Por lo que, en el presente caso, el contrato de arrendamiento, como arrendamiento de vivienda, por ser su destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, se encuentra sometido al régimen de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que, en su artículo 9 , admite que la duración del arrendamiento sea la libremente pactada por las partes, con una duración mínima de cinco años, en el momento de la celebración del contrato, anterior a la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, duración mínima que aparece sobradamente cumplida en el presente caso.

Por el contrario, el contrato de arrendamiento no se encuentra sometido a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, ya que, según su artículo 1.1 , únicamente se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, no habiendo constancia, en el presente caso, de ningún aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal en la finca objeto del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede la desestimación de la pretensión subsidiaria, y por consiguiente la completa desestimación de la demanda.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede la imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia.

SÉXTO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución a la demandada apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada Explotaciones Agropecuarias Vilaporta, S.L., se REVOCA la Sentencia de 13 de mayo de 2016 dictada en los autos nº 791/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic , acordando en su lugar la completa DESESTIMACIÓN de la demanda formulada por el demandante D. Anton , con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación, y con devolución a la demandada apelante del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.