Sentencia CIVIL Nº 210/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 177/2017 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0232343

Recurso de Apelación 177/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1898/2012

APELANTE:ALCINA INVERSIONES, S.L.

PROCURADOR: ENRIQUE DE ANTONIO VISCOR

APELADO:COMUNIDAD PROPIETARIOS PASEO000 , NUM000

PROCURADOR: ALVARO FRANCISCO ARANA MORO

SENTENCIA Nº 210/2017

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En Madrid, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, número 1898/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-reconvenida y apelada,COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASEO000 , NUM000 DE MADRID,representada por el Procurador D. Álvaro Francisco Arana Moro, y de otra, como demandada-reconviniente y apelante,ALCINA INVERSIONES, S.L.,representada por el Procurador D. Enrique de Antonio Viscor.

VISTO, siendo Magistrado Ponente elIlmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Madrid, en fecha 2 de diciembre de 2016, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'QueESTIMANDOla demanda de juicio ordinario formulada por el Procurador D.Álvaro Francisco Arana Moro , en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del PASEO000 nº NUM000 de Madrid , en autos 1898/2012 de este Juzgado , así como en autos 823/2013 del Juzgado de 1ªInstancia nº 51 de Madrid , acumulados a los presentes , contra Alcina Inversiones, S.L. , deboCONDENAR Y CONDENOa la demandada a abonar a la parte actora las cantidades de 18.247,17 euros y 9.050,12 euros , reclamadas respectivamente a través de tales demandas , con más intereses legales desde las fechas de interposición judicial de la demanda e imposición de las costas procesales causadas .

QueESTIMANDO EN PARTElas demandas reconvencionales deducidas por Alcina Inversiones,S.L. contra la Comunidad de Propietarios del PASEO000 nº NUM000 de Madrid , deboCONDENAR Y CONDENOa la reconvenida a que abone a la reconviniente la cantidad de 10.530,39 euros , en concepto de importe de ejecución de obras , y 2.316,68 euros , en concepto de gastos generales y beneficio industrial , con más intereses del artículo 576 LEC , sin que proceda hacer especial imposición de costas .

En su consecuencia , deboDECLARAR Y DECLAROextinguidos los créditos existentes entre las litigantes en las cantidades concurrentes , con obligación de abono , en ejecución de Sentencia , de la diferencia resultante .'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada reconviniente, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 10 de mayo de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el PASEO000 número NUM000 de Madrid interpuso la demanda rectora de este proceso en la que ejercita acción de condena de Alcina Inversiones, S.L., como propietaria de la oficina ubicada en la planta segunda y de los trasteros números NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 , de ese edificio; al abono de las cuotas comunitarias devengadas entre los meses de julio de 2011 a octubre de 2012 , ambos inclusive, por importe total de 18.219,00 euros. Demanda a la que se acumuló la que dio lugar a los autos número 823/2013 del Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid interpuesta en reclamación de la cantidad de 9.022,47 euros, importe de las cuotas devengadas en el periodo comprendido entre noviembre de 2012 y junio de 2013, ambos inclusive .

Demandas a las que se opuso la sociedad demandada invocando compensación de la cantidad adeudada por impago de cuotas comunitarias con el importe resultante de informe pericial que se anuncia, el que determinará la cantidad indebidamente repercutida, vulnerando los artículos 11 y 12 de los Estatutos de la Comunidad, al incluir determinados conceptos en los recibos de comunidad que no cabe reclamar a mi mandante, en concreto elementos cuyo uso se ha atribuido en esos Estatutos sólo a los propietarios de las viviendas y no a los de los locales y a cuya exclusión siempre se ha negado la Comunidad por lo que ha sido imposible realizar el pago del importe que sí pueda corresponder.

La demandada formuló, además, demanda reconvencional por la que interesa el abono de la indemnización por los daños ocasionados por las humedades y malos olores procedentes de elementos comunitarios a compensar también con el importe reclamado en aquellas demandas.

SEGUNDO.-Demandas estimadas por la sentencia de instancia, al tiempo que acogió parcialmente la demanda reconvencional en los términos transcritos en los antecedentes de hecho de esta resolución.

TERCERO.-Frente a esa sentencia se alza la representación de la sociedad demandada reconviniente que articula en torno a los siguientes motivos:

1º) Vulneración de la doctrina jurisprudencial conforme a la que no cabe exigir la previa impugnación de acuerdos de aprobación de cuentas de la comunidad para poder alegar que se están reclamando cuotas indebidas, cuando la individualización de los gastos está en los Estatutos de la Comunidad y estos no se han modificado.

2º) Vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal al condenar a la demandada a pagar gastos de los que está exenta conforme a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios por la individualización contenida en ellos.

3º) Vulneración del principio de tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución por vulneración de las reglas de la lógica y la sana crítica en la valoración de la prueba, en relación con el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por ser los recibos confeccionados por la propia actora o un Acta que aprueba una liquidación documentos absolutamente insuficientes para acreditar la realidad de la deuda que se reclama y así lo ha declarado reiteradamente la Jurisprudencia en supuestos de hecho similares.

4º) Sobre la vulneración del principio de reparación íntegra del daño contenido en los artículos 1101 , 1106 , 1107 , 1902 y 1903 del Código Civil .

Recurso al que se opuso la representación procesal de la demandante reconvenida interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

CUARTO.-Motivos que, a excepción del último de los relacionados, cuestionan más que la propia realidad del crédito reclamado, su cuantía. Así, el tercero sostiene precisamente, retomando los argumentos de su escrito de contestación a la demanda, la indebida inclusión de determinados conceptos en los recibos de comunidad que no se le pueden reclamar, en concreto elementos cuyo uso se ha atribuido en esos Estatutos sólo a los propietarios de las viviendas y no a los de los locales y a cuya exclusión siempre se ha negado la Comunidad por lo que ha sido imposible realizar el pago del importe que sí pueda corresponder. Anunciando con ese escrito y aportando antes de la celebración de la audiencia previa en acreditación de esa indebida inclusión, el informe pericial que concluye en ese sentido y sobre el que se dichos motivos.

Previamente hemos de realizar unas breves consideraciones sobre la oportunidad de esta pericial tanto desde el punto de vista temporal como, esencialmente, de su contenido.

Centrándonos en ese extremo, llama la atención que, proviniendo las cuotas impagadas del mes de julio de 2011 y esgrimiendo, desde su devengo, como causa del impago precisamente esa indebida inclusión de conceptos y gastos que no debe soportar la sociedad demandada por no provenir de elementos comunes de uso privativo de sus propiedades; ya no que no se acompañe con el escrito de contestación esa pericial cuando la inicial demanda fue presentada el 13 de diciembre de 2012, si no que en ese escrito de contestación no se relacionen a qué gastos y conceptos han sido indebidamente incluidos en las cuentas anuales cuando, retomando la causa del impago, debía ser suficientemente conocida por la demandada. Imposibilitando la necesaria contradicción de la parte demandante, además de sembrar serias dudas sobre la imposibilidad de realizar esa aportación con la contestación a la demanda ( artículo 337.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Atendiendo al propio contenido del informe, éste se limita a realizar una interpretación jurídica de los preceptos de los Estatutos comunitarios. Tarea que, hasta el momento, creíamos venía atribuida con exclusividad a los Tribunales en el seno de un proceso judicial, sin que éstos necesiten auxiliarse de peritos para complementar sus conocimientos en los términos a los que se refieren el artículo 335.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Consideraciones éstas, especialmente la última, que desmontan la gran consideración que deba tenerse de ese informe, y con la que la parte apelante viste, en buena parte, su recurso.

QUINTO.-Pese a las anteriores críticas consideraciones, tampoco se comparte la tesis sostenida por la parte apelante por las razones que a continuación se exponen.

La Comunidad de propietarios según aceptan las partes, aprueba año a año sus cuentas anuales, distribuyendo los gastos entre los distintos elementos privativos, atendiendo a su cuota de participación. Cuentas y distribución que, como se reconoce en la sentencia de instancia y también por la propia apelante, no han sido objeto de expresa impugnación por ésta ni por ningún otro copropietario, por lo que no puede en este proceso tratar de cuestionarlas cuando su acción ya caducó a tenor de lo establecido el artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal ; tal y como expresamente reconoce la sentencia de 29 de septiembre de 2010 de la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial, a la que se remite la sentencia de 6 de julio de 2016 de esa Sección , citada por la ahora apelante; cuando conclye que '...cuando un copropietario no impugna los acuerdos de la junta de propietarios estableciendo las cuotas de gastos generales de un ejercicio o determinadas derramas no puede alegar cuando se le reclaman que no son debidas', tal y como sucede en el presente caso. Todo ello sin perjuicio de que en el proceso monitorio sí pueda oponer la deudora que la cantidad reflejada en la correspondiente certificación de impago no se ajusta a la realidad por haber sido abonada total o parcialmente o por otros conceptos que ataquen esa concreta certificación de liquidación de la deuda.

A ello se une, siempre partiendo de que«en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 46 y 46de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial'. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso»( sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2015, rec.2217/2013 reiterando sus sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras); el hecho de que la interpretación que de los preceptos estatutarios y atribución de gastos que realiza el perito, Arquitecto Técnico, D. Faustino , a las que íntegramente se remite el recurso de apelación como antes el escrito de contestación a la demanda, no se comparte ni, por tanto, su conclusión de que los presupuestos y liquidaciones de los distintos ejercicios contables donde se consignan los ingresos y gastos , no coincide con lo regulado en los Estatutos , fijando un exceso de gastos imputado a la demandada por 22.613,66 euros , atendida la cuota de participación en los gastos de oficina y trasteros.

Así, en esos Estatutos comunitarios, después de describir en su artículo 2 que el edificio en cuestión se compone de veinte plantas, siendo las dos primeras sótanos dedicados a garaje, calderas, etc., mientras que la planta baja y entreplanta se destinan a locales comerciales y oficinas, como también la segunda y las restantes superiores a viviendas; en sus artículos 9 a 14, como se recoge en la sentencia apelada; se establecen las distintas partes en que se encuentra dividido el inmueble y lo que es común a todos los copropietarios , lo que son elementos comunes de los propietarios de los pisos destinados a vivienda , lo que son elementos comunes de los propietarios de locales comerciales y oficinas , elementos medianeros y la participación en derechos , gravámenes y gastos de los sótanos destinados a garaje en los elementos comunes de todos los propietarios. Discrepando el Sr. Perito, sin la suficiente explicación ni razonamiento de sus conclusiones pese a la gran cantidad de cifras manejadas, de la imputación de determinados gastos a las oficinas y que, como se adelantó, no pueden compartirse.

Así, en el denominado grupo 1, comunes, recoge que la cámara de TV se dedica a vigilancias de las zonas del portal o accesos pero no se corresponde a los accesos de las oficinas y locales comerciales. Omitiendo, como se destaca en el escrito de oposición al recurso, un dato esencial como es que los locales de oficina tienen entrada a través del portal, tal y como se refleja en la escritura de compraventa de ese departamento (folios 447 y siguientes), por lo que debe contribuir a ese gasto.

Continúa con la partida de mantenimiento de extinción de incendios que excluye de esa contribución por tener instaladas las oficinas de primera planta propiedad de la apelante mangueras contra incendios conectadas a la red general del edificio pero que por obras ejecutadas por la propiedad están sin servicio por lo que sostiene que se debe eximir del pago de mantenimiento de estas instalaciones a las oficinas hasta que el servicio este repuesto. Imputación, desde luego, no concretada con la data de realización de las obras que no sirve para la exención pretendida y sí para interesar, en su caso, la subsanación de las deficiencias correspondientes en el servicio.

Seguidamente excluye la partida de'Limpieza de chimeneas' con base en que sólo debería repercutirse a las viviendas dado que las instalaciones de calefacción son privativas por un lado de las viviendas y por otro de las oficinas. Siendo cierta esta distinción de calefacciones lo que no se dice es sí también las chimeneas son distintas o si, por el contrario, son comunes. Omisión suficiente para desacreditar esa conclusión al no recogerse ni en los Estatutos ni en la referida escritura de compraventa la duplicidad de chimeneas.

Continua con 'Material eléctrico, material de ferretería, material de oficina y mobiliario', así como las reparaciones de albañilería, cerrajería, eléctrica, fontanería o pintura; considerando que debe imputarse en proporción a las zonas a reparar pero sin concretar si algunas de las reparaciones ejecutadas o materiales empleados lo han sido únicamente en elementos comunes de las viviendas y no en los de los locales y oficinas o en los comunes genéricos. No mereciendo mayor comentario el apartado dedicado al material de oficina.

Respecto a la partida de vigilancia nocturna que cierra este grupo se excluye por corresponder en exclusiva a las viviendas. Además de no explicar la razón de la exclusión, habiendo anteriormente concluido en la existencia de accesos a los locales por portales no se aduce motivo alguno por el que ese servicio no se extienda a esos portales, locales y oficinas como integrantes del edificio. Pudiendo entenderse, tal y como se razona en el escrito de oposición, como extensión del servicio de portería que no puede ser confundido con la vivienda del portero.

Tratando incluso de modificar las cuotas de participación de los distintos elementos establecidas en el título constitutivo para distribuir la contribución al sostenimiento del inmueble.

SEXTO.-El último motivo denuncia la vulneración del principio de reparación íntegra del daño contenido en los artículos 1101 , 1106 , 1107 , 1902 y 1903 del Código Civil .

La sentencia de instancia, con base en el referido informe pericial, tiene por acreditado la existencia de hasta cuatro siniestros entre febrero de 2011 y noviembre de 2012 por fugas en las bajantes comunitarias que ocasionaron diversos daños en otros tantos elementos del departamento destinado a oficinas propiedad de la reconviniente, en concreto, zonas de cocina y servidor, sala de juntas y despacho, aseos y oficio de dirección y cuarto del SAI, así como zona de administración. Daños cuya reparación, según el presupuesto de esa pericial, cuantifica en la cantidad de 10.530,39 euros , importe total de ejecución, más 2.316,68 euros, por gastos generales y beneficio industrial.

Resolución que no incluye 'otros conceptos que el perito Sr. Faustino valora a partir del perjuicio causado a los inquilinos de las oficinas propiedad de Alcina Inversiones, S.L., a consecuencia de paralizaciones e imposibilidad de uso de las instalaciones (según facturas que se acompañan como Anejo al informe) y de daños causados por el agua en los servidores de datos que dan servicio a distintas empresas arrendatarias de las oficinas (daños valorados en la factura girada por la empresa de reparación y mantenimiento Dharma a Alcina Inversiones, S.L.)'; al ser esas facturas proforma, emitidas por las sociedades arrendatarias a nombre de la reconviniente, que no figuran como abonadas, por lo que falta no el requisito de exigibilidad y liquidez a efectos de compensar su importe judicialmente.

Omitiendo, incluso, las mismas consideraciones realizadas en el cuarto de estos fundamentos, aplicables conforme a la anterior cronología de los siniestros; el recurso tampoco puede ser acogido por las propias alegaciones que en él se realizan, confirmatorias de no haber abonado esas facturas, sin que la intención de pagarlas cuando reciba su indemnización sirvan para cumplir con el mencionado requisito de la exigibilidad.

SÉPTIMO.-Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Alcina Inversiones, S.L., contra la sentencia de 2 de diciembre de 2016 dictada en los autos civiles 1898/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 7 Madrid; se acuerdan los siguientes pronunciamientos:

1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Condenar a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a 25 de mayo de 2017.