Sentencia Civil Nº 211/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 368/2010 de 23 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00211/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7005886 /2010

RECURSO DE APELACION 368 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 836 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INSTANCIA N. 3 de ALCOBENDAS

De: DON Darío , DOÑA Edurne

Procurador: Mª DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA

Contra: PROCIN 80 S.A._

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente : ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veintitrés de mayo de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 836/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Alcobendas, seguidos entre partes de una, como demandantes-apelantes, DON Darío Y DOÑA Edurne , representados por la Procuradora DOÑA Mª DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA y de otra, como demandada-apelada, PROCIN 80, S.A., sin representación procesal en esta alzada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas, en fecha 5 de mayo de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por D. Darío y Dña. Edurne y CONDENO a la mercantil PROCIN 80, S.A., a elevar a escritura pública el contrato privado de 13-5-1980, declarando que la parte del precio que quedó aplazado según la cláusula segunda ha sido integramente satisfecho y que la condición resolutoria pactada en la cláusula tercera queda sin efecto alguno. Firme la sentencia, expídase testimonio suficiente con los insertos necesarios para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Se desestiman el resto de pronunciamientos del suplico de la demanda.

No se condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a la mercantil demandada a elevar a escritura pública el contrato suscrito con los demandantes y dejó sin efecto la cláusula resolutoria contenida en el mismo, pero no accedió a las pretensiones de declaración de dominio ni de declaración de segregación, también ejercitadas en la demanda.

Frente a dicha resolución, los demandantes formulan recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba, fundamentalmente la documental consistente en el contrato y en las certificaciones del Registro de la Propiedad, al considerar el juzgador de instancia que no se ha cumplido el segundo de los requisitos de la acción declarativa de dominio (la prueba de la realidad física de la finca) ni se ha probado que coincida con la que figura en el título de propiedad, al no estar determinados los cuatro puntos cardinales, ni tampoco se está en presencia de un contrato de segregación, habida cuenta de la designación que las propias partes dan a dicho contrato y tratarse de un acto unilateral del propietario o vendedor. Alegan los demandantes que es perfectamente viable la segregación y en modo alguno contradice el artículo 50 del Reglamento Hipotecario , de modo que también debe accederse a la pretensión de ordenar la inscripción en el Registro de la Propiedad y el dominio previa segregación de la finca matriz.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba documental y la interpretación del contrato objeto de la demanda.

Antes de entrar en la interpretación del contrato que sirve de base a la demanda, conviene poner de relieve las diversas pretensiones que se ejercitan en la demanda y el bagaje probatorio con que los demandantes intentan la viabilidad de las mismas.

En el escrito de demanda se han acumulado las siguientes pretensiones:

Declarativa de dominio de la finca a que se refiere el contrato privado, segregada de la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes, libro de Valdepiélagos, tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 .

De elevación a escritura pública del contrato privado de segregación y compraventa de fecha 13 de mayo de 1980, a que se refiere la demanda, con declaración de segregación y de quedar sin efecto su cláusula resolutoria.

De ordenar la inscripción de propiedad y dominio de dicha finca a favor de los demandantes

De condena a los demandados de estar y pasar por tales pronunciamientos.

El medio probatorio esencial, y a la vez objeto de la demanda, es el contrato de 13 de mayo de 1980, aportado como documento nº 2 de la demanda. Con los documentos 3 a 26 (letras de cambio y certificaciones bancarias) se intenta probar el pago del precio y el cumplimiento de la condición para dejar sin efecto la cláusula resolutoria del contrato.Con el documento nº 27 se pretende acreditar la realidad física de la finca NUM000 , antes citada, según la certificación del Registro de la Propiedad. Y con el documento nº 28 (certificación catastral) se pretende acreditar la situación de la finca objeto de compraventa en el Catastro, a fecha 16 de enero de 2007.

En esta segunda instancia no es objeto de controversia ni la elevación a escritura del documento nº 2 (en cuanto contrato de compraventa) ni la declaración de pago e ineficacia de la cláusula resolutoria.

El núcleo de la controversia -según se desprende del escrito de recurso en relación con el texto de la sentencia- estriba, por un lado, en la desestimación por el juez de primera instancia de la acción de declaración de dominio (tal y como ha sido solicitada en la demanda) por no estar perfectamente identificada la finca y, por otro, en la desestimación de la elevación a escritura pública de la segregación de la finca expresada en el contrato, por no ser ésta objeto de dicho contrato.

Comenzando por el texto del contrato, vemos que el mismo es epigrafiado como " escritura privada de compra-venta ". Términos que, de por sí, indican el objeto principal y exclusivo del negocio: transmitir un bien. Es cierto que luego, en el exponendo segundo, se dice:

"Que dicha finca se segrega de la finca núm. CUATRO de 3.000 m2 Has......cres,, de extensión aproximadamente.

Y que ello podría inducir a pensar que se estaría ante una venta de inmueble y ante una segregación. Al menos a primera vista.

Ahora bien, hay que examinar si esos actos que -al parecer- se contenían en el documento contractual eran o no viables jurídicamente a los efectos de la estimación de una acción declarativa de dominio y de una acción de segregación.

Comenzando por esta última, la acción de segregación , lo primero que hay que decir es que no es un acto que haya de realizarse entre vendedor y comprador, sino que es un acto previo tiene que efectuar el propietario, antes de vender una parte de su dominio, para dejar identificado física y jurídicamente el bien a transmitir. Y ni en las fincas rústicas ni en las urbanas la segregación es un acto unilateral incondicionado sino que requiere una licencia administrativa con el fin de que, en su caso, no vulnere la unidad mínima de cultivo o la extensión mínima de parcela edificable. Hasta el punto de que la ausencia de ese requisito puede determinar la negativa a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Así se desprende de lo dispuesto en la Ley del Suelo de 1976 :

Artículo noventa y seis . -

Uno. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente hay sido aprobado un Plan General cuando afecte a suelo urbano, y sin la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente para el suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas.

Dos. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia y toda reparcelación a la aprobación del proyecto correspondiente.

Tres. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

Cuatro. En ningún caso se considerarán solares no se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación efectuadas con infracción de las disposiciones de este artículo o el que antecede.

La licencia de segregación se ha de solicitar cuando se pretenda la división de una finca, ya sea urbana o rústica, en dos o más lotes. Dicha licencia tiene por finalidad comprobar que los lotes en que se pretende dividir la finca cumple con la parcela mínima establecida normativamente. Deberán cumplir dicho requisito tanto la finca matriz de la que surgen los nuevos lotes, como éstos, no pudiendo quedar ni aquella ni éstos por debajo de la parcela mínima.

De ahí que haya que considerar que la pretensión en relación con la segregación haya sido acertadamente desestimada por el Juzgador de instancia.

Por lo que se refiere a la acción declarativa de dominio , conviene comenzar por decir que una cosa es la obligación recíproca de las partes a elevar a documento público un contrato privado de compraventa ,conforme a los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil (pretensión acogida en la sentencia), y otra muy distinta que de ese documento, o de su correspondiente escritura pública, se derive automáticamente la adquisición definitiva del dominio sobre la cosa objeto de compraventa y deba ser este declarado (como pretende la parte apelante).

No olvidamos que el artículo 609 CC establece que la propiedad se adquiere y transmite, entre otros modos, " por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición " y que el artículo 1.462 CC , al regular la obligación de entrega de la cosa en la compraventa, dispone que " cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario ", pero en el presente caso se pide el efecto antes de producirse el presupuesto, pues aún no han acudido los otorgantes al Notario ni se ha examinado la viabilidad del documento que se pretende elevar a público. En el presente caso no ha habido oposición de la parte vendedora (dada su rebeldía procesal) y el documento contractual ha sido aceptado como instrumento de transmisión del dominio; pero no ha pasado por ningún otro filtro. Y en el presente juicio, habida cuenta de las pruebas aportadas, resulta que para apreciar la falta de identificación de la finca basta con la lectura de la descripción que se hace en el contrato:

"SEGUNDA. Que de dicha finca se segrega la finca núm. CUATRO de 3.000 m2...de extensión aproximadamente. Límites al Norte Servidumbre de Paso, Sur Término Municipal de Valdepiélagos, al Este Servidumbre de Paso y al Oeste Servidumbre de Paso".

Adviértase que se citan tres servidumbres de paso, como linderos Norte, Este y Oeste, y el cuarto lindero se dice que es un término municipal. Concepto que - como puede verse- son excesivamente amplios e imprecisos. A lo que se añade, por otro lado, que ni la segregación aparece en el Registro, a diferencia de lo que ocurre con otras parcelas, ni se ha traído descripción de las colindantes para conocer, al menos, la longitud de los linderos comunes, siendo insuficiente para ello la certificación del catastro, en cuyo plano o croquis aparece la finca con dos linderos constituidos por viales (que podrían entenderse que se pudieran corresponder con dos de las tres servidumbres de paso), pero no se puede extraer de ese plano que los otros dos linderos sean un término municipal y otra servidumbre de paso.

De ahí que el juez de instancia, al examinar los requisitos de la acción declarativa de dominio, se encuentre con que la descripción física de la finca no resulta suficiente. Y no acceda a tal declaración por falta de requisitos pues, como ha recordado la STS de 12 de mayo de 2010 , citando jurisprudencia anterior:

"La sentencia de esta Sala de 1 diciembre 1993 ya precisó que « La identificación no se logra con la exposición que figura en el título presentado con la demanda, ni con la descripción registral, sino que requiere que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del art. 348 del Código Civil ( SS. 12-4-1980 ; 6-2-1982 ; 31-10-1983 ; 17-1-1984 ), etc .», sin que proceda invocar ahora doctrinas, como la contenida en la citada sentencia de 17 enero 1984 , que admiten una cierta flexibilidad en cuanto al cumplimiento del requisito de la identificación, pues dicha flexibilidad no puede extenderse en forma alguna a los supuestos en que ha faltado en absoluto la identificación real de las fincas como ha sucedido en el caso presente, según han constatado las sentencias dictadas en ambas instancias".

Y a dicha doctrina se ha atenido el juez de primera instancia. Por tanto no ha habido ni error en la valoración de la prueba ni error en la aplicación de las normas relativas a la compraventa.

Lo que determina que el recurso deba ser rechazado y la sentencia confirmada. Sin que sea necesario entrar en el examen de la pretensión de inscripción en el Registro, al haber sido desestimadas las pretensiones que servirían de presupuesto para la inscripción.

TERCERO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según ordena el artículo 398 LEC .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DON Darío Y DOÑA Edurne frente a PROCIN, 80, S.A., contra la sentencia de fecha 5 de Mayo de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a