Sentencia Civil Nº 211/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 254/2015 de 19 de Mayo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0072491

Recurso de Apelación 254/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Arganda del Rey

Autos de Procedimiento Ordinario 894/2011

APELANTE:D./Dña. Dionisio

PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ SALCEDO LOPEZ

APELADO:D./Dña. Zaida y D./Dña. Justiniano

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO PALMA VILLALON

SENTENCIA Nº 211/2015

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ

Dña. CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a diecinueve de mayo de dos mil quince.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 894/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Arganda del Rey a instancia de D./Dña. Dionisio apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. BEATRIZ SALCEDO LOPEZ y defendido por el/la contra D./Dña. Justiniano y D./Dña. Zaida apelado - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. ANTONIO PALMA VILLALON y defendido por el/la ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 02/12/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. CRISTINA DOMENECH GARRET.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 02/12/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que por medio de la presente sentencia debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación de D. Justiniano y Dª Zaida contra D. Dionisio y en consecuencia condeno a este último a abonar a los actores la cantidad de 7.680,79 €, devolver la cantidad de 3.754,80€, con los intereses legalmente previstos de ambas cantidades y sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas. Y debo DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demandada reconvencional interpuesta por la representación procesal de D. Dionisio contra D. Justiniano y Dª Zaida , absolviéndolos de los pedimentos contra la misma deducidos y con expresa condena en costas a la actora'. .

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha de de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de Mayo de 2015

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.-En la demanda formulada por D. Justiniano y Dª Zaida se ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, así como acción indemnizatoria por cierre de éste último y devolución de la fianza prestada. Por su parte el demandado D. Dionisio formuló reconvención y solicitó la condena de los actores reconvenidos a realizar las obras necesarias para reponer el local al estado en que se encontraba antes de hacer obras inconsentidas y que se declare el derecho del reconviniente a hacer suyo el importe de la fianza.

Habida cuenta la resolución declarada en sentencia dictada en proceso seguido al efecto en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Arganda del Rey, la sentencia dictada en el presente proceso por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arganda del Rey, estima parcialmente la demanda. Así en primer lugar, ante la falta de prueba que cuantifique su importe, declara improcedente el pago de indemnización alguna por pérdida de clientela debida a cierre del local por falta de licencia. Por el contrario, condena al demandado a abonar a los actores la cantidad de 7.680,79 € a que ascienden los trabajos necesarios de adaptación y acomodación del local, así como a la devolución de 3.754,80 €, importe de fianza. Finalmente, desestima la reconvención absolviendo a los demandantes reconvenidos de las peticiones deducidas contra ellos.

Frente a dicha resolución se alza el demandado reconviniente y solicita la desestimación íntegra de la demanda y la estimación de la reconvención. En el primer motivo del recurso alega error en la valoración de la prueba e infracción del art. 1554 CC , por entender que, contra lo apreciado, el apelante no infringió las obligaciones dimanantes de dicho precepto al no haber entregado el local en condiciones tales que sirva para el fin para el que fue arrendado y conservarlo al fin que está destinado. En el motivo segundo alega error en la valoración de la prueba e infracción del art. 3.1 CC en relación con los arts. 1089 , 1091, 1.255 y 1.258 CC , así como infracción de la doctrina jurisprudencial que interpreta el concepto de obras de adaptación. En este sentido argumenta que el contrato las partes pactaron la prohibición de realización de obras de cualquier tipo, salvo autorización del arrendador, la prohibición de cambio de máquinas e instalaciones existentes, cuyas prohibiciones los actores reconvenidos contravinieron, siendo ésta causa de resolución según prevé el propio contrato. Añade que no concurren los presupuestos para calificar las obras realizadas como de adaptación o acomodación, por haber sido realizadas entre dos y tres años después de la firma del contrato y tratarse de obras inconsentidas. En el motivo tercero alega error en la apreciación de la prueba e infracción de los arts. 36 LAU y 1.255 CC , por entender acreditada ejecución de obras inconsentidas, así como de la obligación del pago de las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2011 a 8 de marzo de 2013, y de la obligación de dejar el local y enseres en el estado en que se hallaban, así como de destinar el local a restaurante u no a bar-cafería, afirmando que dichos incumplimientos determinan que no se genere el derecho a la devolución de la fianza. Alega asimismo infracción de los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC y 576 LEC por indebida aplicación, reiterando que el demandado no ha incurrido en incumplimiento alguno y que los actores no ostentan derecho alguno a la devolución de la fianza. Por último alega infracción del art. 394 LEC , por entender que no se debió imponer las costas de la reconvención al reconviniente por ser la desestimación producto de errores en la valoración de la prueba e infracciones normativas denunciadas en el recurso, y afirmando al propio tiempo que la desestimación de la demanda debió ser íntegra y ello debió conllevar la imposición de las costas de la demanda a los actores.

SEGUNDO.-La revisión de la prueba practicada lleva a este Tribunal a compartir el criterio de la sentencia apelada en lo atinente al incumplimiento de la obligación del arrendador de entregar el local en debidas condiciones para su uso por falta de licencia, por lo que no cabe apreciar infracción alguna del art. 1554 CC citado, lo que impide acoger las alegaciones y argumentos del motivo primero del recurso.

A este respecto se ha de partir de que, tal como se estipula en la cláusula primera del contrato de 6 de junio de 2008, el arrendatario toma en arriendo el local comercial, añadiéndose que es objeto de arriendo exclusivamente la explotación del local de negocio. En el expositivo primero se describe el lugar del inmueble; en el segundo, se dice que el local cuenta con licencia de apertura para el ejercicio de la actividad de bar; en el tercero, que los arrendatarios desean arrendar el local con todo su mobiliario, enseres y maquinaria; y en el cuarto, que las partes convienen el arrendamiento de local de negocio. Por lo tanto es indudable que el objeto del contrato es el de local de negocio destinado a bar. Pues bien, para el debido funcionamiento de éste la primera condición necesaria es la tenencia de licencia, de la que, contra lo afirmado tanto en el recurso como en el contrato, carecía el local. La licencia que resulta unida al contrato es de 23 de abril de 1982, pero consta en el informe emitido el 6 de octubre de 2011 por el Ayuntamiento de Villarejo de Salvanés que el local ha contado con sucesivos ocupantes que han obtenido la correspondiente licencia, la última de ellas anterior al contrato firmado por los aquí litigantes es de fecha 29 de enero de 2007 que fue concedida a un tercero. Según se desprende del mismo informe, el cambio de titularidad de licencia para el desarrollo de la misma actividad, como es el caso, exige el tracto sucesivo, de modo que la concesión de licencia a nuevo titular requiere la autorización del anterior. Y aquí radica precisamente el incumplimiento del arrendador, pues siendo el contrato de 2008 y contando el local con la licencia de 2007, debió presentar a los arrendatarios ésta última y facilitarles la autorización de su titular para el cambio de titularidad. Lo que no hizo. Adjuntó por el contrario al contrato una licencia de 1982 que carecía de toda vigencia, sin advertir a los arrendatarios que el anterior ocupante del local había obtenido nueva titularidad de la licencia, siendo necesaria ésta y su autorización para otro nuevo cambio de titularidad, lo que entraña el incumplimiento que aprecia la sentencia de instancia. Frente a ello carece de trascendencia que en el informe señalado del Ayuntamiento se indique también que para la obtención de licencia el arrendatario debía adoptar ciertas medidas correctoras, pues ello no enerva la obligación del arrendador de entregar el local en debidas condiciones para su uso, que siendo en el caso la explotación del negocio de bar, exigía de la pertinente licencia para cuya obtención se requería el concurso del arrendador en el sentido indicado. Por lo demás, tampoco es óbice de ese incumplimiento que los arrendatarios explotaran de hecho el negocio en el local, pues ello es cuestión ya concerniente al cumplimiento o incumplimiento de la normativa administrativa que no afecta al contenido del contrato de arrendamiento, ni atañe al arrendador.

TERCERO.-Con relación a las obras ejecutadas en el local de negocio por los arrendatarios resulta conveniente recordar que según doctrina jurisprudencial recogida en la reciente STS de 19 de abril de 2013 con cita de las SSTS de 23 de Julio del 2008 de 29 de diciembre de 1995 , 10 de noviembre de 1995 , 30 de mayo de 1995 , 4 de julio de 1991 , 20 de diciembre de 1991 , 27 de abril de 1994 , y 17 de abril de 1989 , 'las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial'. Por otro lado se ha de partir en el presente caso de que en el contrato de arrendamiento se estipuló en su cláusula novena la prohibición de la parte arrendataria practicar en el local obras, sin permiso ni autorización por escrito del propietario. Por último no se puede obviar que según el propio escrito de demandada los arrendatarios realizaron en el local obras de instalación eléctrica y ciertos trabajos de albañilería. Por lo tanto, aunque es cierto que en principio han de entenderse autorizadas las obras necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado, no lo es menos que en el presente caso los arrendatarios las realizaron sin recabar la autorización escrita del arrendador, tal como así lo habían pactado. Así, aunque pudiera entenderse que ciertos trabajos de instalación eléctrica fueron realizados a fin de resolver deficiencias de la existente, tal como resulta de la testifical del legal representante de Instalaciones eléctricas, S.L, D. Geronimo , lo cierto es que se ejecutaron también obras de albañilería y se hizo una nueva instalación eléctrica en el patio, según declaró el mismo testigo. Asimismo interesa reseñar que, siendo el contrato de junio de 2008, las obras de albañilería fueron ejecutadas, según resulta de las facturas aportadas, en junio y septiembre de 2010, y los trabajos relativos a la instalación eléctrica en 2009, 2010 y 2011, según consta en la propia factura, siendo los últimos trabajos los relativos a la nueva instalación en el patio, como así lo declaró el repetido testigo. En definitiva, ésta última instalación y también los trabajos de albañilería fueron realizados dos o tres años después de la firma del contrato, lo que entendemos excede de los términos de la autorización que, de no haberse pactado la prohibición de ejecución de obras, hubieran facultado a los arrendatarios para ello, por lo que en suma ha de entenderse que las indicadas son obras inconsentidas, debiendo por tanto ser estimado el motivo y en este punto estimada la reconvención, ordenando la retirada de las mismas consistentes en colocación de alicatados a que se refiere la factura documento 12 (gres apia rodeno, gres orgaz y gres caravista marrón), solados, nivelación y escayola, junto a eléctrica del patio. Con relación a la maquinaria que solicitada no puede ser acogida pues habiendo declarado los arrendatarios que pusieron una máquina de hielo y un horno, por ser éstos electrodomésticos no parece que precisen obras de instalación alguna, por lo que pueden ser retirados por el arrendador caso de que se encuentren en el local por no habérselos llevado los arrendatarios al finalizar el contrato. En este sentido no se puede olvidar que no habiéndose acreditado la instalación de cualquier otro aparato, el arrendador apelante no propuso siquiera prueba alguna dirigida a acreditar que el horno y la máquina de hielo precisen de instalación, pudiendo hacerlo por tener a su disposición el local una vez que se fue resuelto el contrato mediante sentencia de fecha 21 de octubre de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Arganda del Rey y practicado el lanzamiento en fecha 8 de marzo de 2013 , ambas de fecha anterior a la celebración en el presente proceso de la audiencia previa en fecha el 10 de abril de 2014.

CUARTO.-No obstante lo anterior la realización de obras inconsentidas por parte de los arrendatarios no permite acoger la solicitud de retención de fianza y por ello el motivo tercero debe ser desestimado.

La fianza arrendaticia se establece como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y por tanto responde del pago de las rentas, así como del cuidado y conservación de la cosa arrendada, y en este sentido pudiera entenderse que el arrendador podía retener su importe habida cuenta la realización de dichas obras inconsentidas y aplicar así su importe a la reposición del local al estado que tenía antes de ser realizadas. Sin embargo en el presente pleito el arrendador apelante ha solicitado la condena de los arrendatarios a la reposición de dichas obras y su petición ha sido acogida en el recurso, por lo que la retención del importe de la fianza devendría redundante en tanto su finalidad ya viene cumplida con la condena a la reposición indicada. Además, en supuesto de incumplimiento, como es el caso, de sus obligaciones por parte del arrendatario, la retención de la fianza sólo se extiende a la cuantía a que asciende el incumplimiento, debiendo devolver el arrendador, en su caso, el exceso o diferencia entre aquella y ésta, pero en el presente caso el aquí apelante no ha cuantificado el importe de las obras indicadas, resultando así imposible practicar la necesaria liquidación y determinar así el importe de fianza que podría ser objeto de retención.

Por lo demás, el incumplimiento alegado de destino del local a la actividad de bar no consta suficientemente acreditado, ni tampoco se prueba que cause perjuicio alguno cuantificado al arrendador, por lo que ningún importe por tal concepto podría tampoco ser objeto de liquidación.

QUINTO.-La estimación parcial del recurso determina la estimación parcial de la demanda reconvencional, lo que conlleva no hacer especial pronunciamiento respecto de las costas generadas por la reconvención y la no imposición de las costas de la alzada ( arts. 394.2 y 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Dionisio contra la sentencia dictada el día 2 de diciembre de 2014 por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Arganda del Rey, en Juicio Ordinario núm. 894 de 2011, REVOCAMOS parcialmente dicha resolución, en cuanto ESTIMAMOS en parte la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de D. Dionisio y condenamos a los demandados en reconvención, D. Justiniano y Dª Zaida , a retirar el alicatado a que se refiere la factura documento 12 de la demanda (gres apia rodeno, gres orgaz y gres caravista marrón), así como el solado y la nivelación efectuadas, y a retirar la escayola, así como la instalación eléctrica del patio, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas generadas por la reconvención, manteniendo el resto de los pronunciamiento de la sentencia apelada, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0254-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 254/2015, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe