Sentencia Civil Nº 211/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 311/2015 de 10 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 311/2015-1ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 882/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 10 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 211/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a once de mayo de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad), número 882/2014 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 10 de Barcelona, a instancia de SIRESA CAMPUS S.A. contra GARDEN SCP, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de diciembre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por SIRESA CAMPUS S.A contra GARDEN SCP, debo absolver y absuelvo a la demandada de todo pronunciamiento en contra, condenando a la actora al pago de las costas del proceso.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de mayo de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de enero 2013 a febrero 2014 (salvo agosto, septiembre y noviembre 2013) y consumos de julio 2014, respecto del contrato de arrendamiento sobre el local sito en el Paseo Pujadas, 33 de Barcelona, al amparo del art. 27.2 LAU consignándose en la demanda la imposibilidad de enervación al existir un requerimiento previo, a cuya pretensión acumula, al amparo del art. 483.3 LEC , la reclamación de las mismas (13.085'85 € por rentas y 13'05 por consumos), más las que vayan venciendo desde la interpelación judicial hasta la recuperación de la posesión.

En la citación, consecuente con el auto de admisión de la demanda de 16.10.2014, se puso en conocimiento de la arrendataria, entre otros requerimientos, que en 10 días 'en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición ...(de la parte demandante)...en el tribunal o notarialmente, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador'. La parte demandante manifiesta que sí cabe la enervación' (sic), sin que aquella resolución fuese recurrida por la actora (al amparo del art. 451 LEC ) ni solicitara su corrección como error material, deviniendo firme el referido auto.

Consta efectuada la consignación 'ad cautelam' por importe de 13.085'85 € en 24.10.2014 (f. 317)

A dicha pretensión se opuso la entidad demandada, alegando, en síntesis (1) defecto legal en el modo de proponerse la demanda (falta de precisión y concreción de las cantidades adeudadas y el concepto por el que se deben), (2) pago, (3) subsidiariamente, mora accipiendi y pluspetición, (4) prescripción trienal, ex art. 121-21 CCC, (5) improcedencia de la imputación de pagos realizada por la actora (en base a un 'Excel' confeccionado por la actora como único soporte documental, y no hacerse referencia a la misma en la demanda), (6) subsidiariamente, 'ad cautelam', improcedencia de la resolución, al haberse enervado la acción.

La sentencia de instancia desestima la demanda (en base a que consta acreditado, que las rentas en cuya inefectividad se basa la demanda, fueron satisfechas por la arrendataria, así como que 'no es posible determinar las rentas que se están reclamando'), con expresa imposición de las costas a la entidad actora. Frente a dicha resolución se alza la entidad actora al considerar acreditado el impago de las rentas relacionadas en la demanda, que los pagos 'extraordinarios' de mayo 2013 a febrero 2014 se imputaron a deuda anterior ('es falso que .... tuviera por finalidad pagar las rentas de ese mismo período'), y 'como máximo' podría aceptar que la transferencia de 1309 € de 4.2.2014 y el ingreso de 1309'12 € de 11.12.2013 se debían imputar a esas mensualidades pero se adeudarían las mismas mensualidades, ratificándose en la imputación de pagos realizada. Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate formulado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-La acumulación, no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ); ello nos Ileva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuenacia, a la de la eficacia de cosa juzgadade la sentencia que recaiga ; la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación la sentencia si produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal. Y la reclamación no tiene restricciones probatorias y no pueden invocarse cuestiones complejas.

El desahucio se basa en una concreta causa resolutoria: la falta de pago de 'las rentas o cantidades debidas por el arrendatario', definidas y firmes('Pago del precio del arrendamiento en los términos convenido' del art. 1555.1 CC, o el 'precio cierto' del art. 1543 CC , identificando conceptos, como la mensualidad a que se refiere);

Incide en la materia el pacto sobre la forma (por domiciliación bancaria o mediante ingreso o transferencia, por cheque, en metálico, en el domicilio del arrendador o su administrador o en el del arrendatario,...) y tiempo de pago de la renta (mensual, trimestral,...) por cuanto la variación de ese pacto inicial, puede generar confianza en el arrendatario (es decir confianza - derivada de actos propios prolongados, reiterados y tolerados en el tiempo) en el sentido de que el arrendador le admitirá el pago en la forma y tiempo que venía haciéndolo, de forma diversa a la contractualmente establecida, por lo que no puede 'volverse' al pacto inicial sin más, sin requerir previamente para ello (supondría un abuso de derecho ex arts. 1256 en relación con el 7 CC ); habrá de valorarse la actividad desplegada por las partes durante el arrendamiento.

En fin, la L.E.C. establece la carga procesal de reconocer o negar la autenticidad del documento privado; en este sentido, si bien 'se llevarán a cabo ante el Secretario judicial la presentación de documentos originales o copias auténticas...el reconocimiento de la autenticidad de un documento privado, la formación de cuerpos de escritura para el cotejo de letras', será el Tribunal quien 'habrá de examinar por sí mismo la prueba documental' ( art. 289.3 L.E.C .). Las partes pues, han de pronunciarse sobre los documentos aportados de contrario, en la audiencia previa o en la vista, proponiendo prueba sobre dicha impugnación ( art. 427.1 L.E.C .), sin que quepan evasivas al respecto. Y así, si no se impugnan, tienen pleno valor probatorio ( art. 326 L.E.C .)

TERCERO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado en 12.7.2006 por 10 años, entre la entidad SIRESA BARCELONINA SA (hoy, SIRESA CAMPUS SA, f. 20 y ss) como arrendadora (titular de un derecho de superficie sobre el edificio en Paseo Pujadas, 33-37 de Barcelona, f. 145 y ss) y GARDEN SCP (f. 327 y ss) como arrendataria, sobre el local comercial ubicado en la planta baja de este edificio (f. 204 y ss), por una renta inicial de 1163'82 € (actualmente, 1309'92 €, f. 240) más IVA, a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes, mediante recibo bancario a la cuenta designada por el arrendatario, actualizable conforme al IPC, asumiendo la arrendataria el pago de suministros, la cuota IBI y los gastos y cantidades asimiladas; asimismo, se alquiló entre las mismas partes una plaza de aparcamiento en el mismo edificio, al parecer resuelto, sin que respecto del mismo exista ninguna deuda pendiente. 2) La arrendadora ha venido requiriendo de pago respecto de rentas, según afirma, no abonadas a la demandada en octubre 2007 (f. 263 y ss), en octubre 2008 (f. 269 y ss), en ambos casos referidos a deudas afectadas por la prescrpción (ex art. 121-21 CCC); y en 23.6.2013, (f. 273 y ss) respecto de una deuda de 24.230'85 €, que se afirma liquidada parcialmente, aunque sin identificar las mensualidadesa que corresponde. 3) En fin, consta efectuada consignación - efectuada 'ad cautelam' - en el Juzgado, por importe de 13.085'85 € en 24.10.014 (f. 303). 4) Según la actora, la última renta abonada es de junio 2014, 'sin que se hayan producido más impagos' (en otro momento, admite que desde febrero 2014, la demandada está al corriente).

CUARTO.-A partir de tales datos, se mantienen, sobre el desarrollo del contrato, dos versiones:

A) Según la actora, desde el inicio del contrato, la arrendataria ha venido retrasándose en el pago de renta y suministros desde el inicio de la relación contractual, hasta acumular una deuda de 45.387'93 € que, a través de diversos pagos por un total de 33.302'08 €, algunos en metálico,se ha concretado, al formular la demanda, en 13.085'85 €. El último impago, en junio 2014 (aunque también se afirma, en el juicio, que desde febrero 2014, la demandada está al corriente).

B) Según la demandada, pagó en su momento todas las rentas en cuya inefectividad se funda la demanda.

En justificación de su pretensión, la actora aporta: a) documentación bancaria de los impagos (f. 213 y ss), y devolución de recibos(f. 211 y ss); b) Documentación bancaria de los pagos (f. 240 y ss) y pagos en metálico (f. 261 y 262); alega que todo ello tiene su reflejo en una hoja Excel, expresamente impugnada por la demandada,que aporta, en la que relaciona rentas y suministros impagados desde el inicio del contrato, así como pagos con expresión de su fecha); también va referida a impagos del alquiler de parking.

Por su parte, la demandada, aporta documentación, no impugnada, referida precisamente, al pago de las rentas y suministros en cuya inefectividad se basa la demanda (desde mayo 2013 hasta la fecha de la vista, 15.12.2014, f. 318 y ss): a) respecto de las rentas de enero 2013 y junio 2014 (f. 337 y ss, transferencias e ingresos a cuenta, así mayo, julio, 4 de agosto, 3 de septiembre., octubre, 3 noviembre, diciembre 2013, 2 enero, 2 febrero, 2 marzo, 2 abril, 2 mayo, junio 2014); b) rentas de julio 2010 y diciembre 2012 (361 y ss transferencias); c) rentas de noviembre 2011 y diciembre 2014 ( (extractos bancarios, f. 430); d) recibos de adeudos por domiciliaciones de julio a diciembre 2014, ambos inclusive (f. 511 y ss); d) la renta de enero 2014, se reconoce en la vista, expresamente, como pagada; e) el pago de las rentas de agosto, septiembre y noviembre 2014, se admite expresamente en la demanda.

QUINTO.-Ciertamente, la actora pretende, en relación con la documentación que aporta, clarificar su reclamación a través de la referida hoja EXCEL; sin embargo, tal y como se dice en la resolución recurrida, y se comparte por esta Sala, 'lo que en realidad parece reclamar la parte actora son rentas que afirma se le deben, correspondientes a los años 2008 y sucesivos...' habiendo procedido a una imputación de pagos(ya lo dice en el escrito formalizador del recurso), de forma que no es posible determinar las rentas en cuya inefectividad se basa la demanda (lo que incluso podría quedar afectado por la prescripción)que se reclaman:

a) Pretende 'acreditarse' la imputaciónde pagos, respecto de la deuda anterior (totalmente imprecisa, sin datos que la avalen), con el documento Excel 7 (de confección unilateral, sin más valor probatorio y sin soporte documental que lo avale, respecto de los distintos conceptos que lo integran) sobre las concretas rentas (importe, concepto y mensualidad) que ahora se reclaman, sin basarse o relacionarla con justificantes o facturas, que generan serias dudas, así, respecto de su posible prescripción, y, en todo caso afectan al derecho de defensa del demandado e impiden a esta Sala conocer la concreta pretensión que se deduce.

b) Los concretos impagos que fundan la acción, o bien se refieren a rentas prescritas o consta su pago, en absoluto desvirtuado.

c) Ninguno de los documentos presentados por la demandada fue impugnado(y así, mal puede alegarse por la actora, que dos de las transferencias se efectuaron en una cuenta que no es de ésta)

d) Resulta relevante es que en la demanda no consta ninguna referencia a la imputación de pagos alegada por la actora y no consta ni a qué rentas anteriores se 'imputaron', ni consta base documental alguna al respecto.

e) Pero es que, además descendiendo al detalle (expuesto por la demandaday comprobado): (1) aparecen en la hoja, transferencias de mayo y junio 2013 aplicadas a marzo y abril 2008 (éstas - de adeudarse - estarían prescritas, conforme al art. 121-21 CCC), imputación de pagos ciertamente, de no efectuarse por arrendatario, se realizan por el arrendador, pero éste no puede hacerlo a su libre arbitrio (sino conforme al 1174 CC ), y por el principio favor debitoris, lo que no puede es imputarlas al pago de obligaciones prescritas, sino a deudas exigibles;(2) aparece transferencia de agosto 2013 imputadas a rentas y consumos de septiembre 2011 y febrero 2012, cuando éstas constan abonadas (f. 363, 364 366), aparte de que no se indica qué cantidades corresponden a renta y cuál a consumos; lo mismo ocurre con transferencia de septiembre 2013, que se imputa a marzo 2012, afirmándose abonada por la actora, pero ésta consta pagada en su día, y lo mismo ocurre con la de octubre 2013 se imputa a la de mayo 2012, y sin embargo aparece abonada en su día (f. 369 y 370), y con la de diciembre 2013, aplicada a la de septiembre 2012 (f. 379); (3) es más, parte de lo que se abona desde mayo 2013, se imputa al pago de rentas (abril 2008, abril y septiembre 2011) por el parking que no es objeto de debate, y parte a consumos (de octubre 2009, abril y septiembre 2011, febrero 2012, julio y agosto 2012, septiembre 2012) cuando unos estarían prescritos y respecto de otros, no vienen justificados con facturas, y a la actora corresponde la carga de probarlo). (4) La última partida de la hoja va referida a consumos de 2014, sin aportarse la correspondiente factura, y además - conforme a lo interesado en la demanda - y cuando se afirma por la actora que, desde febrero 2014, la demandada está al corriente; incluso, admite la demandada que la factura correspondiente a enero 2014, está pagada y, sin embargo, se reclama. (5) Además, debe tenerse presente, según se ha expuesto, que se admite por el legal representante de la actora, que muchos pagos se efectuaban en metálico.

f) Difícilmente pueden determinarse las rentas prescritas, así como las mensualidades realmente impagadas (si es que lo están).

QUINTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se dan por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad SIRESA CAMPUS SA el contrario la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.