Sentencia Civil Nº 212/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 77/2013 de 07 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00212/2013

Rollo Núm. ....................77/2013.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..3 de Illescas.-

J. Verbal Núm............. 837/2011.-

SENTENCIA NÚM. 212

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

En la Ciudad de Toledo, a siete de octubre de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 77 de 2013, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Illescas, en el juicio verbal núm. 837/11, sobre resolución de contrato de arrendamiento rústico,en el que han actuado, como apelante NUEVA DEHESA DE VALJUANETE S.L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dorrego Rodríguez y defendido por el Letrado Sr. García García; y como apelado, D. Gerardo representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Aguado Dorrego y defendido por el Letrado Sr. Aguilar de Armas.-

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Illescas, con fecha 9 de noviembre de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Desestimo la demanda presentada por Nueva Dehesa de Valjuanete S.L contra Gerardo , a quien absuelvo libremente de todas sus pretensiones y condeno a la demandante al pago de las costas del pleito'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por el demandante, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCANlos fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se recurre la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Illescas, con fecha 9 de noviembre de 2012 , se que desestimo la demanda presentada por la mercantil Nueva Dehesa de Valjuanete S.L contra Gerardo , a quien absolvió de los pedimentos contenidos en la misma; siendo resolución que fue recurrida por la parte demandante con pretensión revocatoria de la sentencia.-

SEGUNDO:La pretensión que se ejercitaba en primera instancia tiene su origen en un contrato de arrendamiento rústico concertado entre Nueva Dehesa Valjuanete S.L. como arrendador, y D. Obdulio como arrendatario, sobre una finca sita en el municipio de Borox, denominada DIRECCION000 y DIRECCION001 , inscrita en el Registro de la Propiedad Núm. 2 de Illescas, al tomo NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , finca NUM003 , que fue otorgado el 30 de diciembre de 2005, por plazo de diez años, con posibilidad de tácita reconducción, y renta de 6.000 euros anuales, , pactándose la actualización de la renta por cada anualidad por referencia al índice anual de precios al consumo; y renta a pagar el 30 de marzo de cada año.

A los efectos de la resolución de la presente pretensión, conforme al examen de lo actuado, dejando constancia de que dado el carácter de ordinario del presente recurso no se limita a la Sala la posibilidad de examinar las actuaciones y volver a valorar la prueba, es de destacar y ha de ser tendido en consideración, que:

1º) La cláusula undécima, establece que: '... todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador, derivadas del desarrollo de actividades agropecuarias, forestales o cinegéticas por parte del arrendatario, tales como energía eléctrica, etc., correrán por cuenta del arrendatario, pudiéndolos repercutir el arrendador al arrendatario si dichos consumos efectivos de éste hubiesen sido pagados por el arrendador. El impago de tales cantidades por el arrendatario equivaldrá al impago de la renta. Quedan expresamente excluidas de las obligaciones de pago del arrendatario las cantidades inherentes a la propiedad de la finca, titularidad de concesiones administrativas, así como las derivadas del mantenimiento, conservación, uso o explotación de las viviendas construidas en la finca'; y la cláusula 16 establecía que 'este contrato queda sometido a la Ley 49/2008 de 26 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, y a lo dispuesto en el Código civil en sus artículos 1542 y ss .'

2º) Que se ejercitó por el hoy demandante una pretensión de resolución de contrato y desahucio por impago de la renta y cantidades que se le asimilan, seguido en juicio verbal nº 1230/2009, ante el Juzgado Núm. 3 de Illescas (que se acompaña), en el que fueron reclamadas rentas impagadas sin actualizar correspondientes a los años 2007 a 2010, por importe de 24.000 euros, así como por distintos pagos (cláusula 11ª) realizados en cuantía de 36.450,72 euros (Confederación Hidrográfica del Tajo, electricidad, etc.). En dicho procedimiento nº 1230/2009 a que nos venimos refiriendo, el demandado Sr. Obdulio enervó la acción de resolución del contrato y desahucio, pagando la totalidad del importe reclamado (rentas y cantidades asimiladas), por su total importe de 59.450,72 euros (consta al folio 201, aportado por el demandado, comparecencia ante el Juzgado en la que consigna esa cantidad).

3º) Que en méritos a la existencia de un procedimiento anterior en la que la pretensión fue enervada (así se reconoció en el auto de 6 de mayo de 2010), en el presente procedimiento no cabe tal posibilidad, por prohibirlo la LEC.

4º) En el presente procedimiento se reclama la renta correspondiente a 2011, que la demandante ha actualizado (burofax a los folios 131 y 132), fijándola en 762 euros, por lo que por el concepto renta suplica condena por 6.762 euros. Además, en concepto de cantidades asimiladas también pretende el pago de 49.510,09 euros, por lo que la cuantía de la presente demanda asciende a la reclamada cantidad total de 56.273,09 euros.

5º) Consta de lo actuado que con fecha 29 de marzo de 2011 y 27 de marzo de 2012, el arrendatario formalizó dos actas notariales para poner a disposición del arrendador durante cuarenta y cinco días la cantidad exclusiva correspondiente a renta (6.000 euros en cada una).

6º) Presentada la presente demanda (folio 211) consta un ingreso en la cuenta de consignaciones del Juzgado de 12.000 euros (24 de octubre de 2012), lógicamente correspondientes a la deuda vencida y a la de la anualidad del procedimiento, si bien se ha de recordar que no cabe posibilidad de enervación.

7º) Se incorpora (folio 192) por el demandado Tasa Índice Anual de Precios al Consumo del Instituto Nacional de Estadística, de la web de dicho organismo, donde consta por meses las variaciones del índice por el período reclamado. Además, y expresamente, en el acto del juicio aseveró que la actualización no fue la aducida por el actor (12'70%), sino la del 11'70% que el demandado aseveraba.-

TERCERO:Pasando al fondo de la cuestión litigiosa, debe comenzarse por aseverar que se asumen por la Sala la aseveraciones de la sentencia en relación a la legitimación de la mercantil actora, Nueva Dehesa Valjuanete S.L. (fundamento 2º), originaria otorgante del contrato de arrendamiento y que posteriormente se escindió (30 de diciembre de 2005) en dos sociedades (Atalaya Sanluqueña S.L. y Nueva Dehesa de Valjuanete S.L.), trasmitiéndose a la actora la rusticas objeto del contrato; y titularidad comunicada en su día al arrendatario por burofax (21 de febrero de 2011), por lo que se han cumplido los requisitos del art. 22, de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

Igualmente, se hacen propios los razonamiento de la misma en orden a la renta actualizada, pues no constituye abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo el proceder a revisar la renta por todos los años vencidos y no actualizados, si se aplica sin retroactividad; y si aquí no se revisó la renta en el período 2006 a 2010, y no se reclamaron anteriormente, ello no es óbice para que se sumen los años transcurridos en el presente procedimiento y se proceda a la fijación porcentual del IPC., que como correctamente se asevera en la sentencia, el arrendador puede ejercitar el derecho pactado a la actualización de la renta en cualquier tiempo, mientras no le prescriba la acción, lo que aquí no es el caso.

Finalmente, y en lo que afecta a la fuerza vinculante de los propios actos y a la posibilidad de ser tenida en cuenta, la Sala ha de hacer uso de dicho instituto, en la forma que luego se verá, en cuanto la actitud anterior del demandado así lo autoriza al enervar la acción en procedimiento anterior, siempre que exista prueba de la similitud de los conceptos reclamados (de todos o de algunos), cuando a la parte y en forma extrajudicial se pusieron a su disposición las facturas y las rechazó globalmente (doc. 12, punto 4, folio 134, en relación con el burofax al folio 137 y al acta notarial de 27 de marzo de 2012, posterior a esas comunicaciones), cuando de su lectura se apreciaban la existencia de facturas emitidas por organismos oficiales, giradas a nombre de la mercantil arrendadora y de cargo del arrendatario, conforme a la cláusula 11ª del contrato, y cuyo pago no se encuentra excluido conforme al párrafo segundo de dicha estipulación, por mucho que se alegue que estamos en presencia de una concesión administrativa incursa en la exclusión del párrafo 2º de la cláusula 11ª del contrato litigioso, pues una cosa es la concesión administrativa y otra muy distinta el pago del canon por la utilización de la misma, que dependerá del mayor o menor uso del agua que haga el arrendatario, siendo lo que se excluye la titularidad de la concesión administrativa, no el uso que de la misma se haga por el arrendatario, en cuanto se encuentra comprendida en los gastos derivados de la explotación agropecuaria, que se con tiene el párrafo 1º de la misma cláusula. Tan esa así, que del examen de los recibos se aprecia como los cargos - que seguidamente se reseñarán- son distintos, unos que no alcanzan los mil y otros que sobrepasan los siete mil euros, lo que viene a acreditar que estamos en presencia de consumo (la concesión administrativa con cargo a la propiedad afectaría al derecho, no a su uso), aunque solo fuera por la circunstancia de que nadie arrienda por una cantidad anual, cuando el canon sobrepasaría en mucho la cantidad fijada como renta.

Por lo expuesto, la Sala rechaza en parte, respecto a las reclamadas cantidades asimiladas, todas las facturas acompañadas, a excepción de las relativas a la Confederación Hidrográfica del Tajo, a nombre de la Nueva Dehesa Valjuanete S.L., y de fechas 2 y 18.11.2009 y 22.10 y 24.11.2010 (folios 143 a 146), por unos importes de 936'81, 7.483'13, 8.827'16 y 822'85 euros, lo que hace un total de 18.069'95 euros. En este caso, al óbice anteriormente rechazado, añade la parte el que se acompañe por fotocopia, siendo que al tratarse de una copia de documento público, no ha sido impugnada su autenticidad ( art. 318 in fine, LEC .)

El resto de los documentos de igual naturaleza son de fecha anterior a la presentación del que luego fue juicio verbal 1230/2009 del Juzgado Núm. 3 de Illescas (9 de septiembre de 2009, data en los autos del momento en que se dicta auto por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 52 de Madrid, en el que se declara incompetente territorialmente para conocer del desahucio), y que nos sirve de fecha tope para la reclamación actual de cantidades actualizadas; y sin que en el presente procedimiento puedan reclamarse otras anteriores a dicha data, que hubieron de serlo en aquél procedimiento y no en el presente; y todo ello sin perjuicio de reconocer a la parte su derecho para hacerlas valer en el presente procedimiento declarativo, conforme a sus intereses procesales, lo que le está vedado en el presente; y también si perjuicio de lo prevenido en el art. 15.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos en cuando a la posibilidad de reclamación como cantidades asimiladas a renta, pues prescriben al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

En consecuencia, y por el concepto de cantidades asimiladas, debe ser acogida la cantidad de 18.069'95 euros, que - como seguidamente se analizará-, será adicionada a la de renta impagada actualizada.

Finalmente, y respecto de la renta, es indudable que el arrendatario tiene impagada la renta de 2011 -también la sucesiva de 2012, sin que conste igual pago por la vencida de 2013-, por mucho que las depositara en poder del Notario (en dos ocasiones, doc. 2 y 3 de la contestación), pues en ambos casos, y sobre todo en el primero, ya conocía la intención del arrendador de actualizar la renta -las partes no fijan la forma concreta de llevarla a cabo, por lo que aquí no existe expresa sumisión a los dictados, al respecto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como parece inferirse del alegato del arrendatario-, aunque sus cálculos fueran numéricamente equivocados, y el último vencía escasos días más tarde de oponerse al recurso de apelación interpuesto, con lo que la sentencia aún no era firme, por lo que debió cumplir con ese mandato; como también conocía -enervación de la renta en el juicio verbal 1230/2009- que existían cantidades asimiladas a la renta que debería abonar, en cuanto que -doctrina de los actos propios-, ya lo había hecho en el anterior procedimiento voluntariamente para enervar la acción, por lo que debió llevarle a examinar la documentación que se le aportó en las conversaciones previas, y sobre todo que al no caber enervación, la cantidad a depositar con efectos de pago debería ser la realmente debida, y en ella necesariamente ha de incluirse la de actualización de la renta, de no ser correcta la girada por el arrendador; y lo que correctamente lleva a cabo en el acto del juicio, donde fija el aumento por todos los años de actualización en un 11'70%, en lugar del 12'70% que suplica el actor-arrendador (minuto 22.22 del soporte audiovisual). Es más, esos datos ya los conoce cuando ingresa en la cuenta de consignaciones del Juzgado la suma de 12.000 euros (doc. 5 al folio 211) y si su deseo hubiera sido el de pago -con independencia o no de la posibilidad de enervar-, habría consignado lo debido, y no una parte de ello, puesto que asevera que 'consigna lo que está claro que tiene que consignar' (minuto 15.12 del soporte audiovisual), y pese a ello solo consigna la renta pactada, vencida e impagada (6.000 + 6.000 euros).

Impagada la renta (6.000 + 6.000 euros), como también su actualización (cláusula 7ª del contrato), que se fija en un 11,70% que se asume como correspondiente por el demandado, a falta de aportación documental del actor (702 euros), y finalmente, también impagados cantidades repercutibles al arrendatario (18.069'95 euros), procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la partes por impago de la renta, su actualización -aquí encuentra sentido el punto 2º del suplico de la demanda, que se estima en parte, pero con efectos ex post, conforme al punto 3º del mismo-, y cantidades asimiladas, con lo que se estima en parte la demanda y se condena al demandado, además de con la resolución del contrato, al pago a la mercantil actora de la suma de 30.771,95 euros.

Finalmente -minuto 28.50, soporte videográfico-, la demandada suplicó que para el caso de estimarse la demanda, fueran cumplidas las prevenciones del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Rústicos ('... los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario'), a lo que no se accede al no ser de aplicación tal precepto a la cuestión controvertida.-

CUARTO:No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en ambas instancias, en aplicación de los arts. 394 y 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil; en el primer caso al deberse estimar parcialmente la demanda (en lo que afecta a la reclamación de cantidad); y en el presente recurso al revocarse la resolución de instancia, previa su estimación parcial.-

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de NUEVA DEHESA DE VALJUANETE S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTEla sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Illescas, con fecha 9 de noviembre de 2012 , en el procedimiento núm. 837/11, de que dimana este rollo, y en su lugar estimando en parte la demanda interpuesta, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de finca rústica de 30 de diciembre de 2005, suscrito entre el recurrente-actor y D. Gerardo , sobre la finca propiedad de la actora al municipio de Borox, denominada DIRECCION000 y DIRECCION001 , inscrita en el Registro de la Propiedad Núm. 2 de Illescas, al tomo NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , finca NUM003 , condenándole a su desalojo, y de la que será lanzado de hacerlo voluntariamente; así como al pago de la cantidad de 30.771,95 euros; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias, con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, en audiencia pública. Doy fe.-