Sentencia Civil Nº 213/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 546/2007 de 15 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 546/2007-C

JUICIO VERBAL Nº 182/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 213

Ilmos. Sres.

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 182/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar, a instancia de D. Clemente, contra CALELLA OCIO Y DIVERSIÓN, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de Enero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. Luis Pons Ribot en nombre y representación de D. Clemente Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento entre el actor y la mercantil demandada los dos locales sitos en la planta baja y entresuelo del edificio sito en la calle Avenida del Turismo nº 3-5 (hoy 7-13) de la población de Calella, Arenys de Mar por expiración del plazo contractual, apercibiendo al mismo del lanzamiento y consecuentemente, Y DECLARO HABER LUGAR AL DESAHUCIO del demandado Calella Ocio y Diversión S.L. de la expresada finca, apercibiéndole de que si no la desaloja en el plazo legal, será lanzado de él y a su costa, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de Abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la parte demandada "Calella Ocio y Diversión,S.L.", la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión de desahucio, formulada por el arrendador demandante D.Clemente, por expiración del plazo contractual de diez años, fijado en el contrato de arrendamiento, de fecha 30 de septiembre de 1994, del local sito en Calella, Avda. del Turismo nº 3-5 (hoy 7-13), planta baja y entresuelo, reiterando la demandada en la apelación el previo ejercicio de la opción de compra, reconocida a la parte arrendataria en el pacto duodécimo del contrato de arrendamiento, mediante la comunicación a los arrendadores seis meses antes de la terminación del período contractual pactado, manifestando la demandada haber ejercido la opción por medio de la comunicación de fecha 30 de marzo de 2004.

Centrada así la cuestión planteada, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992, y 18 de mayo de 2005;RJA 9398/1992, y 4234/2005 ), que aunque la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

En este sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 y 3 de abril de 2006;RJA 4996/2001, y 1913/2006 ) que la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993;RJA 815/1992, y 5382/1993 ).

Asimismo es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, y 29 de marzo de 1993;RJA 2494/1987, 9482/1991, y 2534/1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

Y es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 24 de febrero de 1994, y 19 de mayo de 2003;RJA 10.565/1994, y 6.230/2003 ) que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991 ), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante.

En este caso, manifiesta la demandada haber ejercido la opción de compra, seis meses antes de finalizar el período contractual pactado en el contrato de arrendamiento de 30 de septiembre de 1994, según lo acordado en el pacto duodécimo del contrato, por medio de la comunicación, de fecha 30 de marzo de 2004.

En consecuencia, según la doctrina expuesta, ejercitada oportunamente la opción habría quedado perfeccionado a partir de esa misma fecha el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, lo cual, en cualquier caso, no es objeto de este pleito, siendo objeto de los autos de juicio ordinario nº 139/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar, la pretensión declarativa de que la opción de compra quedó consumada y se perfeccionó, al haberse ejercitado dentro del plazo pactado.

En cualquier caso, y en lo que se refiere a lo que es objeto de este pleito, es lo cierto que, producido el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario con la finalidad de obtener la perfección de la compraventa, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de noviembre de 1995;RJA 9977/1995 ), se produjo la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario, operando no tanto la confusión de derechos de los artículos 1156,4º y 1192 y ss del Código Civil que es propia de los de crédito, como una consolidación de derechos, conforme a la jurisprudencia según la cual (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1978 y 23 de junio de 1991;RJA 1859/1978, y 5414/1991 ) si un arrendatario compra el inmueble objeto de su arrendamiento, este ultimo queda extinguido.

Por lo tanto, y con independencia de lo que pueda resolverse en definitiva en el otro pleito sobre el adecuado ejercicio de la opción de compra y la consiguiente adquisición por la arrendataria del derecho de propiedad sobre el local litigioso, la cual, en principio, no se producirá con eficacia "erga omnes" sino hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, en su caso, en ejecución de la sentencia estimatoria de la pretensión del optante, quedando por el contrario la demandada sin título alguno para continuar en la ocupación del local litigioso de ser la resolución desestimatoria de la pretensión que es objeto del otro pleito, por no ser arrendataria ni propietaria, en cualquier caso, es lo cierto, que en lo que interesa al objeto de los presentes autos, por el mero ejercicio de la opción de compra por el optante, se produjo la extinción del contrato de arrendamiento, desde el momento mismo de su ejercicio por el arrendatario, con fecha 30 de marzo de 2004, por lo que, al tiempo de la presentación en el Decanato, con fecha 31 de marzo de 2005, de la demanda de resolución por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento se encontraba ya extinguido, no pudiendo ser objeto de la pretensión resolutoria un contrato de arrendamiento inexistente al tiempo de la presentación de la demanda que, de acuerdo con los artículos 411 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, procediendo en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la demandada.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación formulado por la parte demandada, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la parte demandada "Calella Ocio y Diversión,S.L.", se REVOCA la Sentencia de 17 de enero de 2007 dictada en los autos nº 182/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar, acordando en su lugar la DESESTIMACIÓN de la demanda de desahucio por expiración de plazo contractual, formulada por el demandante D.Clemente, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.