Sentencia Civil Nº 213/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 32/2008 de 27 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00213/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 32/08

Asunto: ordinario 440/06

Procedencia: Jugado número 1 de Porriño

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

D. MANUEL ALMENAR BELENGUER

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.213

En Pontevedra a veintisiete de marzo de dos mil ocho.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de juicio ordinario nº 440/06, procedentes del Juzgado número 1 de Porriño, a los que ha correspondido el Rollo núm. 32/08, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Jose Pablo y Dña. Lorenza, representados por la procuradora Dª CARMEN TORRES ÁLVAREZ y asistido por el Letrado D. ROBERTO LAGOA SANTODOMINGO, y como parte apelado-demandante: TRANSPORTES MOSQUERA BRAS, representado por la Procuradora Dª LOURDES MARTINEZ CABRERA, y asistido por el Letrado D. MIGUEL LOPEZ DE ARCE ARGUELLO, sobre escritura pública de compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Porriño, con fecha 1 octubre 2007, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña Cristina Cela Rivas, en nombre y representación de Transportes Mosquera Bras S.L. y condeno a los demandados a cumplir el contrato de opción de compra pactado, otorgando escritura pública de compraventa de la finca objeto del contrato de arrendamiento, así como el pago de las costas de este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Jose Pablo y Dña. Lorenza se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 7 de febrero para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso, promovido por la entidad actora, arrendataria de un inmueble a los demandados en virtud de documento privado, de fecha 1-1-2002, en el que se pactó una cláusula especial concretamente la número 17 , consistente en que "La propiedad del inmueble arrendado, concede y otorga, al arrendatario, quien lo acepta, un DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA sobre el inmueble arrendado y descrito en el expositivo 1º de este contrato, que podrá ejercitarse en cualquier momento durante los CINCO AÑOS de vigencia del presente contrato, bastando para ello la notificación a la propiedad, quedando inexcusablemente obligados las partes a formalizar Escritura Pública de compraventa", y ello con arreglo a una serie de condiciones que pasan a reseñarse a continuación, frente a la sentencia de instancia estimatoria de la demanda en cuanto que viene a acordar la condena de los demandados a cumplir el contrato de opción de compra pactado, otorgando escritura pública de compraventa de la finca objeto del contrato de arrendamiento, recurren en apelación los demandados al objeto de que la demanda sea desestimada.

El quid de la cuestión radica en que una de las condiciones del derecho de opción de compra que se contempla en la cláusula 17 del contrato, concretamente la reflejada en el apartado B), es del siguiente tenor: "Si el arrendador incumpliese cualquiera de las obligaciones determinadas en esta cláusula especial deberá indemnizar al arrendatario con el IMPORTE DE LAS REFORMAS REALIZADAS EN EL LOCAL esta suma la dejan fijada las partes como indemnización de daños y perjuicios". Y ello tras determinarse en la condición recogida en el apartado A) de la citada cláusula que "El precio de venta, de ejercitarse la opción por parte del arrendatario, se fija en la cantidad de VENTISEIS MILLONES DE PESETAS (26.000.000 ptas). El pago de dicha suma se efectuará por el comprador al contado en el mismo acto del otorgamiento ante Notario de la Escritura de Compraventa. Si esta venta se realiza en el año 2002 se venderá en 25.000.000 ptas". Lo que parece permitir la posibilidad de desistimiento unilateral de la opción de compra por parte de los arrendadores-vendedores, a cambio del abono de una indemnización por daños y perjuicios de base predeterminada, lo cuál deviene incompatible con la esencia y naturaleza jurídica de la opción de compra, en que únicamente el optante (posible futuro comprador) es quién dispone de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa.

En la resolución impugnada, la Juzgadora de instancia salva la discrepancia existente entre la cláusula 17 en su conjunto y el apartado B) de la misma acudiendo a una indagación de la intención de las partes al tiempo de la concertación del negocio jurídico (art. 1282 CC ), decantándose tras ello por la realidad y validez de la opción de compra y la ineficacia del apartado B) de la cláusula de litis.

Los demandados-recurrentes, en su escrito de interposición de recurso de apelación, aducen la existencia de error en la apreciación de la prueba por parte de la Juez "a quo", alegando una serie de argumentos tendentes a convencer de la viabilidad aplicativa al caso de lo estipulado en el apartado B) de la cláusula 17 del contrato, que cabe sintetizar, de modo sustancial, conforme se expone a continuación.

Así, se indica por los demandados-recurrentes, que las prebendas a favor del optante tienen como contrapartida el que el vendedor pueda decidir finalmente no celebrar la compraventa, según el apartado B) de la cláusula 17 del contrato. Obviamente el apartado B) de la cláusula 17 y una opción de compra son incompatibles entre sí, toda vez la posibilidad de que exista un incumplimiento por parte del vendedor supone rechazar la opción unilateral del optante, que es elemento esencial de los contratos de opción de compra. Con base en la libertad de voluntades de las partes que rige en los contratos atípicos (art. 1255 CC ), en este caso concreto las partes incluyeron una cláusula en la que se preveía que si el vendedor incumplía el contrato debería indemnizar al comprador con el importe del valor de las reformas hechas en la nave existentes en el inmueble arrendado, y esa es la base del contrato. Las partes son legas en derecho y es difícil pensar que supiesen la significación jurídica y obligacional de la opción de compra. El art. 1281 CC determina que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. El contrato es claro y en él no se da libertad al arrendatario para el ejercicio de la opción sino todo lo contrario, puesto que contempla la posibilidad de que la venta no se llegue a realizar. La Juzgadora por error ha aceptado apriorísticamente el contrato como opción de compra cuando en realidad las pruebas y su propio estudio confirman que no lo es, que se trata de un contrato atípico de otro tipo. Partiendo de la consideración de que existió voluntad en las partes de inclusión del apartado B) de la cláusula 17 en el contrato, la divergencia entre la voluntad declarada con la real ha de ser probada por quién la afirma. En el presente caso, la voluntad declarada y la voluntad real son iguales, por lo que se debe aplicar el art. 1281 párrafo 1º CC , sin que proceda la aplicación de ninguna otra regla hermenéutica. Y si se llegase a la conclusión de que no se puede saber la intención real de las partes, el contrato recogido en la cláusula 17, sería nulo en su totalidad, en virtud del art. 1289 párrafo 2º CC . De ahí que, o bien el contrato es nulo en su totalidad por desconocimiento de la intención de las partes, lo cual supone la nulidad radical de la cláusula 17 , o bien el contrato es válido con aceptación del apartado B) de la cláusula 17, en aplicación de lo preceptivo en el art. 1255 del CC .

SEGUNDO.- El contrato de opción de compra, no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia, como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adjudicación, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima (sentencias del T.S. de fechas 24-10-1990, 23-12-1991, 13-11-1992, 1-12-1992, 19-4-1995, 7-3-1996, 30-1-1998, 14-11-2000 y 2-4-2004 , entre otras).

Sobre la base de tal conceptuación jurídica, la cláusula 17 del contrato de litis que contiene la estipulación de un derecho de opción de compra en relación al inmueble arrendado, a la postre viene a resultar perturbada en cuanto a su comprensión y alcance por los términos de su apartado B), dada su inadecuación con los efectos que despliega la concertación de una opción de compra, de carácter vinculante para la parte concedente de la misma, quién no puede retirarla durante el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, al punto de que, ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente de la opción puede hacer nada para frustrar o impedir su efectividad (ss. T.S., de fechas 23-3-1945, 7-11-1967, 26-5-1976, 15-2-1980, 10-12-1982, 9-10-1987, 8-3-1991, 13-11-1992, 22-12-1992 , entre otras muchas).

Y es que, como viene a destacar la doctrina jurisprudencial, la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un periodo de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho a aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo (ss T.S, de fecha 18-10-1993 y 31-7-1996 ).

La duda, pues, que introduce el apartado B) de la cláusula 17 del contrato acerca de encontrarnos ante un genuino contrato de opción de compra, cuál resulta del contenido restante de la cláusula, aboca a la averiguación de la voluntad real de las partes en la concertación del negocio jurídico, a los efectos de la posible aplicación al caso del párrafo 2º del art. 1281 del CC .

Pues bien, a tenor de los actos de las partes coetáneos y posteriores al contrato, a los que, según dispone el art. 1282 CC , se debe acudir para juzgar la intención de los sujetos contratantes, cabe inferir su voluntad de estipulación negocial de un auténtico contrato de opción de compra coaligado a un contrato de arrendamiento.

Lo que cabe desprender: 1) del interés recíproco de ambas partes en vender y adquirir el inmueble litigioso; la entidad actora, en espera de obtener la oportuna liquidez, en razón a conseguir unos terrenos, en propiedad, suficientes e idóneos para el emplazamiento de su empresa dedicada a la actividad del transporte terrestre, lo que evidencia el hecho de que en el curso del arrendamiento hubiese adquirido en la zona del orden de hasta dieciséis fincas contiguas al inmueble litigioso, con miras a su posterior agrupación; los demandados, en atención a precisar el dinero para comprarse una casa toda vez vivían en régimen de alquiler, llegando el demandado a reconocer, en el acto del juicio, que la razón de no querer vender se debe a que el precio pactado de veintiséis millones de pesetas es muy pequeño en comparación con lo que vale ahora la propiedad, sin que sea suficiente para comprarse una vivienda; 2) de la actitud adoptada por los demandados durante los cinco años de vigencia del contrato de arrendamiento, en el sentido de no tratar de anular la cláusula especial del contrato (de concesión a la actora- arrendataria de un derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado) o de alguna forma manifestar su oposición o disconformidad con la misma, teniendo en cuenta el previo intento de compra del inmueble por la actora, en el verano del año 2002 (a los pocos meses de la concertación del contrato de arrendamiento con opción de compra) y que por razones que no han quedado debidamente esclarecidas no llegó a alcanzar finalmente su consumación, hasta el presente nuevo intento de compra del inmueble, dentro del último cuatrimestre del año 2006, poco antes del vencimiento del plazo de duración contractual del arrendamiento también estipulado para el válido ejercicio, por la entidad demandante-arrendataria, de la opción de compra sobre el inmueble arrendado; 3) la contestación dada por los demandados a las comunicaciones de la actora, a través de oportunos burofax, tendentes a participar a aquéllos el ejercicio de derecho de opción de compra y a disponer lo preciso en orden a la formalización de la compraventa, en el sentido de únicamente oponer a ello que la esposa demandada -tratándose el inmueble arrendado de un bien ganancial- no había firmado el documento de fecha 1-1-2002, y, por lo tanto, no había prestado consentimiento a la opción de compra, sin nada alegar en cuanto a la desnaturalización de tal clase de negocio; y 4) la tampoco en ningún momento denuncia por los demandados del contrato, dimanante de la cláusula especial contenida en el documento de fecha 1-1-2002, poniendo, consecuentemente, a disposición de la actora el importe de las reformas realizadas en el local arrendado, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, cual sostienen como correcto.

Por lo demás, conforme al principio de interpretación sistemática de los contratos que propugna el art. 1285 CC , el apartado B) de la cláusula 17 del contrato, bien podría haber sido recogida para el supuesto de imposibilidad de la futura venta del inmueble, por causas ajenas a la voluntad de los demandados-arrendadores, por las razones aducidas por la demandante, de encontrarse el inmueble en las inmediaciones de la autopista Porriño-Portugal, que se estaba construyendo a la fecha de celebración del contrato, momento éste en que no se sabía con certeza si alcanzaría a ocupar o no el referido inmueble.

En consecuencia, procede al desestimación del recurso de apelación y consiguiente confirmación de la sentencia de instancia impugnada.

TERCERO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, se imponen a los demandados-recurrentes las costas procesales de la presente alzada (art. 398-1 LEC ).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia impugnada; todo ello con expresa imposición a los demandados-recurrentes de las costas procesales de la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.