Sentencia Civil Nº 213/2010, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 213/2010 de 24 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00213/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 212 / 2010

C I V I L

Recurso de apelación

Número 213 Año 2010

Juicio Verbal (desahucio) 186/09

Juzgado de 1ª Instancia de

S E P Ú L V E D A

En la Ciudad de Segovia, a veinticuatro de Septiembre de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de Dª Lina , mayor de edad, con domicilio en Madrid, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 .; y D. Cirilo , mayor de edad, con domicilio en Madrid, C/ DIRECCION001 nº NUM002 , piso NUM003 ; contra "NUÑEZ GARCÍA SERVILIMP, S.L.", con domicilio social en Coslada (Madrid), C/ Llanos de Jerez nº 18, nave 5, o en C7 Virgen del Mar nº 25, sobre juicio Verbal por desahucio, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, la demandada, representada por el Procurador Sr. Salcedo Rico y defendido por el Letrado Sr. García González y como apelados, los demandantes, representados por el Procurador Sr. Bartolomé Nuñez y defendidos por la Letrado Sra. Torralba Berdion y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, con fecha veinte de julio de dos mil siete, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ ALFONSO BARTOLOMÉ NÚÑEZ, en nombre y representación de DOÑA Lina Y Cirilo contra la entidad NUÑEZ GARCÍA SERVILIMP SL, representada por el Procurador DON JESÚS LORENZO SALCEDO RICO, debo acordar y acuerdo la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en URBANIZACIÓN000 de Fresno de Cantespino (Segovia), CALLE000 nº NUM004 , declarando el desahucio de la demandada de la indicada, condenándola a desalojarla en el plazo máximo de ocho días hábiles desde la notificación de esta Resolución, poniéndola a disposición de la parte actora libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciera, condenando igualmente a la demandada al pago de las rentas de la vivienda devengadas y vencidas por importe de 5.031,50 €, más las que venzan hasta la entrega de la vivienda a los actores a razón de 503,15 € mensuales, más los importes que se adeuden por consumo de energía y agua hasta la fecha de entrega de la vivienda y que se determinen en ejecución de sentencia, intereses legales desde la fecha de esta resolución así como al pago de las costas de este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandada, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, se pasaron las actuaciones al Magistrado Ponente para resolver sobre el recibimiento del pleito a prueba en segunda instancia solicitado por la apelante en cuanto a unión de testifical, dictándose por la Sala a 21 de Julio de 2010 , Auto que en su parte dispositiva, acordaba no haber lugar a lo solicitado, tras lo cual se señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Sepúlveda, por la que estimándose la demanda formulada por D. Cirilo y Dña. Lina , se declaró la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con Núñez García Servilimp, S.L. sobre la vivienda sita en la c/ CALLE000 nº NUM004 de la URBANIZACIÓN000 de Fresno de Cantespino, y se le condenó a que les abonare la cantidad de 5.031,50 €, más las rentas que siguieran venciendo y suministros adeudados, según se determinase en ejecución de Sentencia, con los intereses legales correspondientes, se formula recurso de apelación por la demandada.

Se alegan los siguientes motivos de impugnación: 1º) Excepción de inadecuación del procedimiento, en cuanto que se promovieron cuestiones complejas y que excedían del ámbito propio del Juicio de desahucio entablado, como era la extinción del contrato de arrendamiento y la oposición al importe de las rentas reclamadas; y 2º) Falta de legitimación de los actores para entablar el presente proceso, en cuanto que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende quedó resuelto y estaba vencido desde el día 1 de octubre de 2.008, por lo que resultaba inviable la acción de desahucio e improcedente la reclamación de rentas desde ese mes y en adelante.

SEGUNDO.- El primer motivo de impugnación debe ser desestimado, no compartiéndose las razones dadas por la Juzgadora de instancia para desestimar la excepción de inadecuación de procedimiento esgrimida por la demandada en el acto de Juicio.

Efectivamente el Juicio de desahucio es un procedimiento sumario y de conocimiento limitado, pues en principio sólo se le permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ), aunque a diferencia de lo que anteriormente ocurría en virtud de lo establecido en el art. 1579.2 de la LEC de 1881 , en la nueva LEC no se limitan los medios de prueba utilizables. Lógica consecuencia de ello, es que deban quedar fuera del objeto del proceso, sin que puedan ser discutidas dentro de su ámbito, todo lo que pueda afectar a la propiedad del inmueble cedido en arrendamiento, a la nulidad del título y, en general, todas aquellas cuestiones complejas que se deriven, no ya sólo de las alegaciones o argumentos defensivos que pueda utilizar el demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato, o que estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio, de manera que afecten directamente a los derechos y obligaciones que resulten del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas del caso (STC 136/96 de 28 de octubre y SSTS de 27.11.92 y 29.7.93 , entre muchas otras); por otro lado no se entiende que exista complejidad si lo que se discute es importe de la renta a satisfacer, y la imprecisión puede quedar eliminada a través de la prueba que se haya podido articular en el procedimiento.

Como se establece en la STS de 10-5-93, la doctrina de la Sala se ha pronunciado en esta materia para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes, y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y transcendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error, y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (SS 13 Abr. 1929, 3 Jun. 1948, 27 Nov. 1950, 5 Feb. 1951, 18 Dic. 1953, 14 May. 1955, 17 Mar. 1968, 9 Dic. 1972 y 12 Mar. 1985 , entre otras).

Como sigue diciéndose en la anterior STS, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma. Es decir, que la remisión o incidencia decisiva del juicio declarativo sólo procede a modo de excepción, y por razón de que la complejidad esgrimida se presente como definitiva impediente para estimarse el desahucio pretendido.

De ello debe deducirse que entre estas cuestiones que pueden ser objeto de estudio en el Juicio de desahucio tiene indudable cabida, - sin perjuicio de lo que pueda declararse en el eventual proceso declarativo plenario posterior, - la relativa a la subsistencia del contrato de arrendamiento al tiempo de promoverse el litigio, pues mal puede declararse resuelto una relación contractual si ya se encuentra finalizada con anterioridad.

Como concluye la anterior resolución, quedan reservadas para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato.

Como se dijo, esta doctrina sobre la complejidad de las relaciones jurídicas, requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario (SSTS de 15-6-2000 y 3-12-2001 ).

Por todo lo expuesto, las cuestiones planteadas por la demandada no pueden ser consideradas complejas hasta el punto de darles la virtualidad pretendida, puesto que se encuentran estrechamente enlazadas con el contrato objeto del procedimiento y su vigencia. Ni se aducen o existen otros vínculos distintos a los locativos, ni las cláusulas contractuales son tan complejas, o tan especiales las relaciones entre las partes, que no resulte factible proceder a su examen e interpretación, y que por ello y ante la limitación de la prueba establecida por la Ley para la clase de procedimiento entablado pueda quedar afectado el derecho de defensa de la demandada. Y más, cuando como se expondrá a continuación, existen pruebas suficientes en autos como para resolverlas.

TERCERO.- La resolución del presente recurso pasa por determinar con carácter previo el tiempo de duración del contrato, y si efectivamente y como aduce la demandada, los actores llegaron a tomar posesión de la vivienda arrendada una vez que dio por resuelto el contrato.

La relación jurídica existente entre las partes no quedó únicamente configurada a través del contrato de arrendamiento suscrito el 1-1-03 y que como documento nº 4 se aportó por los actores con la demanda. Fueron varias las modificaciones que se produjeron con posterioridad, y que afectaron fundamentalmente al periodo de vigencia del mismo. Aunque inicialmente se fijó una duración de tres años, lo cierto es que según se acredita con los documentos nº 2, 3, 4 y 5 aportados por la demandada - y que no fueron impugnados por los actores, - las partes acordaron expresamente una primera prorroga de 4 meses a partir del 1- 1-06, otra de cuatro meses más a partir del 1 de mayo de 2.006; otra de cuatro meses más a partir del 1 de septiembre de 2.006; y otra última de un año más, a partir del 1 de enero de 2.007 y con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2.007. En todas esas ocasiones se procedió a la prorroga del contrato de acuerdo con lo establecido en la cláusula V del contrato suscrito por las partes 30 de diciembre de 2.005 y que modificó al inicialmente firmado. Según dicha cláusula, en caso de que el arrendatario quisiere prorrogar por más tiempo el contrato, se notificaría con 15 días de antelación.

A pesar de que con posterioridad no se firmaren otras prórrogas, lo cierto es que dicho contrato continuó estando vigente al haberse reconducido tácitamente durante otro año más, es decir, hasta el 31 de diciembre de 2.008, en virtud de lo establecido en el art. 10 de la LAU y 1.566 del CC. Adujo la demandada que desde el 31 de diciembre de 2.007 el contrato se fue prorrogando mes a mes por haberlo así convenido verbalmente las partes, pero nada se acredita en ese sentido. Igualmente considera que a la fecha de presentación de la demanda, el contrato no se encontraba ya vigente puesto que lo dio por rescindido el 19 de septiembre de 2.008, según acredita con el documento aportado como nº 6, habiendo los actores tomado posesión de la vivienda en octubre de 2.008. Sin embargo tal alegación tampoco puede ser tomada completamente en consideración. Y es que el contrato debe estimarse que estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2.008, como antes se apuntó, puesto que la comunicación anterior no tuvo la virtualidad de dar por rescindido el contrato, por no ser causa de ello el mero desistimiento del arrendatario. Sí puede considerarse como una manifestación de voluntad dirigida a evitar nuevas prórrogas del contrato. Los actores podrían negar haber recibido los emails cuyas copias aportó la demandada como documentos nº 6 y 7, pero del contenido del aportado como nº 8 se desprende que efectivamente, y al menos Cirilo sí fue conocedor de la voluntad de la demandada de querer dar por finalizada la relación arrendaticia. Según este último email, remitido por el actor a la Secretaria de la demandada en fecha 17 de octubre de 2.008, se ponía en conocimiento de dicha entidad que "el recibo con fecha noviembre octubre de 2.008 ha sido presentado después de comprobar el estado de la vivienda. Adjunto fotografías de la situación actual. Nos ponemos a su disposición para realizar una visita conjunta". Seguía diciendo que si no pretendían realizar las subsanaciones necesarias, se verían obligados a tomar las medidas oportunas.

En conexión con lo anterior, debe apuntarse que como quedó acreditado por la testifical de Dña. Raquel , una semana después de remitirle los emails que el actor negó haber recibido (doc nº 6 y 7 de la demandada), recibió una llamada del mismo en la que le puso en su conocimiento que no se iba a pasar por la oficina a recoger las llaves del inmueble, por tener una copia de las mismas.

De todo ello no cabe sino colegir, que denunciado el contrato, los actores tomaron efectiva posesión de la vivienda arrendada al menos el 17 de octubre de 2.008. Adujo el actor en el interrogatorio que se estaba refiriendo a una visita que hizo al chalet con anterioridad a 2.008 y que se trataba de fotos realizadas hacía mucho tiempo; no dijo exactamente lo mismo con anterioridad su Letrada, puesto que según manifestó en el acto de Juicio, a través de tal email su defendido había pedido permiso para entrar en la vivienda porque la demandada se lo requirió para que procediera a reparar una serie de desperfectos, sin aducir que las fotos no fueran actuales. En cualquier caso, tales alegaciones difícilmente casan con el contenido literal del email de fecha 17 de octubre de 2.008. Es claro que las fotografías que se adjuntaron a dicho email eran actuales, es decir, próximas a la fecha del citado email, y así expresamente se reconoce: se habla de situación actual y se especifica que se presenta el recibo de octubre de 2.008 después de comprobar el estado de la vivienda. Desde luego no tiene sentido que se pueda estar refiriendo a unas obras requeridas con anterioridad y por unos supuestos desperfectos que la demandada quisiera que se le reparasen por la propiedad. Además, en el email se termina diciendo que "si no pretenden realizar las subsanaciones necesarias, nos veremos obligados a tomar las medidas necesarias". Por tanto, no se trata de fotografías que pudieren reflejar unos desperfectos que fueren de posible responsabilidad de los actores y que la demandada pudiere exigir a la propiedad en base a lo establecido en el art. 1.554,2º del CC , sino por el contrario, es un claro requerimiento a la demandada para que procediera a reparar los defectos que se evidenciaban en las mismas a los efectos de lo establecido en el art. 1.561 del CC . Los desperfectos que aparecen en las fotografías coinciden curiosamente con aquéllos que se describen en el burofax que la Letrada de los actores remitió a la demandada en fecha 13 de noviembre de 2.008 exigiéndole su reparación.

Por todo ello, debe concluirse que aunque realmente la demandada no entregó físicamente las llaves de la vivienda a los actores, lo cierto era que tras denunciar el contrato la pusieron a su disposición, tomando éstos posesión de la misma, al menos el 17 de octubre de 2.008 . No podría ser de otra manera, puesto que no seria pensable que el actor no fuere consciente de que en caso contrario podría haber incurrido en un posible delito de allanamiento de morada, habida cuenta que ha quedado acreditado que las fotografías son actuales.

CUARTO.- Como se dijo, la demandada puso en conocimiento de los actores su voluntad de rescindir definitivamente el contrato, y éstos tomaron posesión de la vivienda a mediados de octubre de 2.008. Ahora bien, ello no significa que el contrato quedara realmente rescindido en esa fecha y que desde entonces la demandada dejara de estar obligada a satisfacer las rentas. Y es que ni es factible la resolución de contrato por desistimiento unilateral del arrendatario, ni se ha acreditado que quedara resuelto en esa fecha por mutuo dicenso y por el simple hecho de que los actores hubieren tomado posesión de la vivienda. Es por todo ello por lo que deba entenderse que el arrendamiento quedó extinguido por el mero transcurso del tiempo el 31 de diciembre de 2.008 y al haberse evitado por parte de la demandada una nueva prórroga o tácita reconducción.

Por tanto, habiendo estado vigente el contrato hasta el 31 de diciembre de 2.008, hasta ese momento la demandada vendría obligada a satisfacer la renta estipulada, de conformidad con lo establecido en el art. 1.555,1º del CC .

En consecuencia, es obvio que la acción resolutoria del contrato por la falta de pago de las rentas debidas tendría que haber sido desestimada, ya que a la fecha de presentación de la demanda ya había quedado resuelto. Y en este sentido debe ser acogido el motivo de impugnación alegado.

Pero por otro lado, no acreditando la demandada haber satisfecho las rentas de los meses de octubre a diciembre de 2.008, debe ser condenada a pagar su importe.

QUINTO.- La última cuestión a resolver seria la del importe de la renta que debe ser satisfecho.

Los actores sostienen que la renta actualizada es de 503,15 €; la demandada no está de acuerdo con esa cantidad, pero tampoco señala una cifra ni especifica la que vino abonando con anterioridad y hasta el mes de septiembre de 2.008. El representante legal de la demandada sólo dio evasivas. Afirmó en el interrogatorio que no lo recordaba, porque era un tema contable y no revisaba los recibos, pero que en cualquier caso no llegaba a los 500 €.

Pues bien, esta Sala da por acreditado que efectivamente el importe de la renta que debe ser abonado por la demandada es el aducido por los actores; y ello fundamentalmente en base a lo establecido en el art. 217 de la LEC, y más concretamente en su apartado 6º , pues es obvio que ante la alegación de los actores, pudo perfectamente haber aclarado la cuestión aportando al procedimiento los últimos recibos de rentas abonados, que obviamente habría de tenerlos a su disposición.

No ha lugar a condenar a la demandada a satisfacer gasto de devolución alguno, por no acreditarse suficientemente su efectivo devengo. Tampoco ha lugar a condenar a la demandada a satisfacer los suministros adeudados durante las mensualidades reclamadas de octubre a diciembre de 2.008 al no haber acreditado el importe de los mismos, no pudiendo ser atendida la alegación de que se fijen en ejecución de Sentencia por no poder acceder a la vivienda y leer los respectivos contadores, porque obviamente desde el 17 de octubre de 2.008 los actores tuvieron la posesión de la vivienda arrendada, independientemente de que por las razones que fueran posteriormente les interesara no reconocerlo o renunciaran a la misma. Si pudo hacer las fotos para acreditar el estado de la vivienda, igualmente pudo haber procedido a la lectura de los diferentes contadores existentes.

Por tanto, el segundo motivo de oposición debe ser también en este punto parcialmente acogido, y en consecuencia procede condenar a la demandada a que satisfaga a los actores la cantidad total de 1.509,45 €, y sin que proceda descontar de la misma la entregada en su día en concepto de fianza. Y es que ni existe acuerdo entre las partes a tales efectos, ni tampoco en relación con el estado de la finca al momento de tomar posesión los actores, tratándose por ello de una cuestión que no puede ser dilucidada en el ámbito del presente procedimiento.

CUARTO.- De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC , no ha lugar a expresar especial condena en el pago de las costas en ninguna de las instancias.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Núñez García Servilimp, S.L., debemos revocar y revocamos parcialmente la Sentencia de fecha 20 de julio de 2.009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Sepúlveda en el Juicio de desahucio nº 186/09, y en consecuencia, se desestima la acción resolutoria del contrato de arrendamiento a que se refiere el procedimiento por falta de pago de las rentas y que fue promovida por los actores D. Cirilo y Dña. Lina , condenado a la demandada a que les satisfaga la cantidad de 1.509,45 €, más los intereses legales desde la fecha de la resolución dictada en primera instancia. No ha lugar a expresar especial condena en el pago de las costas en ninguna de las instancias.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.