Sentencia CIVIL Nº 213/2017, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 90/2017 de 07 de Abril de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Huelva

Sección 2ª, Civil

Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil núm. 90/2017

Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Huelva

Autos de: Procedimiento Verbal núm. 1077/2016

Apelante: Leon

Apelado: Luis

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S E N T E N C I A Nº 213

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. JOSE PABLO MARTINEZ GAMEZ

MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA (Ponente)

D. ANDRÉS BODEGA DE VAL

En Huelva, a 7 de abril de 2017

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. FRANCISCO BELLIDO SORIA ha visto en grado de apelación el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad nº 1077/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuesto por D. Leon , representado por la Procuradora sra. Barroso Ruiz y defendida por el Letrado sr. Jorge Mudarra; siendo parte apelada Don Luis , representado por la Procuradora sra. Manzano Gómez y defendida por el Letrado sr. Elías Mesías.

Antecedentes

1. Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

2. Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha diez de noviembre de dos mil dieciséis se dictó sentencia cuya parte dispositiva copiada literalmente es como sigue:'FALLO: Que en la demanda interpuesta por Luis , contra DON Leon

1º.- Estimo íntegramente la demanda rectora de la presente litis y en consecuencia, declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y condeno a la demandada al abono al actor de la cantidad de 3.600 euros, en concepto de renta y 417, 21 por los consumos, cantidad que se verá incrementada con los intereses legales desde interposición de la demanda y hasta el completo pago de la deuda y los intereses del artículo 576 de la LEC .

2º.- Condeno a la parte demandada al pago de las costas causadas en esta instancia.'.

3. Contra la anterior se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución.'

Fundamentos

PRIMERO. A). Se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda que sustenta la apelante en los siguientes alegatos: 1º.- Infracción del art. 27 de la LAU y del art. 1124 CC y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta. El contrato suscrito por las partes el 31/08/2012, participa de la naturaleza de los contratos con opción de compra. Entiende que los razonamientos de la sentencia en cuanto a la resolución del contrato no son acertados, puesto que no aplica de manera correcta la doctrina del TS sobre resolución contractual, pues debe entenderse que el recurrente llevó a cabo dos declaraciones resolutorias, una en mayo de 2016 por correo electrónico y otra a través de requerimiento notarial en junio de dicho año con entrega de llaves mediante depósito, sin que ninguna de ellas fuese atenida por el actor, siendo su proceder pasivo, medio para sacar provecho económico en rentas y suministros, siendo hecho cierto que tuvo que realizar la resolución contractual al no poder afrontar el negocio de opción de compra.

Al no haber impugnado la resolución contractual el actor procede tener resuelto el contrato de opción como regula el contrato suscrito, por lo que debe devolver la cantidad de 22.000 euros que le fue entregada.

Tampoco entiende que deba abonar la cantidad de 417, 21 euros por suministros cuando desde el requerimiento de 22/06/2016, no ocupaba la vivienda al haber depositado en esa fecha las llaves en la Notaría.

2º.- Infracción del art. 396 LEC , en materia de costas. La sentencia debió estimar en parte la demanda y no hacer condena en costas al demandado, al haber consignado antes de la contestación la cantidad reclamada por suministros de la vivienda, asimismo se puso a disposición de la parte contraria las llaves mediante requerimiento lo que debe tenerse en cuenta para la condena en costas.

B). La parte demandante se opone al recurso alegando, que las partes firmaron un contrato de arrendamiento con opción de compra y que la acción ejercitada fue de desahucio y reclamación de rentas, que el arrendatario no enervó pues no quería continuar con el arrendamiento.

La sentencia debe ser confirmada al haber realizado la juzgadora de instancia una acertada valoración de la prueba.

La parte que apela quiere realizar una nueva valoración probatoria con su recurso, que debe decaer al no haber razón para entender que la realizada en la sentencia no sea acertada en relación a la prueba practicada y a la acción ejercitada.

La condena en costas de la sentencia es una consecuencia del art. 396 de la LEC .

SEGUNDO.- No hay controversia entre las partes en cuanto a que en fecha 31 de agosto de 2012, se firmó entre ellas un contrato que se encuentra unido a las actuaciones como documento nº de la demanda que las propias partes lo denominan de 'arrendamiento con opción de compra' como puede leerse en el último de los párrafos apartado II) de las manifestaciones de las partes contenidas en el contrato, que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta DIRECCION000 de Huelva, con su anejo de la plaza de garaje nº NUM002 situada en la planta NUM003 del edificio.

Se pactó un plazo de cinco años de arrendamiento que comenzaba desde el día uno de septiembre del año de la firma del contrato, hasta finalizar el mes de agosto de 2017, con un renta mensual de 600 euros dentro de los ocho primeros días de cada mes mediante ingreso en cuenta bancaria previamente designada por los propietarios, conteniendo el pacto tercero una opción de compra a favor del arrendatario y sobre las fincas antes mencionadas por un precio total de 210.000 euros, estipulando seguidamente la forma de pago, que consistía en la entrega al realizar el contrato de 22.000 euros por parte del arrendatario, que se considerará como entrega a cuenta del precio, como también lo será el dinero correspondiente al alquiler, que se entenderá pago con los descuentos que se pactan por cada uno de los años de vigencia del contrato, pudiendo el sr. Leon ejercitar su derecho de opción en cualquier momento dentro de la duración patada con un antelación de quince días y siempre antes de finalizar el contrato el 31/08/2017. Se estipuló también dentro del pacto tercero que 'Si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, o bien, si renunciara a la compraventa, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando la vendedora de inmediato la plena propiedad y posesión de ambas fincas, sin obligación de reintegrar aluna de las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que retendrá en concepto de indemnización por daños y perjuicios y lo menester como cláusula penal libremente pactada entre las partes'.

Dicho lo anterior y en cuanto a los concretos alegatos del recurso, vemos que comienza manteniendo el recurrente la infracción por la juzgadora de lo dispuesto en el art. 27 de la LAU y art. 1124 del CC y de la jurisprudencia que interpreta la resolución de los contratos, observando que el primero de los preceptos habla de la resolución del contrato de arrendamiento y para lo que nos interesa resolver establece el primero de los preceptos citados que: 'Incumplimiento de obligaciones: 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.'

Por su parte hemos de consignar que el precepto mencionado del CC (art. 1124 ) referido a la resolución contractual establece que la facultad de resolver los contratos que establecen obligaciones recíprocas para el caso de que uno no cumpliere las que le incumben corresponde al perjudicado que puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con resarcimiento de daños y abono de interés en ambos casos.

A la vista de tal regulación y de la prueba practicada no ha quedado acreditado, en principio, que la parte arrendadora haya incumplido sus obligaciones en cuanto al contrato, por lo que para él seguía vigente, por lo que ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta estipulada de los meses de mayo y junio de 2016, así como consumos de la vivienda por 484, 98 euros no abonados hasta la demanda, como le permitía la normativa antes citada.

La cantidad de consumos que contenía la demanda fue ingresada por el demandado en la cuenta del Juzgado poco tiempo antes de oponerse a la demanda, añadiendo la actora a la reclamación las rentas hasta octubre de 2016 lo que totalizaba la cantidad de 3.600 euros y los consumos a esa fecha no abonados por 417, 21 euros.

Según se adelantó con anterioridad la acción ejercitada en el presente procedimiento es la de desahucio por falta de pago de la renta y consumos de la vivienda objeto del contrato suscrito por las partes y no ninguna otra relacionada con la opción de compra.

Frente a ello la parte recurrente comienza por no negar que dejase de abonar la renta en mayo del pasado año, sin acreditar haber abonado con posterioridad la de los meses que iban transcurriendo, todo ello sin que entregara efectivamente las llaves de acceso a la vivienda y el garaje, lo que tuvo lugar en la fecha de la celebración del juicio el 03/11/2016, por lo que debemos entender que ha conseguido la posesión de las fincas objeto del contrato y por lo tanto debe entenderse resuelto el mismo.

No obstante el arrendatario mantiene que abandonó la vivienda en Mayo de 2016, comunicando al arrendador la resolución del contrato, que abarcaba a la opción de compra que contenía al no poder afrontar la adquisición de la vivienda, en correo electrónico. Al no obtener respuesta para un arreglo de la situación a la vista de la entrega de dinero que realizó el arrendatario, este hizo un requerimiento notarial a los propietarios de la fincas objeto del contrato para comunicarles la rescisión del contrato y reclamando la devolución de la cantidad entregada de 22.000 euros, no llegando a efectuarse el requerimiento por falta de entrega de las cartas certificadas con acuse de recibo que remitió el Notario a la dirección que le fue facilitada, lo que repitió en octubre con el mismo resultado, insistiendo en la resolución del contrato a su instancia y en la devolución del dinero entrega con la opción de compra a pesar de que la acción ejercitada, como se ha dicho ha sido de desahucio por falta de pago de la renta y suministros, negándose al pago de tales conceptos desde mayo de 2016 alegando que dejó la vivienda vacía y se resolvió el contrato, cuando no tenía facultad para ello, por cuanto se acaba de exponer, pues el contrato seguía vigente para la parte arrendadora, que además no había recibido la posesión de los inmuebles objeto del contrato, de ahí su reclamación con solicitud de lanzamiento.

Por lo tanto recibidas las llaves en el sentido que ha quedado expuesto y teniendo por resulto el contrato, dado el proceder de las partes antes referido y lo estipulado en el contrato, es por lo que a la vista la reclamación dineraria efectuada en la demanda y en la ampliación llevada a cabo en el acto del juicio, debemos resolver si procede que el arrendatario tenga que abonar las rentas reclamadas, toda vez, que ya no procede acordar nada sobre el lanzamiento.

La jurisprudencia de las AP viene manteniendo que la renta se devenga hasta la entrega efectiva de la posesión a la arrendadora, así podemos cita la SAP de Murcia (4ª) de 13/10/2016 , cuando recoge que 'Las rentas se devengan hasta que se efectúa la entrega de la posesión del local. Para que no sea así es preciso un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste el mero desalojo'. En el mismo sentido podemos citar la SAP de Baleares (3ª) de 16/09/2016 , cuando recoge que 'Conforme ha señalado este tribunal en sentencia de 17 de febrero de 2011 , es doctrina reiterada ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas'.

A la misma conclusión se llega a través de la SAP de Málaga (5ª) de 31/05/2016 , cuando expresa que 'En cuanto a la entrega de las llaves, acto formal en que la arrendataria abandona el local y lo pone en posesión de la arrendadora que lo acepta, consta por declaración de la hermana de la demandante, que no refiere un acto ocurrido a tercera persona, sino que declara como una de las partes intervinientes, que la ahora apelante de dio las llaves del local en la noche del 30 de septiembre al 1 de octubre de 2013, y que ella las cogió en nombre de su hermana. Es evidente que la fecha permite exigir la renta correspondiente a dicho mes de septiembre de 2013 y que frente a tal declaración no se ofrece prueba fehaciente de que el local se devolvió con anterioridad'.

También podemos citar por su claridad la SAP de La Coruña (5ª) de 21 de julio de 2016 que se refiere a un contrato de arrendamiento de vivienda y que mantiene al respecto que 'el simple abandono de la vivienda por el arrendatario, sin restitución posesoria al arrendador, no es suficiente para fijar el momento de extinción de la relación contractual, lo que, en principio legitimaría al primero para seguir exigiendo el pago de las rentas hasta que tuviera lugar la recuperación de la posesión del inmueble. Así, en efecto, se han manifestado diferentes resoluciones judiciales, además de las citadas por dicha parte, como la SAP Alicante de 14 de octubre de 2015 (JUR 2016, 10282), que afirma con claridad que las rentas se devengan hasta que se efectúa la entrega de la posesión del local. También la SAP Valencia de 20 de febrero de 2012 (JUR 2012, 158813) afirma, interpretando el art. 1561 CC , del que deriva que el arrendatario tiene obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, que se requiere un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste el mero desalojo. Sin embargo, esta sentencia citada señala también que el poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la entrega de llaves...'

En consecuencia y teniendo en cuenta que las llaves se entregaron el tres de noviembre de 2016 y por ello debemos entender que se entregó la posesión de la vivienda y la plaza de garaje a los arrendadores en esa fecha, siendo la última mensualidad a pagar las de octubre de ese año, por lo tanto estando acreditado el impago desde mayo anterior, entendemos que la cantidad por rentas deba abarcar las seis mensualidades que se reclaman.

En consecuencia la sentencia debe ser confirmada en cuanto a este particular, rechazando el alegato de la parte apelante.

TERCERO.-En lo que se refiere al pago de los suministros de la vivienda, lo mismo cabe concluir por lo que debe abonarlos el arrendatario hasta el momento en que se haga con la posesión el arrendador, por lo tanto debe abonar los reclamados hasta el mes de octubre de 2016.

CUARTO.- En lo que atañe por último al pago de las costas de la primera instancia que pretende la parte apelante no le sean impuestas por entender que la demanda debió ser estimada en parte, al haber abonado parcialmente los suministros antes de la contestación de la demanda.

Es cierto que el demandado ingresó los suministro reclamados en la demanda en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia, poco antes de contestar, pero la cantidad abonada es un pequeña parte en relación al total reclamado y concedido en la sentencia, lo que hace que la condena en costas deba ser mantenida, ya que la estimación de la demanda es total y debe aplicarse a la condena en costas lo regulado sobre el particular en el art. 394 de la LEC .

QUINTO.- Por todo ello, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida.

Las costas de esta segunda instancia se imponen al recurrente al haber sido desestimadas sus pretensiones, aplicando los arts. 394, 1 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Asimismo se acuerda la pérdida del depósito efectuado para recurrir como regula para los casos de desestimación como regula la DA 15ª de la LOPJ .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por D. Leon , contra la sentencia dictada el diez de noviembre de dos mil dieciséis en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Huelva yCONFIRMARLA.

Las costas de esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, asimismo se acuerda la pérdida del depósito efectuado para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.