Sentencia CIVIL Nº 213/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 242/2017 de 28 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00213/2018
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09018 41 1 2016 0001056
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000242 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ARANDA DE DUERO
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000447 /2016
Recurrente: BODEGAS SELLO CUARTO, S.L
Procurador: MARIA DEL CONSUELO ALVAREZ GILSANZ
Abogado: JUAN ALFONSO HOLGADO DE ANTONIO
Recurrido: BODEGAS MONTEVANNOS S.L
Procurador: MARCOS MARIA ARNAIZ DE UGARTE
Abogado: RAFAEL DE LAS HERAS ALONSO
S E N T E N C I A Nº 213
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE: Dª ARABELA GARCIA ESPINA
SOBRE: DESAHUCIO POR EXPIRACION DEL PLAZO CONTRACTUAL Y RECLAMACIÓN DE
RENTAS
LUGAR: BURGOS

FECHA: VEINTIOCHO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO
En el Rollo de Apelación nº 242 de 2017, dimanante de Juicio Verbal de Desahucio nº 447/16 del
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aranda de Duero, en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra la Sentencia de fecha 20 de Abril de 2017 ,siendo parte, como demandante apelante BODEGAS
SELLO CUARTO, S.L., representada ante este Tribunal por la Procuradora Dª Mª Consuelo Alvarez Gilsanz y
defendida por el Letrado D. Juan Alfonso Holgado de Antonio; y como parte demandada apelada BODEGAS
MONTEVANNOS S.L., representada ante este Tribunal por el Procurador D. Marcos María Arnáiz de Ugarte
y defendida por el Letrado D. Rafael de las Heras Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora Sra. Álvarez en nombre y representación de BODEGAS SELLO

CUARTO S.L.. contra BODEGAS MONTEVANNOS S.L.. al no haberse acreditado la existencia de impago de la renta pactada, ni tan siquiera el importe real de la misma, debiendo de en todo caso interponerse el procedimiento que por cuantía sea procedente a efectos de determinar la posible existencia de alguna deuda entre las partes y la posible vigencia de los pactos entre ellas.

Se imponen a la parte demandante las costas causadas en el proceso.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Bodegas Sello Cuarto S.L. se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO - En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 16 de enero de 2.018.

Fundamentos

PRIMERO: Por la mercantil Bodegas Sello Cuarto S.L. se formuló demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual y reclamación de rentas frente a la mercantil Bodegas Montevannos S.L., solicitando: 1.- Se declare extinguido el contrato suscrito por las partes de 1 de Abril de 2.011, modificado el 5 de Abril de 2.011, al haber expirado el plazo contractual de duración.

2.- Se condene a la demandada a dejar libre y expedita de bienes, personas y enseres las naves industriales adosadas destinadas a bodega, con una superficie construida de 430,14 m2 y 318,66 m2, respectivamente ubicadas en Polígono NUM002 ,Parcelas NUM000 y NUM001 (antes Polígono NUM003 , Parcela NUM004 ) de Sotillo de la Ribera (Burgos), con una superficie de los terrenos de 88 áreas 44 centiáreas y según Catastro de 12875 m2, aproximadamente.

3.- Se condene a la demandada a abonar a la actora la suma de 30.244,64 €, importe de las cantidades equivalentes a rentas devengadas de Abril de 2015 a Septiembre de 2.016, más las cantidades equivalentes a rentas que se devenguen y adeuden durante la tramitación del presente procedimiento, hasta la entrega efectiva de las naves a la actora.

La demandada se opone alegando Inadecuación del procedimiento porque la controversia entre ambas empresas excede, con mucho, de la cuestión de si solo ha transcurrido o no el tiempo pactado y de si se adeudan los importes de renta reclamados; que la cuestión es compleja, porque reconociendo ' que la deuda es cierta', respecto de la expiración del plazo se alega que ' tácitamente se había consentido de adverso la permanencia en las instalaciones para ir compensando así las cantidades que mi mandante había adelantado por importe de 12.878,58 €.' ; y porque la arrendataria ha realizado reparaciones necesarias y urgentes para poder ejercitar la actividad de bodega, para la que expresamente se había arrendado la instalación, por importe de 47.473 €, que en el contrato se autoriza a compensar con el pago de rentas.

Subsidiariamente, de no estimarse la excepción, se alega crédito compensable respecto del importe de todas las reparaciones necesarias y urgentes.

La Sentencia de Primera Instancia desestima la demanda por considerar que el Juicio Verbal de Desahucio no es el procedimiento adecuado a la vista de las cláusulas del contrato y los pactos entre las partes, por la complejidad del tema a tratar, y señalando que el procedimiento adecuado sería el Declarativo.

Formula recuso de apelación la parte actora, con la pretensión de que se revoque la Sentencia recurrida y se estime su demanda.



SEGUNDO: No cabe apreciar complejidad cuando de lo que se trata es de examinar cuestiones estrictamente relacionadas con el contrato o relación jurídica en cuestión, o que se integran directa o necesariamente en las mismas y menos aún cuando lo que se cuestiona o pretende es la aplicación y/o interpretación de las cláusulas del contrato que se trata de resolver, y de ahí que, la invocación de cualquier demandado oponiéndose a la acción de desahucio en base a la existencia de relaciones complejas entre las partes, no puede llegar a producir el efecto directo y automático de remitir la cuestión litigiosa al juicio declarativo correspondiente ni puede servir de base para que el demandado, con el pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título o de dificultad de interpretación del contrato, logre privar al arrendador de la especial protección que la Ley le confiere a través del juicio verbal, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario.

El hecho de que la decisión de la controversia entrañe dificultad, no supone 'complejidad' STS de 3 de Diciembre de 2001 .

Conforme se deduce de la STS de 15 de Junio de 2.000 , para que se pueda estimar la excepción de inadecuación de procedimiento por existencia de cuestión compleja es preciso que dicha cuestión no pueda decidirse con las limitadas pruebas que se pueden aportas en un juicio sumario.

Pero cuando con la documentación aportada puede resolverse sobre la cuestión planteada aún cuando este juicio sea reversible y no definitivo, el procedimiento de desahucio es adecuado.

En el caso de autos se ha de recordar: 1.- Que solo carece de cosa juzgada la acción que resuelve el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, pero no la Sentencia resolviendo la acción de reclamación de rentas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 447 LEC .

- Que solo existe limitación de medios de prueba en el Juicio de Desahucio por falta de pago ( art. 444.1 LEC ), pero no cuando la causa del Desahucio es la expiración del plazo por lo que no puede considerarse tenga este Juicio naturaleza sumaria.

- Que si bien no se puede formular reconvención en las Sentencias de desahucio por expiración del plazo legal o contractual ( artículo 438.2 LEC ), el demandado sí puede oponer crédito compensable ( artículo 438.3 LEC ).

Si bien el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil dice ' En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada. En los demás juicios verbales e admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal.

Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días', esta limitación cuantitativa de la compensación oponible en los juicios verbales, solo cabe referirla a los juicios verbales seguidos por razón de la cuantía, pues si el demandante no puede formular una reclamación superior a 6000 €, lógico es que el demandado tampoco pueda oponer una excepción de compensación por cantidad superior.

Sin embargo, como en los juicios verbales por razón de la materia, como sucede en los Juicios por desahucio por falta de pago o por expiración del plazo legal o contractual con reclamación acumulada de rentas y cantidades asimiladas, sí se puede reclamar por el demandante cantidades muy superiores a la cuantía máxima de reclamación de Juicios Verbales ordinarios, la oposición de crédito compensable ha de aceptarse se extienda hasta la cantidad que haya sido objeto de reclamación en la demanda.

Es decir, la limitación de cuantía establecida en el art. 438.2 de la LEC para la compensación lo es para los juicios declarativos por razón de la cuantía (como consecuencia lógica del límite compensable en el proceso). No existe obstáculo para examinar si a la fecha de presentación de la demanda se había extinguido o no la obligación, en todo o en parte, por compensación que reúna todos los requisitos del art. 1196 del Código Civil y que precisamente por ello hubiera tenido como efecto extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente 'aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y deudores'.

Partiendo de las consideraciones expuestas, en el caso de autos no existe cuestión alguna de las planteadas por las partes que merezca la calificación de compleja, por no poder ser examinada en el presente Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo, que, a diferencia del Juicio de desahucio por falta de pago, no tiene limitado los medios de prueba ni los motivos de oposición, razón por la que ni siquiera puede calificarse de procedimiento sumario.

Las partes han realizado las alegaciones y propuesto los medios de prueba que han estimado conveniente, por lo que lo que no se justifica la inadecuación de procedimiento apreciada por la Sentencia recurrida.



TERCERO: La parte demandada, en su escrito de oposición al recurso de apelación, alega la existencia de falta de legitimación activa sobrevenida de la mercantil actora por haber transmitido la finca arrendada.

Aporta a tal efecto Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad de Aranda de Duero de fecha 2 de Junio de 2.017, en la que consta que el pleno dominio de la Finca Registral nº NUM005 de Sotillo de la Ribera, catastral nº NUM000 y NUM001 de Polígono NUM002 , Paraje DIRECCION000 de 88 áreas y 44 centiáreas, figura inscrita a nombre de Samuel , por título de compra.

Dado traslado del documento a la parte actora apelante, esta no ha hecho manifestación alguna.

La parte apelante no cuestiona que la actora en la fecha de presentación de la demanda fuera la propietaria de los inmuebles arrendados, únicamente alega que con posterioridad ha enajenado los mismos.

Se ha de tener en cuenta que la litispendencia se produce desde la interposición de la demanda si después es admitida ( artículo 410 LEC ) y que la regla general es que las innovaciones personales que después de iniciado el juicio introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiera dado origen a la demanda, no se tienen en cuenta, salvo el supuesto de satisfacción extraprocesal.

Respecto del ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo, que se fundamenta en que con anterioridad a la fecha de presentación de la demanda el plazo contractual del arriendo ya se ha había producido, carece de relevancia que la demandante posteriormente haya enajenado la finca.

Esta circunstancia sí puede tener alguna transcendencia para la reclamación de rentas.

El Tribunal Supremo ha declarado en la Sentencia de 14 de Julio de 2015 que ' De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y por ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso - que en principio está unido al dominio - por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.' En el caso de autos habrá que entender que la actora está legitimada para percibir las rentas hasta que se produce la transmisión del inmueble a un tercero.

En autos, únicamente consta que en la fecha de la Nota Registral Informativa de 2 de Junio de 2.017 la actora no era propietaria no consta desde cuando no lo es. Ahora bien, a partir de la fecha de la escritura pública de la venta de la finca arrendada carece de legitimación para reclamar rentas o cantidades asimiladas.



CUARTO: Desahucio por expiración del plazo.

El juicio verbal de desahucio del artículo 250.1-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil es el procedimiento adecuado para recurperar la posesión de una finca dada en arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, así como para reclamar las rentas y cantidades asimiladas impagadas.

No es cuestión discutida por las partes que el plazo máximo de duración del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Abril de 2.011, con las modificaciones del contrato de 5 de Abril de 2001, era el 31 de Marzo de 2015.

La demandada, respecto a la expiración del plazo, únicamente alegó al contestar a la demanda (nada alega ahora en el Recurso) que ' tácitamente se había consentido de adverso la permanencia en las instalaciones para ir compensando así las cantidades que mi mandante había adelantado por importe de 12.878,58 €'.

La actora remitió Burofax a la demandada el 22 de Diciembre de 2014 (Documento nº 6 de la demanda) en el que decía: ' La duración pactada del citado arrendamiento, por un plazo inicial del año más otras tres prórrogas anuales, facultativas para la arrendataria, y obligatorias para la arrendadora, vence el próximo 31 de Marzo de 2.015, correspondiéndome poner en su conocimiento la decisión de mi representada de dar por concluido el citado contrato de arrendamiento en la citada fecha, sirviendo la presente de preaviso, a los efectos legales oportunos'...

' En consecuencia, el arrendamiento quedará definitivamente terminado o extinguido el próximo 31 de Marzo de 2015 por lo que les ruego que, antes de dicha fecha, deberán proceder a dejar libre y expeditas las naves arrendadas, con la simultánea entrega de llaves y previo examen del estado de las mismas.' La actora, a través de su Letrado, requirió de nuevo a la demandada con fecha 20 de Abril de 2.015 (Documento nº 7 de la demanda), para que en el plazo máximo de diez días pusieran a disposición de la actora las naves arrendadas.

El Abogado de la arrendataria contesta por carta de fecha 28 de Abril de 2015, en la que extracta la carta remitida a la arrendadora el 17 de Marzo de 2.015, en la que reclamaba gastos por importe de 43.530,71€ por reparación del inmueble y obras necesarias para realizar la actividad de bodega, manifestando que imputaría al pago de la renta las cantidades adelantadas a la arrendadora por la arrendataria, al no haberlas devuelto, alargando el plazo de posesión de la bodega; y que finalizaba: ' Estamos pues conformes con la finalización del contrato, pero estaremos los meses que corresponden a la renta adelantada, por importe de 7.478,32 €, lo que suponen cuatro meses de posesión.' En la carta de 28 de Abril de 2015 reiteraba 'Como ves, no objetamos la finalización, pero quedan unas cuestiones importantes en cuanto a su cuantía, que se refieren a: 43.530,71 €, por el gasto realizado en reparaciones del inmueble y obras necesarias para poder realizar la actividad de bodega, 7.478,32 €, de las cantidades adelantadas a Vd por esta sociedad, imputadas al pago de la renta, con lo que ello supone de alargar el plazo de posesión de la bodega.

La relación locaticia ha dado lugar a estas controversias que precisamos dejar solucionadas antes de resolver el contrato, máxime cuando la sociedad arrendadora tiene todos sus bienes hipotecados o embargados. La única solución que tiene mi mandante a fecha de hoy es resarcirse con la continuación de la posesión hasta que se salde la deuda. No obstante, quedamos a vuestra disposición para cualquier alternativa que puede poner fin a la controversia.' Que el plazo del contrato ha expirado no es cuestión controvertida.

El hecho de que la arrendataria manifestara su intención de permanecer en la posesión de los inmuebles arrendados para cobrarse las deudas que sostiene tenía la actora con ella, que no consta que la actora le hubiera reconocido, ni tampoco que aceptara la continuación de la arrendataria en posesión del inmueble, no puede determinar que el contrato de arrendamiento hubiere quedado tácitamente prorrogado, cuando expresamente ante tal pretensión de la arrendataria, la arrendadora le requiere de nuevo para el desalojo de los bienes arrendados.

No siendo cuestión debatida la expiración del plazo contractual del arrendamiento, sino expresamente admitido por la arrendataria, la procedencia del desahucio por expiración del plazo reclamado a través del procedimiento expresamente previsto, carece de toda justificación el rechazo de esta pretensión de la actora, por más que entre las partes pueda existir controversia sobre la existencia de créditos/deudas recíprocos y, en su caso, compensables.



QUINTO: Reclamación de Rentas.

Habiendo reconocido la arrendataria al contestar la demanda que ' la deuda de renta es cierta', formulándose la reclamación por la actora en el procedimiento adecuado, en el que, además, cabe que la arrendataria pueda oponer al pago de la cantidad que se reconoce se adeuda por rentas, la existencia de crédito compensable, resulta carece de toda justificación la apreciación de la excepción de inadecuación el procedimiento, cuando no existe limitación de prueba y de alegaciones, que pueda siquiera calificar el proceso de sumario.

Lo que procedía, por tanto, no está apreciar la injustificada excepción propuesta por la demandada, sino valorar la existencia del crédito compensable subsidiariamente alegado por esta.

La arrendataria sostiene la existencia de un crédito a su favor de 47.473,05 € por reparaciones en el inmueble y obras necesarias para la realización de la actividad de Bodega que pretenden era de cuenta de la arrendadora al amparo de la cláusula cuarta del contrato. Y, además, una deuda de la arrendadora con la arrendataria por la cantidad de 12.878,58 € por las cantidades adelantadas por este que aquella no le había devuelto.

El Legal Representante de la actora en el acto del juicio reconoció que la arrendataria había adelantado a la mercantil actora cantidades.

La controversia está en el importe adeudado.

La arrendataria al contestar la demanda y también en el recurso reclama la cantidad de 12.878,58 €.

Ahora bien, en la carta de 28 de Abril de 2015, del letrado de la arrendataria, Sr. De las Heras, en la que se extracta la carta de 17 de Marzo de 2015, se fija la deuda de Bodegas Sello Cuarto SL con bodegas Montevannos SL en 7.478,32 € por las cantidades adelantadas por la arrendataria a la actora.

Será este importe el que haya de considerarse adeudado por la actora por las cantidades adelantadas a esta por la demandada.

En relación a las obras a ejecutar por arrendadora y arrendataria se ha de tener en cuenta la Cláusula Cuarta del contrato titulada: ' Obras y Conservación de las instalaciones arrendadas' dice: ' La sociedad arrendataria BODEGAS MONTEVANNOS, S.L. estará facultada para realizar - a su cargo - obras y mejoras de la edificación siempre que no modifiquen la configuración del inmueble ni provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo.

La sociedad arrendadora está obligada a realizar las reparaciones en el inmueble que sean necesarias para conservar las instalaciones arrendada en las condiciones de servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la empresa arrendataria.

La sociedad arrendataria deberá poner en conocimiento de la sociedad arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones antedichas, a cuyos solos efectos deberá facilitar a la sociedad arrendadora la verificación directa, por sí misma o por los técnicos que designe, del estado de la instalación.

En todo momento, y previa comunicación a la sociedad arrendadora podrá BODEGA MONTEVANNOS, S.L.

realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe a la sociedad arrendadora, quien la autoriza para compensarlas con el pago de las rentas.

Las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario serán de cargo de la sociedad arrendataria.' De esta cláusula resulta que: -La arrendataria podía realizar, a su cargo, obras y mejoras en la edificación.

-La arrendadora quedaba obligada a realizar las reparaciones en el inmueble necesarias para conservar las instalaciones arrendadas en condiciones de servir al uso convenido. La arrendataria debía poner en conocimiento de la arrendadora la necesidad de las reparaciones a realizar.

-La arrendataria quedaba autorizada a realizar las obras urgentes para evitar un daño inminente o una grave incomodidad, previa comunicación a la actora, pudiendo compensar el importe de las obras urgentes con el pago de las rentas.

-Las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son a cuenta de la arrendataria.

A tenor de lo dispuesto en el Contrato la arrendataria estaba facultada en el contrato para compensar con las rentas las obras necesarias y urgentes que fueran de cuenta de la arrendadora. Conforme al contrato son de cuenta de la arrendadora las reparaciones en el inmueble para conservar las instalaciones arrendadas en condiciones de servir al uso convenido.

La arrendataria reclama por obras necesarias para realizar la actividad de Bodega la cantidad de 47.473 € que desglosa en los siguientes conceptos e importes: - Pintura Fachada Nave .........................5.395,30 Euros - Rampa Nave Barricas + Cuadro..............4.837,08 Euros - Hormigón Playa + Tubos.....................8.593,50 Euros - Depuradora + Balsa............................13.398 Euros - Preparación caseta..............................2.111,63 Euros - Vallado Balsa....................................3.100 Euros - Retirada Muebles Nave.........................2.810,20 Euros - Aceras Hormigón.................................3.285 Euros - Obras Eléctricas Alumbrado Exterior . . . . . .2124,44 Euros - Avería Alta Tensión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1957 Euros La actora se opone alegando que no son gastos repercutibles, por tratarse de obras voluntarias y de mejora.

Se ha de destacar, en primer lugar que, todas las obras cuyo importe se reclama a la actora, a excepción de la avería eléctrica del año 2016, corresponden a obras realizadas al comenzar el arriendo en el año 2011, que se reconoce por la arrendataria no se comunicaron por escrito a la arrendadora, afirmándose se comunicaron verbalmente, por existir muy buenas relaciones entre los representantes de ambas empresas.

El legal representante de la actora en el acto del juicio reconoce que inicialmente había buena relación, pero niega le fueran comunicadas ni la necesidad, ni la ejecución de obras, a excepción de la avería eléctrica.

Alega la demandada que dado que el Legal Representante de la actora vivía al lado de la bodega no podía ignorar que la demandada ejecutó obras en la misma.

Teniendo en cuenta que el contrato autorizaba a la arrendataria a ejecutar obras de mejora de la edificación, a su cargo, sin necesidad de comunicación, ni previo consentimiento de la arrendadora, que esta hubiera conocido de la ejecución de obras por la arrendataria no equivale a la asunción de su ejecución con obra necesaria de su cargo.



SEXTO: Analizaremos las obras cuyo coste se reclama por la arrendataria.

-Pintura de Fachada. Se aportan Facturas de Junio de 2011 del pintor Jesús Luis , obra realizada porque la nave tenia graffitis.

No es una obra necesaria para la conservación de las instalaciones arrendadas. Es una obra estética de mejora.

-Rampa Nave Barricas más Cuadro Eléctrico.

La nave de Barricas situada en el Sótano estaba comunicada con el resto de la nave por medio de una escalera mecánica. La construcción de una rampa, que precisó desplazar de lugar el cuadro eléctrico, ha de considerarse una mejora de las instalaciones.

-Hormigón playa y aceras perimetrales La nave contaba con un acceso, acera por la cara norte. El acondicionamiento de más accesos, a falta de la más mínima prueba de acuerdo previo para su ejecución a costa de la arrendadora, se ha de considerar mejoras de las instalaciones a cargo de la arrendataria.

-Reparaciones en caseta junto a la depuradora. Colocación de cubierta y puerta.

Se ha de considerar mejora de instalaciones, a falta de prueba de la necesidad de realizar las obras que se reclaman por razón de las instalaciones existentes en su interior, o de previo acuerdo al respecto con la propietaria.

-Depuradora y Vallado de Balsa.

La parte arrendataria justifica las obras que reclama por este concepto por incluirse en el Documento Nº 9 de la contestación a la demanda.

Este documento es la Resolución del Ministerio de Medio Ambiente de 24 de Mayo de 2004 dictada en el Expediente CP 23586 BV incoado a instancia de Don Cosme de Bodegas Sello Cuarto SL (la actora), en el que la Confederación Hidrográfica del Duero resuelve conceder la concesión de aprovechamiento de aguas subterráneas solicitada con destino a usos industriales (elaboración de vinos) y abastecimiento, con obligación de ejecutar las obras previstas en la documentación aportada en la solicitud de concesión.

No es cuestión discutida que cuando se arrienda las naves e instalaciones a la arrendataria el año 2011, siete años después de la Resolución Ministerial, existía un Sistema de Depuración. En el Contrato no se hace constar que las instalaciones existentes sean suficientes, por lo que las obras ejecutadas se han de considerar mejoras para cuya ejecución, a su cargo, la arrendataria estaba autorizada por el contrato.

-Retirada de Muebles de Bodega Sello Cuarto S.L.

En que la factura de Abril de 2011 consta que la arrendataria traslado enseres de la Bodega, pero al no constar en el contrato nada al respecto no cabe entender que tal traslado fuera en beneficio y por cuenta arrendador, cuyo Legal Representante declara que el se llevó el mobiliario se acordó se retirara por su cuenta.

-Obras eléctricas. Se reclama una factura por alumbrado exterior por importe de 2.124,44 € de Mayo de 2011, que por el concepto, a falta de prueba, se ha de considerar obra de mejora.

También se reclaman 1.957 € por rotura de Alta Tensión, Esta obra, efectivamente, constituye una obra necesaria y urgente, que si se comunicó al arrendador previamente a su ejecución, por ello si procede compensar con el importe de las cantidades adeudadas, teniendo en cuenta que corresponden a un periodo Septiembre de 2016 por el que se reclama renta.

Se reconoce a la arrendataria un crédito compensable por la cantidad de 7.478,32 € por cantidades adelantadas a la actora, y 1957 € de la Obra de Reparación de la avería de Alta Tensión que se deducirán de la cantidad de 30.244,64 €, por rentas devengadas hasta la fecha de la demanda.

SEPTIMO: La estimación parcial de la demanda y del Recurso de Apelación determina que no se haga imposición de las de ambas instancias. ( artículo 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la actora Bodegas Sello Cuarto S.L contra la Sentencia de fecha 20 de Abril de 2017 dictada por la Sra Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Aranda de Duero , que se revoca y deja sin efecto, acordando estimar parcialmente la demanda formulada contra Bodegas Montevannos S.L en el siguiente sentido: -Se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes con fecha 1 de Abril de 2011, modificado por contrato de 5 de Abril de 2011, por expiración del plazo contractual de duración.

- Se condena a la demandada Bodegas Montevannos S.L al desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, naves industriales, destinadas a Bodega, con una superficie construida de 430,14 metros cuadrados y 318,66 metros cuadrados respectivamente ubicadas en Polígono NUM002 , Parcelas NUM000 y NUM001 (antes Polígono NUM003 , parcela NUM004 ) de Sotillo de la Ribera (Burgos), con una superficie de los terrenos de 88 áreas 44 centiáreas y según Catastro de 12875 metros cuadrados aproximadamente, dejándoles libre y expeditas bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos legalmente previstos de no efectuarlo voluntariamente.

- Se condena a la demandada Bodega Montevannos SL a abonar a la actora la cantidad de 20.809,32 € por la ocupación del inmueble desde Abril de 2015 a Septiembre de 2016, más las cantidades devengadas hasta la fecha en que la actora procedió a la venta del inmueble arrendado de conformidad con la escritura pública de compraventa que a tal efecto aporte la actora, y en su defecto, hasta la fecha de la venta que conste en el Registro de la Propiedad.

No se hace imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCIA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.