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02/09/2021
Sentencia CIVIL Nº 213/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 715/2019 de 13 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 13 de Mayo de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: CAMARA MARTINEZ, MARIA ISABEL
Nº de sentencia: 213/2021
Núm. Cendoj: 08019370172021100216
Núm. Ecli: ES:APB:2021:6265
Núm. Roj: SAP B 6265:2021
Encabezamiento
Paseo Lluís Companys, 14-16, 1a planta - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866210
FAX: 934866302
EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0830742120178173229
Materia: Juicio Ordinario
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0967000012071519
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0967000012071519
Parte recurrente/Solicitante: Hernan, María Antonieta
Procurador/a: Mª Rosa Cobo Bravo, JENNIFER GARCIA MATEO
Abogado/a: Esther Ortuño Escobar, Josep Oriol Miret Corretgè
Parte recurrida: HABITATGES I OBRES ROBES SL
Procurador/a: MERCEDES RAMOS JUHÉ
Abogado/a: JOSEP M SANTACANA CARCI
Jose Antonio Ballester Llopis Ana Maria Ninot Martinez M Isabel Camara Martinez
Barcelona, 13 de mayo de 2021
Antecedentes
'Que, desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Jennifer García Mateo, en nombre y representación de D. Hernan y Dª María Antonieta, contra la entidad HABITATGES I OBRES RIBES, S.L., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a esta última de todos los pedimentos de la demanda, por caducidad del ejercicio del derecho de la opción de compra por parte de los demandantes, sin entrar en el fondo de las pretensiones, y todo ello, con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandante.'
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 05/05/2021.
Se designó ponente a la Magistrada M Isabel Camara Martinez .
Fundamentos
I. Don Hernan y Dª María Antonieta promovieron el 21 de noviembre de 2017 demanda de juicio ordinario frente a la mercantil HABITATGES I OBRES RIBES, terminando suplicando se dicte sentencia por la que se condene al demandado a otorgar escritura de compraventa con respecto a la finca sita en Les Roquetes de Sant Pere de Ribes, en cumplimiento de contrato de opción de compra convenido entre ellos.
En su demanda inicial consignaba sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
a) La demandada es propietaria de la vivienda sita en AVENIDA000 nº NUM000, NUM001 ª con plaza de aparcamiento nº NUM002 y trastero NUM001
b) La referida vivienda ha venido siendo ocupada por los actores en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por ambas partes en fecha 1 de septiembre de 2009,en el que otras condiciones se pactó:
c) el plazo de tres años para ejercer dicha opción de compra, que finalizaba el 2 de septiembre de 2012, fijándose entre otros requisitos para ejercitar el derecho de opción de compra:
*poner a disposición de la parte concedente-vendedora la totalidad del precio establecido por la compraventa de la finca con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Este contrato fué novado el 1 de febrero de 2013
d) En este contrato las partes convinieron un plazo de duración de cinco años que se inicia el 1.2.2013 y finaliza el 31.1.2018.
La opción se estableció por un plazo máximo hasta el 31 de enero de 2018 , pasado dicho término los inquilinos no podrán revalidarlo sin el expreso consentimiento de la propiedad.
El precio estipulado fue de DOSCIENTOS CINCO MIL más el IVA correspondiente de dicho precio, al que se deberá deducir las cantidades satisfechas por los demandantes hasta la fecha de presentación de la demanda (24 de noviembre de 2017) para determinar el importe exacto pendiente, ya que el plazo para el ejercicio de la opción de compra vencía el pasado 31 de enero de 2018)
*
e) En fecha 13 de julio de 2017 el actor remitió a la demandada un burofax mediante el que le comunicaba su decisión de ejercitar el derecho de opción de compra concedido,
II. La representación de HABITATGES I OBRES RIBES S.L se opone a la demanda por entender:
1.que no ha habido requerimiento en la forma aestipulada en el contrato que suscribieron el 1 de febrero de 2013, que novó el anterior y dejó sin efecto el mismo.
2.en el citado contrato se estipuló que '
3. que los actores , en lugar de cumplir con el contrato, emitieron burofax el 13 de julio de 2017.
4. que en fecha 24 de noviembre de 2017 comunicaron a los demandantes , al no haber recibido requerimiento notarial alguno, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y les instó a que desalojasen la vivienda haciendo entrega de las llaves antes del día 31 de enero de 2018.
5.En fecha 2 de febrero de 2018 remitió burofax a los demandantes comunicándoles que el contrato de arrendamiento estaba finalizado desde el 31 de enero de 2018, que no habían procedido a abandonar la vivienda y que en virtud de la cláusula VII del contrato se había comenzando a devengar una indemnización de 120 euros diarios.
6.Que en vista de que hicieron caso omiso, interpuso demanda de desahucio que se sigue en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vilanova i La Geltru
7.Que no están conformes con la cantidad fijada como total del precio de compra pendiente tras deducir las cantidades entregadas, ya que el precio de compraventa quedaría fijado en 167.500,00 euros y no en los 92.384,00 euros pretendidos por la demandante.
8. Que existe una carencia sobrevenida del objeto, ya que en fecha 7 de julio de 2014 se procedió por la AEAT a la anotación de embargo, por lo que es imposible llevar a cabo el ejercicio de la opción de compra pretendida.
III. El magistrado de instancia desestimó la demanda en virtud de lo estipulado por las partes en el contrato de fecha 1 de febrero de 2013 , al no caber otra forma de notificar la intención de ejercer la opción de compra sino mediante requerimiento notarial.
IV. La representación de D. Hernan y María Antonieta interpone recurso con fundamento en los siguientes motivos:
1.Que el redactado del contrato de fecha 1.02.2013 resulta contradictorio en si mismo, pues en primer lugar exige un requerimiento notarial para el ejercicio de la opción de compra y, a la par también menciona que el derecho caducara definitivamente el 31 de enero de 2018.
2.Insiste también en que en el primer contrato de 1.09.2009 no se acordó el requerimiento notarial para ejercitar la opción de compra ni se refería a comunicación fehaciente, por lo que entiende que los burofax remitidos deben ser considerados como fórmulas acordes a lo pactado.
3. Que el burofax en su día remitido a fin de ejercitar el derecho de opción de compra ha sido rehusado . No se recoge que el destinatario estuviese ausente , ni que se dejase aviso para que lo recogieran.
4. Que pese no constar al requerimiento notarial, ya intentaron los demandantes comunicar a la demanda su interés en adquirir la vivienda, a través del burofax y como lo prueban los recibos pagados a cuenta del precio de opción de compra habiendo costeado obras de mejora por más de 7.000 euros ( entre otros gastos de cocina,)
5. Que a raíz de que los demandados les comunican la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento volvieron a remitir otro burofax el 28 de noviembre de 2017 en el que les recordaba que ya había comunicado su voluntad de ejercitar su derecho de opción de compra, y que al haberlo rehusado habían interpuesto la demanda de procedimiento ordinario, que volvieron a rehusar. Aporta como documento el referido burofax y solicita su admisión en esta alzada.
6.Insiste en la mala fe de los demandados al rehusar todas las comunicaciones remitidas, y por el contario no tener reparo en recibir la demanda origen del procedimiento.
7.Que subsidiariamente a lo anterior, considera que debe quedar sustituido el requerimiento notarial por la demanda interpuesta dentro del plazo para ejercitar la acción. Razona que el requisito del requerimiento notarial , fué acordado por las partes, pero el derecho al ejercicio de la opción a comprar no puede caducar antes del 31 de enero de 2018, según lo pactado, y la demanda fué presentada dos meses antes.
8.Finalmente acepta la fórmula de cálculo de capital pendiente de pago que manifiesta la demandada de forma que la cantidad pendiente para el ejercicio de la acción venga determinada por las rentas satisfechas desde el 1 de septiembre de 2009, que las partes firmaron el primer contrato de arrendamiento con opción de compra hasta el momento en que se formalice la escritura pública de compraventa, a concretar en ejecución.
El demandado se opone al recurso, insistiendo, en esencia en que no hubo mala fe , ni intención de no recibir el burofax máxime cuando no conocía el nombre de la persona que lo remitía ( Esther Ortuño, la letrado de los demandantes).
Que de todos modos la contestación hubiera sido la imposibilidad de llevar a efecto el contrato de compraventa por causas sobrevenidas , a tenor de las cargas pendientes sobre el inmueble a favor de la AEAT, de las que ya tenía conocimiento el demandante.
Que los argumentos que sostiene en su mayoría el demandante en el recurso han sido introducidos por primera vez en el procedimiento, y ahora la Sala no puede entrar a examinarlos, por producirle indefensión, sin que tampoco ahora pueda admitirse el documento que se acompaña al recurso consistente en una burofax de fecha 28 de noviembre de 2017 por ser de fecha anterior a la interposición de la demanda (30.11.2017), y por tanto no encaja en los presupuestos que exige el art 270Lec para su admisión.
El convenio opcional en cuanto exige la concurrencia de voluntades se presenta en su origen, como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia del art. 1.261 y concordantes del CC . La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una persona -cedente- se compromete a vender a otra optante el bien para si o para un tercero, una determinada cosa, y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante.
En consecuencia, la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un periodo determinado para la conclusión del negocio previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa, el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y su posición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable.
El ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo el optante manifiesta su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que sin necesidad de otra actividad se tenga por consumada la opción. Así tiene dicho la Jurisprudencia que 'el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada y depende el optante, 24-1 y 28-10-91, siendo, en este punto, suficientemente expresiva la de 23-12-91 al decir: 'que es doctrina de esta Sala la de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del 'pactum' de contrahendo, pues con la aceptación es cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto ( SS 9-2-85 y 17-11-86 ), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad se tenga por consumada la opción (S 6-4-87 ), y resultando extemporánea el ejercicio del derecho fuera del plazo establecido (S 9-10-91)'. En igual sentido la S 14-2-95 precisa que la opción de compra es una figura 'sui generis' con sustantividad doctrinal propia que consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vincularte para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa ya que basta para la perfección de la compraventa con el optante que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SS 22-12-92 y 4-2-94 ); (la comunicación hecha por el ejecutante al oferente), dentro del plazo establecido para el ejercicio de la opción, a los efectos de comunicarle su voluntad de llevar a cabo la compra que se dice en la s. de 18-5-95 'opera en el sentido de comunicar el optante al oferente su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento la correspondiente escritura, que constituye tan solo formalidad posterior y refleja públicamente la venta ya existente'; siendo, por último, también oportuno recordar, a mayor abundamiento, la S 4-2-94 (refiriendo la doctrina jurisprudencial sostenida entre otras en la S 3-2-92 EDJ 1992/888 ) en cuanto manifestaba que dentro de los efectos de la opción que perfecciona una vez ejercitado el contrato de compraventa, este queda sometido a su propia regulación ( art. 1.445 y ss. CC ) en la que figura el art. 1.450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio se haya entregado.
En relación a la naturaleza jurídica de esta figura, varias son las teorías doctrinales, la opción derecho real es asumida por un considerable sector doctrinal que defiende su catalogación como derecho entre los reales de adquisición preferente, al igual que el tanteo y retracto, lo que determina, entre otras consecuencias, que el propietario actual no puede enajenar a un tercero sin previo ofrecimiento al optante y que si aquel lo enajena a un tercero, este la recibe con la carga que representa el derecho de opción; la postura que defiende la naturaleza personal coincide en señalar que del contrato celebrado nace una obligación y de un derecho -exigir del cedente el cumplimiento contractual, es decir, que realice la venta-, pero sin que confiera al optante facultad alguna sobre la cosa objeto del contrato, derecho que solo surgiría, en todo caso, cuando se haya ultimado la venta. No faltando posturas intermedias que atribuyen a la voluntad negocial la libre configuración de la opción como derecho personal o real, postura ésta seguida por ilustres hipotecaristas y que tiene su apoyo en algunas resoluciones registrales, como las de 27-3-47, 13-12-55, y particulares normas de Derecho Foral (ver Ley 460 Compilación Navarra), y, por último, la postura, del 'ius ad rem' que califica a la opción como un derecho de naturaleza personal, al que la posibilidad de acceso al Registro atribuye ciertos efectos reales, pero sin que estos alcancen a modificar aquella naturaleza personal, criterio este que se deduce de las SSTS 9-10-87 y 9-10-89 al señalar que a la vista del art. 14Reglamento Hipotecario la naturaleza predicable de esta figura es la de un contrato y no la de un derecho real, tratándose, en pluralidad de doctrina, de un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción, pero que sin ésta tenga la virtud de transmutar, convirtiendo en personales o reales la naturaleza de los derechos, ya que no se tiene en poder directo sobre la cosa, pero únicamente la faculta de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea elevado a su consumación, y buena prueba de ello lo suministra el propio art. 14 citado , pues si fuera un derecho real sería inscribible sin necesidad de los requisitos complementarios.
Finalmente sobre el plazo para ejecutar el derecho de opción de compra es doctrina jurisprudencial que dicho plazo es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produce no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando ex extemporáneo en ejercicio ( SS 30-6-94 , 9-9-89 , 26-1-88 ). Y siempre, por supuesto habrá de tenerse presente que 'al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habría que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1.253CC y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza ( SSTS 1-12-92 ), estando especialmente para la interpretación del contrato al mencionado art. 1.255CC y además al 1.256 y 1.281 y ss. del mismo cuerpo legal .
Es doctrina del Tribunal Supremo, entre otras sentencia de 23 diciembre de 1991 , que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de compra de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de mas actos, lo que le diferencia del pactum contrayendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después en el nacimiento y perfección del compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
En primer lugar, hay que partir de que la calificación jurídica de un contrato o precontrato -negocio jurídico, en definitiva- no viene determinada por las denominaciones o expresiones que emplean las partes, sino por su contenido. (...)
La sentencia de 15 de diciembre de 1997 destaca, como requisito de la opción, la determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección y cita la sentencia anterior de 22 de septiembre de 1993 .
Establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de febrero de 1997 (y en idénticos términos la STS 6 julio 2001 ) que, la opción de compra, consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta; que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido y, una vez ejercitada la opción, oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, siempre que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( Sentencias entre otras, de 13 de noviembre EDJ 1992/11188 y 22 de diciembre de 1992 ).
Las premisas son las siguientes: 1) la opción de compra es una figura sui generis, con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido, y 2) una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción puede hacer nada para frustrar su efectividad.
Es decir, para el ejercicio de la opción se exige únicamente una declaración de voluntad del optante, sin necesidad de reunir una determinada forma, en el sentido de ejercitar la misma, y la recepción de dicha declaración por la contraparte, tal y como sucede en el supuesto que nos ocupa cuando se conviene una fecha en la Notaría para formalizar el contrato de compraventa. La STS 3 diciembre 1993 expone que y, sin embargo, si ello no puede producirse porque éste obstaculiza o impide que 'esa comunicación podía revestir las formas escrita, pública o privada, y hasta la puramente verbal'.
Dice la STS de 14 febrero 1995 que el optante hace uso de la opción cuando utiliza alguno de los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad, dentro del plazo llegue al conocimiento del concedente u optatario (entre dichos medios se encuentra obviamente, pero no necesariamente, el requerimiento notarial, según resulta entre otras de la sentencia de 1 de diciembre de 1992 ). La STS de 24 mayo 1994 establece que la aceptación del optante le transforma en comprador, con cita de la STS 29 septiembre 1981
1.Vaya por delante el rechazo del documento que se acompaña al recurso relativo al fondo del asunto , burofax de fecha 28 de noviembre de 2017 y anterior a la demanda, sin que se haya justificado que no se conoció oportunamente su existencia o que, siendo conocido no se pudo obtener con precedencia por causas que no sean imputables a la parte, siempre que haya hecho oportunamente la designación del archivo en que se encuentren, ... ( art. 460, apdo. 1, en relación con el art. 270Lec);
2. Dicho esto, a la vista de lo expuesto en los referidos escritos de demanda y contestación , se estima que las alegaciones del recurrente , en su mayoría alteran en esta alzada la fundamentación núclear suscitada en la instancia, como bien sostiene la demandada en sede de oposición al recurso.No se puede condenar o absolver con fundamento distinto de la causa de pedir aducida por la parte ( art. 218LEC ). Como decía Fenech, ' la congruencia exige que la sentencia sea ajustada y conforme no solo al objeto sobre el que litigan las partes, sino además a la manera en que fuese hecha la demanda y a los térrminos en que las partes hayan planteado las cuestiones propuestas', de forma que ' es incongruente la sentencia que resuelve por diferente concepto y modo lo pedido y planteado por los litigantes, o que se funda en motivos o causas que no han sido objeto de debate en el litigio'.
En efecto es cierto es que la congruencia de las sentencias, contemplada en el art. 218.1 de la L.E.C ., no exige una rígida y literal conformidad con las peticiones de las partes, sino una racional adecuación del fallo a lo pretendido por ellas, ya que lo importante es que tengan virtualidad y eficacia suficiente para dejar resuelto el tema objeto de litigio ( Ss. T.S. 4-10-85, 3-1-85 , 3-1-86, 16-3-87, 16-7-87, 21-4-88, 29-6-88, 3-4-91...). Pero también es cierto que la congruencia ha de valorarse comparando lo pedido con lo concedido, de modo que son incongruentes las sentencias que dejan sin resolver alguna petición o aquellas otras que otorgan mas de lo pedido, cosa distinta de lo pedido o lo pedido por causa de pedir diferente de la invocada o haciendo uso del principio 'iura novit curia' utilizando argumentos que por no haber sido alegados apoyarse en ellos puedan causar indefensión ( S.s. T.S. 2-11- 93, 28-7-94...), y si la causa de pedir no se identifica exclusivamente con los fundamentos jurídicos, sino con los acontecimientos de la vida ( S.T.S. 9-2-90), con el componente fáctico esencial ( S.T.S. 9-1- 92) o con el hecho jurídico o titulo base ( S.T.S. 31-3-92), en que se apoya el derecho invocado y la acción ejercitada, o con los hechos de la demanda y, en su caso, de la reconvención, o con el relato histórico que las origina en conexión con el derecho que se alega como aplicable ( S.T.S. 22-4-94), doctrina esta ya sentada en otras sentencias de esta Sección (S.s. 21-3-03, 19-2-03, 20-1-05, 26-12-06, 21-10-08.....), en el presente caso la Sala no puede hacer abstracción de toda esa normativa y doctrina jurisprudencial, y entrar a examinar la nueva causa de pedir que esgrime la parte apelante en su recurso, ya que la misma no fue alegada en la demanda, dándole en este recurso la parte apelante a la acción ejercitada un planteamiento completamente distinto del que lo fue en el escrito de demanda. Lo cual determina la inviabilidad del recurso, porque, se insiste, la congruencia de las resoluciones jurídicas impone que estas se sujeten al estado de hechos y situación jurídica de las partes existentes al tiempo de plantearse la demanda, de modo que según el art. 413.1 de la L.E.C . 'no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiera dado origen a la demanda...'.
De otro lado, porque, abundando en lo acabado de exponer, los argumentos ex novo introducidos en su recurso por la parte actora, , no pueden ser tomados en consideración en la presente so pena de quebrantar los principios de contradicción, de audiencia y defensa así como de conculcar el principio de preclusión consagrado en los arts. 136 y 400 de la LEC; el brocardo pendente apellatione nihil innovetur, recogido en el art. 456.1 de la LEC; el principio de congruencia de las sentencias, establecido en el art. 218.1 de la LEC; y so pena de causar indefensión a la parte contraria, que a estas alturas del procedimiento se vería privada de contrarrestar tanto alegatoria como probatoriamente la nueva causa de pedir en que pretende fundamentar su postura procesal la parte actora-recurrente. Así lo tiene dicho igualmente la Sentencia 1058/2007, de 18 de octubre, del Tribunal Supremo, pues 'constituye doctrina jurisprudencial reiterada la de que, el recurso de apelación, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquel a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio legal de derecho '
3. Frente a la desestimación de la demanda, la parte recurrente viene ahora a sostener en su recurso de apelación sobre la base de una indebida interpretación de las cláusulas contractuales contenidas en los contratos de opción de compra suscritos , la eficacia del requerimiento mediante burofax por ella ejercitado.
Sobre la interpretación de los contratos se pronuncia la STS 11 Junio 2015:
El proceso interpretativo de los contratos ha sido abordado por esta Sala, en SSTS, como las más recientes, de 29 de enero de 2015 ,núm. 27/2015, de 19 de mayo de 2015 núm. 106/2015 y la de 18 de junio de 2012, núm. 294/2012, según las cuales, con carácter general, tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración de voluntad. La labor interpretativa no puede hacerse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que está sujeta a las reglas interpretativas que exige el proceso. En este contexto, esta Sala se ha ocupado establecer una serie de directrices que, en síntesis son: en primer lugar, la intención común de las partes debe proyectarse sobre la totalidad del contrato y no como una mera suma de
La anterior cita jurisprudencial es conforme a lo que puede hacerse doctrina tradicional en materia de interpretación contractual. Por lo que respecta a los nuevos criterios interpretativos en esta materia, y como manifestaciones de los criterios interpretativos acogidos en la actualidad por el Tribunal Supremo, puede citarse STS 3 Junio 2016
'Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )'.
En este mismo ámbito de la interpretación de los contratos esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), ha destacado, entre otros aspectos, la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto contractual proyectado.
En el caso que nos ocupa, si el hoy recurrente aceptó las nuevas condiciones, debe ser consecuente con ello, y ahora no puede ir contra sus propios actos, pues de lo contrario hubiera interesado la modificación de las disposiciones a las que se obligó, entre las que figuraba en el segundo contrato que 'Para el ejercicio del repetido derecho de opción, aquí convenido, los optantes deberán ineludiblemente notificar su intención mediante requerimiento notarial dirigido al domicilio social de la propiedad con un mes de antelación.'
Es cierto que esta forma específica de ejercitar el derecho de opción no figuraba en el primer contrato pero no lo es menos, que el segundo y ultimo contrato es al que venía obligado, al establecer 'El presente contrato anula cualquier otro que con anterioridad ambas partes hayan podido firmar con relación a la vivienda objeto del presente documento.'
La redacción del contrato es clara, estableciéndose un periodo de duración para ejercitar el derecho de oposición, desde el 1 de febrero de 2013 hasta el 31 de enero de 2018, debiendo avisar con un mes antelación al día en que se pretenda hacer efectivo este derecho mediante la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa.
Lo cierto es que únicamente consta un burofax de fecha 13 de julio de 2017 que no fue recibido por la demandada, y que según la demandante ello fué así al haber sido rehusado de forma intencionada, y que al haber habido mala fe no se puede ver favorecida, pero esa conclusión choca frontalmente con que no tuvo ningún problema en seguir el curso de la demanda origen de la litis cuando la recepcionó. Lo que no se alcanza a entender es la contumaz actitud en no cumplir con los términos del contrato, y no haber exigido el derecho de opción a través del requerimiento notarial.
Resultan irrelevantes a estos efectos los alegatos sustentados en que por el cambio o arreglo de una cocina que se efectúo en el año 2009 se deduzca de ello que la demandada tuviera cabal conocimiento que 10 años después iban a ejercitar los hoy recurrentes la opción de compra.
Lo cierto es que no hay constancia objetiva de que haya llegado a Habitatges i Obres Ribe, S.L. documento alguno en el que se manifieste la voluntad de los actores de ejercitar un derecho de opción de compra, y que además no se puede olvidar que ellos mismos sabían que era de imposible cumplimiento, como se infiere del repetido burofax.
En definitiva, lo que está claro es que sino ejercitó su derecho en la forma estipulada, y por tanto, no cumplió con el ejercicio de su derecho de optar a la compra mediante requerimiento notarial llevado a cabo con un mes de antelación a finalizar el término estipulado de los cinco años, había caducado su derecho.
Además, como se recoge en la sentencia, ni siquiera se aseguraron de su recepción por la parte demandada, pues ante el hecho de haber sido rehusado o no entregado por ausente por la parte demandada, lo remitió al parecer con más de seis meses de antelación al vencimiento del plazo estipulado, luego bien podía haberlo intentado de nuevo o haber remitido el requerimiento notarial que era lo estipulado para hacer saber a la demandada su deseo o intención de ejercitar su derecho.
Por tanto, concluimos con el Magistrado de instancia que ha quedado acreditado que no se llevó a cabo dentro del término estipulado y en la forma pactada, el ejercicio de su derecho por la parte demandante y, conforme a los términos del contrato suscrito, finalizado el plazo de cinco años estipulado, es decir, el 1 de febrero de 2018 quedó automáticamente y sin necesidad de previo aviso el contrato resuelto.
Respecto del precio en que debe fijarse para la compra a abonar por los demandantes tras deducir las cantidades entregadas en concepto de renta, se ha de llegar al mismo pronunciamiento que en la sentencia al no caber efectuar pronunciamiento alguno al respecto, ya que no cabe estimar la acción pretendida por haber caducado su derecho a ejercitar la opción de compra en la forma estipulada.
El recurso de apelación, consecuentemente, no puede tener acogida.
De conformidad con lo dispuesto e
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos
Fallo
Transferir a la cuenta bancaria correspondiente el depósito constituido por la parte recurrente, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
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