Sentencia Civil Nº 214/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 300/2014 de 11 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 300/2.014

Procedimiento Ordinario nº 369/2.013

Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valencia

SENTENCIA Nº 214

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a once de julio de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 22 de Abril de 2.014 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante Dña. Angustia y Dña. Elena , representada por la Procuradora Dª Silvia Ortí Navarro y asistida por el Letrado D. Arturo Terol Casterá, y, como apelado la parte demandada Dña. Magdalena , representada por la Procuradora Dª Evelia Navarro Saiz y asistida por el Letrado D. Antonio Navarro Saiz.

Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

'Estando acreditada la concurrencia de la excepción de prescripción alegada oportunamente por la parte demandada, DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO EN LA INSTANCIA Y SIN ENTRAR A CONOCER DEL FONDO DEL ASUNTO LA DEMANDA interpuesta por doña SILVIA ORTI NAVARRO Procurador Judicial y de doña Elena y doña Angustia , NO DANDO LUGAR a las pretensiones deducidas en la demanda y con absolución de la demandada doña Magdalena .

Y con la expresa imposición a la parte actora de las costas del juicio.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra que estime la demanda y de conformidad con el suplico de la misma , declare resuelto el contrato de arrendamiento por la realización por la arrendataria de obras inconsentidas, con imposición de costas de la primera instancia y subsidiariamente se revoque la sentencia en cuanto al pronunciamiento sobre las costas.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para vista, deliberación y votaciónel 7 de Julio de 2.014en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Presentó demanda la parte actora para la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada el 1 de Octubre de 1.981 por haber llevado a cabo en él obras inconsentidas.

Tal como recoge la sentencia apelada, según el suplico de la demanda, esas obras no consentidas consisten en:

' la alteración del patio de luces interior del edificio recayente a dicho bajo, que han modificado en su forma de triangular a rectangular y superficie, tanto en el cerramiento horizontal o forjado del techo como en los cerramientos verticales o paredes del bajo con alteración de dos ventanas, dos puertas y una puerta corredera o ventana ancha que antes existía así como en la alteración como mínimo de un tabique interior que separa la estancia despacho de medicamentos de otra denominada habitación'

La sentencia apelada estimó la excepción de prescripción que había sido alegada por la demandada al considerar que:

' existen posibles dudas sobre la realización de obras por parte de la demandada más allá de la reforma integral llevada a cabo en el año 1982 que pudieran haber finalizado en el 1985 que pone de manifiesto el perito Sr. Celsa en su informe. Hay posibles indicios, pero que no han ido más allá de simples indicios. La forma triangular y posteriormente rectangular de la cubierta del patio interior, parece que se produce - si realmente los planos de 1971 así representaran la realidad dadas las dudas suscitadas en cuanto a su autoría - en el año 1982 ; planos ya referidos; las goteras que también se observan por el perito Camilo no procederían de unas posibles obras efectuadas por la demandada en el patio de luces y de cubrición o cambio de forma, sino que las aprecia por todo el edificio, 'por capilaridad '- es decir de abajo arriba y no al revés - ; tampoco queda suficientemente claros los alegados por Doña. Celsa defectos estructurales provenientes de las obras ejecutadas para la reforma del bajo, pues lo que aparece en las fotografías sigue siendo el estado aparentemente descuidado y falto precisamente de obras de mantenimiento de algunos elementos , como son algunos pilares de ladrillo; la fecha del aparato de aire acondicionado no supone la fecha de la modificación del espacio que lo contiene - siendo este un detalle observado por el perito Doña. Celsa , ni es obra nueva cambios de bombillas o interruptores ni la instalación eléctrica, los cambios en los luminosos no afectan a la estructura ni la seguridad ni configuración del edificio, como destaca el otro perito Don. Camilo ; ni tampoco es definitiva el tipo de obra que fue objeto de la licencia si se trataba de obra menor u obra mayor, pues de hecho, el Ayuntamiento requirió documentos e hizo formalmente inspecciones antes de conceder la licencia; en suma muchas conjeturas pero falta de una prueba mas contundente que pueda acreditar las alteraciones a que se refiere el suplico de la demanda, antes transcrito y que hubieran podido ir más allá de la expresa autorización del contrato a la arrendataria, que antes hemos transcrito en el hecho PRIMERO.

Sin embargo ademas de ser precisa una prueba plena en todo caso, mas aun lo debe ser en este concreto asunto en que, como en otros de similar pretensión, las consecuencias en el caso de quedar probados los hechos serian tan graves como la declaración de resolución de un contrato de un local en que se ejerce una profesión como medio de vida. y se ordene el desalojo de su ocupante.

A ello hay que añadir que esta falta de prueba necesaria, implica un hecho cierto, sin embargo, cual es que las únicas obras realizadas y acreditadas en el local, se han llevado a cabo hace unos treinta años; periodo que excede sobradamente del plazo de prescripción de las acciones de quince años, en el caso de haber sido acreditadas.

Y consecuentemente debe ser acogida favorablemente la excepción de prescripción invocada por la parte demandada. Por lo que no seria preciso para la desestimación de la demanda entrar en otras consideraciones - de hecho efectuadas - con mayor detalle.

Estimándose pues insuficientemente probados los hechos de la demanda por la documental aportada e invocada la excepción procesal, procede desestimar la pretensión deducida en la demanda en todas sus partes, y acoger favorablemente, como se ha dicho, la prescripción conforme a lo dispuesto en los art. 1964 y concordantes del CC y los art. 114 y concordantes también de la LAU y también con carácter general, los artículos 1.088 y siguientes y 1.254 todos ellos del Código Civil , y artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba.'

SEGUNDO.- Alega la parte apelante que la carga de la prueba de que las obras han prescrito recae sobre la demandada y dada la existencia de dudas expresamente reconocidas en la sentencia en relación a que las obras se hicieran más allá del año 1.982, la excepción de prescripción debió ser rechazada.

Siendo el instituto de la prescripción extintiva una limitación al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica y deviniendo de capital importancia el término inicial para el cómputo del plazo prescriptivo, la indeterminación de ese día inicial o las dudas que sobre el mismo se generen no pueden jugar en principio en contra del que alegue el derecho reclamado , sino que la carga de la prueba ha de resolverse a favor del que la alega , del que alega la extemporaneidad en el ejercicio del derecho, hecho impeditivo o extintivo, del derecho en litigio y las reglas de la carga de la prueba del art 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El Tribunal Supremo ha venido declarando en cuanto a la prescripción que la misma es una institución fundada no en principios de estricta justicia sino en los de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en el de seguridad jurídica, por lo que su aplicación no debe ser rigurosa. Consecuentemente con ello, la sentencia de 10-3-89 afirma que la aplicación no rigorista de la prescripción alcanza su más genuina expresión en el extremo relativo al término a partir del cual ha de iniciarse el cómputo del plazo correspondiente, de forma que la indeterminación de un día inicial o las dudas que sobre el particular puedan surgir no deben, en principio, resolverse en contra de la parte a cuyo favor juega el derecho reclamado, sino a quien pretende su extinción precisamente alegando la extemporaneidad de la pretensión, sobre quien pese la carga de la prueba de los hechos impeditivos o extintivos del derecho en litigio, interpretación seguida, entre otras, por las sentencias de 27-4-92 , 21-5-92 , 20-10- 93 y 7-3-94 .

Sin embargo, como se ha señalado por la doctrina, este criterio debe emplearse de manera razonable, de manera que si se sabe con seguridad que ocurrió el evento a partir del que era viable el ejercicio de la acción, la circunstancia de no ser posible determinar con precisión el momento concreto en que dicho evento tuvo lugar no debe impedir que la prescripción sea estimada cuando es del todo seguro que, de cualquier modo, entre la producción de ese evento y la realización de un hecho interruptivo ha transcurrido por entero el plazo marcado para que la prescripción concurra.

En este caso, la propia sentencia no ha podido recoger con seguridad el momento en el que las obras se realizaron, pese a que afirma que fue hace más de 30 años en todo caso.

Hemos de tomar en consideración que cuando las partes celebraron el contrato de arrendamiento en el año 1.981, establecieron en la Condición III que:

' Se faculta a doña Magdalena para realizar en el plazo de dos años a contar de esta fecha las obras necesarias para adecuar el bajo de referencia según sus intereses y siempre manteniendo el destino de oficina de Farmacia. Tales obras no deberán afectar en modo alguno a los elementos comunes de la finca, ni a su estructura y seguridad.'.

Según resulta de las conclusiones de la pericial de la demandada: 'La antigüedad de las obras analizadas es superior a 30 años' y que la distribución del local es prácticamente coincidente con el plano de estado reformado del Proyecto de Reforma de julio de 1.982, y en cuanto al patio de luces es coincidente con ese mismo plano y que la antigüedad de las obras se corresponde con la fecha de la reforma en 1.982 por las características de los materiales empleados y por su estado de conservación.

En cambio, la pericial de la demandante afirma que en cuanto al patio, se ha modificado posteriormente porque las dimensiones que constan en el plano de 1.982 no corresponden con las dimensiones del existente, que su forma original es triangular y ahora rectangular.

Que tampoco coinciden con el plano las ventanas de los aseos y el tabique que delimita el despacho de farmacia. Que hay un altillo que se encuentra en ninguno de los planos pero entiende que se debió ejecutar en 2.004 que es cuando se fabricó el aparato de climatización y coincide además esa fecha con las quejas de los vecinos de la comunidad.

En definitiva, la pericial de la actora se ha basado en los planos de la reforma de 1.982, plano que consta incorporado a los autos (folio 61) y los levantados antes ella.

Por tanto, se trata de determinar si después de las obras que fueron autorizadas y ejecutadas hacia el año 1.982, se han llevado a cabo otras.

TERCERO.- Respecto del patio, se debe comparar el plano del año 1.971 que es anterior a la reforma y también al contrato de arrendamiento, en el que se observa que el patio tenía una forma triangular. En el plano de 1.982 que es el que se levantó para la reforma y decoración del local por encargo de la ahora demandada, aparece el patio con forma rectangular pero no consta cual fuera la superficie, y con esa misma forma se encuentra en la actualidad sin que conste que haya variado su tamaño.

También puede verse en los referidos planos y especialmente en los de 1.982 y 2013 y 2014 que en uno de los aseos se ha colocado un plato de ducha que no existía, y que se ha desplazado el tabique que separa el despacho del almacén para ganar espacio en este último, y que en el aseo se ha abierto una ventana al patio.

En cuanto al altillo, en el libro de gastos de la rehabilitación de la farmacia consta anotación del día 7 de septiembre del año 1.982 un gasto de 17.000 pesetas por 'estanterías altillo', por tanto ya existía en esa fecha.

CUARTO.- La sentencia apelada, para pronunciarse sobre la prescripción alegada no se ha limitado a exponer dudas sobre la posibilidad de que se llevaran a cabo obras después del año 1.982 sino que afirma que 'las únicas obras realizadas y acreditadas en el local, se han llevado a cabo hace unos treinta años', es decir, que admitiendo la posibilidad de que se llevaran a cabo otras obras además de las autorizadas en su momento, afirma que se llevaron a cabo hace más de 30 años, lo que a nuestro entender está huérfano de prueba, pues lo que se ha acreditado es que fuera de aquellas obras que se llevaron a cabo con la autorización del año 1.982, se han llevado a cabo otras en fecha posterior, y en concreto son las referidas en el anterior fundamento, es decir, en uno de los aseos se ha colocado un plato de ducha que no existía, y que se ha desplazado el tabique que separa el despacho del almacén y que en el aseo se ha abierto una ventana al patio, y no consta acreditado en modo alguno que el arrendador autorizara tales obras, y si bien es cierto que no consta la fecha en la que se llevaron a cabo esas obras no autorizadas, ello no permite deducir que se hicieron hace más de 30 años, ni de quince, pues existen dudas que no permiten apreciar la prescripción de la acción ejercitada, y además la carga de probar que esas obras se hicieron hace más de quince años correspondía a la demandada que además tenía de su parte la facilidad probatoria, y como no lo ha demostrado, no puede apreciarse la prescripción de la acción.

QUINTO.- Por ello, y sin necesidad de reiterar las pruebas que nos han llevado a estimar que ha quedado probada la realización de obras y que para ello la demandada no tenía autorización del arrendador, ni consta que conociera la realización de las obras, y su alcance, no procede sino estimar la acción entablada, si bien no supone ello la estimación íntegra de la demanda porque solo parte de las pretensiones contenidas en el suplico de la misma han de ser estimadas, ya que no ha quedado probado que se hayan llevado a cabo todas las obras a las que se refiere el apartado 1 del suplico ni las que se recogen en el informe complementario del perito de las demandantes y por ello tampoco es procedente que se condene a la demandada a devolver el local en el mismo estado en que lo recibió, y también por ello el recurso se estima parcialmente.

SEXTO.- Conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias.

SEPTIMO.- La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Dña. Angustia y Dña. Elena .

Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

A) Estimamos en parte la demanda interpuesta por Dña. Angustia y Dña. Elena , contra Dña. Magdalena .

B) Declaramos que Dña. Magdalena ha ejecutado obras en el local sito en la Gran Vía Marqués del Turia, 31 Bajo Izquierda sin autorización del propietario del inmueble.

C) Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de Octubre de 1.981.

D) Condenamos a la demandada a dejar el local libre, vacuo y a disposición de las demandantes.

E) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.