Sentencia CIVIL Nº 214/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 63/2019 de 18 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00214/2019
Rollo núm.: 63/2019
S E N T E N C I A Nº 214/2019
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña María Pilar Fernández Alonso
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, dieciocho de junio de dos mil diecinueve.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, bajo el número 197/2018 , Rollo de Sala número 63/2019,
entre partes, de una como demandada-apelante D. Roque y D.ª Purificacion , de otra, como demandante-
apelada la entidad TERRAIGO, S.L., representada por el procurador D. Alejandro Silvestre Benedicto y dirigida
por la letrada D.ª Elena Font Carvajal.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, se dictó sentencia en fecha 18 de octubre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando sustancialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de 'TERRAIGO, S.L.' debo condenar y condeno a DON Roque Y A DOÑA Purificacion a que solidariamente abonen a la actora la suma de 37.592,12 euros, más los intereses legales correspondientes.

Se imponen las costas de este procedimiento a los demandados'.

En fecha 5 de noviembre de 2018 se dictó auto de aclaración en los siguientes términos: 'ACORDAR LA RECTIFICACION DEL FALLO, formulada frente a la Sentencia de 18 de octubre de 2.018 , en el sentido de que donde dice 'abonen a la actora la suma de 37.592,12 euros', debe decir 'abonen a la actora la suma de 34.448,48 euros''.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 12 de junio de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

Es objeto de la demanda que ha dado origen al procedimiento la reclamación de determinadas cantidades derivadas del contrato de arrendamiento que unió a las partes sobre el local sito en la calle Germanias s/n, esquina calle Rector García de Muro, suscrito en fecha 11 de junio de 2007 y que terminó en fecha 20 de junio de 2017.

Se reclaman cantidades por los siguientes conceptos: 1.- 20.272,73 euros en concepto de rentas atrasadas pendientes de pago.

2.- 3.323,72 euros por gastos de agua e IBI.

3.- 13.995,67 euros por gastos de reparación del local.

La sentencia dictada en primera instancia estima sustancialmente la demanda. Se rechaza la excepción de prescripción, al entender que el plazo de cinco años previsto en el artículo 1.966.2 del Código civil debe contarse desde la finalización del contrato. También se rechaza la alegación de la demandada de que la imputación de pagos que hacía la propiedad en las facturas y recibos, que no se refería a la mensualidad en curso, sino a la última de las adeudadas, era incorrecta, pues estima que es imputación fue aceptada durante la vida del contrato.

Se estima la reclamación correspondiente al IBI al considerar que los recibos reclamados se corresponden con el local objeto de arrendamiento. También es estimada la reclamación de gastos de agua.

Sobre la petición referente a los daños en el local objeto de arrendamiento, se consideran acreditados a través del acta notarial y del informe pericial aportado con la demanda y valida el importe reclamado que se corresponde con el que aparece en el dictamen citado.

De la total cantidad se deduce la suma de 3.000 euros entregada en concepto de fianza y concluye que la cantidad adeudada suma 34.448,48 euros.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandada, que se funda en las siguientes alegaciones: 1.- Prescripción.

Reitera su criterio de que el plazo de prescripción de la acción para la reclamación de rentas se inicia desde el momento del devengo de cada una de las mensualidades, por lo que considera que estarían prescritas las rentas devengadas con anterioridad al 27 de abril de 2012.

2.- Reclamación en concepto de IBI.

Los documentos correspondientes a los recibos de IBI presentados por los actores con su demanda se corresponden con un local distinto al que fue objeto de arrendamiento.

3.- Condena al pago de los daños o desperfectos del local.

Considera la parte apelante que los daños no están debidamente acreditados, ya que en el informe pericial aportado se hace una descripción genérica de los mismos y no se contiene valoración, sino que se validan los presupuestos que presenta la propiedad.

Por otro lado, se indica que el local se encuentra arrendado de nuevo, lo que evidencia que los daños reclamados no eran de la extensión que se pretende.

Finalmente hace referencia a la declaración del testigo que declaró haber ejecutado los trabajos de carpintería, que no trabaja para la empresa a la que corresponde el presupuesto presentado. Considera que la parte demandante podría haber acreditado el valor de los daños mediante la presentación de las facturas de los trabajos efectivamente ejecutados.



SEGUNDO.- Prescripción de la acción de reclamación de rentas.

Para la desestimación de la excepción se cita en la sentencia dictada en primera instancia la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 19 de febrero de 2002 , en la que se confirma el razonamiento de la sentencia objeto de recurso de casación en cuanto entendía que las acciones relativas al pago de renta en los arrendamientos puedan realizarse, libres del instituto de la prescripción, durante un periodo de cinco años a contar desde la finalización del contrato.

No se ha encontrado, sin embargo, otra resolución del Tribunal Supremo que ratifique este criterio y que permita considerar que constituye una jurisprudencia ( art. 1.6 del Código civil ).

Para el cómputo del plazo de prescripción debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1969 del Código civil , se contará desde que el día en que pudieron ejercitarse las acciones. En el caso de las rentas devengadas de un contrato de arrendamiento, la renta puede reclamarse desde el momento de su devengo, reclamando, incluso, la resolución del contrato de arrendamiento.

Este es el criterio que se expresa en la sentencia de esta Audiencia Provincial, Sección 3ª, de fecha 1 de diciembre de 2010, y que se sigue en resoluciones posteriores como las de 13 de marzo de 2012 o 13 de diciembre de 2013.

Ahora bien, la consideración de que el plazo de prescripción comienza a contar desde el día siguiente al devengo de la renta no debe dar lugar a la estimación del recurso en este punto.

Fue cuestión discutida en primera instancia y resuelta en la sentencia la referente a la imputación de pagos. En la resolución objeto de recurso se concluye que por las partes se aceptó la imputación que la propiedad hacía, no a la mensualidad en curso, sino a la última de las adeudadas, y ello pese a que en la mayoría de los ingresos se hacía mención a una mensualidad en concreto. Esta aceptación de la imputación de pagos, resuelta en la sentencia dictada en primera instancia, no ha sido objeto de discusión en el recurso y se corresponde con la documentación aportada por la actora con su escrito de demanda, por lo que puede concluirse que todas las rentas objeto de reclamación se corresponden a mensualidades posteriores al mes de mayo de 2012 y que no se encuentran, por tanto, prescritas.

El motivo debe ser desestimado.



TERCERO.- Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Insiste la parte apelante en el argumento contenido en su escrito de contestación a la demanda relativo a que los recibos reclamados no se corresponden con el local que es objeto de arrendamiento.

En efecto, con la demanda se aportaron una serie de recibos correspondientes al IBI de un local con referencia catastral NUM000 . Ahora bien, tal y como se indica en la sentencia objeto de recurso, en el acto de la audiencia previa esta cuestión fue aclarada y subsanada. Se reconoció el error, se aportaron los recibos correspondientes al local arrendado, con referencia catastral NUM001 , y se corrigió la cantidad objeto de reclamación por este concepto, sin que por la parte demandada se hiciera objeción alguna a esa corrección.

Es conforme a la petición corregida en la audiencia previa que se resuelve en la sentencia dictada en primera instancia, por lo que el recurso debe ser desestimado en este punto.



CUARTO.- Daños en el local.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al que remite el artículo 30 en relación a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece una presunción iuris tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

Conforme ha declarado la sección 3ª de esta Audiencia Provincial en sentencias de 18 de enero , 20 de marzo o 23 de mayo de 2012, citadas en la de fecha 2 de noviembre de 2018 por este tribunal, la expresión 'tal como lo recibió' contenida en el artículo 1561 del Código Civil , tiene un significado relativo, que equivale a 'tal como debe entregarla' ( STS 2 de marzo de 1963 ), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum , por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946 , 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991 , que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código Civil , probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 .

Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar, no solo la realidad del estado en que se encontraba el local en el momento en el que le entregaron las llaves, sino también que la cantidad que se reclama se corresponde con la reparaciónv, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Junto con el escrito de demanda se ha aportado un informe pericial elaborado por el arquitecto técnico D. Jose Daniel , en el que se describen los desperfectos apreciados en el momento de su visita al local.

El informe está firmado en fecha 27 de junio de 2017. Viene acompañado de un reportaje fotográfico de los daños que se describen, pero no se contiene una valoración. La reclamación se basa en unos presupuestos realizados por distintas entidades reparadoras. Según declaró el perito en el acto de la vista, se le presentaron varios presupuestos y el validó el más económico y de la empresa que le ofrecía más confianza.

Pues bien, tal y como resulta de la declaración del representante legal de la entidad demandante que compareció al acto de la vista, el local ha sido arrendado de nuevo y que de las obras que se corresponden a la reclamación solo se han ejecutado algunas, las que eran imprescindibles para poderlo arrendar.

De esta declaración se pueden extraer dos conclusiones: 1.- No todas las obras que son objeto del informe pericial se corresponden con deficiencias que era necesario reparar para la devolución de estado del local a la situación en que se encontraba cuando lo recibió, pues con la ejecución de unos trabajos de menor entidad se ha podido dejar el local en condiciones de ser nuevamente arrendado.

2.- Si se ejecutaron unos trabajos concretos, éstos podrían haber sido acreditados mediante la presentación de las correspondientes facturas en las que hayan podido quedar reflejada su extensión y su concreto precio. Nada de ello ha realizado la parte actora, que se limita a presentar unos presupuestos de unos trabajos. Además, no todos los trabajos ejecutados lo fueron por la entidad a la que se corresponde el presupuesto, como se desprende de la declaración prestada por uno de los testigos, que realizó trabajos de carpintería.

No puede, en definitiva, considerarse acreditado que el importe reclamado se corresponde a desperfectos en el local objeto de arrendamiento imputables a los arrendatarios, esto conduce a la estimación del recurso de apelación en este punto, a la revocación parcial de la sentencia de instancia y a fijar el importe de la condena en la suma de 20.452'81 euros (34.448,48 - 13.995,67).



QUINTO.- Costas.

El artículo 394 de la LEC en relación con las costas causadas en primera instancia. No procede hacer condena en costas al ser parcial la estimación de la demanda.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Roque y D.ª Purificacion contra la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Se revoca la sentencia dictada en primera instancia en el sentido de que la cantidad que los demandados deberán abonar a la entidad demandante asciende a la suma de 20.452'81 euros, más sus intereses legales y sin condena en las costas causadas en primera instancia.

No Hay condena en costas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.