Sentencia Civil Nº 215/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 73/2013 de 01 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00215/2014

RECURSO DE APELACIÓN 73/2013

ILMOS. SRES/SRAS. MAGISTRADOS

ANGEL PANTIN REIGADA, PRESIDENTE

JOSÉ GÓMEZ REY

Mª MARGARITA POVEDA BERNAL

S E N T E N C I A Nº 215/14

En Santiago, a uno de Septiembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, con sede en SANTIAGO, los Autos de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000102 /2012, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000073 /2013, en los que aparece como parte apelante, Patricia , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. BENJAMIN VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ,y como parte apelada, Sandra , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE PAZ MONTERO, siendo Magistrada Ponente(en funciones de sustitución entre miembros de la carrera judicial) la Illma Sra. Dª Mª MARGARITA POVEDA BERNAL,quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Santiago, con fecha 15-09-2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'Que desestimando la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento para uso distinto de vivienda interpuesta por el procurador DON VICTORI NOREGUEIRO MUÑOZ en nombre y representación de DOÑA Patricia (arrendataria) contra la demandada Sandra (arrendadora) por estimación de la excepción de FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA alegada por la demandada, no procede por ello entrar a conocer del fondo del asunto, absolviendo a la demandada de los pedimentos de demanda. Con imposición de costas procesales a la parte demandante.'

Aclarada por auto de fecha 12-11-2012, cuya parte dispositiva dice así:' estimar la petición formulada por el demandante de aclarar la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2012 , dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica: Donde dice: ' ... contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN ante este Juzgado y para ante la Excma. Audiencia Provincial de A Coruña, en el plazo de CINCO DIAS contados...'. DEBE DECIR: '...contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACION ante este Juzgado y para ante la Excma. Audiencia Provincial de A Coruña, en el plazo de VEINTE DIAS contados...'.

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Patricia , se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, el 24 DE JULIO DE 2014, en que tuvo lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por la inquilina interesando la resolución o rescisión del contrato de arrendamiento estimando la excepción de falta de legitimación activa al no poder ejercitar la arrendataria una acción de resolución contractual fundada en su propio incumplimiento de respetar la duración del plazo pactado en el contrato de arrendamiento de local de negocio, proponiendo además una indemnización por su propio incumplimiento, en el importe de una mensualidad por cada año de contrato que falta por cumplir o, subsidiariamente el importe de la fianza entregada a la arrendadora. Se solicitaba asimismo en el escrito de demanda la condena a la arrendadora demandada a devolver a la arrendataria el original del aval bancario en su día entregado, así como la devolución de las cantidades indebidamente percibidas por la arrendadora.

El contrato de arrendamiento, celebrado el 24 de agosto de 2011, establecía una duración de cinco años (desde el 1 de septiembre de 2011 hasta el 31 de agosto de 2016).

Se fija en el mismo una renta durante los meses de septiembre y octubre de 2011, de 1.700 €/mes; desde el 1 de noviembre de 2011 hasta el 31 de octubre de 2012, de 1.900 €/mes; desde el 1 de noviembre de 2012 al 31 de octubre de 2013, de 2.550 €/mes; desde el 1 de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2014, de 2.750 €/mes; desde el 1 de noviembre de 2014 hasta el 31 de octubre de 2015, de 2.950 €/mes y desde el 1 de noviembre de 2015 hasta la finalización del contrato de 3.150 €/mes.

No se pacta facultad de desistimiento por parte de la arrendataria ni se establece cláusula penal para este supuesto de desistimiento unilateral y anticipado del contrato de arrendamiento.

En fecha 24 de enero de 2012 la arrendataria remite un burofax a la arrendadora manifestando su voluntad de desistimiento del contrato dejando libre el local en fecha 31 de enero de 2012, alegando motivos económicos por la imposibilidad de pagar la renta y los gastos de explotación del local comercial, y ofreciendo en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 6.700 € entregada en concepto de fianza. Desistimiento unilateral que no es aceptado por la parte arrendadora que remite burofax en fecha 27 de enero de 2012, alegando que uno de los principales motivos para la celebración del contrato de arrendamiento era la duración del contrato (cinco años) que permitía a la arrendadora tener seguridad en el cumplimiento del préstamo hipotecario que debió solicitar para adquirir el local objeto del contrato de arrendamiento.

La parte demandada solicita la desestimación de la demanda, o, subsidiariamente y sin formular demanda reconvencional, que se fije en concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 181.602 € correspondiente al pago de la totalidad de las rentas hasta el vencimiento del plazo pactado, más los gastos de comunidad, agua y luz que se vayan generando hasta le finalización prevista del contrato el 31 de agosto de 2016.

El Juzgador, apreciando la excepción de falta de legitimación activa y señalando en el fallo no entrar a conocer el fondo del asunto, desestima la demanda.

Recurre en apelación la arrendataria y se opone la arrendadora al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Alega la apelante incongruencia de la resolución recurrida, porque si bien en el fallo al acoger la excepción de falta de legitimación activa dice no entrar a conocer sobre el fondo del asunto, en el Fundamento Jurídico Quinto sí entra a conocer del mismo, considerando que el actor pretende un desistimiento unilateral no previsto contractualmente, y que en ningún caso el criterio de indemnización por el desistimiento unilateral debería ser el arbitrariamente fijado en la demanda.

Ciertamente se aprecia falta de congruencia en la sentencia ya que pese a lo reflejado en el fallo sí entra a conocer del fondo del asunto para poder apreciar la falta de legitimación activa.

TERCERO.- Alega asimismo la recurrente vulneración del art. 458 LEC ya que se establece un plazo para interponer el recurso de apelación de 5 días en vez de 20 días. Si bien debe considerarse tal mención de la sentencia tan sólo un error material que no tiene en cuenta el plazo vigente a la fecha de la resolución.

CUARTO.- Con independencia de que se aluda en la demanda confusamente a las categorías de ineficacia contractual, manifestando ejercitar una acción resolutoria o rescisoria, cabe señalar que nos hallamos ante categorías de ineficacia del negocio jurídico bien distintas y con diferente origen y régimen jurídico de ejercicio de la acción.

La resolución es una categoría de ineficacia aplicable a los contratos sinalagmáticos en los que, en caso de cumplimiento de una de las partes e incumplimiento grave de la otra, la parte que ha cumplido puede solicitar la ineficacia del mismo con devolución recíproca de prestaciones e indemnización de daños y perjuicios, pudiendo optar también esta parte por el cumplimiento con la indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la contraparte, en los términos reseñados en el art. 1.124 C.C .

Por el contrario, la categoría de la rescisión es un supuesto de ineficacia de los contratos válidamente celebrados, basada no en un incumplimiento sino en la concurrencia de una causa legal de las tasadas en el art. 1.291 C.C . Resultando acertada la conceptuación realizada por Basilio para quien el negocio rescindible es aquél válidamente celebrado, pero que produciendo perjuicio a una de las partes o a un tercero -perjuicio que la ley considera especialmente injusto, y para el que no hay otro recurso legal de obtener su reparación- podrá ser declarado ineficaz a petición del perjudicado; siendo los más frecuentes los supuestos de rescisión por lesión y rescisión por fraude y siendo nota común a esta heterogénea categoría de ineficacia la existencia de un perjuicio, derivado del contrato, para las partes contratantes o para un tercero. La rescisión es un remedio subsidiario para cuando el perjudicado carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio ( art. 1.294 C.C .).

Teniendo en cuenta la fundamentación fáctica y jurídica

de la demanda, debe entenderse ejercitada, iura novit curiauna acción pretendiendo la extinción del vínculo contractual por desistimiento unilateral, antes del plazo pactado, de la parte arrendataria. Si bien tal pretensión no debe ser estimada ya que no se discute que el contrato se ha extinguido y que la arrendataria ha ejercitado un desistimiento unilateral del contrato antes de cumplirse el término pactado. No es un hecho controvertido que el vínculo contractual se ha extinguido a instancia de la arrendataria que ha devuelto las llaves y puesto el local a disposición de la parte arrendadora, que ha intentado alquilarlo nuevamente sin éxito.

El desistimiento anticipado de un contrato o bien constituye una facultad conferida por el contrato a alguno de los contratantes o bien una de ellas se la atribuye unilateralmente, en cuyo caso podrán determinarse judicialmente las consecuencias de dicho desistimiento concretadas en la indemnización de los daños y perjuicios que tal conducta causa a la contraparte, sin que sea susceptible de ser 'declarado judicialmente' un hecho incontrovertido como es el desistimiento unilateral que en el caso de litis se considera acreditado.

La única cuestión litigiosa que subsiste entre las partes es la determinación de la indemnización que corresponde a la arrendadora en concepto de daños y perjuicios derivados de ese desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria.

QUINTO.- En lo referente a la facultad de desistimiento del arrendatario y sus consecuencias legales, no existe previsión legal en la LAU en relación al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El art. 4.3 LAU de 24 de noviembre de 1994, en su redacción vigente al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento, idéntica en este punto a la redacción actual, establecía que: 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil'.

El art. 11 LAU vigente a la fecha de celebración del contrato establecía, para el arrendamiento de vivienda establecía: ' En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

En su actual redacción el precepto (por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) señala: 'Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

En este sentido no puede prosperar la pretensión actora de aplicar analógicamente la previsión del art. 11 LAU para el arrendamiento de vivienda en el importe de una mensualidad por cada año de contrato que falta por cumplir, ya que la arrendadora no acepta esta indemnización y la jurisprudencia establece de manera unánime que no es susceptible de aplicarse este precepto analógicamente al arrendamiento para uso distinto del de vivienda en que rige plenamente el principio de autonomía de la voluntad de los contratantes.

En menor medida puede prosperar la pretensión subsidiaria de reducir los daños y perjuicios derivados del desistimiento anticipado y unilateral del contrato al importe de la fianza entregada por la arrendataria en el momento de celebración del contrato, no siendo aceptada esta indemnización por la parte arrendadora.

Solicita la arrendadora, que se fije en concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 181.602 € correspondiente al pago de la totalidad de las rentas hasta el vencimiento del plazo pactado, más los gastos de comunidad, agua y luz que se vayan generando hasta le finalización prevista del contrato el 31 de agosto de 2016, si bien, no formulando reconvención semejante pronunciamiento no puede ser objeto de este procedimiento.

Se solicita asimismo en el escrito de demanda, se condene a la arrendadora demandada a devolver a la arrendataria el original del aval bancario en su día entregado. No puede accederse en este momento a esta pretensión ya que todavía quedan pendientes obligaciones a cumplir por el arrendatario, que debe responder por los daños y perjuicios derivados del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento.

En relación a la devolución de las cantidades indebidamente percibidas por la arrendadora no se concretan en el suplico ni se consideran acreditadas dichas cantidades por lo que debe desestimarse también esta pretensión.

En atención a lo expuesto debe desestimarse íntegramente el recurso de apelación interpuesto confirmándose la resolución recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta, si bien conociendo del fondo del asunto.

SEXTO.- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LEC , por lo que habiéndose desestimado íntegramente tanto la demanda como el recurso de apelación, deben imponerse a la parte actora y apelante.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución :

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Dª Patricia , contra la sentencia de 15 de septiembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número dos de Santiago de Compostela , que se confirma en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta condenando a la actora y apelante al pago de las costas procesales causadas en las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.