Sentencia CIVIL Nº 215/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1250/2018 de 28 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 1250/2018 -5

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 58/2017

Parte recurrente/Solicitante: Íñigo

Procurador/a: Eladio Roberto Olivo Luján

Abogado/a: Julio Estrada Rodríguez

Parte recurrida: TRATUSET, S.L.

Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro

Abogado/a: JORDI MORATO-ARAGONES PAMIES

SENTENCIA Nº 215/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Pablo Izquierdo Blanco

Barcelona, 28 de mayo de 2020

Ponente: Pablo Izquierdo Blanco

Antecedentes

Primero. En fecha 17 diciembre 2018 se han recibido los autos de Juicio Ordinario 58/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia n.º 34 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a de los Tribunales Eladio Roberto OLIVO LUJAN en nombre y representación de Íñigo contra la sentencia de fecha 19 de junio 2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a de los Tribunales Ignacio LOPEZ CHOCARRO en nombre y representación de TRATUSET SL, todo ello en relación al contrato de arrendamiento de fecha 1 diciembre 2015 en relación a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona en el que TRATUSET SL es arrendador y Íñigo arrendatario

Segundo.El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo la demanda interpuesta por la entidad TRATUSET SL representado por el procurador Sr- Ignacio LOPEZ CHOCARRO, contra el Sr. Íñigo, representado por el procurador Eladio Roberto OLIVO LUJAN y, en consecuencia, resuelvo el contracto de arrendamiento sobre la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona y condeno al demandado a desalojarla dejándola libre, vacua, expedita y a disposición de la actora, con la advertencia de lanzarlo en caso de no hacerlo. Las costas procesales se imponen a la parte demandada'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Estando señalada la votación y fallo para el día 18/03/2020, la misma no se celebró a consecuencia del RD 463/2020 de 14 de marzo sobre el estado de alarma, por lo que la misma se celebró el día 15 de abril de 2020 de conformidad con el Acuerdo del CGPJ, de su Comisión Permanente de fecha 11 de abril del presente año

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO. -Planteamiento del litigio.

La parte actora, arrendador del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2015, entre otros motivos por la inserción de terceros en el contrato (cesión o subarriendo inconsentido) por parte del demandado sobre la indicada finca, alegando que si bien en el contrato se pactó que la finca constituiría la vivienda familiar y particular del demandado y su familia, con un despacho profesional, en la actualidad se destina a la actividad de alquiler por habitaciones a terceros (de 300 a 500 € por habitación) con los consiguientes ruidos y molestias para los vecinos y, alteración del destino del uso del inmueble además de una cesión o subarriendo inconsentido del mismo a terceros que invoca como causa de resolución del contrato.

La parte demandada, en la contestación a la demanda además de indicar que la finca constituye el domicilio del demandado y su familia, no niega el destino del inmueble a subarriendo por habitaciones del mismo, pero invoca un consentimiento tácito para la referida actividad, como resultado de la supresión en el proceso de negociación del contrato, de una de las cláusulas contractuales, precisamente la de prohibición de subarriendo, que no se incluyó en el contrato, entendiendo que a partir de la indicada omisión, específicamente reclamada por el arrendatario a la propiedad en el proceso de negociación del contrato, debe inferirse un consentimiento tácito para la realización de subarriendos en el inmueble.

La sentencia de instancia, estima íntegramente la acción de resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida del mismo, al entender que la omisión de la cláusula de prohibición de subarriendo en la finca objeto de autos, nada implica, ya que la autorización para la inserción de una tercera persona en la relación arrendaticia, ya sea por subarriendos o cesión del inmueble, requiere de un consentimiento previo y escrito por parte del arrendador, que en este caso no se ha dado en ningún caso.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Apela la sentencia de instancia la parte demandada, arrendataria del inmueble al entender que se ha producido un error en la valoración de la prueba; un error en la interpretación del contenido del art. 8.2 de la LAU 1994 y un error en la interpretación de los artículos del código civil relativos a la interpretación de los contratos, todo ello al objeto de justificar que no es preciso un consentimiento expreso y previo del arrendador para la realización del subarriendo o cesión parcial de la vivienda a un tercero, sino que la indicada autorización puede inferirse perfectamente de la conducta expresa y previa del actor, en el proceso de negociación del contrato, al aceptar el mismo la exclusión en el contrato de la cláusula de prohibición de subarriendo o cesión del arrendamiento.

La parte actora, se oponen al recurso de apelación y solicitan la confirmación de la sentencia por sus propios argumentos.

TERCERO. - Doctrina sobre las facultades del tribunal de apelación en relación con la valoración de la prueba

En lo que respecta al ámbito fáctico, hemos de recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes ( STS 17.6.2015 ). Así es, en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo, de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio 'tantum apellatum quantum devolutum' y de la prohibición de la 'reformatio in peius'), la apelación permite al órgano jurisdiccional 'ad quem' examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida. A este respecto la STS de 23.12.2009 declara 'La STS de 7 de julio de 2004 ha expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: 'Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate''. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la práctica de lapruebadel Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen. En este mismo sentido las SSTS de 15.2.2012 y 23.10.2012 ; esta última razona: ' La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la pruebay para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '[l]a apelación se reafirma como plena revisiónjurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia depruebay aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisiónde la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad'.

CUARTO. - Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal comparte plenamente la conclusión alcanzada por el juzgador a quo, en lo que se refiere a la estimación de la demanda en los aspectos relacionados en la sentencia de instancia.

La referida conclusión, perfectamente argumentada en la sentencia de instancia, con fundamento además en las pruebas documentales y testificales practicadas en el acto de juicio, no puede ser sustituida por la valoración interesada de parte en el recurso de apelación formulado, que no consigue desvirtuar las conclusiones alcanzadas en la sentencia de instancia a la que podemos y debemos remitirnos, en la exhaustiva fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 CE .

En tal sentido, cabe traer a colación lo declarado de forma reiterada por esta sección en relación a la valoración de la prueba: a) como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994 , se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999 , que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos;

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la CE , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la LEC ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez ' ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella ( STS de 30 de julio de 2008 ).

Ello no obstante, no hay inconveniente en aras a agotar el debate objeto de autos en expresar los motivos por los que se asume la valoración de la prueba efectuadas por el juez a quo.

a) La inserción de un tercero en el contrato de arrendamiento.

En primer lugar, debe indicarse que se asumen los fundamentos jurídicos de la sentencia dedicados a exponer el régimen jurídico aplicable en cuanto en ellos se realiza una transcripción literal de resoluciones de esta Sala (vid., por ejemplo, sentencia de esta Sección de 29 de junio de 2012 , FJ 2º, transcrito en el FJ 3º de la resolución apelada). Respondiendo a la alegación mediante la que se denuncia error en la interpretación de la prueba, debe comenzarse por destacar que, en líneas generales, las leyes arrendaticias, en tanto la normativa vigente sigue en esta materia la línea de la ley arrendaticia anterior, vienen contemplando con carácter negativo la presencia de cualquier tercero en la relación primitiva, tanto se tratare de viviendas, como de locales de negocio.

Así, de la doctrina jurisprudencial emanada en esta materia cabe extraer ciertas consecuencias que resultan relevantes para la resolución del recurso y que hemos venido exponiendo en resoluciones anteriores de este mismo tribunal ( vid, por ejemplo, sentencias de 16 de marzo y 6 de febrero de 2013 , o de 25 de febrero de 2015 , entre otras).

Se afirma por la jurisprudencia que, como norma general, lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona, en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Se afirma también que la demostración de existencia de la cesión o el subarriendo no exige la prueba directa de todos los requisitos que lo integran, destacando la dificultad de probar la cesión o el subarriendo inconsentido, y que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen, doctrina sostenida desde antiguo en sentencias del Tribunal Supremo (vgr. SSTS de 5 junio 1954, 8 mayo 1987 , etc.). Como corolario a dicha doctrina cabe sentar, a modo de postulado general (reconocido vgr en la SAP de Barcelona de 14 de febrero de 2003 siguiendo a la STS de 2 de junio de 1.994), que la constatación de un hecho que comporte de cualquier forma la introducción de un tercero en la finca arrendada comporta una presunción de cesión, presunción que tiene carácter 'iuris tantum', esto es, que admite prueba en contrario si bien la carga de la misma corresponde al arrendatario.

Así, como indicamos en nuestra sentencia de 25 de febrero de 2015, y de ello se hace eco la apelante en su recurso, ' la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 )'.

Ahora bien, sin perjuicio de lo anterior, que, como decimos, constituye la pauta general, es cierto, como bien indica la sentencia apelada, que las reglas expuestas admiten excepciones, esto es, supuestos en los que la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador no se configura como un subarriendo o cesión. Tales excepciones se producen, en síntesis y como hemos señalado también en resoluciones precedentes, en los siguientes supuestos: (i) cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino, o sometidos a su dirección o autoridad y dependientes de él económicamente (caso de sirvientes o empleados); (ii) cuando se integre en un contexto de convivencia marital afectiva estable; y (iii) cuando se trata de parientes por presumirse que su presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad, que impiden la presunción de existencia de un acto jurídico de subarriendo o cesión inconsentidos, cuya prueba pasa a ser de cargo del arrendador.

En este mismo sentido, sentencias de esta Sección de 16 de mayo de 2012 o 5 de marzo de 2014 , y de otras Audiencias, como, por ejemplo, la SAP Vizcaya de 20 de noviembre de 2013 , que indica que ' la doctrina general que admite la concurrencia de las causas de resolución por cesión o subarriendo inconsentido por el hecho de la introducción de un tercero en la vivienda arrendada, quiebra cuando el objeto del arriendo lo es la vivienda habitual del arrendatario y estos terceros mantienen una relación de familia con aquél que, por la proximidad del vínculo, la justifica; y ello porque no puede presumirse transferido por la inquilina el derecho de uso adquirido a medio del contrato de arrendamiento si los ocupantes de la vivienda no se colocan en el lugar de aquélla sino que, precisamente por estos lazos familiares, meramente conviven con la misma';o la SAP de Baleares de 7 de febrero de 2014 que destaca que la 'concepción de la familia como sujeto colectivo, como titular comunitario de la relación arrendaticia halla su reflejo en la propia legislación especial locativa. Los familiares, al ocupar la vivienda, no sustituyen al inquilino titular, no se colocan en su lugar, sino que, precisamente por estos lazos familiares, y tanto da lo sean por vía de consanguinidad o afinidad, meramente conviven con la misma (...)' Y concluye que'respecto de los familiares no operan, las causas de resolución 2ª y 5ª del artículo 114 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 . Tampoco resulta de aplicación en estos casos la doctrina sobre la introducción de tercero, por lo que no opera tampoco la atribución a la arrendataria de la carga de la prueba de la justificación de la ocupación, ni la jurisprudencia que entiende que en estos casos la relación de dependencia impide que prospere la causa de resolución'.

2) Conocimiento y consentimiento del arrendador de la inserción de terceros en la finca, ajenos al contrato de arrendamiento.

En la sentencia 707/2010 de esta misma sección de 22 de diciembre de 2010, recurso 883/2009 ya decíamos que 'conocer no es consentir y que el consentimiento tácito que legitima la cesión debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución ( sentencias, entre otras, de 29 de Abril de 1963 , 15 y 30 de Octubre de 1971 , 10 de Marzo de 1973 , 21 de Febrero de 1987 , 30 de Junio de 1992 ), sin que sea lícito deducir la declaración de voluntad emitida indirectamente de expresiones o actitudes de dudosa significación sino por el contrario reveladora del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho ( SSTS de 8 de Febrero de 1964 y 22 de Diciembre de 1992 ),'

En la sentencia 552/2004 de esta sección de 20 de julio de 2004, recurso 501/2003 ya decíamos que ' Alegada la cesión de contrato, debe recordarse que viene regulada en el art. 8, en relación con el 27.2.c LAU en cuanto a su régimen sancionador (resolución por cesión inconsentida), en el sentido de que no se podrá ceder sin el consentimiento escrito del arrendador (a diferencia del TRLAU 64 que dejaba libertad de forma a quien pretendiese, con derecho a ello, subrogarse, bastando el consentimiento 'expreso' verbal o escrito), lo cual evita problemas de prueba(...)'

En la sentencia 511/2010 de esta misma sección de 3 de septiembre de 2018, recurso 295/2017 decíamos que '(...) El artículo 8.1 LAU 29/1994 dispone que 'El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador'; asimismo, el apartado 2 del mismo precepto dispone que 'La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador'. Por otra parte, en el contrato objeto de litigio, las partes pactan expresamente (cláusula 4) que 'El arrendatario no podrá ceder los derechos derivados del presente contrato ni subarrendar total o parcialmente la vivienda ni sus elementos accesorios si los tuviere, sin previo consentimiento escrito del arrendador'. En definitiva, tanto la ley como el contrato no permiten la cesión ni el subarriendo total o parcial salvo consentimiento escrito de la arrendadora. Es más en la misma cláusula contractual se hace constar expresamente que en la vivienda convivirán las cuatro personas cuya identidad se detalla en la propia cláusula (los coarrendatarios y Estefanía , hija de la arrendataria, y Juan Francisco, quien la demandada dijo en prueba de interrogatorio de parte que era su entonces marido), pactándose expresamente que 'En caso de constatar que en la vivienda residen personas diferentes a las reseñadas en este contrato, supondría la cancelación automática de este contrato'.

Según una reiterada jurisprudencia, la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial no exigiéndose que la sustitución del titular arrendaticio sea total en relación con la finca objeto del contrato, ya que la introducción en la vivienda o local arrendados de una tercera persona, individual o jurídica, en coparticipación con el arrendatario es suficiente para la resolución del contrato siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito. Sin embargo tal regla generalizada admite excepciones, de un lado, cuando se trata de terceros extraños al inquilino pero integrados en la unidad familiar, sometidos a su dirección y autoridad y dependientes de él económicamente (sirvientes, empleados, etc.) o en unidad de convivencia marital afectiva y estable no consagrada oficialmente, y de otro, no es de aplicación cuando de la presencia de parientes se trata, en cuyo caso es criterio usualmente seguido, el de que aquella presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad, que impiden la presunción de la existencia de acto jurídico de subarriendo o cesión cuya prueba pasa a ser de cargo del arrendador, lo que de lograrse, a su vez, revertiría en el arrendatario y subarrendatario la carga de probar haberse efectuado conforme a derecho. Es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia (sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio (...)'

En el caso de autos, no existe ninguna comunicación escrita y previa del arrendatario al arrendador en la que se le comunique el inicio de la actividad comercial de subarriendo de partes del inmueble arrendado, a terceros, y decimos actividad, ya que no se trata de una única y puntual cesión parcial del inmueble, sino de un conjunto de cesiones del mismo por habitaciones, a terceros ajenos al contrato, realizadas a lo largo de los años y mediante la comercialización del inmueble en páginas webs del sector inmobiliario.

El demandado, no niega la actividad de alquiler del piso por habitaciones, además de constituir su domicilio familiar juntamente con el resto de sus familiares directos e, invoca un consentimiento tácito del arrendador, deducible del proceso de negociación del contrato y, en especial el correo de 3 de diciembre de 2015 (Doc. 3 CD) en méritos del que se suprimió la prohibición de subarriendo, a requerimiento e interés del arrendatario. Entiende el demandado que dicho acto propio del arrendador, constituye conocimiento del mismo del destino de la finca a la actividad de subarriendo y, al tiempo, consentimiento expreso por parte de éste para la realización del mismo, ya que no tiene sentido eliminar la referida cláusula del contrato (prohibición de subarriendo y cesión del contrato) si acto seguido no se entiende autorizado expresamente la posibilidad de suscripción del mismo.

La Sala entiende, en consonancia con la doctrina previa antes citada, que la inserción de un tercero en el contrato de arrendamiento, debe resultar tanto de un consentimiento previo y escrito al efecto, como de un acto concluyente e inequívoco de autorización del mismo, que en este caso no se da, ya que de la supresión de la prohibición del subarriendo en el contrato, no puede inducirse a sensu contrario, la autorización del mismo ab initioy para cualquier caso, sino a lo sumo, una predisposición al efecto, que en todo caso, se analizará caso a caso, en función de la persona a la que se proponga la cesión total o parcial de la finca, ya que al arrendador no le es indiferente la persona que ocupe la relación jurídica pasiva del contrato de arrendamiento y, si bien puede eliminarse la prohibición de cesión o inserción de terceros en la finca, no por ello se debe entender que se está autorizando, sino manifestando su predisposición a su no prohibición absoluta, que dependerá de la comunicación previa y escrita que al efecto se verifique o, del conjunto de actos inequívocos que permitan deducir su aceptación, que en el caso de autos no existen, ya que el arrendador se va enterando del destino de la finca a su comercialización por habitaciones, a medida que le llegan las quejas de los vecinos o, comprueba la comercialización de la finca en portales inmobiliarios, reaccionando acto seguido a través de la demanda que da origen a esta resolución, en lugar de aquietarse a la referida actividad.

No existe en el caso de autos, ni consentimiento previo y escrito que autorice la cesión del contrato, ni actos inequívocos y concluyentes del arrendador a través de los que pueda inducirse el mismo de forma meridianamente clara o de forma contundente, sino antes al contrario, una falta de comunicación por el arrendatario al arrendador, del inicio de la referida actividad en el inmueble, que tampoco comunica de forma clara en el correo de 2 de diciembre de 2015 (doc. 2 CD), en el que el mismo se limita a indicar que 'tengo unos comentarios sobre el contrato (ver en amarillo más abajo) Puedes leerlos y decirme si están aceptable? . Estoy dispuesto a firmar aún hoy después del trabajo en caso de acuerdo. Gracias y un saludo'. De la referida petición, no se extrae un aviso claro al arrendador de la voluntad del arrendatario de dedicar la finca a su explotación comercial en régimen de subarriendo parcial de las habitaciones a 300 o 500 €/mes, sino el aseguramiento de la posibilidad, pero sometiendo igualmente la misma a previa y escrita autorización.

Tampoco puede el Tribunal inducir un conocimiento y expresa aceptación por el arrendador de la inserción de terceros en el contrato, a través del correo de 3 de diciembre de 2015 (Doc. 3 CD) ya que se limita a comunicar al demandado el redactado del contrato, con las modificaciones por el mismo propuestas, pero no una aceptación por el arrendador de la posibilidad de inserción de terceros en la finca, a libre disposición y voluntad, como ha efectuado el demandado, sin el previo conocimiento y aceptación expresa por el mismo.

QUINTO. - Costas de apelación.

En lo que se refiere al recurso de apelación, de acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte recurrente.

SEXTO. - Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir consignado por la parte apelante.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Eladio Roberto OLIVO LUJÁN en nombre y representación de Íñigo se confirma la sentencia de fecha 19 de junio de 2018, dictada en los autos de juicio ordinario N.º 58/2017 del Juzgado de Primera Instancia N.º 34 de Barcelona con expresa imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito consignado por el apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.