Encabezamiento
JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00215/2021
TRAVESSA D'EN BALLESTER, 20, 4º.SA GERRERIATeléfono: 971219232-971219274, Fax: 971219375 Correo electrónico:
Equipo/usuario: B Modelo: S40000
N.I.G.: 07040 42 1 2021 0006944 ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000254 /2021Procedimiento origen: / Sobre OTRAS MATERIASDEMANDANTE D/ña. CRYSTAL TRAVEL RETAIL. S.L. Procurador/a Sr/a. RAFAEL ROS FERNANDEZ Abogado/a Sr/a. DEMANDADO D/ña. AENA S.M.E., S.A. Procurador/a Sr/a. CARMEN SILVESTRE SENDRA Abogado/a Sr/a.
SENTENCIA
En Palma, a 19 de noviembre de 2021. Juez-Magistrado que la dicta: D. Orestes Muñoz Villena.
Antecedentes
PRIMERO.- Que por la meritada representación de la parte actora se presentó demanda arreglada a las prescripciones legales en la que, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que estimaba aplicables, terminaba suplicando que se dictara Sentencia por la cual se declare que la crisis generada por la pandemia del Covid-19 y sus consecuencias han supuesto un cambio imprevisible en las condiciones pactadas en relación con el siguiente contrato: Contrato de fecha 3 de febrero de 2014, suscrito bajo el expediente núm. C/PMI/111/13 con título: Arrendamiento de un local y dos máquinas destinados a la actividad de venta de artículos de electrónica y multimedia en el Aeropuerto de Palma de Mallorca. Que se declare que la cláusula 3 del Contrato, que establece la obligación de pago de una renta mínima garantizada anual (RMGA), es una obligación excesivamente onerosa y desproporcionada para CRYSTAL, teniendo en cuenta las circunstancias económicas habidas en el momento de la suscripción del Contrato y las que han surgido debido a la crisis generada por el Covid-19. Se acuerde, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la suspensión de la obligación por parte de CRYSTAL de pago de la renta mínima garantizada anual (RMGA) establecida en el Contrato, desde el año 2.020 hasta que el tráfico de pasajeros del Aeropuerto de Palma de Mallorca recupere los niveles del año 2.019. Las condiciones económicas aplicables a partir del 1 de enero del año siguiente al de recuperación del tráfico a niveles del año 2.019 serán las previstas contractualmente para el año 2.020, y sucesivos en el Contrato. Subsidiariamente, para el supuesto que se considere no ajustada a derecho la petición contenida en el apartado tercero anterior, se acuerde por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la suspensión de la obligación por parte de CRYSTAL de pago de la renta mínima garantizada anual (RMGA) establecida en el Contrato, desde el año 2.020 hasta que se recupere el 50% del tráfico de pasajeros respecto a los niveles de tráfico de pasajeros producidos en el año 2.019 en el aeropuerto de Palma de Mallorca. Una vez superado dicho umbral del 50%, se reestablecerá el devengo de la RMGA pactada en el Contrato, calculándose dicha RMGA de forma proporcional al volumen de pasajeros real existente en el aeropuerto de Palma de Mallorca. Se acuerde por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, una reducción del 50% de los gastos a asumir por CRYSTAL, regulados en la cláusula 4 del Contrato, desde el 14 de marzo hasta que no se recupere el 50% del flujo de pasajeros del Aeropuerto en relación al ejercicio 2.019. Se declare la obligación de AENA de prorrogar el Contrato por idéntico periodo al que quedaba pendiente por cumplir en fecha 14 de marzo 2.020, tomando como fecha inicial para dicha prorroga el 1 de enero del año siguiente al que se recupere el tráfico de pasajeros existente en el año 2.019. Las condiciones económicas aplicables durante dicha prórroga deberán ser las previstas en el Contrato para el año 2.020, y sucesivos. Subsidiariamente, para el supuesto que no se estimaran las peticiones contenidas en los apartados tercero, cuarto y quinto anteriores, que se acuerde la resolución anticipada del Contrato, sin obligación por parte de CRYSTAL al pago de las penalizaciones previstas contractualmente, así como al devengo de la RMGA desde 2.020 hasta la fecha de efectos de la resolución del Contrato, así como los gastos fijos incluidos en la cláusula 4 del mismo para los locales que hayan permanecido cerrados. Se condene a AENA S.M.E., S.A. a estar y pasar por las anteriores condenas y cumplirlas en su integridad. Se condene en costas a la Demandada. Fundaba su acción en el art. 1575 del Código Civil, El art. 6.2.3 de los Principios Unidroit de derecho internacional sobre los contratos Comerciales, la aplicación analógica de los art. 21, 22, 26 y art. 3__h6_0030art>30 de la LAU y art. 1588 del Código Civil y art. 9:201 de los PECL, así como en la doctrina y jurisprudencia del principio rebus sic stantibus.
SEGUNDO.- Que, admitida a trámite la demanda y dispuesto el emplazamiento del demandado para que compareciera en tiempo y forma y la contestara, lo verificó oponiéndose, solicitando su desestimación y la expresa imposición de costas al actor. Fundaba su oposición alegando en síntesis que el presente procedimiento aspira a dilucidar si las transitorias y coyunturales circunstancias provocadas por la pandemia de la Covid-19 en el tráfico de pasajeros en los aeropuertos de AENA deben motivar un reequilibrio económico del contrato de arrendamiento de establecimientos comerciales, suscrito entre CRYSTAL y AENA el pasado 3 de febrero de 2014 (el 'Contrato') por entenderse procedente la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y, en particular, de entenderse procedente la aplicación de esta doctrina (quod non), en qué términos debieran producirse dichos reequilibrios a tenor de las distintas propuestas intercambiadas por las partes durante el proceso negociador mantenido desde el pasado mes de marzo de 2020 hasta el mes de febrero de 2021. Sostiene que las pretensiones de CRYSTAL no pueden tener una acogida favorable, ya que pretenden modificar radicalmente la obligación esencial de cualquier arrendatario: el pago de la renta, inobservando las motivaciones de las partes para contratar, las obligaciones dimanantes del Contrato y las sucesivas ofertas que AENA ha ido proponiendo para tratar de mitigar el imprevisible efecto que la pandemia ha podido provocar sobre la ejecución del Contrato. Esto supondría una auténtica mutación del Contrato en la obligación esencial de cualquier arrendatario, el pago de la renta, que iría claramente contra el principio del pacta sunt servanda y que supondría que AENA tuviera que hacer frente a las consecuencias (positivas o negativas) de la explotación del negocio de su arrendatario, algo completamente ajeno al espíritu y contenido del Contrato. Entiende que las RMGA, fueron configuradas como un tipo mínimo en la licitación del Contrato, que CRYSTAL asumió y aceptó, incorporándolas en sus propias estimaciones de sus ofertas económicas, de sus Planes de Viabilidad Económica y de sus Planes de Explotación Comercial, lo que debe comportar que ahora se responsabilice de la evolución de su negocio. En esta línea, no puede aceptarse la tesis de la Demandante consistente en desligar la RMGA de la renta pactada en el Contrato. Es decir, la RMGA conforma, junto con la Renta Variable, la contraprestación de AENA (en calidad de arrendador) del Contrato y es, por tanto, la obligación principal de CRYSTAL ex artículo 1555.1º del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil ('Cc'). No puede aceptarse que la Demandante construya una tesis que pivota sobre la improcedencia de la RMGA por cuanto no es la renta real o verdadera del Contrato. La RMGA, al igual que la Renta Variable, es (por cuanto así se configuró en la cláusula 3 del Contrato) la obligación principal de CRYSTAL. CRYSTAL, por medio del escrito de demanda, va mucho más allá y llega a solicitar no sólo que se reasignen los riesgos (lo que naturalmente negamos) sino que se reasignen también los gastos del Contrato. Gastos que, de acuerdo con el Contrato1, corrían a cargo de ella (sin estar, por supuesto, ligados a un nivel de facturación ni a ninguna otra circunstancia que los condicione). Añade que debe prestarse especial atención al contenido de la cláusula 14 del Contrato, que CRYSTAL silencia u omite, sabedora de su contundencia y cuyo contenido es literosuficiente y desbarata la tesis de la demanda. En este pacto contractual se acuerda que: (a) AENA no responde de las posibles consecuencias económicas derivadas de cierres de los establecimientos por causas ajenas a su voluntad, como son los cierres gubernativos y los cierres a discreción de CRYSTAL derivados de la situación provocada por la pandemia (mucho menos lo será por un cierre acordado expresamente por la Demandante). (b) La viabilidad económica del arrendamiento no fue prevista como un elemento esencial del Contrato y, menos aún, AENA resulta responsable del éxito, resultados y beneficios (pérdidas) de CRYSTAL. (c) CRYSTAL asumió su compromiso de renunciar a cualquier reclamación frente a AENA por los resultados de su propio negocio. Insiste en que han existido prouestas razonables por parte de su representada y que en la tercera propuesta de AENA de 18 de enero de 2021 (la 'Tercera Propuesta') contiene una serie de ajustes económicos razonables en atención a las perspectivas de evolución de la pandemia y de recuperación de niveles razonales de tráfico de pasajeros que permitan equilibrar temporalmente el Contrato. Lo que desde luego no es razonable (ni aceptable) es pretender obtener por vía de la aplicación de la cláusula rebus la eliminación definitiva de la RMGA hasta que se recupere (si efectivamente llega a recuperarse), en el Aereopuerto de Palma de Mallorca, el flujo de pasajeros del año 2019. Por ello, AENA reitera el ofrecimiento de las condiciones de esta Tercera Propuesta, que, como se manifestó en la vista de medidas cautelares, está vigente y a disposición de la parte actora y que permitiría que se aplicara un remedio equilibrado y de duración razonable para la RMGA del Contrato. Por otra parte, se opone a la demanda sobre la base que a 29 de febrero de 2020, la Demandante ostentaba una robusta situación de solvencia económico-financiera, pero que, si tomamos en consideración el análisis de los estados financieros provisionales de 2020 que se aportan con el Informe de Auditsis cabe señalar lo siguiente: (a) CRYSTAL decidió repartir dividendos, en plena pandemia, por importe total de 1.981.474,13 euros con cargo no sólo al beneficio obtenido en 2019, sino a un importe de reservas voluntarias de más de la mitad del importe que ostentaba la Demandante por este concepto previo al reparto de dividendos. (b) Este reparto de dividendos supone una circunstancia fundamental en relación con la solvencia y salud patrimonial de CRYSTAL en tanto que: (i) Se llevó a cabo con una situación de pandemia ya conocida6 siendo CRYSTAL totalmente consciente del (potencial) efecto de la misma en su actividad, porque así lo manifestó en sus Cuentas Anuales de 2019. (ii) El importe de reparto de dividendos corresponde a 2,7 veces el importe de beneficios que obtuvo CRYSTAL a lo largo del ejercicio 2019. (iii) El reparto de dividendos asciende a 2,85 veces el importe de la RMGA bruta de 2020. Si en algún caso se produjera una situación de insolvencia en términos de fondo de maniobra para CRYSTAL con posterioridad a 28 de febrero de 2021 esta circunstancia vendría motivada como consecuencia de la despatrimonialización de la sociedad como consecuencia del reparto de dividendos efectuado con cargo al resultado del ejercicio 2019 y a las reservas voluntarias de la Demandante. El ardid empleado por la Demandante y sus peritos pasa por ocultar el extraordinario reparto de dividendos, de casi 2 millones de euros, acordado en plena pandemia, cuando ya se habían iniciado las negociaciones para la renegociación del Contrato y, así, tratar de obtener una mutación del Contrato completamente improcedente y perjudicial para la situación económica de AENA. Se entiende como un reparto completamente extraordinario pues supera en 2,85 veces al importe de RMGA bruta de 2020 (RMGA que recordemos se niega a abonar por considerarla desproporcionada) que debió ser tenido en cuenta por Auditsis a la hora de realizar sus análisis forenses. CRYSTAL se ha despatrimonializado voluntariamente, en beneficio de sus socios, para posteriormente concluir que no puede cumplir con sus obligaciones (regulares) de pago. No hay discrepancia sobre los hechos referidos a la pandemia que nos asola incluidos en la demanda, y que afectan notablemente tanto a CRYSTAL como a la propia AENA. Incide en que AENA ha llevado a cabo múltiples actuaciones en relación con los efectos de la pandemia y en relación a la gestión de los arrendamientos de los espacios de sus aeropuertos, es público y notorio, y resulta absolutamente comprensible ante la situación provocada por la pandemia. Así, AENA accedió a negociar con CRYSTAL como con el resto de los arrendatarios de los locales de los aeropuertos que gestiona. Se trataba de, en una coyuntura indiscutiblemente compleja para todos (incluida AENA) consolidar los contratos a largo plazo, estableciendo un esquema de colaboración que permitiera seguir prestando los mejores servicios a los usuarios de los aeropuertos, pese a la situación generada por la pandemia. Reitera que la cláusula 14 del Contrato denominada 'Supuestos de ausencia de responsabilidad del arrendador'10 prevé que: 'El Arrendador no responderá por la cesación o interrupción de los servicios e instalaciones de los que goza el Local que se produzca con causas ajenas a su voluntad, salvo que expresamente se haya establecido lo contrario en el presente Contrato. [E]l arrendador no responde ni garantiza el éxito, resultados o beneficios del negocio que desarrolle el Arrendatario en el Local para tal fin, ni tampoco será responsable del éxito del Aeropuerto. El Arrendatario renuncia, expresamente a toda reclamación por responsabilidad contra el Arrendador en los casos descritos en los apartados precedentes o en cualquier supuesto que, conforme al presente Contrato, no se encuentra dentro de la esfera de obligaciones del Arrendador.' La relevancia y contundencia de estas tres previsiones del Contrato no dejan lugar a la duda: (i) AENA no responde de las posibles consecuencias económicas derivadas de cierres de los establecimientos por causas ajenas a su voluntad, como son los cierres gubernativos y los cierres a discreción de CRYSTAL al considerar que la coyuntura económica de la actividad no permite la rentabilidad (en el corto plazo) de su actividad económica; (ii) la viabilidad económica del arrendamiento no fue prevista como un elemento esencial del Contrato y, menos aún, AENA resulta responsable del éxito, resultados y beneficios (pérdidas) de CRYSTAL; y (iii) CRYSTAL asumió su compromiso de renunciar a cualquier reclamación frente a AENA por los resultados de su propio negocio. En definitiva, resulta evidente que la conjunción de una fórmula de renta mixta (variable y mínima garantizada) y esta exclusión expresa de responsabilidad, determina una clara asignación de riesgos en el Contrato: en particular, el riesgo y ventura derivado de la explotación del negocio de la arrendataria es una cuestión ajena a AENA y, en consecuencia, no puede motivar la aplicación de la doctrina rebus solicitada en la demanda. CRYSTAL mantiene que la RMGA pactada no puede resultar de aplicación hasta que no se recuperen los niveles de tráfico de pasajeros de 2019, asumiendo que esa referencia temporal se toma de forma conservadora, en beneficio de AENA, cuando la realidad es que 2019 fue un año extraordinario en las cifras de tráfico, muy superior a la media del periodo de los años en los que la Demandante viene explotando el local de AENA en el Aeropuerto de Palma de Mallorca. Las alternativas presentadas de contrario no suponen el reequilibrio económico del Contrato (como se enarbola), sino aprovechar la coyuntura para dinamitar la fórmula de renta pactada (Renta Variable y RMGA) y suspender el pago de la renta de los arrendamientos más allá de su fecha de duración (pues recordemos que, conforme al punto sexto del petitum de la demanda, se solicita la prórroga de éstos). CRYSTAL solicita en el suplico de la demanda (punto 6) que se declare la obligación de AENA de prorrogar el Contrato 'por idéntico periodo al que quedaba pendiente por cumplir en fecha 14 de marzo 2.020, tomando como fecha inicial para dicha prorroga el 1 de enero del año siguiente al que se recupere el tráfico de pasajeros existente en el año 2.019'. La Demandante pretende que las condiciones económicas aplicables durante dicha prórroga para el Contrato sea 'las previstas en los mismos para el año 2.020, y sucesivos'. En suma, CRYSTAL pretende que este Juzgado declare que se extienda temporalmente el plazo del Contrato, a través de una suerte de prórroga forzosa impuesta a AENA. En primer lugar, no se puede acceder a una modificación del plazo del Contrato a través de una demanda fundamentada en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Como se verá, esta doctrina no es aplicable para la modificación del régimen de renta fijado en el Contrato que la Demandante pretende de modo que ni mucho menos puede serlo para la alteración del plazo fijado en el mismo. Lo que pretende CRYSTAL en su petitum es prorrogar el Contrato con unas condiciones unilateralmente impuestas, beneficiosas, únicamente, para sus intereses, lo que es diametralmente opuesto al espíritu de la rebus sic stantibus sobre el que pivota su escrito de demanda y que no es otro que la búsqueda del equilibrio del Contrato. En segundo lugar, esta petición es improcedente por cuanto no existe figura en Derecho ni norma alguna que ampare una modificación unilateral del Contrato como la solicitada por CRYSTAL. Aceptar esta pretensión implicaría ligar a AENA a un contrato de arrendamiento con su inquilino en unos términos que no ha consentido y que no son ni justos ni equitativos. Añade a la contestación que tras la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (el 'RD 463/2020'), el 23 de marzo de 2020, han existido distintas propuestas de modificación, las cuales no han llegado a culminar en pacto alguno. Tras lo anterior, el 18 de enero de 2021, AENA trasladó a la Demandante la Tercera Propuesta que se adaptaba al contexto y al marco legal existente en ese momento. Las condiciones de esta Tercera Propuesta planteaban los serie de ajustes de la RMGA: (a) Para el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 14 de marzo de 2020, la aplicación de la RMGA pactada, sin modificación, prorrateado por 74 días; (b) Para el periodo comprendido entre el 15 de marzo y el 20 de junio de 2020 la suspensión de la RMGA y sólo la aplicación de la renta variable; (c) Para el periodo comprendido entre el 21 de junio de 2020 y el 31 de diciembre de 2020 la aplicación de una reducción del 50% de la RMGA prorrateada en los 194 días de ese periodo; (d) Para el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2021 y el 8 de septiembre de 2021, la aplicación de una reducción del 50% de la RMGA prorrateada por los días devengados en este periodo; y (e) A partir del 1 de septiembre de 2021 y hasta la finalización de los contratos, la aplicación de la RMGA originalmente pactada. (f) También se incluía la disposición de AENA a bonificar al 100% de la RMGA, en base de prorrateo diario, si se producía el cierre de zonas del aeropuerto que comportara la imposibilidad de apertura de los locales. La meritada representación de la parte demandada se presentó demanda arreglada a las prescripciones legales en la que, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que estimaba aplicables, terminaba suplicando que se dictara Sentencia por la cual se declare acuerde declarar que la modificación del Contrato consiste en: (a) Aplicar al Contrato los términos y condiciones recogidos en la Tercera Propuesta de 18 de enero de 2021 remitida por AENA a CRYSTAL (Documento núm. 18 de la contestación) y, en particular, en lo que a la configuración de la RMGA se refiere, y sin perjuicio de su eventual posible mejora y acomodo a eventuales prórrogas adicionales de las medidas del RDL 35/2020 que pudieran ser acordadas por el legislador de urgencia, las modificaciones serían las consistentes en: (i) Para el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 14 de marzo de 2020, la aplicación de la RMGA pactada en el Contrato, sin modificación, prorrateado por 74 días; (ii) Para el periodo comprendido entre el 15 de marzo y el 20 de junio de 2020 la suspensión de la RMGA y sólo la aplicación de la renta variable del Contrato; (iii) Para el periodo comprendido entre el 21 de junio de 2020 y el 31 de diciembre de 2020 la aplicación de una reducción del 50% de la RMGA del Contrato prorrateada en los 194 días de ese periodo; (iv) Para el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2021 y el 8 de septiembre de 2021, la aplicación de una reducción del 50% de la RMGA del Contrato prorrateada por los días devengados en este periodo; y (v) A partir del 9 de septiembre de 2021 y hasta la finalización del Contrato, la aplicación de la RMGA originalmente pactada en el Contrato. (b) Subsidiariamente, en los términos establecidos en el RDL 35/2020, se conceda a CRYSTAL la posibilidad de optar, dentro del plazo de diez (10) días hábiles, entre: (i) La alternativa de reducción del 50% de la RMGA en los términos temporales referidos en el apartado (a) anterior; o (ii) Una moratoria en el pago de la RMGA que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, sus prórrogas, y los cuatro (4) meses posteriores (o, en su caso, eventuales ulteriores prórrogas que pudiera acordar el legislador de urgencia). (c) Se condene a la demandante reconvenida al pago de las costas procesales Precisado lo anterior, y como se ha adelantado, la presente reconvención se formula con carácter subsidiario, y únicamente para abordar cuáles deberían ser los efectos jurídicos sobre el Contrato, derivados de la aplicación de la cláusula rebus. Tratándose de una cuestión eminentemente jurídica, se procede a su desarrollo en el Fundamento de Derecho Cuarto. Lo anterior lo fundaba sintéticamente en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (definido en este escrito como 'RDL 15/2020') y en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (definido en este escrito como 'RDL 35/2020').
TERCERO.- Que, convocadas las partes a la audiencia previa, compareció la actora, manifestando que no era posible llegar a acuerdo alguno, ratificándose en su escrito inicial, si bien desistió de la pretensión tercera, consentida por el demando, se expusieron tres hechos nuevos y solicitando la práctica de prueba documental reproducida o que hubiera acordado admitir en el acto de la misma. Por la parte demanda, se anunció la imposibilidad de llegar a un acuerdo, no formulando aclaraciones, rectificaciones o alegaciones complementarias, y solicitando únicamente la documental por reproducida. Se procedió de conformidad con el Art. 429.8LEC y al resultar exclusivamente admitidos documentos, los cuales no han sido impugnados por ninguna de las partes, el Tribunal procedió a acordar conclusa la audiencia y dejado el proceso visto para Sentencia, sin previa celebración de juicio.
CUARTO.- Que en la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- El objeto del proceso es una acción de revisión de un contrato de arredramiento de local destinado a uso distinto de vivienda por cambio imprevisto en las circunstancias que llevaron a su conclusión. El objeto de debate se centra en la naturaleza de la renta mínima garantizada como renta del contrato, sí se produjo una alteración imprevista de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de celebrar el negocio por la crisis sanitaria del COVID-19, sí el acto de distribución de dividendos excluye la alteración sustancial de circunstancias imprevistas; y cómo y hasta que instante temporal, deben equilibrarse las condiciones económicas del arrendamiento para que no sea excesivamente oneroso para una de las partes.
SEGUNDO.- Para comenzar haremos nuestro parcialmente lo resuelto por el Juzgado de Instancia nº 4 de palma de mallorca mediante Auto 172/2021 de 30 Jul. 2021, Rec. 1210/2020 que entendía 'El incremento de la dificultad de cumplimiento u onerosidad del contrato como consecuencia de circunstancias sobrevenidas no supone razón bastante para eximir de su cumplimiento a una de las partes en contra de lo dispuesto en los artículos 1.091 y 1.258 del CC. Ahora bien, la frustración de la finalidad económica del contrato, unida a determinados presupuestos, puede justificar la modificación de las obligaciones del contrato (incluso su resolución) para lo que debe realizarse una adecuada confrontación de los principios pacta sunt servanda y rebus sic stantibus El principio pacta sunt servanda constituye el pilar de la vinculación entre las partes que integran la relación obligatoria. El pacto es la ley entre las partes ( lex privata) que asumen la responsabilidad de realizar la obligación que del pacto se deriva y el ordenamiento jurídico les faculta a exigir ante los Tribunales el cumplimiento de lo pactado en defecto de un cumplimiento voluntario. Ahora bien, esta vinculación al pacto admite algunas excepciones, algunas de ellas expresamente previstas en el Código Civil (por ejemplo arts. 1.105 o 1.182). Sin embargo, la cláusula rebus sic stantibus, cuyo fundamento es que la obligatoriedad de cumplimiento de lo pactado no devenga injusta por quebrar el principio de conmutatividad del contrato, no está (expresamente) regulada en nuestro Código Civil, aunque puede encontrar apoyo en los artículos 7 y 1.258. Sí está regulada en otros ordenamientos de nuestro entorno como los códigos civiles italiano, portugués, holandés, la Compilación Navarra, etc. Con cláusula rebus sic stantibus (o el principio de la excesiva onerosidad) lo que se pretende es dar solución a aquellas situaciones en que el cambio de circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato y las existentes en el momento de su cumplimiento, conlleva la quiebra de la confianza legítima del deudor en su capacidad de cumplir (sin que sea consecuencia de una indebida conformación del consentimiento), de forma que el cumplimiento deviene excesivamente oneroso desde un punto de vista objetivo, haciendo que la contraprestación que percibe el deudor se vea objetivamente devaluada, por lo que la obligación debe ser modificada para su reequilibrio. Este reequilibrio deberá tener por objeto volver a situar la obligación en la conmutatividad querida y esperada por las partes, impidiendo que el acreedor perciba más que aquello que legítimamente esperó de la obligación, o podía esperar de ésta, y evitando que el deudor deba cumplir de una forma excesivamente más onerosa de lo que legítimamente podía o debía esperar del contrato. En ambos casos, atendiendo a los riesgos inherentes al contrato y a las circunstancias concurrentes en el momento de perfección del mismo, así como a los cambios que, en el marco de la diligencia exigible, podrían esperarse de las mismas. Los requisitos que viene exigiendo la Sala Primera del Tribunal Supremo para aplicar la cláusula rebus sic stantibus son: a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; y c) que todo ello acontezca por la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. La pandemia del COVID y sus consecuencias (sanitarias y restrictivas de la libertad de movimiento de los ciudadanos de todo el mundo) ha supuesto una situación que puede considerarse de absolutamente imprevisible, para quien, en septiembre de 2019, estaba contratando el alquiler de unos locales en el aeropuerto de Palma. Ello sin perjuicio de otras crisis sanitarias ocurridas en épocas que podemos considerar muy pretéritas, como fue la mal llamada gripe española en los primeros años del siglo XX, otros cierres del tráfico aéreo, como el provocado por un volcán en Islandia que, en el año 2010, alteró el tráfico aéreo en Europa durante varios días, o, incluso, que algún empresario estadounidense hubiese previsto, en 2015, que la próxima catástrofe mundial sería una epidemia para la que no estábamos preparados. En este sentido, en el preámbulo del RDL 25/2020 se dice que la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 ha cambiado por completo el escenario económico mundial. Las medidas de distanciamiento físico y limitaciones a la movilidad, necesarias y efectivas para controlar la transmisión del virus, tienen un enorme impacto en la actividad productiva y el bienestar de los ciudadanos. Estos efectos se han dejado notar tanto en la oferta, con severas dificultades para las cadenas de suministros y el cierre temporal de negocios, como en la demanda doméstica y externa, con una importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo, esenciales para la economía española. El cierre temporal de negocios, las restricciones a la libre circulación o la suspensión de actos públicos tienen un inevitable impacto sobre las empresas, que desempeñan un papel central en la creación de empleo y riqueza para el conjunto del país. En tan críticas circunstancias, preservar el tejido productivo y atender a las dificultades transitorias de las empresas es una prioridad para superar las consecuencias de esta pandemia. La crisis de la pandemia COVID-19 ha afectado gravemente y de forma generalizada a la sociedad y a la economía internacional. Las restricciones impuestas han afectado a distintos sectores y han supuesto un detrimento del tráfico económico que ha tenido especial incidencia en determinados contratos y su repercusión ha sido especialmente grave en algunos sectores como turístico, inmobiliario y hostelero. En los últimos meses han sido cancelados miles de vuelos y reservas hoteleras, han aumentado de forma considerable los impagos de arrendamiento y numerosas empresas, especialmente, en el ámbito de la hostelería, se han visto forzadas a suspender su actividad de forma temporal o permanente (hechos notorios, art. 281.4LEC).
TERCERO.- La renta se pactó de forma que la arrendataria CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. se obligaba a pagar la mayor de las dos siguientes cantidades: a) Una parte variable, denominada la Renta Variable, que se paga mensual y automáticamente. b) Una cantidad fija, denominada Renta Mínima Garantizada Anual, que resulta de aplicación solo en el caso de que los importes mensuales pagados, en concepto de Renta Variable, fuera inferior al importe de tal Renta Mínima Garantizada Anual pactada. No se comparte la alegación de la parte actora de que la Renta Mínima Garantizada Anual no tiene el carácter de renta. La propia literalidad ( art. 1.281 del CC) de su definición como tal no admite otra interpretación, ni se aprecia que contradiga la evidente voluntad de las partes de configurarla como renta. Es decir, la cantidad pactada por las partes en concepto de RMGA tiene el carácter de renta, elemento esencial en los contratos de arrendamiento a que se refiere el presente procedimiento. En cuanto a la alegación de la demandada de que tal RMGA impide la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues supone el desplazamiento del riesgo del cambio de las circunstancias a la actora, por voluntad de las partes, tampoco se comparte. La incorporación al contrato de una RMGA se interpreta, en este caso, como una garantía para la arrendadora del cobro de una renta mínima para el caso de la renta variable no alcance ese mínimo pactado por causas imputables, en alguna medida, a la arrendataria (por ejemplo, una mala gestión del negocio) o por circunstancias que las partes, en el momento de la celebración del contrato, hubiesen podido representarse, al menos, aunque sea remotamente. Por tanto, el pacto de la RMGA no impide, en este caso, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el supuesto de que concurran los requisitos exigidos para ello. Además, el pacto 8.1 del el Contrato de fecha 3 de febrero de 2014, suscrito bajo el expediente núm. C/PMI/111 establece un supuesto especifico, pero análogo que permite a las partes exigir una nueva valoración del perjuicio material sufrido de común acuerdo. 8.1. Cierre o acceso restringido en el Aeropuerto El Arrendatario asume expresamente que la Dirección del Aeropuerto, como representante de Aena Aeropuertos, S.A., podrá en cualquier momento con motivo de la realización de obras de remodelación o por motivos de seguridad, cerrar o restringir al público el acceso al Aeropuerto, o a parte del mismo, o prohibir la entrada de cualquier persona por los períodos que estime convenientes; en este caso, el Arrendador procederá a efectuar la valoración del perjuicio material sufrido y ambas partes, de mutuo acuerdo, decidirán la forma y manera de compensar dichos daños teniendo en cuenta la valoración antes mencionada'. Lo anterior no significa otra cosa que el contrato sí prevé fórmulas análogas para el caso de cierre al acceso o que impida el paso por los viajeros en las zonas próximas al local comercial.
CUARTO.-En cuanto a la relevancia de los actos de reparto de dividendos de la parte actora en cuanto a la posible estimación de los presupuestos de la demanda antes aludidos, ya el Auto de 7 de octubre de dos mil veintiuno dictado por la sección 3 ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Palma de Mallorca establece que 'Entendemos que la cuestión a decidir no depende de la decisión adoptada el 02.03.20 en cuanto al reparto de dividendos con cargo a reservas como acto de despatrimonialización de la entidad, puesto que lo relevante a los efectos de la medida cautelar es si, en las circunstancias derivadas del nuevo escenario a partir del 14.03.20, fecha en que se decretó el estado de alarma, resulta especialmente gravoso, por causas imprevisibles, el cumplimiento por una de las partes de su obligación contractual esencial de pago de la RMAG, abstracción hecha de cuál fuera su situación económica previa, o de que, de no haberse adoptado una decisión anterior como el reparto de dividendos, podría soportar con menos riesgo la nueva situación derivada de la pandemia', de manera que dicha resolución ya nos indica que no pueden valorarse dichos repartos, sin obligación legal o contractual alguna, en la valoración de los presupuestos de la demanda.
QUINTO.- El tema objeto de debate se centra en la existencia de una alteración de la base del negocio, imprevisible, que causa una onerosidad desmedida en una de las partes a consecuencia de un cambio de circunstancias. Lo cierto es que la situación de hecho de la pretensión de la parte actora tiene acomodo directo en el preámbulo de la Ley 13/2021, de 1 de octubre, por la que se modifica la Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres en materia de infracciones relativas al arrendamiento de vehículos con conductor y para luchar contra la morosidad en el ámbito del transporte de mercancías por carretera la cual dice 'La crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y las medidas asociadas de restricción de la movilidad han afectado enormemente a la demanda de los servicios de transporte público discrecional de viajeros por carretera, con un descenso de viajeros entre marzo y diciembre de 2020 del 85% frente al año anterior. Muchos de estos servicios de transporte son prestados por empresas de reducido tamaño que también realizan transporte público regular de uso especial de escolares para garantizar la rentabilidad de su negocio' y 'Añadido a todo lo anterior, se modifica el artículo 67 de la Ley 24/2001, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que regula el régimen jurídico aplicable a la Sociedad Mercantil Estatal Servicios y Estudios para la Navegación Aérea y la Seguridad Aeronáutica SME MP, S.A (SENASA) con el objeto de adaptar el texto a la nueva Ley 9/2017, de 9 de noviembre, de contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014, incluyendo la determinación de que SENASA sea medio propio personificado en aquellos entes, organismos y entidades vinculadas o dependientes de la Administración General del Estado cuyo capital sea íntegramente de titularidad pública, así como para determinar que el órgano competente para la fijación de las tarifas de SENASA sea el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que actualmente ejerce su tutela de conformidad con lo dispuesto en el artículo 176 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas'. Así pues y aunque no lo diga expresamente, en relación con dicha disposición final séptima, la finalidad de dicha regulación legal es la problemática existente con los contratos arrendamiento o cesión de local de negocio en los aeropuertos gestionados por Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA) en cuanto a las condiciones aplicables durante crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y las medidas asociadas de restricción de la movilidad. Esta crisis ha provocado el dictado de dicha regulación legal que será objeto de transcripción, pero que no cabe duda ha dejado sin efecto la necesidad de resolver sobre sí ha existido un cambio de circunstancias en el Contrato de fecha 3 de febrero de 2014, suscrito bajo el expediente núm. C/PMI/111/13 de Arrendamiento de un local en el Aeropuerto de Palma de Mallorca signado por AENA S.M.E., S.A., como arrendadora y CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L., como arrendataria, que pudieran motiva una estimación de la demanda en orden a reequilibrar las condiciones económicas del contrato.
TERCERO.- De este modo, la Ley 13/2021, de 1 de octubre, por la que se modifica la Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres en materia de infracciones relativas al arrendamiento de vehículos con conductor y para luchar contra la morosidad en el ámbito del transporte de mercancías por carretera ha establecido una Disposición final séptima la 'Modificación de los contratos de arrendamiento o cesión de local de negocio en los aeropuertos gestionados por Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA)'diciendo 'Los contratos de arrendamiento o de cesión de local de negocio para actividades de restauración o de comercio minorista concluidos entre AENA SME S.A. y operadores privados que se encontrasen en vigor el día 14 de marzo de 2020, o hubiesen sido licitados con anterioridad a dicha fecha, quedarán automáticamente modificados por efecto de esta Ley en los siguientes términos: a) La parte proporcional de Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) establecida en los contratos correspondiente al periodo de tiempo que se extiende entre el 15 de marzo de 2020 y el 20 de junio de 2020, ambos incluidos, quedará suprimida y no será exigible su pago por AENA. b) A partir del día 21 de junio de 2020 la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) fijada en los contratos quedará automáticamente reducida en proporción directa al menor volumen de pasajeros en el aeropuerto donde se ubique el local respecto al volumen de pasajeros que existió en ese mismo aeropuerto en 2019, no siendo exigible por AENA el pago de una RMAG por mayor importe. Esta reducción de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) será aplicable en 2020, así como en todos los años posteriores hasta que el volumen anual de pasajeros del aeropuerto sea igual al que existió en 2019. El cálculo de la minoración de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) se realizará mediante un prorrateo de su importe con arreglo a los datos oficiales sobre el volumen de pasajeros publicados por AENA. c) Lo establecido en el apartado anterior no afectará al derecho de AENA a exigir el pago de la Renta Variable establecida en los contratos en función de los ingresos derivados de las ventas en los diferentes locales. 2. La modificación de los contratos establecida en esta disposición será igual para todos los contratos y operadores. Tendrá carácter obligatorio para AENA y producirá plenos efectos jurídicos aun cuando las partes hubiesen alcanzado acuerdos diferentes sobre la minoración de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG), u otras cláusulas, o ya se hubiese procedido al pago de esta obligación. Luego, las partes y en especial AENA S.M.E., S.A. deberá acomodar sus reclamaciones en virtud de la disposición legal, a lo dispuesto en dicha disposición final 7 ª. Tampoco cabe que CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. reclame más medidas y modificaciones al contrato que las acordadas por dicha regulación normativa ya que aquella ha entendido que la regulación incluida en la misma, reequilibra las prestaciones entre las partes de dichos contratos.
CUARTO.- El Artículo 394LEC establece que 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'. Mayores dudas plantea el tema de las costas cuando una disposición legal regula una cuestión objeto principal de un proceso posteriormente a haberse iniciado aquel. Y en mayor medida en el presente, ya que CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. pretendió mayores y superiores medidas de modificación del contrato que las adoptadas legalmente. Tampoco la oposición total a la pretensión base de la demanda formulada por AENA S.M.E., S.A. permite entender que la demanda debe ser desestimada íntegramente, ni aún sobre la base de su pretensión reconvencional subsidiaria, en la cual se pretendía una estimación del presupuesto, pero con una modificación de las medidas económicas del contrato inferiores a las determinadas legalmente por la disposición normativa. Por los anteriores argumentos debemos entender que ha existido una estimación parcial y que no se deben imponer las costas a ninguna de las partes. Respecto de la demanda reconvencional, la entidad demandada siempre ha negado el cumplimiento de los hechos constitutivos de la demanda, si bien, las negociaciones prexistentes indicaban una voluntad de modificar el contrato y acomodarlo a la situación hecho, aún cuando no llegarán a fructificar. Lo anterior unido a que ha sido una disposición normativa la que ha de tenido que dar salida a negociación enquistada, debe suponer una no imposición de las costas a ninguna de las partes.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español
Fallo
Que, estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. RAFAEL ROS FERNÁNDEZ en nombre de CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. contra AENA S.M.E., S.A. Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el procurador D.ª CARMEN SILVESTRE SENDRA en nombre de AENA S.M.E., S.A. contra CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. Declaro que el Contrato de fecha 3 de febrero de 2014, suscrito bajo el expediente núm. C/PMI/111 celebrado entre AENA S.M.E., S.A. y CRYSTAL TRAVEL RETAIL, S.L. queda automáticamente modificado por efecto de la Ley 13/21 de 1 de octubre, por la que se modifica la Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres en materia de infracciones relativas al arrendamiento de vehículos con conductor y para luchar contra la morosidad en el ámbito del transporte de mercancías por carretera en los siguientes términos: a) La parte proporcional de Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) establecida en los contratos correspondiente al periodo de tiempo que se extiende entre el 15 de marzo de 2020 y el 20 de junio de 2020, ambos incluidos, quedará suprimida y no será exigible su pago por AENA. b) A partir del día 21 de junio de 2020 la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) fijada en los contratos quedará automáticamente reducida en proporción directa al menor volumen de pasajeros en el aeropuerto donde se ubique el local respecto al volumen de pasajeros que existió en ese mismo aeropuerto en 2019, no siendo exigible por AENA el pago de una RMAG por mayor importe. Esta reducción de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) será aplicable en 2020, así como en todos los años posteriores hasta que el volumen anual de pasajeros del aeropuerto sea igual al que existió en 2019. El cálculo de la minoración de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) se realizará mediante un prorrateo de su importe con arreglo a los datos oficiales sobre el volumen de pasajeros publicados por AENA. c) Lo establecido en el apartado anterior no afectará al derecho de AENA a exigir el pago de la Renta Variable establecida en los contratos en función de los ingresos derivados de las ventas en los diferentes locales. No se impone a ninguna de las partes las costas de la demanda principal ni de la reconvención.
Contra la presente resolución, que no es firme, cabe recurso de apelación, que habrá de interponerse ante este Juzgado en plazo de veinte días, y del que conocerá, en su caso, la Ilma. Audiencia Provincial de les Illes Balears. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente. El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el Banco Santander, S.A., en la cuenta de este expediente 3941, indicando en el campo 'concepto', la indicación 'Recurso' seguida del código '02 Civil-Apelación'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '02 Civil-Apelación'. En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.
Así por esta mi sentencia, juzgando definitivamente en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la suscribe hallándose celebrando audiencia pública; doy fe.
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
