Sentencia Civil Nº 217/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 520/2008 de 11 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 217

Recurso de apelación nº 520/08

Procedente del procedimiento nº 815/07 Juicio verbal

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando el primero de ellos como

Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 520/08 interpuesto contra la sentencia dictada el día 16 de abril de

2008 en el procedimiento nº 815/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona en el que es recurrente

D. Pedro Miguel , y apelados SR. REGISTRADOR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Nº 1 DE IGUALADA,

CASTILLO DE CABRERA, S.A y ABOGADO DEL ESTADO, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de

España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 11 de mayo de 2010

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que desestimando en su integridad la demanda promovida por el Procurador de los tribunales D. Josep Maria Verneda Casasayas, en nombre y representación de D. Pedro Miguel , contra "Castillo de Cabrera, S.L.", la Abogacía del Estado y el Registrador del Registro de la Propiedad número Uno de Igualada, debo confirmar la calificación negativa dictada por éste último en fecha de quince de Junio de dos mil siete, imponiendo al actor las costas causadas en esta instancia.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora formuló demanda de juicio verbal ex artículos 324 y 328 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria recurriendo la calificación negativa efectuada por el Registrador del Registro de la Propiedad nº1 de Igualada de las escrituras públicas autorizadas por el Notario de Esplugues de Llobregat, don Carlos Masiá Martí, en fechas 19.01.2007, 27.03.2007 y 18.05.2007, bajo sus números de protocolos 81, 542 y 850, respectivamente; justificando tal pretensión en atención a la escritura de opción de compra suscrita en fecha 8 de octubre de 2003 por el demandante D. Pedro Miguel , como optante, y la mercantil CASTILLO DE CABRERA, SA, como concedente, otorgando la facultad al optante para que pueda ejercer unilateralmente la opción de compra dentro del plazo de 4 años pactado, siendo el plazo máximo de otorgamiento el 8 de octubre de 2007, y si fuera menester para que, por sí solo, pueda formalizar cualquier aclaración, adición o rectificación de la escritura que fuere preceptiva para obtener su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Continua la actora en su demanda relatando que el 19 de enero de 2007, haciendo uso del derecho de opción de compra concedido y de los apoderamientos otorgados, el Sr. Pedro Miguel ejecutó unilateralmente la opción de compra en virtud de escritura de ejercicio de opción de compra, e interesada la inscripción de la misma ante el Registro de la Propiedad nº1 de Igualada, fue suspendida atendiendo la calificación negativa a dos motivos que no tienen relevancia alguna:

1º Que el nombramiento de los administradores mancomunados de la mercantil CASTILLO DE CABRERA, SA, que otorgaron en su día el ejercicio de opción de compra en fecha 8 de octubre de 2003, fue declarado nulo mediante sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 7 de abril de 2006 ; lo que considera no debe afectar al actor al tratarse de un tercero de buena fe "a quien no deben afectar las riñas, desacuerdos entre los socios, patrañas, componendas o llámasele como quiera, de la mercantil Castillo de Cabrera, SA."

2º Incumplimiento de las condiciones pactadas en la escritura de opción de compra respecto a la forma de pago.

En definitiva, considera la actora que "ha cumplido con sus obligaciones como optante frente a la Concedente, la mercantil CASTILLO DE CABRERA, SA, y sin embargo no puede inscribir su derecho de propiedad sobre la finca registral núm. NUM000 de Castillo de Cabrera, y ello a pesar de haber desembolsado el 25% del precio de la compraventa"; por lo que interesa en el suplico de su escrito inicial "se dicte Sentencia por la que se deje sin efecto la calificación negativa de fecha 15 de junio de 2007 , y acuerde la inscripción de la escritura de ejercicio de opción de compra de fecha 19 de enero de 2007, protocolo 81; la escritura aclaratoria, adición de fecha 27 de marzo de 2007, protocolo 542; y el acta de deposito y notificación de fecha 18 de mayo de 2007, protocolo 850; todas ellas otorgadas ante el Notario de Esplugues de Llobregat, Don Carlos Masiá Martí, en el Registro de la Propiedad núm.1 de los de Igualada".

SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima la pretensión actora por considerar que, conforme a lo pactado, el optante viene obligado a depositar la totalidad del numerario recogido en el contrato como precio para el caso de ejercitar unilateralmente la opción "sin que quepa su fraccionamiento y pago mediante pagaré con vencimiento a uno, dos y tres años como se hace por el Sr. Pedro Miguel en la escritura de diecinueve de Enero de dos mil siete...por lo que la alteración de la forma de pago del precio en el caso de ejercicio unilateral de la opción hubiera requerido para ser valida, y en consecuencia inscribible, del consentimiento de la concedente, "Castillo de Cabrera, S.L."; y añade que procede la condena en costas a la actora "que debe contemplar también a "Castillo de Cabrera, SL" y al Registrador del Registro de la Propiedad número 1 de Igualada al ser partes que debieron haber sido llamadas desde un principio y demandadas como tales en el escrito de demanda para conseguir que la relación jurídico-procesal se entendiera correctamente constituida".

Frente a tal resolución se alza la parte actora por los siguientes motivos:

1º Excepción de falta de legitimación pasiva del Registrador de la Propiedad nº1 de Igualada y de la mercantil CASTILLO DE CABRERA, SL: falta de interés directo y legítimo en el procedimiento.

2º "En consecuencia, el otorgamiento, en fecha 27 de Marzo de 2007, por mi mandante de la escritura aclaratoria del subapartado b) del Pacto Cuarto de la opción de compra, responde a salvar la contradicción existente en la constitución de la misma, al exigirse en dicho Pacto simultáneamente la posibilidad de fraccionamiento del pago en cuatro (4 ) plazos, y a su vez, la acreditación del pago del precio o de su ofrecimiento y posterior consignación. No cabe por tanto imputar a mi representado la infracción del artículo 1256 del Código Civil por la modificación sustancial de las condiciones del contrato de opción de compra, ya que la citada escritura de aclaración únicamente procede a la interpretación sistemática del contrato (artículo 1285 del Código Civil ), esto es, la interpretación de cada cláusula en relación con el contexto del mismo, evidenciando que la intención o voluntad de las partes era también el fraccionamiento del pago en el supuesto del ejercicio de la opción de compra, existiendo en el contrato un único régimen de pago del precio. En consecuencia, esta representación considera que no ha alterado la forma de pago del ejercicio de la opción, ni tampoco que deba requerir el consentimiento del concedente de la opción de compra, habida cuenta del poder suficiente que le fue conferido por los administradores vigentes en la fecha de la suscripción de la misma".

En definitiva, la recurrente interesa de esta Sala en el suplico de su escrito interponiendo el recurso de apelación "revoque la referida Sentencia, dictando otra en su lugar, por la que:

(i)Se estime la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad número Uno de Igualada y de la sociedad "CASTILLO DE CABRERA SA" por carecer de interés legitimo y directo con relación al objeto del presente procedimiento, revocándose en consecuencia la condena en costas a mi representada acordado en Primera Instancia.

(ii)Se acuerde, previa revocación de la calificación registral negativa de fecha 15 de Junio de 2007, la Inscripción en el Registro de la Propiedad número Uno de Igualada de la escritura de ejercicio de opción de compra de fecha 19 de enero de 2007, provista de nº de protocolo 81; la escritura aclaratoria de fecha 27 de marzo de 2007, provista de nº de protocolo 542; y el acta de deposito de fecha 18 de mayo de 2007, provista de nº de protocolo 850; todas ellas otorgadas ante el Notario de Esplugues de Llobregat, Don Carlos Masiá Martí¿.

TERCERO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos referidos en el numeral anterior, debemos comenzar la resolución del recurso por analizar la cuestionada legitimación pasiva del Registrador de la Propiedad nº1 de Igualada y de la mercantil Castillo de Cabrera.

La cuestión suscitada por la recurrente gira en torno a la interpretación que debamos dar al art.328 Ley Hipotecaria en su vigente redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 noviembre , de reformas para el impulso a la productividad, que establece un cauce impugnatorio directo contra las calificaciones negativas del Registrador cuyo conocimiento corresponde a los órganos de la jurisdicción civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal civil; y es que el referido precepto contiene una previsión que exige ser interpretada por los tribunales en la medida en que deben proceder a emplazar a "cuantos aparezcan como interesados...para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días", en una suerte de intervención voluntaria que debe ponerse en relación con el art.13 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así las cosas, no puede desconocerse el distinto tratamiento que ofrece el precepto analizado en orden a establecer la legitimación del Registrador de la Propiedad en casos como el presente, en el que el recurso frente a su calificación se interpone por aquel al que se le ha denegado una inscripción registral, respecto a aquellos otros supuestos en los que es el Registrador de la Propiedad el que pretende recurrir la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado que ha revocado su calificación negativa, en los que sólo tiene legitimación cuando dicha resolución "afecte a un derecho o interés del que sean titulares".

Parece claro que la legitimación es mucho más amplia en el primer caso que en el segundo, sin que pueda cuestionarse el interés directo y legítimo del Registrador cuando se trata de analizar en un proceso judicial la corrección de la calificación negativa por él efectuada, cuando, como en el presente caso, no existe previa resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

En definitiva, si bien el Registrador de la Propiedad no puede recurrir las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, salvo que afecte a un derecho o interés del que sea titular, no puede desconocerse su derecho a comparecer en el presente procedimiento como interviniente voluntario dado su reconocido interés en sostener la legalidad y corrección de la calificación, y en tal calidad fue acertadamente llamado a juicio en la instancia; máxime cuando el Abogado del Estado anunció ante el Juzgado su intención de no comparecer en las actuaciones "al no existir resolución de la DGRN, expresa o presunta, ni la intervención de ningún órgano o entidad de la Administración General del estado", lo que justifica aun en mayor medida el interés del Registrador en defender la legalidad de su calificación en un proceso que, ante la postura del Abogado del Estado, podría perder la contradicción propia de todo proceso civil.

De igual forma se ha de reconocer legitimación a la sociedad CASTILLO DE CABRERA en la medida en que se trata de la titular registral del dominio que obviamente se verá afectada por una resolución judicial que revocara la calificación negativa del Registrador y permitiera la inscripción del demandante como titular registral de la finca en cuestión.

A tal conclusión no puede obstar el argumento de la recurrente referido a las costas que genera el proceso por la personación del Registrador de la Propiedad y de la entidad CASTILLO DE CABRERA, frente a la situación que se crearía en el caso de que hubiera optado por impugnar la calificación registral negativa ante la DGRN, y ello por cuanto la opción de acudir de forma directa a los tribunales fue libremente adoptada por el demandante, luego no puede ahora pretender eximirse del posible coste del proceso por haber obviado la impugnación administrativa.

En consecuencia, el primer motivo del recurso no puede prosperar.

CUARTO.- Entrando ya analizar la cuestionada calificación negativa del Registrador, conviene comenzar por referirnos al concepto mismo de la función calificadora, reiterando con la doctrina más autorizada que la indicada función ha experimentado un desarrollo expansivo, en la que ha pasado de la simple toma de razón, propia del sistema de la Ley Hipotecaria de 1861, al modelo actual regulado en el artículo 18 de la Ley que obliga al Registrador a constatar la validez del acto jurídico de que se trate, de acuerdo con el principio de legalidad.

Sentado lo anterior, es de observar que la calificación en cuestión es de fecha 15 de junio de 2007 y suspende la inscripción del documento de ejercicio de opción de compra por cuanto el ejercicio unilateral de la opción que efectúa el ahora demandante exige que se realice el deposito correspondiente del precio ante Notario, resultando necesario "el deposito en moneda o que los pagarés estén avalados, o garantizados bancariamente para no defraudar las expectativas al cumplimiento de los avatares en los que se desarrolla últimamente la vida social de la parte vendedora que no tiene un órgano de administración al día de la fecha, que pueda actuar con normalidad", y frente a ello el deposito que efectúa el optante es tan sólo del 25% del precio, quedando aplazado el restante 75% conforme a lo pactado en la escritura de concesión del derecho de opción: el debate se limita por tanto a analizar si el ejercicio unilateral de la opción exige el deposito de todo el precio de la compraventa o tan sólo del 25% del mismo.

Pues bien, la sentencia de instancia comparte el criterio del Registrador en la medida en que considera que la cláusula contractual que permite el ejercicio unilateral de la opción exige al optante el deposito de la totalidad del precio, sin que por tanto resulte posible el aplazamiento del 75%, de modo que para que tal aplazamiento pudiera aceptarse sería precisa la intervención de la entidad vendedora: "Deposito en dinero de la cantidad de un millón quinientos dos mil quinientos treinta euros sin el cual no puede correctamente ejercitada la opción, sin que quepa su fraccionamiento y pago mediante pagaré con vencimientos a uno, dos y tres años como se hace por el Sr. Pedro Miguel en la escritura de diecinueve de Enero de dos mil siete".

Sostiene la recurrente que "de la literalidad del Pacto Cuarto de la escritura de la opción de compra no se distingue la posibilidad de un régimen jurídico distinto para el supuesto del ejercicio bilateral o unilateral del ejercicio de la opción de compra", sin embargo no parece que tal argumento pueda admitirse cuando la escritura de fecha 8 de octubre de 2003 expresamente condiciona el ejercicio unilateral del derecho de opción de compra al deposito del precio (no de una parte del precio) ante Notario.

Obsérvese que el pago aplazado suponía que en el momento de otorgarse la escritura de compraventa el optante-adquirente tan sólo tenía que pagar el 25% del precio, pero obviamente para el otorgamiento de dicha escritura resultaba necesaria la intervención de la entidad concedente-vendedora, de modo que el ejercicio unilateral de la opción que confería al optante la posibilidad de otorgar escritura pública de compraventa sin intervención de la vendedora constituía una excepción que precisaba el deposito de todo el precio de la compraventa; sin que resulte bastante a estos efectos el deposito de tres pagarés con fecha de vencimiento correlativa a los plazos de pago estipulados en la escritura dado que no era eso lo pactado: la promesa de pago no puede entenderse como deposito, pese a las mayores garantías de cobro que confiere al acreedor un efecto cambiario, cuando tales pagarés no están avalados o garantizados bancariamente.

Y es que, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1986 , el establecer una serie de requisitos para el ejercicio de la opción de compra "ni contradice la naturaleza del contrato de opción, ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad y la facultad del concedente, promitente u optatario de poner condiciones al optante para su aceptación, lo que tampoco está en pugna con la libertad de juicio y criterio de éste, ni con la tradicional y vigente jurisprudencia que cita la Sala de la Territorial, que tiene un carácter general, necesitado de las especificaciones de cada caso concreto, pues la oferta no siempre se manifiesta de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de manera tal que si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones o contratos".

En consecuencia, tampoco puede prosperar este segundo motivo del recurso.

QUINTO.- Es cierto que el optante procedió a otorgar escritura aclaratoria en fecha 27 de marzo de 2007 donde viene a rectificar el pacto en cuestión precisando que "el OPTANTE podrá ejercer el derecho de opción de compra UNILATERALMENTE, siempre y cuando realice el deposito de la parte correspondiente del precio ante Notario, según se establece a continuación: El adquirente del derecho de opción podrá, por sí solo, otorgar escritura pública de compraventa de los bienes antes indicados con rigurosos cumplimiento de los pactos y condiciones previstos en la presente escritura, precia acreditación del pago fraccionado del precio correspondiente o de su ofrecimiento y posterior consignación", pero tal rectificación no obsta a la corrección de la calificación registral por cuanto:

1º Tal escritura aclaratoria viene en realidad a confirmar que la redacción original de la escritura de opción de compra exigía el depósito de la totalidad del precio de la compraventa.

2º La facultad concedía a la optante en la escritura de opción de compra consistente en que "por sí sola, pueda formalizar cualquier subsanación, aclaración, adición o rectificación de la presente escritura que fuere preceptiva para obtener su inscripción en el Registro de la Propiedad", no le confiere poder bastante como para alterar las condiciones de pago pactadas en la medida en que las mismas constituyen un elemento esencial del contrato y, conforme al artículo 1256 CC , "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

SEXTO.- En atención a todo lo expuesto, se ha desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Pedro Miguel ; procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada al recurrente al desestimarse todas sus pretensiones (arts.394.1 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Miguel contra la sentencia de 16 de abril de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona , que confirmamos, siendo a cargo del indicado recurrente las costas devengadas en esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.